2011常州深业锅炉厂地块项目定位及物业发展建议（终稿提报版）180p

联泰红树湾项目定位报告2011.11常州锅炉厂地块项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：深业华东集团投资有限公司2011.1.27商业秘密声明

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世界五大都市圈：世界上创造财富最多的地方

大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律

长三角将成为全球第六大都市圈，已经是中国经济增长最具活力，最具增长潜力和最具竞争力的区域。

城市视角京沪高铁将打通四大都市圈长三角都市圈淮海都市圈环渤海都市圈京津唐都市圈促进京津唐、环渤海、淮海和长三角四大都市圈的快速发展，形成一条以北京为政治文化中心，上海为国际经济、金融、贸易、航运中心的经济走廊。城市视角南京上海无锡苏州半小时常州半小时半小时经济圈的核心，速度带来梦想；几何中心，位置成就核心。高铁开通后，常州至上海、南京，均只需半小时将带来资金、技术、投资、消费、人才、物资、产业的快速迁移常州位于长三角都市圈核心区位，几何中心。常州在区位上处于世界第六大都市圈的核心城市视角高铁给常州带来的机遇远远大于挑战，促进城市一体化进程，促进产业提升，优化人口结构。1.改善城市单中心结构，加速城市化2.全方位接轨上海3.提升常州为五大中心和五大名城，强化长三角几何中心的区位，辐射周边4.缓解常州对外交通需求，加强运输能力5.促进常州的全面发展，促进现代服务业发展6.为常州的产业提升与发展带来巨大机遇高铁机遇1.企业总部的移出——部分企业总部直接移到上海等中心城市2.高端产业难以汇聚——部分高端研发与金融服务行业难以汇聚，研发往往在大学密集区周围3.平台更高排斥中小企业——中小企业在常州直接与中心城市的跨国企业直面竞争4.市场被纳入到区域级联动——靠地域优势成长起来的企业可能面临成长难题5.常州在区域层面被部分边缘化6.城市分工明确——导致部分靠人力成本和土地成本优势的企业移出到苏北等地7.区域级的融合——带来的人口过快增长导致对城市人口管理的难度加大8.上海大城市的“虹吸效应”——常州工作，购物到上海等大城市9.人才的流失——从劳动力价格考虑，部分常州本地优秀人才会流失到上海等大城市高铁挑战

增加优惠措施和扶植政策，优化商业环境等制定产业倾斜政策和招商引资优惠辅导和过渡期以产业选择为标准，培养企业核心竞争力城市联动与合作共赢，制定城市差异化发展策略产业指导制定前瞻性人口管理政策和制度扩大周边地区在无锡的消费，差异化产品政府补贴，专项安置应对策略城市视角

已初步形成以上海为核心，无锡、苏州、杭州、宁波、南京五大城市为骨干，常州、绍兴、南通、扬州为支撑的大都市圈。虽然常州城市地位尚处于长三角城市群的第二圈层，仍处在相对较过时的苏南模式。机械38%冶金化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%常州工业主要产业构成城市视角大力发展现代服务业，尤其是生产型服务业，促进常州乃至苏南地区的产业升级。进一步强化长三角重要交通枢纽地位发展成为绿色循环和知识创新型现代化的大城市长三角现代服务业发展富有个性和特色的示范区但是近期常州进行了新定位，新发展之日可待

结论：通过对世界都市圈发展规律解析和长三角区域发展格局分析，我们认为常州在未来长三角应扮演的角色为：城市视角常州每年经济增长速度较快，“藏富于民”，居民可支配收入较高城市视角2003-2010常州国内生产总值走势（亿元）常州虽然人均可支配收入较高，但房价一直位于长三角价格的洼地，市场泡沫较小房地产视角相比长三角其他城市，常州目前处于长三角的低谷（远低于苏州、无锡，和合肥持平），还具有很大的上涨潜力所以历经多次调控，2010年常州市场仍然运转稳健，房价稳定增长房地产视角2010年常州市区土地出让总金额为278.78亿元，在土地市场成交幅数与成交面积大量放量的情况下，土地成交金额的跳跃式增长主要是因交易地块价格的大幅上扬所致。2010年商品住宅市场交易比09年有所下滑，新增供应小幅萎缩，成交量下降，存量依然有所减少，但房价依旧高速上涨。常州“价格洼地”的上升空间及运转稳健的市场吸引大量外来品牌开发商的进驻，带来常州高端住宅市场的新认知房地产视角2005年2006年2007年2008年华润、南京朗诗、广州方圆、上海城市置业，阿普特拉投资莱蒙、景申置业、景瑞、世茂集团天安、路劲、中亿长绵置业、武进创业、天禄2009年星河、九龙仓、绿地、星河湾、龙湖、雅居乐……2010年保利、金地、佳兆业、绿城、深业……在近一年内，常州价格制高点迅速攀升，高端住宅市场的客户接受度逐渐加深房地产视角10年，1800006年嘉宏盛世650007年名筑高第850008年朗诗国际900009年，破万06、07、08年一万以下10年上半年新城首府1500010年下半年万博国际1800009年新城首府130002011年巨凝金水岸24000凯悦中心报价2000多万博国际预计突破2万上市销售比1.160.630.690.730.912010年144平米以上户型占总成交户型的8.3%，相比2009年8%，增加0.3%个百分点；单价1万以上中高端成交房型占35.8%，占相比2009年有较大提升；144平米以上户型上市销售比为0.91，供需结构较为良好。2010年以大平层为代表的高端住宅产品供应量加大，且消化速度较好房地产视角武进区老城区新北区特征：新北区，行政新区价格：5000-8000元/m2客户：主要客户是公务员、白领、投资客特征：核心区位价格：8000~24000元/m2客户：全市客户心目中的最佳区位，吸引大量高端客户及投资者特征：武进区价格：5000~10000元/m2客户：武进私营业主、教师、公务员等房地产板块常州房地产市场呈现新北、中心城区和武进三个板块，有明显的区域性置业习惯，中心城区为价格最高点本体视角中心城区项目所在天宁区隶属于中心城区，区内文化景观资源丰富，拥有良好的居住和商业条件，位居城市发展商业轴

本体视角新北区戚墅堰区武进区钟楼区天宁区红梅公园天宁寺中心区东坡公园古运河文笔塔全区总面积67.38平方公里，下辖一个省级开发区——江苏常州天宁经济开发区和6个街道办事处，常住人口57.3万，其中户籍人口38万。

