广州星河南沙项目定位及物业发展建议

星河南沙项目定位及物业发展建议PART1项目定位PART2物业发展建议2：客户定位1：形象定位2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议PART1项目定位2：客户定位1：形象定位资源盘点城市资源度假资源城市资源产业资源人文资源度假酒店度假别墅森林公园高尔夫球会海景湖景项目资源盘点形象标杆价值标杆

项目之于南沙——打造南沙房地产形象和价值的双重标竿形象定位目标引领全新的生活方式和生活品味能代表南沙、统领产品的定位成为南沙产品升级换代的分水岭她是南沙度假、休闲、居住的名片。在南沙她天赋稀贵，她是稀有、特色、财富的象征……6海居标杆

项目之于广州——打造广州房地产山海别墅典范形象定位目标顶级的、高尚的、令人流连忘返的居住休闲的山海别墅在广州，海是稀缺的。广州人对海的渴望，如同对高尚、顶级生活的追求品质标杆保持领先、适度超前的产品品质亮剑广州

项目之于星河——成为星河进入广州的代表作和形象展形象定位目标成为星河地产进入广州的产品展览点未来的南沙是烙着星河的印记和足迹。她不但是城市资源别墅的另一典范，更是粤派地产商中深圳与广州本地大鳄的竞技场……广州项目核心价值优势资源高端、度假森林公园、湖、海、高尔夫项目定性珠江三角洲城市新区缺乏配套依托的森林公园内部高端度假大盘开发项目客户阶层广州中高端财富阶层尊贵项目的启动战略－打造高尚度假生活氛围，树立项目高形象，支撑项目开发项目产品线舒适型产品舒适考察点核心关键词关键词提炼：优势资源、高端、度假、尊贵、舒适客户的精神诉求：景观、享受、温暖、恬静与热情、自由、自我认同关键词提练项目形象定位：广州海边·森林公园里峡谷别墅群有海…有森林…有峡谷…有家园…形象演绎在这里，您可以远离都市的喧嚣和压力在这里，您可以享受大自然的温馨与舒适形象演绎在这里，家园与绿色融为一体在这里，品质源于对每一处自然的精雕细琢形象演绎在这里，沟通与交流成为专享的舞台在这里，尊贵与荣耀成为一种习惯市场角色领导者引领市场产品具有不可复制性强调社会效益目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者挑战者补缺者追随者改变游戏规则强调新的策略标准强调产品的特色和价值√市场角色PART1项目定位2：客户定位1：广州海边·森林公园里峡谷别墅群南沙市场由前期的外区客户为主，转化为以本地客户为主，但是广州市区客户仍然是南沙市场的重要来源回顾目前客户构成滨海花园南沙奥园南沙碧桂园南沙境界优山美地海力花园近期洋房产品刚性需求释放，多以自住为主；受金融危机的影响，度假型客户的需求短期内受到压制滨海花园南沙奥园南沙碧桂园南沙境界优山美地海力花园回顾目前客户构成花都别墅客户群体结构(sample:美林湖国际社区)回顾广州其他区域典型楼盘的别墅客户构成情况花都别墅客户群体结构(sample:碧桂园假日半岛)萝岗别墅客户群体结构(sample:保利·香雪山)萝岗别墅客户群体结构(sample:万科城)番禺别墅客户群体结构(sample:星河湾)番禺别墅客户群体结构(sample:金山谷国际社区)花都、萝岗、番禺等区的别墅客户群体结构仍然以广州为主，其他珠三角及香港客户比例较小18客户策略：先聚焦后放大的客户策略；在项目启动初期，受宏观环境的影响和项目品牌发展的考虑，聚焦广州中高端财富群体；随着南沙的区域影响力的加强，客户圈层进一步放大，吸引番禺及其他区域客户置业；最后，随着南沙产业快速发展，产业群体消费力将逐步