包头房地产市场综述及 保利香槟国际年终总结 全年营销思路61p

2021包头房地产市场综述及保利香槟国际年终总结2021年全年营销思路包头润舟房地产营销筹划PART1.2021年包头房地产市场综述

包头市住宅市场土地出让41宗，土地出让金额约61亿元，昆区占比53%；昆区宗地成交18宗，出让金额35亿元；13年保利重点工程销售区域东河区成交8宗，出让金额约12亿元。土地市场包头市住宅市场各区域土地出让情况包头市住宅市场土地出让15宗，土地出让金额约21亿元，昆区占比59%；昆区宗地成交8宗，出让金额约7.2亿元；13年保利重点工程销售区域东河区成交1宗，出让金额约1.6亿元。土地市场包头市商业市场各区域土地出让情况住宅市场土地出让41宗，出让金额约61亿元，占比75%；商业市场土地出让15宗，出让金额约21亿元，占比25%土地市场包头市商业市场各区域土地出让情况包头市2021年土地市场出让宗地面积3454789万平米，总金额8116868133亿元。土地性质地块数宗地面积金额住宅用地412470166.046066322693商业用地15984623.812050545441土地市场包头市2021年土地出让情况2021年土地出让金额超80亿元，以昆区土地成交为主占比超55%商品房供给市场2021年包头市房地产商品房供给情况2021年包头市商品房供给面积3067837平米。预售套数29079套，其中住宅供给17310套，公寓供给7732套，商业底店供给4037套。商品房供给市场2021年包头市房地产商品房供给情况2021年包头市商品房供给面积3067837平米，环比下降23%，预售套数29079套，环比下降10%，其中住宅供给17310套环比下降29%，公寓供给7732套环比上升84%，商业底店供给4037套，环比上升14%。商品房成交分析包头市房地产市场2007-2021年商品房成交走势09-13年包市场成交金额根本居于150亿元上下，12年市场成交金额到达峰值185亿元主要原因为已、12年包头市举办大型房交会成交量直线上升；二、市场供给量紧缩；13年成交金额环比下20%。13年商品房市场成交量跌环比12年下降30%；成交均价稳步上升，环比12年涨幅15%。商品房成交分析包头市房地产市场2007-2021年商品房成交走势除07、08年外，09-12年市场成交套数均居于3万套以上，13年成交量迅速下滑，环比下降33%，分析原因一、市场供给量紧缩；二、东河区13年成交工程根本不能网签约5200套13年成交合计近3万套；成交套均面积环比下降19%，分析原因一、价格上升客户购置面积减小保证总价持平；二、12年房交会销售前置，客户提前购置。商品房成交分析包头市2021年各区域商品房成交走势13年度昆区仍是所有区域中成交主力，成交金额约62亿元，占比全市成交额42%，其次青山区成交37亿元占比25%，第三高新区成交32亿元占比22%；东河区成交约11亿元占比7%成交金额根本稳定，本年度高新区成交金额下降分析原因主要为供给量紧缩，市场主力工程凡尔赛等本年度处于蓄客阶段，14年开盘销售，同时青山工程货量增加。13年市场成交均价冠军为青山区分析原因主要为一、青山区内几个典型工程拉升市场均价如青宾5号院、斐丽湾等。商品房成交分析包头市2021年各月商品房成交走势13除一季度1、2月份外，市场成交面积根本平稳处于25-30万方区间，同比12年8-12月成交面积下降约50%以上。主要为房交会期间。成交套数同样在此区间下降，为13年成交量下降主要原因。13年市场成交均价上半年除2、5月外破5000大关，其余月份根本在4700-5000元之间，6月份成交均价4573元为13年成交最低值，下半年成交均价均超过5000元，在13年9月份市场成交到达峰值5771元。公司套数面积（平）金额（亿）备注东亚信华地产184219858211.06东亚世纪城五期（1049套，面积123486，金额7.18亿）东亚香缇丽舍（793套，面积75096，金额3.88亿）保利地产244123120310.86维多利新天地已经交首付，但未网签维多利地产1217878747.99维多利新天地已经交首付，但未网签远大昭远大昭华华地产1134595645.06TOUCH悦城（2012年补签440套，共计1.96亿，2013年实际签约3.1亿）龙源地产65371816.512614.14翡丽湾二期成交前5名13年包头市场成交前5名开发商成交面积分析13年东亚信华以2大住宅工程东亚世纪城和东亚香堤丽舍销售为主均为昆区和高新区本年度主力工程；维多利以2大综合体工程其中商业本年度销售金额4.56亿元〔含内铺1.5亿、内街1.5亿、门店1.56亿〕住宅成交3.43亿元；远大昭华本年度实际签约3.1亿元；青山区主力工程斐丽湾本年度成交4.14亿元。14年市场判研包头市2021年市场判研PART2.包头市重点工程市场监控

