西安朱雀路项目开发战略54p

帮建朱雀路工程开发战略汇报城市中心寸土寸金中心住宅是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖！是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂！是一个城市最有价值阶层的高贵生活“聚〞乐部！建筑可以复制，但稀缺的城市中心地段无法复制!工作目标：选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合工作实质：将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上核心问题：如何使产品具有竞争力并易于销售？〔定位问题〕如何实现工程开发早回款要求？〔满足资金安排〕如何获取高盈利？〔竞争与盈利模式〕5P现存建筑多为早期建设的居民住宅和小规模、高容积率、标准层超大的一梯六户以上高层点式楼，由于地价本钱较高，为提高利用率，高层超高层一梯多户成为区域市场主流供给。区域建筑特点241055007500梯户比与销售单价梯户比单价6000整体看售价随梯户比增加而降低，但限于九锦台高端价格具备上限；由于老城区的综合优势，高梯户比下售价变化不敏感，具备价格底限。价格规律〔市场多维度描述〕高梯户比具备价格底限6865007000124.05.055007500容积率与销售单价容积率单价6000旧城工程容积率多在6以下，由于老城区的综合优势，高容积率具备价格底限，但又限于九锦台高端价格具备上限；高容积率具备价格底限低容积率限于九锦台高端5.56.065007000价格规律〔市场多维度描述〕4.5形象与销售单价〔容积率相近前提下〕都市凰庭、城市汇、摩天城形象不高，虽容积率相对低，但售价不及高容积率下的朱雀men、未来城、华豪丽晶工程，售价相差近千元；形象不同，同类工程售价相差大价格规律〔市场多维度描述〕曲江低梯户比2低梯户比与竞争关系梯户数竞争程度低梯户比和九锦台高端直接面临竞争；1T4-6H供给量小竞争弱区域产品多在8户以上，竞争剧烈；46中高8户以上一梯四——六户区域市场稀缺，售价高竞争小价格规律〔市场多维度描述〕形象与竞争关系竞争关系〔市场多维度描述〕中低端城改工程多，竞争剧烈区域缺乏中高端品质工程中低端低形象竞争程度中高九锦台高端-曲江高端中高端11P市场开展演进趋导性结论：区域市场研究结论启示一：商务、商业和住宅各种物业类型均有开展的根底条件。启示二：区域缺乏品质较高的主流经典居家产品。启示三：停车位将成为购房者关注的重要指标。餐饮娱乐银行新建商住楼现存住宅工程位置钟楼商圈小寨商圈高新商圈餐饮娱乐银行处钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈三大市级商业辐射区，区域价值凸显；区域属城市核心区，餐饮、娱乐、金融和教育、医院等效劳机构密布，配套成熟，生活方便舒适。周边交通路网密布，出行便捷，交通价值突出；地块感知15P东面：荣耀小区西北：朱雀大街小学南面：朱雀路菜市场、新兴小区、政治学院西面：豪盛大厦工程四至地块SWOT分析优势与时机：1、地处钟楼、小寨、高新三大繁华商圈辐射区；2、区域属城市核心，配套齐备，交通便捷，生活便利，高度成熟；3、区域市场内可供开发用地较少，供给量小，市场竞争压力小；4、区域缺乏中高端品质主流居家产品，能够针对特定人群打造高盈利性产品。5、朱雀大街是古时长安的南北中轴线，是皇族祭天和迎宾礼仪的“天街〞，人文历史积淀深厚，有开展人文高品质住宅的根底；劣势与威胁：1、局部地块用于还建，使社区整体品质有一定影响；2、城改工程手续的滞后，导致工程前期资金压力大，要实现工程自身滚动开发，需合理设计现金流。