增强，在项目品牌形象下针对南沙产业群体置业，实现项目撇指价值番禺及其他区域客户广州中高端财富群体南沙产业客户群体客户定位策略外部客户群主要特征外部目标客户定位客户用途结构客户职业构成随着广州经济的发展，广州客户的休闲度假需求不断增加、置业范围不断扩大未来本地客户群定位细分未来随着南沙的产业快速发展，产业人员（包括企业高管、产业员工）对自住的需求上升，未来将成为本项目的主力客户本地目标客户定位客户用途结构客户职业构成我们如何成功争夺广州客户广州在奔向“大广州”的发展道路上，形成了四面开花的土地扩张战略，十个大区齐头发展客观上给房地产市场形成了不缺土地、不缺资源竞争十分激烈的局面，同时郊区的项目都在紧盯广州客户。现状目标本地市场难以支撑项目的消化，本项目的主要目标客户群体瞄准广州的中高端财富群体。如何成功争夺广州客户？突破在哪里？矛盾：广州清远从化佛山增城萝岗花都番禺南沙客户定位思考22我们如何吸引休闲度假客户特别是拥有较好规划前景和资源的花都-从化片区、萝岗-增城片区大量的别墅都定位为广州休闲度假客户，是未来本项目的强大竞争片区。现状目标在广州的中高端财富群体中，本项目重点吸引的是其中的休闲度假客户。如何成功争夺广州的休闲度假客户？突破在哪里？客户定位思考23我们如何放大之南沙客户目前南沙市场的中坚客户群体是新迁入的公务员和中层产业客户，主要用于自住需求。现状目标项目目标客户定位于广州中高端财富群体的休闲度假客户，并不排斥或者遗弃南沙的本地客户，项目发展的中后期南沙产业客户是项目的主力客户之一。如何成功放大客户囊括南沙客户？突破在哪里？客户定位思考客户突破战略我们如何成功争夺广州客户战略1——特色突出、品质提升、控制总价关键举措：广州唯一的兼具山、海资源特色；广州唯一的森林公园的山地峡谷别墅；星河地产豪宅品质打动广州客户；总价控制令到客户心中性价比高。客户突破战略我们如何吸引休闲度假客户关键举措：整合突出资源——大海、森林、高尔夫；优化休闲配套——特色酒店、享受级会所；新的度假理念——营造新的度假理念和视野引领市场。战略2——资源唯一性、休闲配套、开发理念客户突破战略我们如何放大至南沙客户关键举措：项目进程的合理控制，尽量享受到南沙产业开发的成果；项目知名度和美誉度的提升激化南沙高端客户群体；项目开发次序的有效把控。战略3——产业开发、标杆价值、开发次序1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究1.1：南沙热销楼盘户型研究PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议1.3：峡谷别墅案例借鉴本案环岛北路环岛西路港前路环岛南路进港大道碧桂园海力花园富港优山美地目前南沙的在售楼盘按照区域及楼盘资源情况可主要分为两类：以南沙碧桂园、富港优山美地、海力花园为代表在售产品主要为居家型两房、三房，满足首次置业者需求走低价路线，以经济实惠吸引客户客户以南沙本地公务员、教师及产业人群为主，碧桂园客户较多生意人以优美的自然环境为主要优势，代表项目为滨海花园、南沙奥园及南沙境界产品线丰富，包括了别墅、洋房、公寓等多种物业形态是区域内大户型产品的集中地客户来源较广，别墅产品主要面对广州市区、番禺客户，洋房以南沙本地客户为主南沙在售楼盘现状特征进港大道两侧临近森林公园南沙境界南沙奥园滨海花园项目名称别墅类型各类型别墅面积区间目前销售状况南沙境界合院211-276㎡差联排（4联、6联）196-197㎡叠拼198-205㎡滨海花园独栋410-520㎡