本体视角2009年天宁区三产结构天宁区经济结构以第二产业为主，第三产业发展程度高，居民购买实力较强2007年天宁区工业经济总量结构天宁区的第三产业占比达到48，远高于常州整体37的水平纺织、机械、服装、化工和建材五大行业的经济总量占工业经济的88.69%2010年天常州五大区房价涨幅走势2010年常州五大区商品房及住宅均价本体视角在整个常州市，天宁区房价的均价和涨幅均位居前茅项目附近的新城首府、凯纳华侨城、凯纳商务广场已为本项目所在区域建立传统高端居住区形象本体视角本项目金色新城项目在售产品目前价格新城首府180、245平米大户型18000元/平米凯纳华侨城65-180平米及14000元.平米凯纳商务广场30-200平米精装酒店式公寓17000元/平米港龙尚层广场40-140平米12000元/平米常州站沪宁线本项目通江南路南大街商圈天宁寺新城首府本项目周边交通便利，周边居住小区成熟，生活配套齐全项目地块位于新城首府河对岸，毗邻通江南路，交通便利地块离铁轨不到50米，正午12点火车频次基本为1分钟1辆周边有万福花园等成熟的居住小区，生活便利本体视角虽然本地快面临可进入性差周边形象差铁路噪音大有轻微震动感原为待拆迁工厂的劣势，但是可进行技术规避41234万福花园1地块入口联通大厦23通江南路55凯豪大酒店66新城首府77河流88沪宁线本体视角房地产视角：房地产市场发展处于稳步上升阶段，逐渐形成高端住宅市场，并受到客户认可。本项目具备打造高端住宅的历史机遇、市场空间、自身条件！本体视角：项目处于传统高端住宅区，具备打造高端住宅的基础城市视角：常州居民购买力较强，且高铁时代的到来将更为促进城市的发展。竞品：他们做了什么？客户：他们需要我们做什么？明道2高端住宅市场需要我们做什么?竞品分析[新城首府]开发商新城地产建筑设计中国建筑设计院景观规划香港阿特森泛华物业管理上海金晨物业建筑单位南通四建景观施工棕榈园林代理公司上海同策团队基本参数区位通江南路88号建筑面积25万建筑风格ARTDECO占地面积10.4万容积率2.4绿化率70%车位配比1：2豪宅参数、顶级团队打造[新城首府]项目规划城市综合体（高端住宅、5A办公楼、高档商业、国际公寓）总户数450户产品信息05幢07幢01幢02幢03幢245m24房160m23房300m2子母套，180㎡3房+120㎡两房420m25房一期06幢面积户型套数比例245㎡4房2厅240套53.33%300㎡180㎡3房2厅60套60套13.33%13.33%120㎡2房2厅60套13.33%160㎡3房2厅60套13.33%420㎡——30套6.67%突破市场主流的大平层产品,占位全程[新城首府]混搭入市、从小至大，大户型压轴05幢07幢01幢02幢03幢245m24房160m23房300m2子母套，180㎡3房+120㎡两房460m25房一期06幢推盘情况2009.101#、7#2009.122#2010.13#2010.76#2010.9酒店式公寓销售情况1、目前，还剩余房源70套左右。主要剩余房源为50套左右245平米，占到所剩房源的70%；该房型主要集中在3#和6#，去化率为58%；同时有10套左右的300平米子母套房型。2、从09年底，共推出180套，目前剩余70套左右，月均去化10套左右。产品：高档精装修标准及智能化系统被客户广泛认可新城首府套内配套营销亮点生态、智能的健康住宅获长三角十大生态住宅——国家健康住宅委员会颁布配套设施集中在对业主身体的健康维护、节能降耗、优化室内环境的这三个方面[新城首府][新城首府]智能化系统智能化中央热水系统采用美国A.O.史密斯家用循环式中央热水器，采用商用级金圭特护内胆、温度压力安全阀、静音燃烧、自动清洁等11项尖端技术同层排水与地暖采用丹麦丹佛电地暖，无电磁辐射，智能控制，温暖舒适，安全节能智能化系统采用韩国三星7寸彩色液晶可视对讲隔音降噪系统采用ZOSIBO卓施宝楼板隔音垫，使用新型减振隔声材料，隔声效果优异节能保温系统台玻中空Low-e玻璃，12mm中空层，节能效果提高30%以上外遮阳系统电力控制卷帘窗启闭，具有遮阳、隔音、耐气候、防盗、防蚊虫、遮挡视线功能中央新风系统美国Honeywell中央新风系统，完全智能化控制排除室内污浊空气、引入室外新鲜空气，同时进行热交换冬天对引入新风加热，夏天对引入新风冷却，保持室内恒温节能减排分户式变频中央空调日立变频多联中央空调，独特无极变频技术。分户安装计量，能耗更低、控制性更强环保冷媒，创造绿色健康舒适人居环境[新城首府]领先市场的高档精装修第一部分：硬装配置标准基础材料配置标准部位墙面顶面地面区域玄关环保壁纸局部石膏板吊顶，乳胶漆饰面天然大理石过道客餐厅玻化砖（大理石围边）主卧实木复合地板衣帽间书房次卧主卫天然大理石硅酸钙板吊顶，局部石膏线，天然大理石次卫釉面砖防潮乳胶漆饰面厨房仿古砖

仿古砖阳台砂壁漆局部硅酸钙板吊顶，防潮乳胶漆饰面厨房配置标准名称材质整体橱柜实木柜门，厂家定制台面人造石材质五金配件不锈钢材质油烟机各赠送壹台，品牌为伊莱克斯或爱芭或西门子燃气灶微波炉消毒柜冰箱水槽材质为人造石材，品牌为艾乐琪或弗兰卡龙头品牌为艾乐琪或弗兰卡卫生间配置标准

