甲方旧改管理办法

甲方旧改管理办法一、总则（一）目的为加强甲方在旧改项目中的管理，规范项目运作流程，确保项目顺利推进，保障各方合法权益，依据相关法律法规及行业标准，结合公司实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于甲方作为旧改项目主导方所开展的各类旧改项目，包括但不限于城市更新、老旧小区改造等。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规、政策文件以及地方相关规定，确保旧改项目合法合规实施。2.质量第一原则：始终将项目质量放在首位，严格把控工程建设质量，保障改造后的项目符合设计要求和使用功能。3.安全保障原则：强化施工现场安全管理，落实安全责任，确保施工过程中无重大安全事故发生。4.公平公正原则：在项目推进过程中，公平对待各方参与主体，保障各方合法权益，营造公正透明的合作环境。5.效益兼顾原则：注重项目的经济效益、社会效益和环境效益，实现多方效益的有机统一。二、项目前期管理（一）项目立项1.项目筛选甲方应根据城市发展规划、区域功能定位以及市场需求等因素，对拟开展旧改的项目进行筛选评估。重点考虑项目的必要性、可行性、经济性以及对周边环境的影响等。2.立项申报确定立项的项目，由甲方负责组织编制项目立项申报材料，包括项目可行性研究报告、规划设计方案、资金预算等。申报材料应确保真实、准确、完整，并按照规定程序提交相关部门审批。3.立项批复经相关部门审批通过后，甲方获取项目立项批复文件，明确项目的建设内容、规模、投资估算、建设周期等关键信息，作为项目后续实施的依据。（二）规划设计1.设计单位选择甲方应通过公开招标、邀请招标或竞争性谈判等方式，选择具备相应资质和丰富经验的设计单位承担旧改项目的规划设计工作。在选择过程中，应重点考察设计单位的业绩、信誉、技术实力等方面。2.设计要求明确甲方应向设计单位提供详细的项目设计要求，包括但不限于现状条件、功能需求、风貌特色、安全要求、环保标准等。同时，组织相关部门和专家对设计要求进行论证，确保设计要求科学合理、符合实际。3.设计方案评审设计单位完成初步设计方案后，甲方应组织相关部门、专家以及利益相关方对设计方案进行评审。评审内容包括规划合理性、功能完整性、技术可行性、经济合理性、风貌协调性等方面。根据评审意见，设计单位对方案进行修改完善，直至通过评审。4.施工图设计初步设计方案通过评审后，设计单位应按照相关规范和标准开展施工图设计工作。甲方应加强对施工图设计的审核，确保施工图设计深度满足施工要求，图纸内容准确无误。审核重点包括结构安全、消防安全、给排水设计、电气设计等方面。（三）征收补偿1.征收政策制定甲方应依据国家法律法规和地方相关政策，结合项目实际情况，制定合理的征收补偿方案。征收补偿方案应充分征求被征收人的意见，保障被征收人的知情权、参与权和选择权。2.征收评估委托具备相应资质的评估机构对被征收房屋及附属物进行评估。评估机构应严格按照评估规范和程序开展工作，确保评估结果客观、公正、合理。甲方应加强对评估工作的监督管理，对评估过程和结果进行审核。3.补偿协议签订根据评估结果，甲方与被征收人就征收补偿事宜进行协商谈判，签订征收补偿协议。补偿协议应明确补偿方式、补偿金额、安置地点、搬迁期限等条款。在签订协议过程中，应充分保障被征收人的合法权益，确保协议签订过程合法合规、公平公正。4.征收实施按照征收补偿协议约定，组织实施房屋征收工作。在征收过程中，应做好宣传解释工作，争取被征收人的理解和支持。同时，加强对征收现场的管理，维护征收秩序，确保征收工作顺利进行。三、项目实施管理（一）施工单位选择1.招标方式确定甲方应按照相关法律法规和公司规定，通过公开招标的方式选择具备相应资质和施工能力的施工单位承担旧改项目的施工任务。对于技术复杂、专业性强的项目，可采用邀请招标或竞争性谈判等方式。2.资格审查在招标过程中，对投标单位进行资格审查，重点审查其营业执照、资质证书、安全生产许可证、业绩情况、信誉状况等方面。