江阴长和馨苑二期规划建议及营销思路45p

上海麦哲参谋2021年10月长和馨苑二期规划建议营销思考规划建议从整体地块价值实现角度出发，方案2躲避周边无特色景观劣势，形成围合式的别墅组团概念。方案1是将高层与别墅区分开，有非常清晰的组团划分，躲避“混搭风险〞。规划方案1规划方案21、商业价值最大化：北侧建议预留商业用地，预建住宅底商；2、住宅价值分布合理化：北侧高层可为30-33层；南侧高层降低高度为11层；3、景观价值最大化；高层车型主入口有景观，西北侧双拼物业局部缺乏中央景观，最好做到户户临水；最好能够有中央景观4、物业类型：建议高层、大双拼、小独栋、大独栋〔2到3个即可〕5、考虑售楼处及展示布置小区入口处，需留出局部空间做展示基于规划方案1的建议阳光假日花园1、商业价值最大化：北侧建议预留商业用地，预建住宅底商；2、住宅价值分布合理化：西侧高层可为30-33层；北侧高层降低高度为11层；3、景观价值最大化；高层车型主入口有景观，北侧双拼物业局部缺乏中央景观，最好做到户户临水；最好能够有中央景观4、道路通达，并保证组团划分清楚，工程别墅西侧的道路〔与水面相连局部〕，是否可以考虑取消掉，原因，1〕工程高层西侧有道路规划，不影响高层入户；2〕高层与别墅区可用水系做分割；3〕有道路会影响整体景观和水边区域的参与型；5、物业类型：建议高层、大双拼、小独栋、大独栋〔2到3个即可〕6、考虑售楼处及展示布置小区入口处，需留出局部空间做展示基于规划方案2的建议工程定位思考1、工程属性定位分析2、工程客户定位分析3、工程核心价值体系4、工程形象定位分析：地块内部大面积绿地，而且地势较平坦，为原始农业用地，拥有原生态自然环境。工程北侧、西侧规划为高层，中间及规划为独栋或双拼别墅。工程位于宁常高速公路出口3分钟车程，位于北常路，长寿路交汇在，是通往长寿，周庄主干道，北侧规划道路。本体属性工程位于长寿主城区，至周庄10分钟，江阴30分钟；城市生活便捷典型成交客户访谈：客户背景：刘先生，26岁左右，合肥人，周庄物流员工主要关注点:交通、价格、户型客户语录:

来周庄工作2年了，周庄、长寿这里房子建的越来越多，价格也在不断往上涨；像我们这些外地打工的人，也到了结婚的年龄了，打算在这边落户了。这边外地人很多看了金域天下的房子，小区的环境挺不错的，只是吃饭的地方太少了，有点不方便。像我们这样有固定上班地点和时间的人，希望住的地方比较方便，吃饭啊，卖东西啊，坐车啊都要方便；房子女方要求三房，希望至少有两个房间朝南，高层和小高层的到没什么关系都可以；你们工程靠近长寿，到长寿街上很近，到周庄坐公交半个小时，还可以吧，及时在周庄上班问题问题不大。

典型客群1：高层客户[客户]典型成交客户访谈：客户背景：

张先生，40岁左右，本地人，酒店老板主要关注点:面子、环境、院子、交通客户语录:

我们这边有钱人很多，全是开厂的，做生意的，而且也喜欢攀比，你买个好车，我买个更贵地；你买个高层，我买个别墅，完了带朋友啊请亲啊，到家里玩，都这样；我们这边别墅到少，周庄街上有个别墅叫金湾丽景听说都买不到，都被内部关系户先买走了；如果我自己买的话，200-300平米就够了，有个大院子，前面有水，欧式风格，颜色不喜欢很鲜艳的，做出来的感觉一定要气派，房子要很宽敞，那样才有气势。