主次卫品牌主卫次卫配件名称洁具品牌为科勒或TOTO龙头品牌为高仪或汉斯格雅淋浴房品牌为德立或阿波罗浴霸品牌为松下或奥普卫浴五金品牌为斯力高或银晶整体卫柜工厂化定制实木柜门成品挂镜工厂化定制实木镜框整体镜柜——工厂化定制镜柜其他部品配置标准项目名称材质进户门防火门，钢制木纹转印，品牌为晶晶户内门实木饰面油漆门，厂家定制衣柜厂家定制踢脚线实木线条，厂家定制壁柜/鞋柜实木柜门，厂家定制灯具雷士或三雄极光开关插座面板松下或西门子公共部位装修标准部位墙面顶面地面区域一层大堂、天然石材石膏板造型，局部石膏线，天然石材一层电梯厅（局部木饰面）乳胶漆饰面标准层电梯厅、玻化砖石膏板造型，局部石膏线，玻化砖入户前室（天然石材踢脚）乳胶漆饰面（天然石材围边）楼梯间乳胶漆饰面乳胶漆饰面1-4层地砖地面，4层以上水泥砂浆地面营销：会所、园林、样板间完美展示，体验营销屡试不爽，带来高溢价[新城首府]新城首府总结借鉴点：规划：半围合式楼栋布局，中心打造大规模景观中心；通过内部地块高差，在社区主入口打造叠水景观；通过将叠水与花园相结合打造内部景观；通过高达6米的社区围墙，营造高端社区的仪仗感。产品：常州首创精装大平层项目，产品创新；产品线覆盖120-420平，降低市场风险；营销：展示：通过园林、会所、样板房等体验营销制胜；推售：大户入市树立标杆，持销期混搭销售，最后超大户型压轴；推广：景观+阶层，主打阶层；圈层：与高端商家成立“名士会”，通过营销活动，建立圈层影响力。规避点：产品：设计180+120的子母套，销售情况较差。规划、产品、园林、展示、营销全线发力，领先2009年市场[凯悦中心]开发商常州凯悦房地产室内设计叶飞建筑设计绿城设计景观规划贝尔高林物业管理戴德梁行顾问团队基本参数区位劳动西路建筑面积65万建筑风格ARTDECO占地面积10.6万容积率5.28绿化率30%车位配比——中小开发商、城市综合体项目[凯悦中心]140平米左右为主力户型2#5#面积户型套数比例201㎡四房两厅32套12.5%173㎡四房两厅32套12.5%143㎡三房两厅64套25%139㎡三房两厅64套25%95㎡两房两厅64套25%2#、5#共256套，预计2011年6月推出[凯悦中心]在市场标准上，再次提档升级4500元/平米精装修入户门：1.5万元入户门、三星智能门锁、2.15米高度、钢板一次冲压成型；无缝回形地面拼花：全大理石西班牙郁金香、土耳其欧亚米黄、浅咖网；衣柜：樱桃木饰面；室内门：比普通门高出15cm，有利于通风；一体化厨房：伊莱克斯电冰箱\微波炉\消毒柜\吸油烟机、欧琳模纹水槽专利、LG石材台面、感应式底板灯；电器面板：西门子卫浴：科勒智能化品牌中央空调日本大金变频中央空调中央热水美国A.O斯密斯循环式中央热水中央新风美国BLLC布朗中央新风系统电热地暖丹麦丹佛斯品牌电采暖智能门禁韩国三星Ezon彩色液晶可视对讲节能保温外墙保温，断桥隔热铝合金，中空玻璃外遮阳局部采用电动外遮阳[凯悦中心]在市场标准上，再次提档升级4500元/平米精装修推广无法延续项目高端性，高端定位无价值支撑3月25日