确保投标单位具备承担项目施工的能力和条件。3.评标定标组建评标委员会，按照招标文件规定的评标标准和方法对投标文件进行评审。评标标准应包括报价、工期、质量、信誉、施工方案等方面。根据评标结果，确定中标单位，并向中标单位发出中标通知书。（二）合同管理1.合同签订甲方与中标施工单位签订施工总承包合同，明确双方的权利义务、工程内容、工程价款、工期要求、质量标准、付款方式、违约责任等条款。同时，与监理单位签订监理合同，明确监理服务内容、监理费用、监理期限等条款。合同签订应严格按照法律法规和公司合同管理制度执行，确保合同合法有效。2.合同履行监督加强对合同履行情况的监督检查，定期对施工单位和监理单位的合同履行情况进行评估。督促各方严格按照合同约定履行义务，及时解决合同履行过程中出现的问题。对于违反合同约定的行为，应按照合同条款追究责任。3.合同变更管理如因项目实际情况需要变更合同内容，应按照合同约定的程序进行。变更事项应经双方协商一致，并签订书面补充协议。补充协议作为原合同的组成部分，具有同等法律效力。（三）工程质量管理1.质量目标设定明确旧改项目的质量目标，如达到国家相关质量验收标准、满足设计文件要求等。质量目标应在项目实施过程中进行分解，落实到具体的施工环节和责任人。2.质量管理体系建立施工单位应建立健全质量管理体系，配备相应的质量管理人员，制定质量管理制度和质量保证措施。监理单位应按照监理规范要求，对施工质量进行全过程监督管理。甲方应加强对工程质量的宏观管理，定期组织质量检查和质量问题整改落实情况的复查。3.质量检验检测加强对原材料、构配件和设备的质量检验检测，确保其质量符合相关标准和设计要求。施工过程中，严格按照施工规范和质量验收标准进行质量检验，每道工序完成后必须经过质量验收合格后方可进入下一道工序。同时，定期委托有资质的检测机构对工程质量进行抽检，及时发现和解决质量问题。4.质量问题处理对于施工过程中出现的质量问题，应建立质量问题台账，分析原因，制定整改措施，明确整改责任人，限期整改。整改完成后，进行复查验收，确保质量问题得到彻底解决。对因质量问题造成的损失，应按照合同约定追究相关责任方的责任。（四）安全管理1.安全管理目标设定确定旧改项目的安全管理目标，如杜绝重大安全事故、减少一般安全事故等。安全管理目标应纳入项目绩效考核体系，作为对各方考核评价的重要依据。2.安全生产责任制建立建立健全安全生产责任制，明确甲方、施工单位、监理单位等各方的安全生产责任。甲方应与施工单位签订安全生产责任书，施工单位应将安全生产责任分解到每个岗位和每个人员。监理单位应加强对施工现场安全生产的监督检查，督促施工单位落实安全生产措施。3.安全教育培训施工单位应组织全体施工人员进行安全教育培训，培训内容包括安全生产法律法规、安全操作规程、安全事故案例分析等。未经安全教育培训合格的人员不得上岗作业。同时，定期组织安全演练，提高施工人员的应急处置能力。4.安全检查与隐患排查治理甲方、施工单位和监理单位应定期对施工现场进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。建立安全隐患排查治理台账，对排查出的安全隐患进行登记、分析、评估，制定整改措施，明确整改责任人，限期整改。对重大安全隐患，应立即停止施工，采取有效的防范措施，确保安全。5.安全事故处理如发生安全事故，应立即启动应急预案，迅速组织救援，保护事故现场。按照事故报告程序及时向上级主管部门和相关部门报告。同时，配合有关部门进行事故调查处理，分析事故原因，查明事故责任，落实事故整改措施，防止事故再次发生。（五）进度管理1.进度计划制定施工单位应根据合同工期要求，编制详细的施工总进度计划和月、周进度计划，并报监理单位和甲方审核。进度计划应明确各阶段的工作内容、工作时间、责任人等，确保进度计划合理可行。2.进度跟踪与监控监理单位应按照进度计划对施工进度进行跟踪监控，及时掌握工程进展情况。甲方应定期召开工程进度协调会，分析解决影响进度的问题。