典型客群2：别墅客户[客户]城市富豪构成比例:60%构成:大企业家、私营业主,企业高管…区域：周庄、长寿、云亭置业驱动：居住+炫耀100-200顶级别墅-富豪阶层核心客户重要客户财富层级300-400潜在客户别墅客户定位800高层客户定位核心客户重要客户潜在客户周庄、长寿首次置业的外地人和本地刚性需求客户。周庄、长寿本地的改善型客户，拆迁客户，换房客户绝版地段长寿主城区，再无别墅规划用地、原生态环境天然氧吧。成熟繁华城市中的一片静土。便捷交通工程位于宁常高速公路出口3分钟车程，位于北常路，长寿路交汇在，是通往长寿，周庄主干道，北侧规划道路。便捷至高点，随心驾驭生活。180至360㎡花园庭院美墅、超大开间，大尺度步入式花园，南北双楼台，步入式景观阳台极致园林精心耕耘，打造极致园林景观，中央大景观，户户临水，精装庭院。顶级物管品牌物管：管家式效劳、港人负责制顶级规划拥有长寿度假村的扬明地产，高端系列的第二代产品，主城区，稀缺绝版独栋、双拼奢豪户型；名流居住代言，彰显尊贵，传世大宅。龙王地脉，传世豪宅，贵族领地——扬名转世豪宅引领名流生活城市豪宅核心价值体系扬明·龙玺龙王地脉，传世豪宅，贵族领地——扬名转世豪宅引领名流生活豪宅营销模式作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位……非理性精神需求追逐时尚、文化潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊贵至尚的地位文化感稀缺感身份感区域质素的优良决定豪宅工程的营销方向。区域特征区域开展阶段豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿〞期区域开展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“少年〞期区域“成年〞期“告诉别人她会长得很美〞重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同〞基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的〞利用成熟区域价值，工程全方位打造下的细节放大豪宅成功营销方向豪宅成功营销动作重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品利用成熟区域价值，工程全方位打造外的细节放大营造文化感营造稀缺感营造身份感麦哲豪宅营销模型营销方向营销动作文化感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。豪宅营销成功典型案例豪宅成功营销案例工程概况位置：深圳福田区侨香路与香梅路交汇处；占地面积：93544平米；建筑面积：131000平米；住宅面积：127000平米；容积率：1.4；绿化率：近50%；户数：共447套；资源条件：本工程位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方。工程营销方向确定与执行香蜜湖区域地处城市中心，拥有绝佳自然资源，是深圳市开展成熟的传统豪宅区。区域特征区域开展阶段成功营销方向区域“成年〞期利用成熟区域价值，工程全方位打造下的细节放大完成工程营销动作文化感创新推出“豪门夜宴选房活动〞，高档的布置，高雅的气氛，既给客户新鲜的感受，又表达工程高档次。迎合高端客户的品位，举办香蜜湖1号鉴赏酒会，利用这种高层次的文化活动推广工程形象。老爷车外形的看房车，新颖、别致，让客户产生时尚文化的共鸣。现场煮制的咖啡、浴缸〔泳池〕里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架、私家藏酒窖……样板间内的每个细节布置，都表达了高品位的现代生活。社区内保存珍贵百年古树，制造稀缺感；炒作工程土地价值，强调其独一无二的区位和稀缺性。稀缺感身份感会所拥有10米大堂挑空，彰显身份感和尊贵感；主要交通节点与公共空间处设置门童，为客户提供高品质礼仪效劳，让客户体验尊贵感受；售楼处入口前规划设计私家林荫路，气势恢宏，路的尽头开启一个阶层。此后，城市再无如此规格之土地……完成工程营销动作案例营销总结营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大香蜜湖区域地处城市中心，拥有绝佳自然资源，是深圳市开展成熟的传统豪宅区。