差联排220-260㎡

南沙奥园独栋349-490㎡

差联排135-307㎡市场大环境不好，投资度假型需求受到压制别墅不是各项目目前主推产品，宣传推广力度不足产品性价比与其他板块项目相比未能形成足够的竞争力南沙在售别墅项目分析南沙在售的别墅项目主要有南沙境界、滨海花园、南沙奥园。目前，各类型别墅当前销售状况普遍较差。原因分析联排：180~260㎡独栋：350~500㎡在售楼盘三房四房南沙碧桂园109-128㎡无南沙境界89㎡，104-105㎡无海力花园88-89㎡，92-104㎡无富港优山美地97-111㎡无滨海花园110-113㎡，136㎡168-173㎡南沙奥园122-136㎡148-170㎡热销户型基本上以首次置业的居家型三房为主，面积以90-110㎡居多；在以改善型买家为主的滨海花园和南沙奥园，120-135㎡的三房及140-170㎡的四房销售情况较好进港大道两侧为南沙老城区，居住氛围较浓厚，交通便利，配套较为齐全，首次置业者对大户型的购买热情相对较差临近森林公园的项目大多拥有优越自然景观资源，110㎡以上舒适型三房及150㎡以上四房的市场需求较好洋房热销户型面积区间90~110㎡120~135㎡140~170㎡原因分析滨海花园四房两厅两卫173.44㎡户型中规中矩，无明显优势售出楼层集中在中高楼层销售情况良好主要取决于整个小区的环境及高楼层可望海的景观优势南沙境界三房两厅两卫105.51㎡两梯两户，户型方正实用浪费面积小，实用率高总面积适中，性价比高典型热销户型1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究1.1：联排180~260㎡，独栋350~500㎡，但滞销；舒适型三房120~135㎡，四房140~170㎡销量尚可PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议1.3：峡谷别墅案例借鉴产品类型户型结构面积数量比例销售情况联排别墅4房2厅3卫230-2403015%304房3厅4卫245-2607135.5%705房3厅4卫265-2804120.5%416房3厅4卫295-3103015%306房4厅4卫35084%7双拼别墅6房3厅4卫314105%106房4厅4卫392105%10总计200100%198别墅以联排为主，目前已基本售罄，面积涵盖了230~350㎡，其中以240~280㎡为主力面积区间招商·金山谷240~280㎡产品北区纯双拼别墅类别S280-LS280-RN280-LMN280-RM户型5房3厅3卫5房3厅3卫5房3厅3卫5房3厅3卫数量34344045面积281.5M2289.3M2282.8M2286.8M2北区纯双拼别墅面积段集中在280~290㎡，销售近半；物业类型单一，面积区间集中化是其销售不畅的一个重要原因。2008年1月陆续推售销售阶段第一批第二批第三批总计推出套数604352155售出套数4819875销售比例80%44.2%15.4%48.4%保利·香雪山280~290㎡产品南区美学洋房户型3房2厅2卫4房2厅2卫总计面积125M2135M2142M2154M2175M2目前推出数量96321124040320目前已售数量720262017135比例75%0%23.2%50%42.5%42.2%保利·香雪山125~154㎡性价比高空间及尊贵感强定位较尴尬南区高层以125~154㎡的三房为主，销售近半；其中以性价比高的125㎡和舒适感强的154㎡三房最为畅销天湖峰境产品天湖峰境2期水晶四季类型独立别墅（39套）双拼别墅（38套）洋房面积300M2446M2523~548M2290~300M2312M290M2117~120M2129~140M2140~160M2比例8%8%84%75%25%12.5%25.0%12.5%50.0%一期单位已经基本售罄；二期水晶四季以洋房为主，占92.5％，独立别墅占4.0％，联排别墅占3.5%主力独栋主力双拼主力四房项目二期以洋房为主，其中140~160㎡的四房为主力户型；主力独栋523~548㎡，主力双拼290~300㎡产品类型总价代表项目独栋别墅双拼别墅联排别墅主流面积段300-500M2280-350M2200-260M2城市别墅容积率1.0保利·香雪山——450-600万——山景别墅容积率1.14招商·金山谷——460-600万260-300万水景别墅容积率0.43合景·天湖峰境523-650万200-250万——备注：独栋别墅在别墅市场上所占比例较小约5%，一般作为项目的标杆产品用来提升项目价值。在普通城市别墅项目中体量不超过2%，在山景和水景别墅中体量在5%左右。双拼在别墅市场上的比例约30%-35%，在山景和水景项目中应用较多。联排是别墅市场上由于面积适中总价低，是最受欢迎的产品，也是体量最大的产品，占到市场总量的60%-65%。在各种别墅项目中几乎都会有联排别墅项目。别墅产品小结洋房产品小结产品类型价格代表项目三房四房创新产品主流面积段120-150平米140-170平米250平米以上城市保利·香雪山45-75万60-80万山景招商·金山谷40-60万50-70万水景合景·天湖峰境35-60万45-70万备注：此面积段在广州市周边项目中体量最大，一般占到洋房总量的50%，在城市项目中运用最多，主要面对首次置业型客户。总价低，使用率较高此面积段一般面对改善换房型客户，中高端项目中体量较大。强调居住的舒适度和空间感。体量在总量中占接近35%左右。此种洋房单位在广州市场是属于创新型产品，和深圳市场上的空中别墅可以类比。宣扬和别墅一样的生活享受。面向客户群也极不固定。体量极少不超过5%1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究1.1：联排180~260㎡，独栋350~500㎡，但滞销；舒适型三房120~135㎡，四房140~170㎡销量尚可PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议1.3：峡谷别墅案例借鉴马里布（Malibu）峡谷别墅洛杉矶马里布马里布山谷马里布（Malibu）山区属于山谷地形，内有国家级森林保护公园山坡住宅似阶梯般向山坡上延伸，并能享有海洋景观位于洛杉矶的西北面背山面海峡谷的幽静环境加上完美的海景，使它成为好莱坞明星以及社会名流置业的热门地区马里布市简介占地60000平方米建筑面积428平方米紧邻国家级森林保护公园，有着毫无遮拦的海景和绝对的私密性著名建筑师RichardLandry对峡谷别墅的现代设计演绎马里布（Malibu）峡谷别墅基础资料游泳池外使用了特殊的褶皱铝皮包裹，连接泳池的是红色木头甲板为了使家更具安全保证，防水金属屋顶在中央屋宇两侧，安置两个“电镀金属筒仓”，做为四个浴室为了遮蔽朝南窗户的强烈阳光，在房屋四周栽种了道格拉斯冷杉法式加拿大农舍峡谷别墅现代设计演绎客厅象一个庭院，其他的屋子都依附它建成，比如一楼的厨房、带洗手间的客房、两个公用洗手间的儿童房；二楼上，它则联系着主卧、家庭工作室、游戏室和桑拿房等。当我决定要建造一个自己的家时，它并不是为了用来吸引任何人的目光。我只是希望建造一个自己的世界，一个可以传承自我和乡村情结的家。——Landry乡村情结是这座峡谷别墅最显而易见的主题。用一种加拿大乡村建筑语言，Landry把他田园牧歌的童年时光一丝不苟地搬入了这个美丽的峡谷别墅马里布（Malibu）峡谷别墅法式加拿大农舍峡谷别墅现代设计演绎