工程地块核心价值认识成熟——城市中心成熟生活区，尊享一切便利商业——朱雀路、友谊路商业高度成熟，价值高人文——“南北中轴〞、“礼仪天街〞人文积淀深厚成熟城市中心区的稀缺价值，使地块具备开展城市中心高端人文住宅的素质，据悉，目前美国亿万富翁前400名中，有250余人住在纽约市中心的高层豪宅中，世界500强的CEO，住在城市中心豪宅的更到达70%，城市中心高品质住宅具有很强的市场支持。首次进入开发阵营，首个工程开发目标：稳——平安第一〔早、易、快〕顺——现金流理想，顺利滚动开发高——实现工程开发价值最大化工程关键词解析早：工程开发前期提前回款易：易于早销售变现快：产品具有独特竞争优势并易于销售企业开展战略核心问题：如何使产品具有竞争力并易于销售？〔定位问题〕如何实现工程开发早回款要求？〔满足资金安排〕如何获取高盈利？〔竞争与盈利模式〕最大化易售率，舍弃不易销售的物业易售面积总建筑面积=易售率〔100%〕舍弃不易销售的物业类型酒店物业大型商业纯写字楼物业不易销售的其他物业开发目标实现——最大化易售率增加回现多和提前回现潜力大的产品占比开发目标实现——选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合物业类型物业市场特点获利能力销售回款情况综合评定高品质主流住宅和公寓供给少，区域缺乏高品质经典主流住宅和公寓，需求潜力大具备高售价支撑产品获利能力很强销售回款时间早易于销售、速度快★★★★★中低品质住宅和公寓高容积率、高梯户的此类产品多，品质低、竞争相对激烈售价支撑不足产品获利能力不强易于销售但获利能力弱且不易提前特殊回款★★1-2层街铺型商业供应少，但需求旺盛，此类底商基本都可实现高价快销售价有支撑获利能力较强销售回款时间可提前易于销售速度快★★★★集中商业及3-5层大商业供给少，但区域非城市主要商业区，大商业需求有限售价有支撑获利能力较强销售回款时间晚销售周期长不利于前置回款★升级换代soho供给较少，现存多设计和功能落后、配套陈旧；有一定市场需求，但租售价格较低售价有支撑获利能力较强销售回款时间晚销售速度一般★★★☆车库供给较少，需求旺盛，车位配置情况成为置业者重要的置业决策因素，地下二层车库造价高昂且不经济，因此，除地下一层车库外，半地下和首层架空等车库形式较受青睐售价有支撑获利能力和溢价能力均较强高品质升级换代产品车库易于早销快销售价高★★★★开发目标实现不同物业类型获利能力分析区域最具盈利能力且迎合开发回款目标的产品组合高品质主流居家住宅产品、高级公寓〔或soho〕街铺型商业地下一层车库或半地下车库或地面架空车库高品质住宅与公寓回款设计——回款峰值前移项目经典三房客户经典两房客户高级公寓置业类型多为二次及以上置业二次置业升级换代客户为主，少量初次置业者初次置业和投资需求为主支付能力强较强较弱能承受单价6500元/㎡以上6000元/㎡以上5500元/㎡以上付款方式一次性付款和短期分期付款比例较高多依赖银行按揭多依赖银行按揭一次性付款能力支付力较强一次性付款潜力大支付能力较弱一次性付款潜力小支付能力较弱一次性付款潜力小增加回现早且溢价潜力大的三房〔向强购置人群销售〕——三房占比高级公寓实现超高性价比〔全功能、低总价、高品质〕——总价控制创典操作案例体会〔康桥边的院子、常春藤花园〕康桥边的院子：开发商集团特殊回款需求，一次性付款两三房去化量。。。。常春藤花园：同样面临一定时期内特殊回款需求商业回款设计A类铺位进深短，总价低，利于“高而快而早〞的实现收益，增加工程早期回款量。B类铺位面积大，总价高且临街面窄;C类铺位进深大，B/C类铺位适合特殊需求的客户，适合在整个销售期内“偶遇〞客户，增加回款量。增加进深短、总价低街铺——增加回现早的产品占比车库的销售率销售率→价格→本钱→形式采用造价经济，产出率高的首层架空车库和地下一层车库车库物业回款设计高盈利问题将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上优先设置的物业类型顺序为：