金鹰入驻4月25日综合体价值研讨会4月19日售楼处开放9月25日样板房开放低调的营销事件，无法提升市场关注度[凯悦中心]工程进度过慢、拆迁难，影响市场信心。对外报价3万元/㎡的高定位，无项目价值支撑，同时与展示系统、营销动作、企划表现脱节，市场预期降低。8万平米金鹰入驻在中心，再造中心中心城市综合体终极豪宅样板想象推广主线推广主线无法奠定豪宅基石，没有与豪宅客户形成共鸣。推广无法延续项目高端性，高端定位无价值支撑[凯悦中心]凯悦中心总结失败点及规避点：小开发企业开发大规模城市综合体，资金实力、开发经验、操作经验等未达到应有高度；项目的营销动作在市场上没有发出高声贝，项目关注度较低；拆迁工作缓慢，影响客户信心；推广线没有抓住客户心理，未形成项目豪宅印象；项目对外3元/平的报价，一方面项目价值点无法支撑，同时在展示系统、营销动作、企划表现上与报价不是一个水平线。产品、园林、展示、营销与项目定位脱节，无法支撑高定位[巨凝金水岸]具备豪宅规划资源，开发团队弱开发商常州巨凝房地产建筑设计陈文栋景观规划物业管理金地物业建筑单位代理公司合力易扬团队基本参数区位吊桥路与晋陵中路建筑面积24万建筑风格法式风格占地面积8万容积率3绿化率35%车位配比>1：2刘国钧大成纺织厂原址，项目商贾气质浓厚。项目西侧规划别墅片区，东侧和北侧规划高层，区域相对独立。3.1-3.6m层高，龙城首席。南对古运河，打造沿河景观，同时内部打造2.8万平米水系景观。大平层面积最小200平米，最大达到500平米，刷新常州平层豪宅面积尺度。超大平层风水商贾地段规划布局良好，景观资源丰富商贾地段、离尘不离城规划布局良好，景观丰富[巨凝金水岸][巨凝金水岸]入户门：黑檀木双开大门，中间以花樟瘤、金箔嵌贴，大门重达400多斤；客厅电视背景墙：鳄鱼蒙皮软包、银箔；客厅立柱：进口的凡尔赛金石材；地面：高级进口石材、玉石，电脑水刀雕花镶嵌铺设；吊顶：局部穹顶以金箔和仿古银箔内凹式铺贴；卧室\客厅墙面：蒙皮蒙布工艺结合金箔饰面；主卧墙面：意大利进口墙布铺贴；主卧地面：黑檀木实木复合地板；全地暖设计各种衣柜：黑檀木饰面定制；主卧卫生间：镀金龙头、智能座便器、进口按摩浴缸；厨房橱柜：德国Nolte。对外报价1万元/平米精装标准堆金砌银式的精装修[巨凝金水岸]对外报价1万元/平米精装标准堆金砌银式的精装修镀金把手黑檀木镀金把手黑檀木双开大门樱桃木墙面全大理石地面无缝电脑水刀雕花法国蒙皮蒙布黑檀木地板玉石全自动电加热马桶暖气片营销：高举高打、圈层营销、话题炒作[巨凝金水岸]高举高打：售楼处和样板房高调亮相、对外报价3万元/平米售价、1万元/平米精装修标准报价；圈层营销：借助售楼处开放，优先接待媒体记者，进行曝光，引起圈内话题。业内人士获知信息，蜂拥前往，引起业内高度关注；举行投资论坛讲座和成立投资俱乐部；话题炒作：通过爆炸性的信息释放，全社会广泛关注和讨论；推售策略：先开位置较差的5#，低开高走，博取后期溢价；推广策略：以售楼处为阵地，线仅安排电视、DM、网络等少量媒体；树立标杆：将别墅区中两栋1000平米独栋别墅，设置为企业会所，树立项目内部及市场标杆。产品线过度拔高，价格高于市场接受度，销售遇到极大阻力[巨凝金水岸]5#1、销售情况：滞销10年对外口径：12月首期推出5号楼，共计110户；11年对外口径：12月是内部认购，共销售了30套。2、客户情况办卡客户基本都为私营业主，其中：有1/3乡镇客户，1/3的市区实力型改善客户，另一部分为浙江客户和上海客户，浙江客户1带多情况。巨凝董事长的人脉也是其客户拓展的张宏组成部分。□销售代表语录：——看重我们这边房子的是常州真正的有钱人，绝对是顶尖阶层的。——你一来我就看出你是调研的，最近来看我们项目的业内人士非常多。1、借鉴点：高举高打：样板房和售楼处高调亮相、对外报价3万/平、1万/平装修标准；圈层营销：通过售楼处和样板房开放优先接待媒体记者，引起话题；成立投资俱乐部；话题炒作：通过爆炸性信息（装修标准、高报价），引起社会关注；物业标杆：设置1000平米别墅会所和500平米平层大户。2、规避点：单价过高，远高于市场接受度；产品面积过大，总价高于市场接受度；贴金贴银式精装修，客户认可度低。产品和价格超脱客户接受度重金打造精装修，客户接受度低高举高打，建立项目影响力巨凝金水岸总结[创业紫金城]与新城首府相当的开发团队开发商常州紫金开发有限公司投资商江苏紫金地产&上海华盛建设建筑设计浙江绿城景观规划香港阿特森泛华物业管理上海金晨物业景观施工棕榈园林代理公司上海同策团队基本参数区位武夷路建筑面积25万建筑风格ARTDECO占地面积8.6万容积率2.9绿化率30%车位配比1：1.68[创业紫金城]武宜路板块高端项目，规划景观采用北京紫禁城布局项目位居武宜路板块中央，对接湖塘和市区。武夷路政府80亿投资，打造CBD景观大道。项目仿照北京紫禁城对称布局。ARTDECO建筑风格。3.15-3.3m层高，打造豪宅标准。基地1.9米抬高，创造坡地效果。5m围墙，打造豪宅仪仗感。6m挑空大堂武宜路板块中央紫禁城对称布局4000万打造两大会所：商务会所、运动会所。会所中央景观轴线，十字景观布局。3倍于常备小区景观投入4大主题广场、5大欧式园林下沉式中轴水景、叠层喷泉、主题雕塑群。十字中央景观轴线[创业紫金城]产品：大平层精装，与首府相当武夷路首个大平层项目面积户型套数比例180㎡3（2+1）房2厅3卫2厨250套35.00%216㎡4（3+1）房2厅3卫2厨175套50.00%143㎡3（2+1）房2厅2卫25套5.00%175㎡3（2+1）房2厅2卫2厨25套5.00%250㎡4房2厅3卫2厨25套5.00%精装修标准（世界、垄断）对外报价4000元/平米精装修标准；施华洛斯奇大堂水晶灯、新疆卡拉麦金石材干挂一期产品[创业紫金城]营销：平层精装高端住宅，价格突破1.5万/平米销售情况：创业6月开始蓄客，12月26日推出1#和2#的部分房源，共计110套，实收均价14000元/平米，销售60套房源，销售情况不甚理想。1#和2#户型配比面积户型套数比例181㎡两房两厅两卫两厨96套50%213㎡三房两厅两卫两厨48套25%141㎡两房两厅两卫两厨48套25%1#2#原因分析：1、价格制定：第一批房源定价远高于市场接受度；2、户型设计：户型设计存在硬伤；3、高调推广与实际展示差距：项目前期推广调性拉的非常高，现场围挡的质感和推广语将市场预期拉升到一定高度，但在样板房开放时，样板房出现不少问题，后关闭样板房整顿10天；4、管理混乱：销售团队从开发商到代理公司再到开发商自销；开发商营销负责人频繁更换。创业紫金城总结规划、园林领先市场精装领先区域市场户型、展示对项目大打折扣借鉴点：规划：仿造北京紫禁城，社区十字对称式布局；社区基地抬高，入口叠水、园林景观大道；内部打造水系景观；8米围墙营造仪仗感。产品：垄断性的、故事性的精装修材料选用。营销：推广：大气现场围挡+高调性画面表现+豪迈豪宅表达，树立豪宅印象；展示：高品质有质感的售楼处体验。规避点：产品：户型设计过度超越市场，不够实用，客户认可度低；样板房：精装工艺不到位，样板房展示有问题，市场信心降低；团队管理：销售团队和营销负责人频繁更换。开发商新城万博置业有限公司建筑设计美国RNL建筑规划景观规划香港阿特森泛华物业管理英国管家协会（顾问）新城物业室内设计史南桥&W.Design代理公司世联地产团队基本参数区位南大街建筑面积21万（地上）建筑风格现代占地面积3万容积率7绿化率8%建筑覆盖率55%[万博国际广场]市中心高容积率城市综合体总占地面积约3万平米，地上总建筑面积约21万平方。商业约78000平方米、住宅约79000平米、办公约55000平方米。集高端商业、酒店式公寓、高端住宅、5A甲级写字楼为一体。5A甲级写字楼4#住宅3#酒店式公寓2#平层豪宅商场[万博国际广场]区域：钟楼区，常州市中心区；投资价值：纯正市中心核心地段；交通：双向六车道通江路、延陵西路；教育资源：觅渡桥小学学区房；古运河沿河风光带；商业配套：依托市中心商圈，吃喝玩乐、衣食住行。南大街本案通江路延陵西路城市核心地段价值资源型城市标杆项目[万博国际广场]5A甲级写字楼4#住宅3#酒店式公寓2#平层豪宅商场1、销售情况：4#105-150平米住宅已经售罄；3#459套剩余40套70年产权和未推的27套30年产权酒店式公寓。2、客户情况：主力客户为市中心（钟楼中心区、天宁和新北南部）的私营业主；重要客户为乡镇及金坛和丹阳私营业主、常州市高级公务员和企事业单位高管。3、营销动作：以圈层营销、高端品牌嫁接、业主维护活动为主；大规模的营销动作较少，小范围的营销动无法为项目实现溢价。依托强势地段资源以及所带来的人文气息，销售情况良好。万博国际广场总结强势地段资源不可复制实用主义精装修得到客户认可由小户型向大户型推售的阵痛借鉴点：地段：项目依托强势的地段资源，打造集现代与人文相结合的社区；产品：实用主义的精装修得到客户认可营销：推广：大气现场围挡，树立豪宅印象推售：由大户型向小户型推售时，销售火爆规避点：推售：由小户型向大户型推售时，销售难度较大。常州高端大平层现状总结规划/景观半围合布局，打造中央景观十字对称布局，打造中轴水景园林景观，水系必备高科技元素利用地形高差，创造叠水景观高围墙，创造高端社区仪仗感普遍高于30层的高层建筑ARTDECO建筑风格自然景观最大化利用入口处高档社区感景观营造产品3000-5000元/平的高标准精装修大师设计的精装修智能化系统运用户型适度超前，不突破客户需求国际品质背景的精装修多组团中心景观，景观均好性高端会所打造突破传统，尺度放大，人性化大跨度的产品线>3.1m的层高营销推售：大户入市拔高项目调性展示：体验营销博取溢价圈层：圈层营销放大项目影响力推广：高举高打，制造影响力；主打阶层概念，树立高端形象。设置物业标杆，拔高档次服务聘请国际物管专家售楼处高档客户服务团队一流团队打造60星海国宝世贸滨江汤臣壹品香蜜湖一号中信红树湾红树西岸波托菲诺贝沙湾凯旋门精神理念层级硬件保障水平高低高市场平均价值曲线豪宅价值曲线123546789备注：随着硬件保障水平的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强随着精神理念层级的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致最高风险曲线一线城市高端住宅常州高端住宅A、新城首府B、凯悦中心C、巨凝金水岸D、创业紫金城E、万博国际CABDE常州高端大平层处于由初级阶段向高级阶段过渡过程中机会空间常州高端住宅大平层处于由初级阶段向高级阶段过渡过程中第一阶段大第二阶段外豪第三阶段富人区第四阶段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”；注重私密性；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1一线城市代表项目银湖别墅星海国宝中信红树湾波托菲诺万科十七英里贝沙湾；凯旋门高级阶段成熟阶段初级阶段中级阶段常州高端住宅大平层阶段机会空间常州高端住宅大平层竞争力分析项目名称团队规划景观产品展示营销首府★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★规划、产品、园林、展示、营销全线发力，领先2009年市场凯悦★★★★★★★★★★产品、园林、展示、营销与项目定位脱节，无法支撑高定位巨凝★★★★★★★★★★★★★★★高举高打，产品和价格超脱客户接受度，堆金砌银精装修，客户接受度低创业★★★★★★★★★★★★★★★★★规划、园林领先市场，精装领先区域市场。户型、展示对项目大打折扣。万博★★★——★★★★★★★★★强势地段资源不可复制，现实用主义精装修得到客户认可，产品设计使用主义。常州市场开发团队步入一流团队阵营，未达到顶尖。规划设计和景观打造有亮点，但市场仍参差不齐。产品设计和创新，仍然有很大提升空间。常州市场已经意识到体验营销与项目展示重要性，但实践成功项目较少。营销方面仍然处于起步阶段，营销给项目带来溢价的案例较少。常州高端住宅大平层存在市场机会！设定一线高端大平层住宅为★★★★★评分常州豪宅市场已经全面进入精装时代，在项目规划、产品设计、景观打造、展示体验和营销以及团队实力方面的实力良莠不齐，除新城首府各方面都较为均值外，其他市场标杆项目只能做到其中的某几点，尚有很大的提升空间。同时，市场存在创意趋同的现象，例如高端产品一律选择artdeco风格，未能挖掘客户潜在需求，缺少创新。本项目应在市场现有的标杆衡量尺度基础上，有所创新，适度领先，从规划、产品、景观、展示、营销以及团队六大方面全面超越市场现有水平，强势树立项目高端形象，在缺少其他资源的基础上，实现自我豪宅化。本项目的方向