包头房地产市场公寓分布图包百商圈娜琳商圈时代广场HELLO广场神华—万达商圈总部经济园燕赵锦河湾Touch悦城恒源银座凯旋银河线昆仑国际天福广场正翔国际九星e世界金融文化中心宝鑫广场禧瑞都禧福广场京奥港帝玖商业中心世贸酒店公寓TOUCH悦城TOUCH悦城二期共计646套客户区域（居住地）包头市青昆区年龄阶层25-45客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员客户需求过渡性住房及投资性客户产品配比单层面积56-63平568套，占比88%单层面积68平39套，占比6%单层面积76平39套，占比6%不同产品去化速度去化速度最快产品是68平米和76平米户型，主要是由于这两个户型占比较少，还有这两个户型采光面较好剩余产品剩余产品528套，其中中户产品为面积为56-63剩余420套，占比85%；68平剩余18套，占比4%，面积76平米剩余27，占比11%。销售价格均价8800元/平米中冶时代广场中冶时代广场客户区域（居住地）包头市及周边盟市为主年龄阶层35-50客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员、私营企业主客户需求投资、自用产品配比68㎡、74㎡、78㎡、84㎡、140㎡、180㎡其中小复式产品以面积小、单价低、总价低为主推对象不同产品去化速度小面积公寓及写字楼去化较快，LOFT产品去化较慢，由于精装修总价较高，剩余产品现阶段主要剩余产品是84㎡、140㎡、180㎡为主销售价格错层：7500-8000元/㎡平层：9000元/㎡复式：单层折合6800元/㎡禧瑞都-禧福广场禧瑞都-禧福广场客户区域（居住地）包头市昆区客户为主年龄阶层35-50客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员、小投资客客户需求投资、自用产品配比35平米户型占比42%，48平米占比48%，72占比4%，107平米占比6%。不同产品去化速度35平米、48平米由于总价低去化速度较快，72平米、107平米去化熟读较慢。剩余产品项目共620多套，剩余410套，35-48平米剩余360占比87%，72-107平米占比13%，剩余50套。销售价格均价5288元/平米帝玖商业中心帝玖商业中心客户区域（居住地）包头市昆区为主年龄阶层35-50客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员、教师客户需求投资、自用、自住产品配比41㎡、59㎡、69㎡、75㎡、96㎡、，41平米为主力户型公司408套，50平米以上共计240套，69平米以上共计164套不同产品去化速度共销售272套，50平米以下产品去化230套，去化35%；60平米以上的共销售42套，去化25%。剩余产品剩余产品540套，其中50平米以下产品剩余418套，占比77%；60平米以上剩余122套，占比23%销售价格售价5200元，世贸大酒店世贸大酒店客户区域（居住地）包头市城区客户为主年龄阶层35-50客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员、私营企业主客户需求投资产品配比50㎡、56㎡、78㎡、不同产品去化速度由于价格较贵所有产品销售较差剩余产品共计492套，剩余455套，销售价格均价9800元/平，装修1500元-2000元需要另付Hello-广场HELLO广场客户区域（居住地）包头市及周边盟市为主年龄阶层35-50客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员、私营企业主客户需求投资、自用产品配比49㎡、68㎡、83㎡、96㎡、112㎡、不同产品去化速度去化速度较快的是49㎡、68㎡、83㎡这几个户型去化速度较快，96和112平米去化较慢剩余产品项目共342套，剩余产品114套，其中49平米剩余67套，占比58%，剩余户型占比42%。销售价格7850元/平米东亚香缇丽舍底商东亚香缇丽舍底商客户区域（居住地）包头市城区为主年龄阶层35-50客户群体（职业）个体、企事业单位、公务员、私营企业主客户需求投资产品配比单层底店7个，双层底店23个，三层2-3个，总面积11417平米不同产品去化速度单层全部销售完毕，双层去化7个，三层底店未出售剩余产品项目共33套底商，剩余产品19套，其中120平米剩余19套，占比58%.销售价格单层16000双层均价15000三层商铺7000PART3.保利香槟国际2021年营销总结2021年保利地产总销售任务10亿元润舟累计签约5.5亿元，保代累计签约3.7亿元开发商大商业签约6000万实际累计完成10.86亿元2021年我公司保利香槟湾工程认购191.5套11864万。2021年我公司保利香槟国际工程认购135套5491万，香槟国际总签约126套，5014万，我公司完成比例56.7%。2021年成交情况2013年成交统计1、东塔去化情况东塔户型ABCDE合计总货量48481684824336去化量30573213

132南向房源去化21

6419

104北向房源去化9

92

20东向房源去化

5

3

8西向房源去化

合计30573213132占比65%10%43%44%12.5%39.2%认购东塔去化情况2、西塔去化情况西塔户型ABCDEF合计总货量4847132482518318去化量321

4018615112南向房源去化24

3817

1594北向房源去化8

2

1

11东向房源去化

5

5西向房源去化

1

1

2合计3214018615112占比67%2%30%37.5%24%83%35.2%认购分析西塔去化情况认购分析楼层分析西塔合计东塔145

5

14136

171113128201212118

201211109211210971811981327148714321876142915651529145410177433523

认购分析认购分析认购客户获知途径渠道广播户外工程围挡朋友介绍路过短信老带新网络报纸外拓分众电梯广告社区广告其他搜房其他包钢日报包钢生活周刊（发单、电开、外展）本年合计722128529011752012