北京芸溪境山地峡谷别墅代表作投资商：北京威麦士投资顾问有限责任公司位置：北京延庆珍珠泉乡

占地面积：1000亩建筑面积：19000平米容积率：0.028物业类型：39栋纯独栋别墅坐落在群山环抱的峡谷中共有19个地块，每个地块都有不同的自然元素———水潭、溪水、山体、树木所有建筑因地制宜，依据地势、落差、自然景观而存在基础资料产品特征北京延庆珍珠泉乡产品类型——芸溪北京芸溪境坐落在山谷外的台地上，用地开阔，西侧为水，东侧为山，日照充足地形特点建筑主体呈展开形式布置，南向长度超过45米，充分享受阳光和水景，舒展大方内外庭院：外院以桃树等绿色植物为主，开敞型公共活动庭院；内院以室外游泳池为中心，四组扇形喷泉和叠水，不同高度的观景平台，形成很好的私密庭院产品特点山谷中地形狭窄的地块，贴近溪流地形特点设计成为跨越在溪水之上的形式，溪水可以从宽大的平台下面潺潺流过，建筑与自然环境浑然一体立面造型上几组粗大的毛石柱屹立于溪水中，增强了建筑的力量感，平行伸展的大型平台和落地窗又提供了足够的亲水性产品特点产品类型——凌波产品类型——白鹤北京芸溪境山谷内最宽敞的一块平地内地形特点每座建筑拥有一个水景内庭院，所有的内部使用空间均围绕着这个内庭院层层展开建筑主体采用浅白色系，洁净明亮，三组特有的坡屋顶，远看正如振翅欲飞的白鹤产品特点坐落在山坡上地形特点顺应山势，层层出挑红色调，因其架高在半山坡上，又是入谷见到的第一座建筑，不管您在白雪皑皑的冬天还是郁郁葱葱的夏天，都能看到这款引人入胜的飞阁产品特点产品类型——飞阁尊重自然，生长自然，融于自然将人为的工作尽可能地隐藏于自然环境的花草树木、溪流山谷之中，化有形于无形案例借鉴小结项目特色1设计方面2峡谷地形地势起伏较大，景观丰富，私密性强，极富度假养生功能峡谷别墅问卷结果汇总度假型客户对峡谷别墅的认识客户对峡谷别墅的了解程度客户对峡谷别墅贴合的生活方式客户对峡谷别墅的购买意向客户对峡谷别墅特征的认识数据来源：广州中原度假型客户市调问卷样本量40份70%的客户听说过峡谷别墅，但不了解近85%的客户认为，峡谷别墅较适合度假、养生63%的客户认为私密性好是峡谷别墅的鲜明特征79%的客户会视具体情况选择购买峡谷别墅PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议2.2：分区产品定位2.1：地块价值评价2.3：物业类型及户型配比2.4：功能定位与湖的关联与海的关联与峡谷的关联与山的关联与路的关联以及地块内部的关联地块划分的前提和依据关联度在本项目里可分为：湖海路N资源关联度是进行地块划分的一个重要前提山峡谷地块划分综合划分的原则和前提，我们对项目地块进行分区，可分为A~E五个区A区B区C区D区E区NA区B区C区D区E区N主要优势主要劣势A一线山湖景观高压线能见度较高B一线山湖景观位于山坡阴面，日照受影响C一线湖景，主要入口，交通方便地势较低，私密性受到一定影响D有一定的湖景及海景资源临近干道，私密性受影响E无明显优势受高压线影响较大价值分区原则权重ABCDE进入性和昭示性15%125151510景观35%3535303510可塑性25％