如发现实际进度与计划进度不符，应及时采取措施进行调整，确保工程按时完成。3.进度调整措施当实际进度滞后于计划进度时，施工单位应分析原因，制定切实可行的进度调整措施，如增加施工人员、延长工作时间、优化施工方案等。监理单位和甲方应监督进度调整措施的落实情况，确保进度得到有效控制。四、项目资金管理（一）资金预算编制甲方应根据项目立项批复和设计文件，组织编制项目资金预算。资金预算应包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等内容。在编制过程中，应充分考虑项目实际情况和市场价格波动因素，确保资金预算准确合理。（二）资金筹集甲方应根据项目资金预算和项目实施进度，合理筹集项目资金。资金筹集方式包括自有资金、银行贷款、专项债券、社会资本合作等。在资金筹集过程中，应严格按照相关法律法规和政策要求，确保资金来源合法合规。（三）资金使用管理1.资金支付审批建立健全资金支付审批制度，明确资金支付流程和审批权限。施工单位根据工程进度和合同约定，提交资金支付申请，经监理单位审核、甲方相关部门审批后，按照规定程序办理资金支付手续。2.资金使用监督加强对项目资金使用情况的监督检查，确保资金专款专用，不得挪作他用。定期对资金使用情况进行审计，检查资金使用的合理性、合规性和效益性。发现问题及时整改，严肃追究相关责任人员的责任。3.成本控制甲方应加强对项目成本的控制，严格控制工程变更和现场签证，避免不合理的费用支出。定期对项目成本进行核算分析，及时发现成本偏差，采取有效措施进行调整，确保项目成本控制在预算范围内。五、项目验收管理（一）验收准备1.资料整理施工单位应在项目竣工前，整理完善工程竣工资料，包括工程竣工报告、工程质量验收报告、施工技术资料、试验检测资料、竣工图等。竣工资料应确保真实、准确、完整，符合档案管理要求。2.自查自纠施工单位在整理资料的同时，应组织对工程质量、安全、进度等方面进行自查自纠，对发现的问题及时进行整改。整改完成后，提交自查自纠报告，申请项目验收。（二）验收组织1.初步验收甲方组织施工单位、监理单位等相关人员对工程进行初步验收。初步验收内容包括工程实体质量、工程资料、合同履行情况等方面。对初步验收中发现的问题，施工单位应限期整改，整改完成后重新申请初步验收。2.竣工验收初步验收合格后，甲方按照规定程序向相关部门申请竣工验收。相关部门组织设计、施工、监理、勘察等单位以及有关专家组成竣工验收委员会，对项目进行竣工验收。竣工验收内容包括工程建设规模、建设内容、工程质量、使用功能、环境保护等方面。竣工验收合格后，项目方可交付使用。（三）验收备案项目竣工验收合格后，甲方应按照相关规定办理工程竣工验收备案手续。备案资料包括竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书等。工程竣工验收备案是项目交付使用的必备条件，未经备案的项目不得交付使用。六、项目后期管理（一）物业管理1.物业承接查验项目交付使用前，甲方应组织施工单位、监理单位与物业管理单位进行物业承接查验。承接查验内容包括共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、物业服务用房等方面。对承接查验中发现的问题，施工单位应负责整改，整改完成后重新进行承接查验。2.物业服务合同签订甲方应与物业管理单位签订物业服务合同，明确物业服务内容、服务标准、服务费用、服务期限等条款。物业服务合同应在项目交付使用前签订，确保物业管理工作顺利开展。3.物业管理监督甲方应加强对物业管理工作的监督检查，定期对物业服务质量进行考核评价。督促物业管理单位按照物业服务合同约定提供优质服务，及时解决业主反映的问题。对物业服务质量不达标的物业管理单位，应按照合同约定进行处理。（二）维修养护1.质量保修责任落实施工单位应按照国家法律法规和合同约定，履行工程质量保修责任。在质量保修期内，对工程质量问题及时进行维修处理。质量保修期限应符合相关规定要求，质量保修责任不因项目交付使用而免除。2.维修