香蜜湖1号鉴赏酒会豪门夜宴选房活动稀缺土地价值私家林荫路样板间现代生活展示新颖看房车百年古树尊贵礼仪效劳10米大堂挑空放大土地价值放大会所展示放大尊贵效劳本工程营销初步思考1、扬明品牌树立豪宅专家2、工程营销执行体系豪宅营销局部网站专题截图龙湖香醍漫步局部网站专题截图，其中以house365的最为齐全与专业九龙仓时代上院本工程营销初步思考1、扬明品牌树立豪宅专家2、工程营销执行体系豪宅营销2.极致品质,体验展示——挖掘工程整体价值、提升工程品质，售楼处样板房极致展示1.做足形象,树立标杆——代言城市豪宅，制造工程唯一性，建立高端形象两条核心攻略主线【豪宅居住价值实现总攻略】展示攻略客户攻略活动攻略高端占位，强势形象定位，建立排它性标准及唯一性合理价格定位实现高溢价品质形象展示，现场样板体验展示，效劳细节展示借势品牌,强势口碑传播以客户会之名招募会员，拓展客户渠道。形象攻略效劳攻略节点爆破,合理的营销铺排1、现场外围2、社区入口5、样板房外部感知精神堡垒尊贵传达过程体验价值传递3、售楼处4、看房通道现场展示是个系统性工程：在细节传达价值2、展示攻略展示攻略社区入口竖立精神堡垒加强昭示性,入口园林改造增加品质感。入口处设置精神堡垒加强昭示性入口处园林起着至关重要的先声夺人的作用，在入口处重金打造园林。小品的设置需增强品质感，与整个工程的调性相一致。建议以欧式浪漫风情为主第一层第二层第五层第四层第三层5层垂直绿化内部园林绿化要打造层次感。采用全冠移植，珍稀古树等，使园林物种丰富社区入口一切皆出自五星级酒店……五星级酒店定制点心在展示中心一处设置点心台，放置有五星级酒店定制的糕点，可提供给客户享用在吧台处，可放置红酒，供客户品尝，贯穿风格的生活理念洽谈桌放置餐牌，烟灰缸等销售中心在走廊处设建材展示，展示本工程的高档建材，表达工程的品质感，给予客户购置信心。销售中心小品元素增加“宁静，和谐〞的生活情调刚朵拉码头实景图装饰小品半围合观景木栏看房通道2、展示策略样板房名贵用材装修的根底上，注重生活场景体验豪宅客户均认可的价值：身份标签、圈子认同、周到效劳、升值、平安/私密、教育配套通过组织限定特定客户及客户的亲友参加，保证参与客户的层次通过活动过程中，赠送高级礼品，或者包装环节高档、或尊贵效劳，到达客户自身标榜身份的目的当组织的客户圈层近似于其自认的身份圈层时，客户比较容易参加相关活动，也愿意通过参加类似活动获得认同活动攻略高贵血统标榜名牌圈层客户维系 组织系列高端人士活动〔餐会、酒会等〕星河驴友俱乐部成立产品申请国家专利，将产品价值转化为营销价值邀请李宁、张连伟等名人造势，发挥名人效应银湖山郊野公园捐赠仪式专利产品发布会效劳大使任命业内接待专员工程前期推广阶段宣传推广：以精品活动打动客户以开盘等节点信息发布吸引客户全面铺开客户维系 星河驴友俱乐部成立马修连恩慈善晚会组织系列高端人士活动〔餐会、酒会等〕工程开盘后阶段主打老带新的圈层活动为主将工程的优势从产品，到公园，到豪门标签，再到客户效劳均不断创新和落实本次大盆菜活动为期10天，一共举办了16场家宴，共计536桌，其中老客389批，E区办卡客户124批，到场人数达5143人本次活动让E区的办卡客户充分感受到丹堤秀丽风光的同时，也切身感受到了星河带给客户的细致入微的效劳品质，让新客户对未来的生活品质抱有很大的信心，极大的增强了客户购置的信心；丹堤官邸家宴之三：星河丹堤活动参考建立客户管理系统，客户后期维系建立客户数据库，作为客户关系管理的根底强化以客户为核心的销售接待跟进功能，实现销售过程的精细化基于价值的客户细分，实现有针对性的差异化营销建立完善的客户效劳体系，全面提升客户体验持续经营客户，实现客户全生命周期管理建立一个属于自己的效劳平台，来标准流程及提高质量组建客户效劳部，对成交客户进行系统维护，为销售提供成交客户数据；有利于催促销售人员定期跟踪效劳，创造工程良好形象每月客户通讯客户生日贺卡节日贺卡定期发送工程进度短信定期发布最新购房信息定期发布最新体验活动信息定期发布最新商户、购物信息常规动作：效劳攻略建立现场效劳质量监督设置效劳调查卡目的：使客户参与对效劳质量的考评当中，标准效劳管理，了解客户满意度。关键动作：客户到达第一时间给到效劳卡客户走前填写效劳卡并由门童回收专人统一整理并反响给客户效劳攻略建立同行接待日有序、尊贵的同行接待效劳目的：保证同行有序参观并对其效劳到位，由行业内开始先树立高效劳形象。关键动作：预约参观看楼前提前申请拍照及填好资料需求表专人负责为其准备资料物料准备：1、拍照申请单及资料需求表设计及制作2、接待流程的培训效劳攻略在这里，所有人的一举手，一投