252020105私密性25%2025151515价值实现9285807540价值排序12345地块价值评级地块评级：A>B>C>D>EPART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议2.2：分区产品定位2.1：地块评级：A>B>C>D>E2.3：物业类型及户型配比2.4：功能定位地块A区A区占地：约8.5万平方米特征描述：地块价值最高、坡地较陡、临湖独栋联排资源驱动：一线山湖景观、私密性适合产品配置：独栋、联排等高端物业定位关键词：休闲度假、依山傍水高端度假别墅区，树立项目高端形象，提升项目档次规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：本项目总容积率0.8地块B区B区占地：约6.2万平方米特征描述：地块价值较高、陡坡地、临湖、山坡阴面日照受影响资源驱动：一线山湖景观、私密性适合产品配置：独栋、联排、叠拼定位关键词：休闲度假、山湖景观度假别墅区，根据该区的陡坡地势条件，增加叠拼产品，丰富产品线规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：本项目总容积率0.8独栋联排叠拼对叠拼别墅的思考对地块南部北坡地块的利用是项目规划的一大难点。北坡环湖区域有亲水的湖景，可规划少许独立和连排别墅，其它坡度较大的北坡建议规划叠加别墅。叠加别墅1、可出特色：因山势而建，显示项目山地特色；2、可出效果：广州目前供应较少，有较好的市场机会；3、可控总价：北坡因通风采光受限，客户对总价非常敏感；4、可保品质：同属别墅类物业，且对环湖别墅不造成压迫感。叠拼别墅布局示意根据实际坡地的大小，可沿地势布局上下2叠院，部分区域3叠院，形成错落有致的山地叠院。叠拼别墅的市场表现项目组团面积区间套数推售时间目前销售情况金地·荔湖城100坊之青台175~185㎡40套2008年1月基本售罄，剩余一套样板房（顶复）100坊之湾岸210~220㎡39套08年4月底销售逾7成滨海花园三期花园叠景别墅183~250㎡64套2007年10月已售罄，08年1月份销售达8成，08年6月份售罄南沙境界200~212㎡约160套2007年10月剩余约100套，销售率不到4成万科城190~230㎡约30套2007年中08年年初左右全部售罄目前广州市场的叠拼项目较少，市场供应不多；除南沙境界和荔湖城的湾岸外，其他项目叠拼产品均售罄，市场反应较好；南沙境界及荔湖城的叠拼产品面积相对偏大，与其联排产品面积有重合，导致销售不畅。地块C区C区占地：约8.9万平方米特征描述：地块价值一般、坡度较缓、临湖、距交通干道较近资源驱动：一线湖景、交通方便适合产品配置：独栋、联排、叠拼、会所定位关键词：休闲度假、一线湖景度假别墅区，缓坡地、物业类型丰富规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：本项目总容积率0.8叠拼独栋独栋联排联排会所地块D区D区占地：约4万平方米特征描述：地块价值一般、地势高视野较好、坡度平缓、距交通干道较近资源驱动：湖、海景观、交通方便适合产品配置：高层/小高层定位关键词：宜居宜度假、景观丰富生活居住区，根据该区的景观资源条件，设置高层/小高层产品，可以使其景观价值最大化规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：本项目总容积率0.8地块E区E区占地：约3.9万平方米特征描述：地块价值最差、受高压线影响最大资源驱动：高压线影响适合产品配置：西部距高压线较远处可设置辅会所定位关键词：不宜居住、度假受高压线影响，本地块不宜居住，西部距高压线较远处可设置辅会所规划原则：资源最好的地方配置最高端产品限制性条件：本项目总容积率0.8PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议2.2：独栋、联排、叠拼、高层/小高层2.1：地块评级：A>B>C>D>E2.3：物业类型及户型配比2.4：功能定位物业形态物业细分角色定位数量控制别墅独栋别墅高端产品、提升项目形象及档次少量，强调稀缺性联排别墅经典产品、迅速积累人气主力产品叠拼别墅特色产品、突出项目山地特色依据地形设计，适量高层/小高层空中别墅优势产品、远眺入海口现金牛产品，消化容积率，适量平层单位传统产品、俯瞰湖景园林本项目物业形态建议根据本项目的山地特点、0.8的容积率以及广州区域相似项目的物业形态，建议本项目物业形态如下：本项目物业形态建议物业类型比例建筑面积（m2）最佳容积率占地面积（m2）基底占地（m2）独栋别墅5.00%126000.3420004200联排别墅45.00%1134000.716200037800叠拼别墅14.50%365401365409135高层/小高层35.50%894602.5357844970合计100.00%2520000.9127500056105物业类型初步配比注：1、项目总占地315000m2，扣除地块E区的不可用占地面积（约3.9万m2），实际容积率约0.912、此表未扣除相关配套的占地面积和建筑面积

