江苏省2025年房地产估价师《相关知识》：证券的一般特性试题

江苏省2025年房地产估价师《相关知识》：证券的一般特性试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。

A．房地产开发企业的特点

B．城市区域功能

C．购房者的需求

D．城市地理环境2、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

A：用途专业的房地产

B：价值较大的房地产

C：独立使用的房地产

D：不可分割的房地产

E：工业用地的监测点评估价格3、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。

A．省级人民政府

B．市、县人民政府

C．市、县人民政府土地管理部门

D．乡镇人民政府4、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为__。

A．10%/8%/12%

B．12%/10%/8%

C．8%/2%/10%

D．8%/10%/12%5、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。

A：需求弹性价格

B：需求价格

C：供给价格

D：均衡价格

E：执行层的组织协调6、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。

A：商业性拍卖机构

B：人民团体

C：公益性拍卖机构

D：人民法院

E：执行层的组织协调7、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。

A：市场潜量

B：市场预测量

C：市场最低量

D：市场最高量

E：借款合同8、需要对实际值加权的理由是，越接近__的实际值对估价更为重要。

A．客观情况

B．市场供求

C．估价时点

D．现在9、需要预测某宗房地产2025年、2025年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2025-2026年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2025年的价格为。

A：17580元／㎡

B：14520元／㎡

C：11430元／㎡

D：23700元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格10、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则

B．诚实信用原则

C．公正原则

D．保留价原则

11、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失

B．因延误工期造成房屋延期交付

C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失

D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风12、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新

B．九、八成新

C．八、七成新

D．七、六成新13、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。

A：96

B：192

C：240

D：480

E：工业用地的监测点评估价格14、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格15、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124．

D．13016、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的__。

A．根本准则

B．最高行为准则

C．基本行为准则

D．重要准则17、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

A：半个月至一个月

B：半个月至两个月

C：一个月至两个月

D：两个月至三个月

E：执行层的组织协调18、某类房地产2025年～2025年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2025年的价格为__元/m2。某类房地产2025年～2025年的价格(单位：元/m2)

A．年份

B．2025

C．2025

D．2025

E．2025

F．2025

G．价格

H．6810

I．7130

J．7460

K．7810

L．815019、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元／㎡，容积率为3。后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100

B：200

C：300

D：600

E：工业用地的监测点评估价格20、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。

A：40

B：48

C：60

D：70

E：工业用地的监测点评估价格21、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列__不属于预备费。

A．不可预见费

B．价差

C．勘查设计费

D．包干费22、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产众数价格23、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。

A．10

B．15

C．20

D．3024、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。

A：户型

B：楼层

C：层高

D：装修

E：工业用地的监测点评估价格25、投资额不足总投资额__且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。

A．25%

B．20%

C．15%

D．10%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理论

D．区位理论2、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%3、套内建筑面积由组成。

A：套内房屋的使用面积

B：套內墙体面积

C：套内阳台建筑面积

D：共有建筑面积

E：套内共有建筑面积4、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位5、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为

A：工期索赔

B：工程变更索赔

C：合同中明示的索赔

D：合同中默示的索赔

E：费用索赔6、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。

A．工厂厂房

B．工业用地

C．商品住宅

D．商住用地7、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括__。

A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平

B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C．有助于保持估价机构工作的连续性

D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核8、下列不属于房地产估价基本程序的是__。

A．获取估价业务

B．实地查看估价对象

C．确定估价结果

D．估价资料公开9、现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。

A．6774.31

B．7045.56

C．6974.58

D．7034.5210、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。

A：记名债券的优点是比较安全

B：记名债券缺点是流动性较差

C：记名债券优点是流动性强

D：记名债券缺点是转让时手续复杂

E：记名债券缺点是转让手续简便

11、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为__元。

A．54000

B．32025

C．48000

D．6000012、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。

A．10300

B．9766

C．10256

D．987413、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。

A．空置率指标

B．供给指标

C．需求指标

D．市场交易指标

E．存量指标14、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由__承担赔偿责任。

A．登记机构

B．异议登记申请人

C．登记机构的经办人

D．登记机构和申请人共同15、住房公积金管理的中心环节是。

A：住房公积金的决策

B：住房公积金的运作

C：银行专户存储

D：财政监督

E：执行层的组织协调16、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。

A：10％

B：11.27％

C：14.18％

D：22.55％

E：借款合同17、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%18、__不属于拆迁的实施方式。

A．统一拆迁

B．代办拆迁

C．自行拆迁

D．委托拆迁19、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。

A：机构名称要求

B：法定代表人或者执行合伙人要求

C：专职注册房地产估价师人数要求

D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求

E：估价报告质量要求20、下列房地产中，不得抵押的有。(2025年试题)

A：集体所有的土地使用权

B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋

D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产21、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。

A．2160

B．2175

C．2181

D．220522、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2025年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。

A：双方达成的是一种单务合同

B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司开始支付的款项是一种定金

E：停止侵害23、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。

A：买受人无权退房

B：买受人有权退房

C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行