高品质三房——高品质两房——高级公寓——1-2层街铺——首层架空车库——三四层商业城市核心高品质主流居家升级换代产品工程定位产品户型高品质住宅：三室：135㎡左右两室：95㎡左右

高级公寓：紧凑型两房：60-80㎡

功能一室：45-50㎡1、主力户型单方利润奉献大小——关乎工程盈利能力2、什么样的户型易最早销售——关乎工程回款户型比〔营销本质〕故，本工程以三室为主产品布局建议设想：地块南边集中布局还建局部沿朱雀大街一侧，繁华热闹，商业兴旺，沿街规划商业，但同时此位置噪音大、粉尘多，不宜布置主流居家产品，销售阻力较大，因此，沿街设置高级公寓，既支撑高单价又对外界要求限制低中间地块用于规划1T4H至1T8H高品质主流居家型产品高级公寓和商业高品质住宅区域还建局部朱雀大街高级公寓局部高品质住宅产品局部客户类别升级换代高品质主流居家客户城市核心高级公寓客户客户层次中高端客户中高端偏下客户置业目的改善性需求为主，少量首次置业首次置业和投资需求为主客户来源项目地周边，高新区和城南片区项目地周边、高新区和城南片区为主客户特征城市中高收入者，二次置业者为主，支付能力较强，工作、家庭稳定，关注家庭，多数已形成习惯的居住区域，较难改变，地缘性较强；多为有车一族，对社区停车难问题深有体会；收入较高，但积累尚浅的中青年人，喜欢繁华便利的居住环境，对居住品质有一定要求；家庭财富积累高，有投资房地产理财动机的人，考虑投资价值和投资门槛；置业关注点关注生活便捷程度;关注产品功能的升级，对储藏空间、书房、步入式衣柜等住宅升级功能有较高的需求;关注居住品质，对配套、社区环境、物业服务等要求较高;关注社区停车位的配置情况;关注交通便利程度;关注生活成熟度;关注置业和投资的门槛;关注区域投资价值;关注产品功能的完整性;主力需求面积90-140平米45-80平米可承受单价6000-7000元/平米（现阶段）5500-6500元/平米（现阶段）可承受总价50万-100万25万-55万客户描述集中布置还建局部，形成单独的出入口还建住宅和商业集中在一处，不对正常社区形成干扰还建面积膨胀率控制在最小范围内膨胀越大，市场化开发局部越小；膨胀局部低于市场价出售，损失利润还建局部大原那么高品质住宅建设区公寓建设区还建区产品初步规划方案成果工程总建筑面积为16.16万平米，可用于销售的建筑面积为11.28万平米，其中高品质住宅建筑面积5.13万，占总建筑面积的31.8%高品质升级换代住宅面积仅5万占总建筑面积的31.8%定位方向结合规划除必须的还建楼、沿街不适宜做高品质升级换代产品外内部高盈利高竞争的升级换代产品比重小将内部区域全部设置为高品质三房产品规划设计模拟方案结果显示:因此，为更好的实现工程高收益、快回款的目标目前规划方案还未确定，所以本次测算仅在定位之下，按容积率7.0进行工程简单经济估算，后期工程的规划方案明确后，还将进行更深入、详细的经济测算。

初步效益估算1、占地面积：19773.43㎡，折合29.66亩；2、本工程为旧城改造工程，工程由两局部构成，一局部为拆迁还建局部，另一局部为商业开发局部，还建局部总建筑面积为5万㎡，商业开发局部总建筑面积为10.5万㎡；3、商业初步按两层底商计算，商业面积按8000㎡计，不包括还建局部；4、地下建筑面积按16600㎡考虑，包括还建局部1600㎡和商业开发局部15000㎡，人防面积按地上建筑面积4%确定，设备用房暂估1500㎡。整体容积率按7.0计算，那么商业开发局部地上总建筑面积为90013㎡，其中住宅面积为82021㎡，商业面积为8000㎡；5、住宅平均售价按6250元/㎡计算，商业销售均价按15000元/㎡计算，车位按15万元/个计算；6、该幅土地费用由拆迁安置总本钱16830万元〔包括拆迁保证金、安置保证金、拆迁还建局部建设投入和各种税费等〕和土地出让金100万/亩两局部构成，合计总地价约635万/亩；前提说明初步经济指标项目经济技术指标序号项目指标备注1建设用地面积29.66亩

2整体容积率7.0

3地上总建筑面积138413㎡含商业开发部分和还建部分4地下总建筑面积16600㎡除安置区外全部开挖5还建部分总建筑面积50000㎡包括还建房屋膨胀10%后面积+地下室

还建地上面积（含商业）48400㎡在原拆迁面积4.4万㎡基础上膨胀10%

还建地下面积1600㎡按标准层800计算地下室面积

容积率7.0

占地面积10亩按7.0容积率反算占地面积6商业开发部分总建筑面积105013㎡

缴纳出让金土地面积20亩按140万/亩，缴纳出让金，含契税

地上建筑面积90013㎡

住宅面积82013㎡主流经典住宅和高级公寓

商业面积8000㎡按进深20米两层计算

地下建筑面积15000㎡

人防面积3400㎡地上建筑面积4%及建筑首层两指标确定

车库面积10100㎡用于产权车库，可设置双层机械停车

设备用房面积1500㎡可公摊后计入销售面积

地下车库停车数量404个双层机械停车，20%空位工程总建筑面积为155013㎡，其中包括还建局部50000㎡和商业开发局部105013㎡，商业开发局部包括住宅82021㎡，商业8000㎡