3、相关配套的占地或建筑面积将在下一部分“物业发展建议”中进行论证，并对上表数据进行修正

高市场增长率

高明星:STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额独栋别墅联排别墅及高层/小高层

低

低叠拼别墅独栋别墅用于拔高项目整体形象用，属于明显标杆产品，强调稀缺，控制总量1作为项目现金牛产品，可以消化容积率，保证快速回现3其4高层/小高层叠拼别墅价值实现需要市场检验，可根据市场实际情况调整，进行户型拼接联排别墅主流经典产品，满足众多需求，用于回流现金2各物业形态的价值分析别墅户型初步配比建议物业类型建筑面积户型面积区间建面比套数独栋别墅12600大独栋450~50023%约6套小独栋300~35077%约30套联排别墅113400大联排（双拼为主）220~25030%约145套小联排180~20070%约418套叠拼别墅36540——150~180——约220套楼王单位，标杆产品，满足顶级客户需求，极少量高端产品，提升项目整体形象，满足高端财富群体需求，少量主流产品，满足中高端财富群体需求特色产品，控制总价，结合项目地形设计，满足中端财富群体特殊需求高层/小高层户型初步配比建议物业类型建筑面积户型面积区间建面比套数高层/小高层89460三房120~13060%约430套四房140~15025%约154套空中别墅160~20015%约72套主流户型，满足未来产业客户的自住或首次置业需求尊贵户型，满足未来产业客户的自住或改善型置业需求特色产品，提升地块D区的整体形象感，满足未来产业客户的高端置业需求建筑层数建议：三房、四房可设置6~7栋24层的高层，排布于D地块北端空中别墅可设置4栋18层的小高层，排布于D地块南端PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议2.2：独栋、联排、叠拼、高层/小高层2.1：地块评级：A>B>C>D>E2.3：物业类型及户型配比2.4：功能定位项目基本功能居住功能：独栋、联排、叠拼、空中别墅、高层/小高层别墅类洋房类项目主体功能休闲度假、养生功能：湖、海、高尔夫、森林、峡谷休闲度假类养生类项目辅助功能辅助功能：会所、酒店、商业会所：室内泳池、SPA等酒店：餐饮、客房等商业：超市、特色商店等PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议3：物业类型及户型配比修正1：总体规划建议2：配套设施建议景观的利用设置明显的景观轴线，以园林水景及海景贯穿整个项目，景观价值最大化利用中心景观轴N一线湖景二线湖景三线海景峡谷景观本项目高层物业布局项目北面牙口区域的高层物业在景观上，无论是远眺入海口和俯瞰内湖景观，都需要一定的高度和宽阔视野中原建议：1、尽量拔高沿山体的物业，拉升至24层左右的高层，扩大景观面；2、牙口中心位置可布局户型较大的小高层，形状类似圆楼，尽量减少对北面高层的景观遮挡，同时可作为高层区域的中心楼王物业；3、整体上形成北高南低，板式与点式结合，做到景观和效益的价值最大化。上图为深圳宝安世纪春城四期规划布局图，蓝色区域规划的是31层的高层，红色区域布局的是17层小高层圆楼；这种规划思路在香蜜湖的熙园项目中也有体现。圣莫丽斯中海大山地保利香雪山在广深两地有山地特色的别墅+高层项目中，一般将别墅区与高层区较明显的区分开，以保持组团的纯粹性和私密性高层物业布局规划土地价值的利用土地价值最优化利用，在景观面最好的地方布置最高端产品N中心景观轴A区：独栋、联排B区：独栋、联排、叠拼C区：独栋、联排、叠拼E区A区：高层/小高层地块产品类型A区独栋、联排B区独栋、联排、叠拼C区独栋、联排、叠拼D区高层/小高层E区——洋房产品全部配置在D区，与别墅产品分开，使得大众产品与高端产品分区清晰，动静明确建筑布置形式采取北高南低的建筑布置形式N中心景观轴独栋联排高层/小高层独栋联排叠拼相对于双高的排布方式，一高一低可减少中部别墅的压迫感，提升度假品质南部山头的外部景观较差，噪音较大，不适合高层建筑项目西南角排布低层住宅，可以减少入海口视线的遮挡，使高层海景资源最大化交通的组织N主入口次入口主入口外接金领路次入口至黄山鲁森林公园，外接虎门高速市政公路内部化：沿项目北部红线建设一条市政路，弱化项目内部现有干道的市政功能，降低未来内部市政道路对项目的干扰外部道路内部化，减少未来干扰及人车混流的弊端PART2物业发展建议2：产品和功能定位1：基础研究3：物业发展建议3：物业类型及户型配比修正1：总体规划建议2：配套设施建议度假型客户问卷结果汇总配套设施建议客户在度假时从事的活动客户对度假区配套的关注数据来源：广州中原度假型客户市调问卷样本量40份广州度假型客户对度假地的选择依次为海边、湖边、山地、森林除旅游景点、交通外，客户最关注的配套设施为餐饮、运动场所、商业客户在度假时从事旅游、运动最多，其次为摄影和探险客户希望在度假区内有