客户分析我们的客户是哪些人？我们的客户关注哪些价值？他们是否有未被满足的渴求？乡镇私营业主武进、新北私营企业主中心城区高级公务员周边区域事业单位高层中心城区中高管核心客户重要客户偶得客户中心城区私营企业主沪宁线投资客金坛、丹阳私营业主其他有实力的客户目标客户锁定：客户定位：第一阵营-超级企业家第三阵营-都市精英第二阵营-城市富豪一直为市场上供销两旺产品，可为项目赢得现金流，控制风险客户对价格敏感度较低，满足其需求前提下可为项目赢得溢价，应努力跻身此阶层提升溢价明星标杆财富层级600以上可接受总价（万）200-500200以下保证现金流我们客户的共性：懂得生活（品质）的智富峰层典型成交客户写真描摹：关注点：园林景观、身份标签、高品质未满足点：房型面宽不够大气高端大平层客户界定——新城首府

迷恋顶级生活/注重城市资源体验和身份标签的改善型客户群1客户背景：

冯先生，40岁左右，本地人，自己做广告生意，老婆为银行营业部主管。有一个女儿在上初中，家庭年收入100万左右。置业经历：初次改善需求，原一家三口住在金色新城120㎡左右的三房，现购置新城首府188㎡物业。主要吸引点:项目品质、园林景观、身份标签进入圈层客户语录:

新城首府给人感觉很高端，售楼处装修也很豪华，特别是园林景观。但是2010年入住之后，188平米的房子感觉窄了一些，只有两个卧室朝南。2高端大平层客户界定——巨凝金水岸

追求高品质的居住生活/注重自然资源的体验/带有转换物业居住感受意愿的改善型城市第一居所客户为主典型成交客户写真描摹：客户背景：

张先生，45岁左右，小河镇人，做汽车零配件生意，老婆帮忙打理生意。有一个女儿和一个儿子，家庭年收入200万左右。置业经历：在小河镇有1套别墅，现购置巨凝金水岸230㎡物业。主要吸引点:古运河景观、项目地段、大气的社区感客户语录:

巨凝金水岸，非常豪气，小区很有气势。正对运河，是刘国钧厂的旧址，风水不错，而且距离市中心又近。但总感觉房间的装修虽然很有料，可有压抑感。关注点：地段、景观、社区规模、风水未满足点：精装修风格3高端大平层客户界定——创业紫金城

高端项目投资者/对注重项目所在板块的升值空间和物业品质典型成交客户写真描摹：客户背景：

王女士，40岁左右，湖塘人，做美容美发生意，老公是中层公务员。有一个女儿，家庭年收入100万左右。置业经历：在投资和购买新城南都中尝到了投资房产的甜头，现购置创业紫金城201㎡物业。主要吸引点:项目地段、物业管理、社区品质客户语录:

创业紫金城处于现在常州最热的武夷路上，武夷路都是大牌开发商，未来肯定升值。而且项目在景观上面听说花了不少钱，精装修也非常省事，但样板房开放当天我去看，装修和展示也就那样吧。就是我买的这个户型不太实用，卧室太少了，厨房那么大，可能以后有这种趋势吧。关注点：项目地段、社区品质、物业管理未满足点：户型设计、展示体验产品策略——世联建立一套客户的产品测评体系，在此指导下1、严格满足现有市场户型的基本尺度；2、在客户关键关注点上做到尺度或空间的提升；3、必备的配置及客户关注点必须具备且能升级；客户关注点当测评指标位于第一象限时，说明这类测评指标的重要性和顾客满意度均处于较高的水平，是企业的竞争优势，需要继续保持的测评指标位于第二象限时，说明这类测评指标的重要性高而顾客的满意度低，是企业的竞争弱势，是需要重点改进的关键指标测评指标处于第三、四象限时，说明这类测评指标的重要性低，不是测评的关键指标，也不是企业改进的重点目标必备指标增值指标世联高端客户对产品关注度的测评体系产品选择：市场主流产品设计尺度/附加值发掘/本项目溢价方向发掘）常州客户“关注点”的被满足情况统计表说明：右图是基于对常州客户及潜在客户的客户访谈总结出来客户关注要素的市场满足情况作出的“打分统计表”；其作用在于了解客户关注哪些方面，哪些方面被现在的市场满足，哪些方面没有被很好满足；给到产品设计的启发就是：必备指标是我们必须达到的市场平均水平；增值指标是我们可以带来溢价和增值的方面；我们的户型附加值及溢价提升将在此统计表基础上进行针对性建议。必备指标增值指标相关资料来源：客户访谈+专业人士访谈小区居住密度、户型朝向、物业管理的安全性、停车位设计、园区规模是项目重点要满足客户的；小区内园林景观打造、电梯的品牌和数量、小区内健身娱乐配套及商业配套的设置是客户比较认可的能给项目带来增值的因素；增值指标配套小区内园林景观大片集中园林小区内商业配套高档饮食类/日常家居小区内健身娱乐型配套——户型智能化设施——电梯数量及速度——主人房设计套房设计/大尺度安静程度——在接下来的户型具体建议中将以此客户倾向性统计为基础进行针对性建议必备举措规划小区居住密度低楼间距宽梯户比1/2或2梯3为优房屋类型小高层＞高层户型朝向尽可能多的房间朝南户内格局及功能合理/紧凑客厅大小面宽要大外立面风格目前流行的欧式配套车位数量——品牌物管一定知名度本地品牌我们知道了：客户的关注点和未满足点我们研究了：竞争对手的竞争力那么，我们如何发力？SWOT优势Strength劣势Weak区位优势：中心城区豪宅板块资源配套：离高铁站近，且入口处即为常州主干道之一的通江大道，交通便利；周边成熟的居住配套；纯居住盘:纯居住豪宅项目地形条件：地块规模4万多方，难以形成锯末效应建立影响力，且中间被规划道路割裂成两块，完整性不够，地段进入性差高铁影响：铁路线不到50米，噪音大，且有轻微震动感机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势常州豪宅发展形势看好：价值高点的形成和刷新时间大为缩短，去化迅速，高单价高总价产品受市场欢迎度提高；顺应豪宅市场走势，再掀豪宅热潮。充分利用项目自身纯居住盘的属性,挖掘居住价值；充分利用中心城区优势，奠定血统优势以准确的项目定位和产品定位为基本，寻找目标客户群，利用项目中心城区的地段优势和纯居住盘的属性，最大限度降低劣势带来的伤害；威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁市场的不确定性趋紧的政策常州豪宅市场存量大，竞争激烈；充分引导,体现豪宅的抗风险能力；提升产品力，增强核心竞争力。在有限的条件下，提升产品力。充分利用项目周边以及本身资源，加强客户对项目认知。整合常州优势资源（品牌/设计/推广/代理）；运用防噪音设施，降低噪音影响SWOT分析房子已不仅仅是居所，更是值得收藏的奢侈品献礼城市的臻藏。【项目形象定位】首席精装峰顶豪宅，领袖豪宅纯居时代“不曾，不再”，深业·玖仰而我的高度，是别人无法企及的仰望Seetheworldatseelevel心无界。

自成峰深业·玖仰心无界。自成峰卓尔不凡的气度，挥洒间，引领了一个时代的开端。物业建议:营销思路:优术3我们将怎么做高端住宅?规划建议当前市场环境下，如何在低风险前提下实现项目定位？世联思考：常州高端住宅户型面积分布：主流型豪华型经济型两房面积小三房面积四房面积大三房面积100-110平米80-100平米100-120平米110-130平米160-170平米180－200平米170--180平米200-230平米140-150平米本项目的产品选择方向面积控制小范围超越市场主流，两极化组合产品增值提升产品综合素质，提高性价比，增强抗风险能力120-140平米五房面积250平米140-160平米经济居家户型（高性价比，规避硬伤和市场风险）挖掘中大3房、舒适4房的市场空间（140，180，220）走高端路线/小范围超越高端主流社区感/封闭管理/生态绿化/尊贵感户型突出/多创新/高附加（政策范围内）2房（100-110）、3房（120-140）、为主力（需求大，市场风险相对较小）舒适大四房（180－220平米）提升社区形象，为明星产品适当增加创新产品（顶层复式250平米，实现溢价）市场机会点产品选择当前市场环境下，如何在低风险前提下实现项目定位？世联思考：当前市场环境下，如何在低风险前提下实现项目定位？世联思考：物业类型户型面积面积配比说明对应客户群高层2房100-1109%两房，强调赠送，规避铁路影响1.中心城区高级公务员2.中心城区中高管3.中心城区事业单位高层3房120-13034%可拼为大3房和4房1.周边乡镇私营业主2.武进私营业主3.新北私营业主大3房130-14017%舒适户型4房180-19017%高品质户型，强调创新大4房210-22013%1.中心城区及私营业主顶层复式25010%明星产品，豪华户型规划排布：临铁路侧排布小面积现金流产品，北地块南侧和南地块排布标杆产品1梯3户，32层1梯2户，30层2梯2户，32层景观排布：中央景观中心绿化带，阻挡噪音户型排布：树立市场影响力D户型户均面积约185、E户型户均215平米D户型建筑面积21535㎡，面积比约占17%E户型建筑面积16468㎡，面积比约占13%A+B+C户型为回现产品，面积比占60%A户型户均108、B户型户均124、C户型户均137平米A户型建筑面积11401㎡，面积比约占9%B户型建筑面积43069㎡，面积比约占34%C户型建筑面积21535㎡，面积比约占17%明星标杆产品，F户型，树立标杆建筑面积12667㎡，面积比约占10%产品户均面积约为250平米SUPERSTARSTAR＋CASHCOWCASHCOWFDEABCABABBCCBCDDDDEEEEF物业发展建议90规划理念：双城记多元化/开放/融合/高效居住、社区服务体系城市功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间社区功能外城

开放的城市功能内城相对独立与私密的社区功能内城外城“内城”与“外城”规划理念：双城记“上城”与“下城”社区封闭连续的上部空间关联：与城市被迫隔离人车同一基面关联：开放≠社区下城:开放功能/方便停车内城:社区功能（私密/独立/与车行隔离）关联:蜂巢。地下系统自然采光城市行为与社区行为复合的MIX空间下城上城车行MIX空间（蜂巢）城市功能与居住功能的复合地面层：与城市功能相融合方便停车/采光停车

架空层：社区功能的复合串接关联:蜂巢Honeycomb公共元素与居住元素的过渡功能连续的、相互连接的地面系统为行人提供便利、安全和商业活动。地面系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离。地面系统的使用有效规避了规划道路给项目造成的地块的不完整性。94通勤车辆设置独立停置区住宅活动标高车行活动标高城市活动标高蜂巢将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。伊东丰雄设计蜂巢下所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道/广场/庭院形成多重无限可能的场所外立面风格：新亚洲风格将亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。沉稳而不失灵动，时尚却不事张扬。园林景观：东南亚风情以人造泳池、极具符号意义的小品、鹅卵石的小道以及当地常见的植物，组成自然、休闲、健康的特质半围合式园林，满足对景观的需求会所：黑白鞋双色会所黑（BlackShoes