项目投资估算

序号项目费用分摊到可售面积中的单方成本备注1土地综合取得成本18830万元1853元/平米折算合635万元/亩2市场化部分前期费用3014万元297元/平米政府缴费及施工证件办理3建筑安装工程费19230万元1893元/平米除电梯设备外，按1800元/平计算4室外工程费1944万元191元/平米室外供电、给排水、采暖管网5管理费及其他1304万元128元/平米2-4项和的3%，项目规模小费率高6推广及销售费1435万元141元/平米总销售收入的3%，销售、推广各占1.5%7不可预见费450万元44元/平米2-5项和的3%8财务费用882万元87元/平米土地费不计利息，前期费全额一次计息一年，其余投资按30%自有资金投入计息一年9合计46417万元4568元/平米分摊到可售面积中的单方成本（包括机械停车设备费800万元）收入测算销售收入估算表序号项目可售面积销售均价销售率小计（万元）1住宅部分（含地下设备公摊）83380㎡6250元/㎡100%521132商业部分（含地下设备公摊）8133㎡15000元/㎡100%122003地下产权车位404个150000元/个100%60604销售收入合计70373万元

收入测算中，住宅价格按6250元/㎡计算，商业均价按15000元/平米计算，车库按15万元/个计算。工程全部销售可实现销售收入7.04亿元盈利能力测算成本利润率估算1总销售收入70373万元

2销售税金及附加4631万元总销售收入的6.58%

营业税3519万元

城市建设维护税246万元

教育费附加106万元

城市防洪基金56万元

土地增值税预征704万元

3净销售收入65742万元

4建设总投入46417万元

5支付土地合作方2100万元

6所得税前利润17225万元

所得税4306万元

7所得税后利润12919万元

8所得税前成本利润率37%9所得税后成本利润率28%工程全部销售可实现所得税前利润17225万元，本钱利润率37%；所得税后利润12919万元，本钱利润率28%，盈利能力强售价敏感性分析变化幅度住宅均价住宅销售收入商业和车库销售收入总销售收入所得税前利润所得税后利润所得税前成本利润率所得税后成本利润率1006850571151826075375218991642447%35%67505628274542211201584045%34%66505544873708203411525644%33%65505461472874195621467142%32%64505378072040187831408740%30%63505294671206180041350339%29%062505211370373172251291937%28%-10061505127969539164461233435%27%60505044568705156671175034%25%59504961167871148881116632%24%58504877767037141091058230%23%5750479446620413330999829%22%5650471106537012551941327%20%5550462766453611772882925%19%工程全部销售的情况下，当住宅销售均价降低到5550元，工程利润11772万元，利润为25%万元，工程抗风险能力较强。如果工程在定位下，各细节都到达高品质，保证了对高售价的支撑，假设均价到达6850，工程可实现销售收入75375万元，工程税前利润为21899万元，本钱利润率47%。总投资变化对项目收益的影响变化幅度总投资(万元）净销售收入（万元）税前利润（万元）成本利润率15%53380636421026219%10%510591258325%5%487381490431%0464171722537%-5%440961954644%-10%417752186752%-15%394552418761%46P初步经济分析结论47P产品品质提升建议生活配套及效劳建议会所——高品质工程的标配会所作为满足客户优越感、提升楼盘档次和物业水平的重要象征，几乎成了品质楼盘的必出之牌。会所中设置咖啡厅、阅览室、健身室等多种配套效劳，可满足业主民不同生活需求和聚会交流。此外泳池对购房客户也有足够强的杀伤力，所以建议本工程会所配置恒温泳池，设置于地下一层，同时地下也可设置健身房，一层会所前期作为销售中心使用，后期可用作咖啡茶座等休闲娱乐。49P

在地面踢脚或窗下设置进风口，在厨房、卫生间、阳台设置排风口，经过进风口将除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气以略低于室内的温度无噪声无吹风感的送入。

室内废气那么通过排风口有组织排放，室内空气清新怡人。

中央式新风系统可以解决哪些问题.

A.刚装修的房子长时间都不敢入住

B.搬进新房,会产