羽毛球、乒乓球、泳池等场所客户希望度假区具备的运动场客户对度假地的偏好度假型客户问卷结果汇总配套设施建议关于会所的功能关于商业配套的业态关于酒店的形态，绝大部分客户认同星级酒店和酒店式公寓，特色酒店的认同度较低绝大部分客户认为，会所必须具备餐饮、康体功能，不需要客房功能40%的客户认为商业配套中必须有食品店，35%认为要有运动用品商店52%的客户接受大超市，48%的客户接受小超市，都认为便利店的形态不好关于超市的规模关于酒店的形态中原对本项目配套设施的思考配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议商业配套建议合景·天湖峰境占地133.3万平方米，总建面57.3万平方米，容积率：0.43物业类型：独栋、联排、高层天湖会（主会所）教育配套喜来登度假酒店山顶公园峰境会（辅会所）湿地公园名店坊商业街高尔夫练习场艺术公园运动公园一层：桌球室，健身房，桑拿房，影视厅，乒乓球室，篮球室，阅览室，儿童游乐室，物管处，棋牌室，会议厅二层：洽谈区，演示室，西餐厅，销售中心，中国银行，7-11便利店三层：中餐厅合景·天湖峰境会所功能设置功能档次定位——世界级综合型豪华会所封闭式经营——针对天湖峰境业主提供综合性的全面服务，会所配套一应俱全管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营13000平米世界级豪华水岸会所合景·天湖峰境五星级纯别墅式喜来登度假酒店共102间客房，每个酒店房间均可享受不同自然美景，有沿湖联排别墅房间、带独立泳池的别墅房间以及顶级的总统别墅套房，是目前在广州唯一一个真正能做到保留原有自然面貌又糅合现代建筑设计的高端酒店产品会所功能设置别墅客房气派大会楼豪华宴会楼健身房中式湖心餐厅竹林树屋茶寮SPA合景·天湖峰境商业配套宏城超市7-11便利店名店坊商业街其他配套高尔夫练习场艺术主题公园圣普拉多占地21万平方米，容积率：0.43物业类型：170套独栋、150套叠加别墅主会所主要功能：西餐厅、健身房等运动休闲设施超市商业会所（辅会所）主要功能：餐饮、SPA等休闲功能主要功能：商业景观酒店主要功能：53间客房、餐饮、销售中心绿城·桃花源占地27.3万平方米，容积率：0.3物业类型：166栋欧式顶级别墅酒店主要功能：主要为客房、餐饮功能，部分娱乐、健身功能项目名称合景·天湖峰境绿城·桃花源圣普拉多占地面积133.3万平米27.3万平米21万平米项目价格独栋别墅10000，双拼、联排均价6000预计价格在1.1万~1.5万之间总价区间在500~3500万之间，均价16000会所概况13000平米天湖会为主会所，峰境会还在建设中为辅会所非独立会所，和酒店融合在一起经营，目前还没有建成设有独立会所，面积较小。约1000平米会所功能提供除住宿和大型购物外基本上所有功能，包括餐饮，超市，娱乐，会议，运动健身等主要为住宿和餐饮，以及一部分娱乐和运动健身功能主要以西餐厅为主，包括针对于业主的休闲和娱乐设施，如乒乓球室，健身房等备注项目引进喜来登5星级酒店提供主要住宿功能和部分餐饮功能项目力争打造一个纯粹的私密社区开发商在项目外部设有一家酒店，主要对外经营，也可以对业主提供住宿，商业广场将来也会对外经营度假盘配套设施小结会所、酒店和商业体系在建立时应该充分考虑到其相互支持性中原对本项目配套设施的思考配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议商业配套建议项目位置：杭州富春江畔，背山面江项目整体占地面积：2200亩杭州富春山居度假村酒店外景图杭州富春山居度假酒店度假酒店概况包括酒店主体和酒店别墅两部分酒店主体共三层，建筑面积约1.7万平方米酒店别墅分南区和北区，共有12套。基础资料房间类型房间房间数（个）面积(平方米)经营状况豪华房园景1736酒店目前一共拥有各种套房86间。酒店不接待只住一晚的散客，必须两晚以上。酒店目前会员数200余个，等到酒店会员数量达到目标350个时，酒店将对外部散客关闭，成为酒店会员的私家会所。湖景536观景豪华房园景536湖景236套房园景1772湖景1072观景套房园景572湖景572富春套房ROOM230172ROOM326/301289ROOM138195湖畔别墅单间客房572双间客房（附属客厅）4179三间客房（附属客厅）2263富春别墅A0711500A03/A0921800/1500A01/A0522000/1600杭州富春山居度假酒店配套设施：特色SPA、高尔夫球场、国际会议中心、特色美食、瑜伽、太极练习班建筑特色：总体上使用了大量的中国建筑元素，但不拘泥于传统中国建筑风格北京紫玉山庄度假酒店紫玉山庄属于北京亚奥商圈内，位于亚运村之北1.5公里，毗邻奥运村。是北京市罕有的绿化率在80%以上的别墅群项目整体占地面积：60.2万平方米度假酒店概况位于项目西北角别墅区内，是具有浓郁东南亚风情的泰式度假酒店楼高2层，