0从认购客户获知途径来看，短信、路过、老带新和朋介是我们工程最为主要的宣传手段，也是客户获知我们工程最主要的渠道。认购分析认购分析认购客户选择户型及楼栋意向楼栋东塔西塔合计本年合计132112244比例54.43%45.57%100.00%去户型来看去化最好的F户型和A户型，所剩套数较少。去化最差的是B户型。从东西塔上来看，东塔去化较好一些，说明客户偏好东塔的产品。户型类型ABCDEF合计总套数9695300964718652累计认购62611339915244剩余套数348918757383408认购分析认购分析置业目的自住投资合计认购124120244占比50.8%49.2%100%认购客户置业目的及居住区域居住区域昆区青山区九原区东河区高新区周边地区外省市合计本年合计17236613295244比例70.04%15.19%2.53%5.49%0.84%3.80%2.11%100.00%保利香槟项目剩余货量梳理商铺划分已售未售剩余货值总价S32

2058941883

合计22058941883

剩余货量户型类型ABCDEF合计总套数9695300964718652累计认购62611336913239剩余套数348918760385413公寓剩余货量1.64亿，S3商业剩余底店20间，剩余货量58941883〔其中1700大商业18173373万〕，香槟工程剩余总货量2.37亿。面临挑战保利香槟项目2014年面临的问题六大核心挑战因素集团销售指标压力剩余公寓产品朝向较差剩余产品单一楼间三层商业滞销投资客户不足包头市投资型产品滞销PART4.保利香槟国际2021年营销思路保利香槟2021保利香槟项目2014年面临的问题典型客户行为得知上门谈判决策旺市环境淡市环境主动寻找哪有新工程好工程常规推广难以提起兴趣有工程就赶紧去看看不着急看，如果能捞个廉价，或有吸引人的礼品和折扣，就可以考虑赶紧买，不然就没了，又要贵了！再等等吧！也许还有更适宜的工程；这时候还涨价！肯定卖不出去，再等等。除了有问题要维权，要赔钱，绝不退房能不买就先别着急。四大困境

常规推广效果削弱

上门量减少价格进退两难客户决策周期加长2021营销目标客户购买逻辑变化导致项目成交遇到阻力保利香槟2021保利香槟湾核心价值香槟湾LOFT公寓钢铁大街包百地段5.6米层高买一送一精装修30-50平低总价保利品牌2021营销目标实现全年保利香槟项目清盘目标185套175套66套2014.052014.062014.072014.082014.092014.102014.04185套14套14套14套总销：1500万总销：2000万总销：2000总销：2500万元总销：2500万元总销：2500万元总销：2500万元2021年保利香槟国际工程月均销售35套，要在2021年完成95%以上的去化率，必须保证在十个月的有效销售期内保证月均35套的不下降，并有所提高。保利香槟工程的全年销售节点快现状：月均销售35套月均销售额1500万目标：10个月实现2亿销售月均销售额2000万不担忧卖不掉，关键是淡市下要卖的快！！2021营销目标实现全年保利香槟项目清盘目标2021营销目标解决办法快转变形象工程价值体系梳理——收益高，风险低，呼包鄂榆城市群优质不动产。线上广告五大线上广告手段，增大来电来访量2021年度线上广告投放建议：1、DM单直投：加大周边市场单页直投量，版面风格多变化，可以有效加大来电量。建议制作一些扇子、面巾纸等形式。2、短信：短信数据库筛选新客户资源，集中青山昆区定点投放力度，东河区间接投放。建议每周五、周六投递，每次投放50000条短信。3、网络：搜房网、新浪乐居、搜狐焦点、活动信息统一发布工程信息。4、工地广告：保利香槟国际周边建议将工程南部工地广告换成S3商业广告。推广渠道保利香槟国际2014推广渠道的变化保持现阶段媒体投入，增加新媒体保持常规媒体投入〔短信、播送、户外〕，保持工程持续曝光率。有效增加营销活动带动现场人气活动策略保利香槟国际活动策略通过2021年举行营销活动来看，常规的抽奖活动缺乏以吸引新老客户的参与，而且抽奖活动不利于客户长时间在案场逗留，不利于衬托人气。2021年下班年举行几次DIY制作活动，有效地吸引了客户参与，客户可以长时间在场逗留，有效促进现场人气，而且费用较低1、由于保利香槟湾商业局部使我们在包头第一个商业工程，我们的活动安排要和我们的目标客户产生共鸣和互动。〔1〕保利地产杯“我是球王〞民间羽毛球争霸赛羽毛球在包头地区喜爱者众多，在本地区有着良好的群众根底，我们可以与体育局、地方宣传部共同举行此次活动，整合媒体资源共同推出活动。活动期间，我们可以很好地将我们所有工程进行集中展示，有利于我们进一步扩大品牌影响力，增强美誉度。营销活动安排保利香槟湾营销活