浙江省房管理办法

浙江省房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强浙江省房地产市场的规范管理，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场的健康有序发展，根据国家相关法律法规以及本省实际情况，制定本办法。本办法旨在明确房地产管理的各项规则和要求，确保房地产市场在法治轨道上运行，维护社会经济秩序稳定，为居民提供安全、有序、公平的房地产交易环境。（二）适用范围本办法适用于浙江省行政区域内国有土地上的房地产开发、经营、交易、租赁、抵押以及房地产权属登记等活动。农村集体土地上的房地产管理，参照本办法执行，但法律、法规另有规定的除外。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照国家法律法规和本省相关规定开展房地产管理工作，确保各项管理活动有法可依、有章可循。2.公平公正原则保障房地产市场主体的平等地位，在管理过程中做到公平对待各方，不偏袒、不歧视，维护市场的公正竞争环境。3.高效便民原则简化办事流程，提高管理效率，为房地产权利人及相关市场主体提供便捷、高效的服务，降低办事成本。4.促进发展原则在加强管理的同时，注重引导和支持房地产市场的健康发展，推动房地产行业与经济社会协调共进。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.资质等级划分房地产开发企业资质分为一、二、三、四级和暂定资质。不同等级的企业承担相应规模和类型的房地产开发项目。2.资质申请与审批新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件向房地产开发主管部门申请暂定资质证书。暂定资质有效期1年。有效期满后，企业可申请核定相应等级资质。申请核定资质等级的企业，应当提交企业资质申请表、营业执照副本、企业章程、验资证明、企业法定代表人身份证明、专业技术人员资格证书和劳动合同、企业业绩证明材料等。房地产开发主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的企业核发资质证书；对不符合条件的，不予核发资质证书，并书面说明理由。3.资质动态管理房地产开发主管部门应当对房地产开发企业的资质进行动态核查。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：（1）超越资质等级从事房地产开发经营的；（2）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；（3）开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；（4）将未经验收的房屋交付使用的；（5）擅自转让房地产开发项目的；（6）法律、法规规定的其他违法行为。（二）项目建设管理1.项目规划与用地房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。开发企业应当按照土地出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目建设。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2.项目建设条件意见书房地产开发主管部门在核发房地产开发项目建设条件意见书时，应当依据土地出让合同约定的条件，明确项目建设的规划设计要求、配套设施建设要求、工程建设进度要求等内容。开发企业应当按照建设条件意见书的要求进行项目建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经原审批部门批准，并按照规定办理相关手续。3.项目质量与安全管理开发企业应当对其开发建设的房地产项目的质量和安全负责。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的质量责任和义务。房地产开发项目实行工程质量保修制度。开发企业应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担保修责任。三、房地产交易管理（一）商品房预售管理1.预售许可条件房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2.预售许可申请与审批开发企业申请商品房预售许可，应当提交商品房预售许可申请表、开发企业的营业执照和资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同及关于施工进度和竣工交付日期的说明、商品房预售方案等材料。房地产开发主管部门应当自受理预售申请之日起10日内，对符合条件的，核发商品房预售许可证；对不符合条件的，不予核发，并书面说明理由。3.预售合同管理开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售合同示范文本由省建设行政主管部门会同省工商行政管理部门制定。开发企业不得使用自制的合同文本。（二）二手房交易管理1.交易流程规范二手房交易应当签订书面合同，并在合同中明确双方的权利和义务。合同签订后，当事人应当持相关材料到房地产交易管理机构办理交易手续。房地产交易管理机构应当对交易当事人提交的材料进行审核，符合条件的，予以办理交易手续，并出具交易证明。2.房屋转让限制有下列情形之一的房屋不得转让：（1）未依法登记取得房地产权证书的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）依法收回土地使用权的；（6）法律、法规规定禁止转让的其他情形。（三）房屋租赁管理1.租赁合同登记备案房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。租赁合同应当具备租赁当事人的姓名或者名称、住所，房屋的坐落、面积、结构、附属设施，租金及其支付方式，租赁用途，租赁期限，房屋维修责任，物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳，争议解决方式等条款。房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等内容。2.租赁当事人权利义务出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。承租人应当按照合同约定的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋用途。承租人未经出租人同意，不得将房屋转租给第三人。四、房地产权属登记管理（一）登记种类与程序1.初始登记新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。登记机关应当对申请人提交的文件进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋所有权证书。2.转移登记因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。登记机关应当自受理申请之日起30日内，对符合登记条件的，予以登记，发给房屋权属证书；对不符合登记条件的，不予登记，并书面通知申请人。3.变更登记房屋所有权人、土地使用权人发生变更或者房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的，应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。登记机关应当自受理申请之日起30日内，对符合登记条件的，予以登记，发给房屋权属证书；对不符合登记条件的，不予登记，并书面通知申请人。4.他项权利登记设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书、设定他项权利的合同书以及相关的证明文件。登记机关应当自受理申请之日起30日内，对符合登记条件的，予以登记，发给房屋他项权证；对不符合登记条件的，不予登记，并书面通知申请人。（二）登记异议与更正1.异议登记利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料等向房屋登记机构申请异议登记。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿，并向申请人出具异议登记证明。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记失效后，房屋登记机构应当解除异议登记。2.更正登记权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的，房屋登记机构应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。五、房地产中介服务管理（一）中介机构设立与资质1.设立条件设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。2.资质等级评定房地产中介服务机构资质等级分为一、二、三级。资质等级评定标准由省建设行政主管部门制定。房地产中介服务机构应当按照资质等级承担相应的中介服务业务。一级资质房地产中介服务机构可以从事各类房地产中介服务业务；二级资质房地产中介服务机构可以从事除房地产价格评估以外的房地产中介服务业务；三级资质房地产中介服务机构可以从事房地产咨询、经纪业务。（二）中介服务人员管理1.从业资格要求从事房地产中介服务的人员，应当取得相应的资格证书。房地产经纪人应当经考试合格，取得房地产经纪人资格证书；房地产估价师应当经考试合格，取得房地产估价师资格证书。未取得相应资格证书的人员，不得从事房地产中介服务业务。2.执业规范房地产中介服务人员应当遵守职业道德，诚实守信，依法执业。不得有下列行为：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；（3）同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。六、房地产市场监督管理（一）监督检查职责房地产管理部门应当加强对房地产市场的监督检查，依法查处房地产开发、交易、权属登记等活动中的违法行为。监督检查的内容包括：房地产开发企业的资质、项目建设情况，房地产交易合同的签订与履行情况，房地产权属登记的准确性与合法性，房地产中介服务机构的经营行为等。（二）违法行为查处1.对开发企业违法行为的查处开发企业有下列行为之一的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书：（1）未取得资质证书从事房地产开发经营的；（2）超越资质等级从事房地产开发经营的；（3）擅自转让房地产开发项目的；（4）将未经验收的房屋交付使用的；（5）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的。2.对交易当事人违法行为的查处房地产交易当事人有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段签订房地产交易合同的；（2）擅自改变房屋使用性质的；（3）擅自转让、抵押、租赁房屋的；（4）违反本办法规定的其他行为。3.对中介服务机构违法行为的查处房地产中介服务机构有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：（1）未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的；（2）超越资质等级从事中介服务业务的；（3）提供虚假证明文件或者服务的；（4）采取欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段促成房地产交易的。七、法律责任（一）行政责任违反本办法规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构、房地产交易当事人以及其他相关单位和个人，未履行法定义务或者违反本办法规定的行为，由房地产管理部门或者其他有关部门依