）————服务商务人士使用者一般为家庭的男主人，企业主及政府人士等，功能可设计为商务会议中心、多功能厅、咖啡厅等，。白（whiteshoes）————服务使用者一般为家庭的女主人、青年人士、儿童及青少年等，功能可设计为健身房、游泳池、儿童智能训练会所、才艺培训班等。黑色，专为商务人士准备黑——商务商务功能配置商务中心商务服务、设备出租餐吧商务餐、酒吧、咖啡厅雪茄廊多功能厅小型酒会、招待会、会议休息室大堂、贵宾休息室、候客室第三空间商务工作间、网吧、大小会谈室白色，专为休闲而来白——休闲健身健身房、恒温泳池、攀岩、击剑、斯诺克、健身房儿童名师辅导班、儿童才艺培训班、DIY益智趣味班、右脑开发特训班女人会所SPA、宠物论坛、插花班、自身装饰课堂、家庭理财培训、医疗咨询、心理咨询会所功能建议红酒坊、商务会谈、游泳池、健身中心、SPA水疗、休闲娱乐、儿童天地、老年活动中心双大堂：人性化的尊贵入户大堂汽车大堂汽车大堂：位于地下一层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能豪华车库大堂——设置在地下车库，真正的人性化尊贵生活标志精装修：峰顶的居住体验邀请梁志天或史南桥亲自设计精装修风格大师设计整体装修风格水晶大堂电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，墙面全部选用进口的高档石材、配施华洛世奇的水晶吊灯。水晶、高档石材打造璀璨的奢华梁志天挑选来自全球各地的石材火山石、金麻黄、扁平鹅卵石、天然贝母片、黑金花石、米黄石之王—伊朗莎安娜、水晶....甄选来自全球的珍贵用材石材经典“法国石灰石”用材龙湖唐宁ONE在法国腹地买断两座矿山，采用世界石材经典“法国石灰石”作为建筑用石，使法国财政部和卢浮宫的建筑用材；具有身份标签的品牌用具不一定是最贵的，但是一定是最有身份的POGGENPOHL博德宝：瑞典皇室指定橱柜品牌，名人顾客名单包括美国前总统克林顿、德国前总理施罗德、瑞典王后西尔维亚、贝克汉姆、舒马赫等名流JADO：皇室专用卫浴品牌，德国嘉多JADO始创于1890年，是荷兰、沙特阿拉伯、科威特、泰国等皇室专用卫浴品牌五重安保周界红外线报警系统电子巡更系统大堂门禁和大堂管家双重保护德国TCS黑白可视对讲系统家庭安保报警系统、紧急报警按钮借鉴红树西岸贴心的设计一键开关门口设置一个按键联系家里除冰箱以外的开关，免除关掉多个灯的烦恼智能家居管理系统:运用电脑可远程操控家中的影音、照明、电动窗帘、空调等家用设备，还未到家，空调已打开，热水澡已准备好橱柜阻尼加装奥地利Blum阻尼铝回弹屉，每次开合抽屉都轻柔、顺滑，不小心关猛时,阻尼可以起到缓冲作用，有效消除刺耳的噪音，避免关橱柜门时“砰”的一声贴金贴银，不如贴心服务：国际品牌物管，私人管家服务私人管家，24小时“设计”你——将为业主提供7天、24小时的全程、全方位服务内容。早间、午间及晚间叫醒服务、定时提醒服务，主/客留言服务，按市场价代购物品，根据你的时间安排制定考察或旅游计划，以及通过手机短信或email的方式为业主提供时事新闻信息和天气信息，安排美丽变身计划等达十余项的贴心服务内容。以提供的一种对生活的态度，细致关怀生活的每一个瞬间。媲美五星级酒店的的管家服务，让生活变地简单。在这一切的中心，生活的主角是你，放下负担，轻松享受，这才是生活的乐趣。通过调节建筑立面上可以灵活控制的遮阳板，确保自然采光、取暖、通风、防噪音送新型隔音材料（BarrisolMicrosorber隔音布）该隔音布每平方米面积上带有25000个经过特别处理的微孔，可有效防止室内噪音；该微孔能将声能变成热能；隔音通风窗：具有隔音，通风，除尘防蚊，防盗及优异的防水性；噪音规避：“零”噪音建筑噪音规避：坡地和乔木堆土造坡，人为抬高，阻挡铁路对建筑低层带来的噪音和震动感可用长青乔木，如榕树等，抵挡噪音，阻挡铁路进入视线，形成后排的景观将坡地设计为趣味景观花园，供居民使用，同时增加北向景观。产品建议城市标杆和区域标杆项目户型分析本项目创新户型建议Ⅰ城市标杆[新城首府]245平5房空中花园主卧大阳台主卧套房设计门厅客厅大阳台餐厅阳台主卧套房165平3房188平3房卧室大阳台餐厅阳台客厅阳台主卧套房设计主力户型注重尺度、豪华度打造尤其表现在会客区和主卧，次卧舒适度低次卧套房[凯悦中心]173平4房143平3房201平34房次卧大阳台客厅大阳台空中花园功能阳台主卧套房玄关空中花园次卧阳台客厅大阳台功能阳台空中花园餐厅阳台次卧阳台客厅阳台注重豪华度，尤表现在会客区，受制于ARTDECO风格，无飘窗，缺少主卧带阳台产品主卧套房主卧套房[巨凝金水岸]200平3房260平4房卧室阳台飘窗餐厅阳台门厅电梯厅卧室和客厅阳台主卧阳台飘窗餐厅阳台宴会厅十字圆厅主卧套房十字圆厅户型设计，大尺度、多功能分区次卧套房141㎡3（2+1）房181㎡3（2+1）房213㎡3房十字圆厅十字圆厅客厅和卧室大面积阳台空中花园空中花园空中花园中西厨房中西厨房主卧套房卧室阳台餐厅阳台主卧套房次卧套房电梯厅电梯厅电梯厅主卧套房十字圆厅设计，注重户型豪华度的打造，轻功能房数量，中西厨房、空中花园赠送可改餐厅阳台餐厅阳台[创业紫金城]中西厨房，客户认可度较低；朝南卧室开间小，整体开间小；卧室舒适度较低；门向开合不合理。公共卫生间位置不合理，距朝北儿童房距离过远；朝北空中花园，改成卧室，面积过小。[万博国际广场]197㎡3房主卧和客厅大阳台主卧套房设备阳台224㎡4房次卧和客厅大阳台主卧套房设备阳台次卧套房玄关玄关注重实用功能和居住豪华度设备阳台[万博国际广场]259㎡5房主卧和客厅大阳台主卧套房次卧套房设备平台操作间门厅电梯厅注重实用功能和居住豪华度[户型总结]户型设计：市场分为两种产品设计思路：注重会客功能，彰显气派；注重居住功能，彰显奢华；来源于西方的十字圆厅在常州顶级项目超180平米户型中得到运用。卧室：主卧皆为套房设计：步入式更衣间、卫生间、卧室（必备）以及书房（可选）；超200平米户型，朝南次卧基本为套房设计；入户：电梯、电梯厅与门厅的巧妙设计，强调私密和尊贵感。餐厅：餐厅的尺度较大，其重要性与客厅基本相当；对于超260平户型，餐厅与宴会厅细分；厨房：以敞开式厨房为主；创业分中西厨，但市场接受度不高。其他：客厅和餐厅配以阳台设计必备，主卧多配以阳台，南北阳台必备；空中花园为整个房型提升附加值；储藏室的设计较多。客厅：客厅对于常州市场高端人群非常重要，因此尺度较大；基本以朝南客厅为主；对于超大户型，会客厅和家庭厅两种功能更加细分。卫生间：超230平米，基本都为3卫。项目名称面积房型套数比例新城首府245㎡4房2厅3卫240套53.33%188㎡3房2厅2卫60套13.33%120㎡2房2厅2卫60套13.33%165㎡3房2厅2卫60套13.33%420㎡5房3厅3卫30套6.67%万博国际广场2#197㎡3房2厅2卫91套48.15%139㎡3房2厅2卫27套14.29%75㎡2房2厅1卫27套14.29%259㎡3房2厅3卫17套8.99%224㎡4房2厅3卫17套8.99%164㎡3房2厅2卫10套5.29%创业紫金城（一期）180㎡3（2+1）房2厅3卫2厨250套35.00%216㎡4（3+1）房2厅3卫2厨175套50.00%143㎡3（2+1）房2厅2卫25套5.00%175㎡3（2+1）房2厅2卫2厨25套5.00%250㎡4房2厅3卫2厨25套5.00%凯悦中心201㎡3房2厅2卫32套12.5%173㎡4房2厅2卫32套12.5%143㎡3房2厅2卫64套25%139㎡3房2厅2卫64套25%95㎡2房2厅2卫64套25%项目名称面积房型套数比例巨凝金水岸260㎡4房3厅3卫170套29.5%230㎡3房3厅3卫83套14.4%200㎡3房2厅2卫58套10%280㎡4房3厅3卫54套9.4%310㎡4房3厅3卫54套9.4%285㎡4房3厅4卫29套5%345㎡5房3厅4卫27套4.7%350㎡5房3厅4卫27套4.7%360㎡5房3厅4卫27套4.7%400㎡5房4厅3卫24套4.2%500㎡6房4厅5卫24套4.2%对于城市标杆项目，其主力户型主要集中在190-250平米之间；各楼盘产品线覆盖较广，主要集中在170-260之间。城市标杆项目主力户型集中在190-250之间城市标杆项目户型细节一览表（160-170㎡）进深*开间项目面积房型面宽进深客厅餐厅厨房主卧南次卧北次卧主卫公共卫改房首府165㎡3房2厅2卫13.5114.3*4.53.4*3.63.4*2.44.57*4.23.92*3.353.5*3.13*2.34.2*2.1否万博164㎡3房2厅2卫8.714.94.4*4.93.72*3.43.72*1.94.8*3.7——4.2*3.33*3.33.1*2.42.8*2否房间开间进深主要区间开间4.5-4.93.4-3.61.9-2.43.7-4.2——3.1-3.32.3-2.42-2.1——进深4.3-4.43.4-3.73.4-3.74.6-4.83-4.23-3.12.8-2.41、尺寸项目面积房型客厅餐厅厨房主卧南次卧北次卧主卫公共卫首府165㎡3房2厅2卫19.3512.248.1619.19413.13210.856.98.82万博164㎡3房2厅2卫21.5612.6487.06817.76——13.867.445.69.9