酒店配套有豪华套房、阳台豪华客房、豪华标准客房等共63套。多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心基础资料度假酒店主楼：主要是客房部，拥有豪华客房、行政套房等不同类型客房、康体中心：包括健身房、水疗中心和运动场俱乐部大楼：包括中餐厅、西餐厅、多功能宴会厅、顶楼天畔酒廊、国际会议中心等中央大草坪和人工湖：在康体中心和酒店主楼中心广场为3万平米，人工湖面积为8万平米北京紫玉山庄度假酒店酒店布局由三栋户型独立的建筑组成，包括康体中心、翠湖阁中餐厅、俱乐部森林式的设计：酒店借鉴森林公园设计，四季景色更替，长绿长新异鸟珍禽：放养孔雀、鹤等珍禽，且有多种野生飞禽飞至山庄栖息千米湖面，鱼种丰富：紫玉山庄西北高地的山坡上，填有大量高树阻隔风沙。山庄环抱着两个人工湖，六千平方米的湖面视野辽阔，湖中饲养着万余条各种鱼类，形成自己的食物链

北京紫玉山庄度假酒店酒店特色生态和自然酒店名称杭州富春山居度假酒店北京紫玉山庄度假酒店项目概况杭州富春山居度假村延续了六百年前元四家之首黄公望的《富春山居图》之意境，富春山居度假村位于杭州富阳的富春江畔，背山面江,其占地2200亩，内有茶园丘陵，湖泊如鉴,犹如世外桃源。北京紫玉山庄占地60.20万平方米，分4期开发，为独栋别墅与联排别墅；一期总套数282套，三期总套数为104套，项目均价3000美元/平方米，开发到第4期。酒店简介包括酒店主体和酒店别墅两部分。酒店主体共三层,建筑面积约17000m2楼高2层，

配有多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心。酒店房间数分为套房和别墅，86套客房。与之配套的酒店别墅分南区和北区，共有12套。拥有豪华客房，行政套房等不同类型客房一共63套。酒店主要配套高尔夫球场，特色SPA中心，T8餐饮中心，特色瑜伽和太极班，国际会议中心。康体中心，风情SPA中心，餐饮中心，多功能宴会厅和中央草坪。酒店特色特色的建筑设计和布局。生态和自然居住环境，异鸟珍禽和珍惜植物特色酒店小结特色度假酒店在项目整体中扮演的角色是项目推广的重要标志，也是客户第一次和项目亲密接触的重要途径中原对本项目配套设施的思考配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议商业配套建议根据地块大概470亩的规模，以及水系所占比例，如果酒店和会所单独来做，各自规模及面积均较小且没有特色，难以形成项目推广的标志。

建议：将酒店和会所进行组合式设计、建造、经营关键字：突出特色，突出生态和度假养生主题酒店、会所设计建议主会所+酒店主会所和酒店合建，主要功能包括住宿：80套各种客房娱乐：健身房，羽毛球室，乒乓球室和游泳池，桌球室餐饮：西餐厅，咖啡厅会议：多功能宴会厅、综合会议中心商业：便利店辅会所辅会所结合森林公园设置一些运动休闲功能的项目运动娱乐：SPA中心，游泳池，网球场，影视厅，运动公园，高尔夫练习场等餐饮：西餐厅，红酒吧会议：小型VIP会议室商业：便利店主要面向别墅业主，属于封闭或半封闭经营模式面向别墅和洋房业主，可对外经营酒店、会所设计建议酒店、会所功能分配及组合建议酒店+主会所选址建议：地块C区，项目主入口处沿湖位置层数建议：3层面积建议：约10000平米建筑面积，其中酒店建面约5000平米，会所约5000平米，总占地约15000平米酒店建筑形态建议：合院别墅度假酒店酒店、会所设计建议A区B区C区D区E区N酒店、会所选址及面积建议辅会所选址建议：地块E区的西部临湖位置层数建议：2层面积建议：约3000平米建筑面积酒店+主会所辅会所合院别墅度假酒店：

不只是配套，更能体现项目的特色，形成项目推广的标志合院别墅形态，与项目其他物业类型浑然一体特色鲜明，更易形成项目休闲度假的氛围功能上可延展为高端商务、会议、政府私秘接待等酒店、会所设计建议1：强调特色经营——规模不大（80间客房），但具特色体验2：外部资源嫁接——嫁接到南沙36洞高尔夫球场的运营3：内部资源整合——整合与项目会所的诸多高端配套E区规划补充建议A区B区C区D区E区N地块E区除了规划辅会所外，可以结合辅会所的运动功能和森林公园的环境资源，设置运动公园和Golf练习场辅会所运动公园Golf练习场中原对本项目配套设施的思考配套设施建议广州度假盘配套设施案例借鉴特色酒店案例借鉴酒店、会所建议商业配套建议基本目标——满足自身需求，充分展示项目形象现实目标——提升项目品质，促进一期销售顺畅期望目标——促进区域发展，获取项目超额利润满足功能，提升品质，获取利润！本项目商业目标解析商业配套建议区域及本项目商业配套距离中心区有一段距离，不临近任何主干道，辐射范围有限不在本地区主要的商圈范围内，商业价值有限本项目定位度假休闲物业，别墅常住人口少，入住率低，消费客源不足周边楼盘商业配套较多为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足商业定位——开放式社区配套型商业服务人群——以本项目业主为主，部分项目可考虑对外经营，服务森林公园的游客就近消费业种业态——餐饮、休闲、旅游文化服务