物业从业管理办法

物业从业管理办法一、总则（一）目的为了加强物业管理行业的规范管理，提高物业服务质量，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在本地区行政区域内从事物业管理活动的企业、从业人员以及相关管理部门。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法规范物业管理活动各方行为。2.业主自治与专业服务相结合原则：充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用，同时鼓励物业服务企业提供专业化、规范化服务。3.公平、公正、公开原则：在物业管理活动中，保障各方平等的权利和义务，公开相关信息，接受社会监督。4.服务至上原则：以满足业主和物业使用人的需求为出发点，不断提高物业服务水平。二、物业服务企业资质管理（一）资质等级划分物业服务企业资质分为一级、二级、三级。（二）各级资质条件1.一级资质注册资本人民币500万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2.二级资质注册资本人民币300万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。3.三级资质注册资本人民币50万元以上。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。有委托的物业管理项目。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（三）资质申请与审批1.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。2.申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。3.资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质由国务院建设主管部门审批，二级资质及以下由省、自治区人民政府建设主管部门或直辖市人民政府房地产主管部门审批。（四）资质年检1.物业服务企业资质实行年检制度。2.每年3月1日至6月30日，物业服务企业向资质审批部门提交年检材料。3.资质审批部门应当在收到企业年检材料之日起20个工作日内，对企业资质条件和经营管理情况进行全面审查。4.年检合格的，资质审批部门在企业资质证书副本上加盖年检合格章；不合格的，责令限期整改，整改期为3个月。整改期满仍不符合条件的，资质审批部门依法注销其资质证书。三、物业服务企业行为规范（一）服务合同签订1.物业服务企业应当与业主大会或者业主委员会依法签订书面物业服务合同。2.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（二）服务内容与质量1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括但不限于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，环境卫生清洁，绿化养护，秩序维护，车辆停放管理等。2.物业服务企业应当建立服务质量监督检查制度，定期对服务质量进行检查和评估，及时发现和解决问题，不断提高服务质量。3.物业服务企业应当公开服务标准、收费标准、服务内容等信息，接受业主和社会的监督。（三）服务费用管理1.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式。3.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。4.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，向业主和物业使用人收取物业服务费用。不得擅自提高收费标准或者重复收费。5.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。（四）物业承接查验1.在承接物业时，物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。2.物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。3.物业服务企业应当在承接物业前与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。4.物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同；临时管理规约；物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录；交接记录；其他承接查验有关的文件。（五）物业使用与维护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业的使用与维护进行管理。2.业主、物业使用人应当遵守法律、法规以及管理规约，按照物业服务合同的约定合理使用物业。3.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照国家和地方有关规定在专项维修资金中列支。4.物业服务企业应当定期对物业共用部位、共用设施设备进行巡查，发现问题及时处理，并做好记录。（六）信息公开1.物业服务企业应当建立信息公开制度，将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费标准、投诉渠道等信息在物业管理区域内显著位置进行公示。2.物业服务企业应当定期向业主大会或者业主委员会报告物业服务合同履行情况、物业服务费用收支情况、物业共用部位和共用设施设备的使用和维护情况等。四、物业从业人员管理（一）从业资格要求1.从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。2.物业项目经理应当具备相应的专业知识和管理能力，取得物业管理项目经理岗位证书。（二）培训与继续教育1.物业服务企业应当定期组织从业人员参加培训，提高从业人员的业务水平和综合素质。2.鼓励从业人员参加继续教育，不断更新知识，提高职业技能。（三）行为规范1.物业从业人员应当遵守国家法律法规和职业道德规范，诚实守信，勤勉尽责。2.不得利用职务之便谋取不正当利益，不得泄露业主和物业使用人的个人信息。3.应当积极履行物业服务合同约定的义务，为业主和物业使用人提供优质服务。五、业主、业主大会及业主委员会（一）业主权利与义务1.业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。2.业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会1.一个物业管理区域成立一个业主大会。2.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。4.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。5.业主大会履行下列职责：制定、修改管理规约和业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。3.业主委员会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。4.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。六、监督管理（一）管理部门职责1.房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。2.街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内的物业管理工作，协助有关部门做好物业管理区域内的社区建设工作。（二）投诉处理1.建立物业管理投诉处理机制，及时受理业主、物业使用人及其他相关方的投诉。2.对投诉事项进行调查核实，依法依规处理，并及时反馈处理结果。（三）信用档案管理1.建立物业服务企业和物业从业人员信用档案系统。2.对物业服务企业和物业从业人员的违法违规行为、服务质量等情况进行记录，作为资质审批、年检、评优评先等的重要依据。七、法律责任（一）物业服务企业法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款：未按照本办法规定申请核定资质等级的；超越资质等级承接物业管理业务的；出租、出借、转让资质证书的；不按照本办法规定及时办理资质变更手续的。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，由价格主管部门依照《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。3.物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（二）业主、业主大会及业主委员会法律责任1.业主违反管理规约、业主大会议事规则的，业主委员会应当督促其改正；拒不改正的