房间面积主要区间

20127-8

17-19

13

10-13

7

5.6-8

此面积段主要以3房2厅2卫为主；房型面宽和进深设计，主要取决于是2卧室朝南还是2卧室+1客厅朝南。2、面积>项目面积房型面宽进深客厅餐厅中厨西厨主卧南次卧北次卧主卫公共卫改房首府188㎡3房2厅2卫13.0219.155*4.83.62*4.53.5*2.44.5*4.254.1*3.63.63*3.43.6*2.42.1*2.4否创业175㎡3（2+1）房2厅2卫2厨12.118.45.4*4.64.4*3.93*2.42.2*3.94.2*44*3.63*3.33.7*3.22*2.1可创业180㎡3（2+1）房2厅3卫2厨12.116.85.7*4.54.5*3.92.4*3.62.6*3.94.2*44.3*3.63.4*3.32.7*2.72.4*2.3可凯悦173㎡4房2厅2卫10.1516.54.3*4.55.6*3.852*44.1*43.6*3.354.1*34*2.23.1*1.9可房间开间进深主要区间开间4.5-4.83.6-3.92.4-2.643.63-3.32.2-3.21.9-2.4——进深5-5.74.53.5-44.1-4.24-4.33.6-4.12.7-3.72.1-3.1城市标杆项目户型细节一览表（171-180㎡）项目面积房型客厅餐厅中厨主卧南次卧北次卧主卫公共卫西厨首府188㎡3房2厅2卫2416.298.419.12514.7612.168.645.04创业175㎡3（2+1）房2厅2卫2厨24.8417.168.5816.814.49.911.844.27.2创业180㎡3（2+1）房2厅3卫2厨25.6517.5510.1416.815.4811.227.295.528.64凯悦173㎡4房2厅2卫19.3521.56816.412.0612.38.85.89房间面积主要区间24-2516-178-1016-1712-1510-127-115-61、尺寸2、面积1、面积段以4房为主，注重居住的房间数；2、面宽集中在12-13米，进深在16-19米；3、餐厅和厨房存在南北向和东西向之分；4、创业北次卧为赠送，仅能做儿童房。>项目面积房型面宽进深客厅餐厅中厨西厨主卧南次卧北次卧主卫公共卫改房首府188㎡3房2厅2卫13.0219.155*4.83.62*4.53.5*2.44.5*4.254.1*3.63.63*3.43.6*2.42.1*2.4否创业175㎡3（2+1）房2厅2卫2厨12.118.45.4*4.64.4*3.93*2.42.2*3.94.2*44*3.63*3.33.7*3.22*2.1可创业180㎡3（2+1）房2厅3卫2厨12.116.85.7*4.54.5*3.92.4*3.62.6*3.94.2*44.3*3.63.4*3.32.7*2.72.4*2.3可凯悦173㎡4房2厅2卫10.1516.54.3*4.55.6*3.852*44.1*43.6*3.354.1*34*2.23.1*1.9可房间开间进深主要区间开间4.5-4.83.6-3.92.4-2.643.63-3.32.2-3.21.9-2.4——进深5-5.74.53.5-44.1-4.24-4.33.6-4.12.7-3.72.1-3.1城市标杆项目户型细节一览表（171-180㎡）项目面积房型客厅餐厅中厨主卧南次卧北次卧主卫公共卫西厨首府188㎡3房2厅2卫2416.298.419.12514.7612.168.645.04创业175㎡3（2+1）房2厅2卫2厨