2012年惠州南部新城项目前期策划报告及首期营销策略策略

2012年惠州南部新城项目前期策划报告及首期营销策略策略PART1项目解读经济指标解读项目价值体系梳理16地段价值2区域价值3外部价值4产品价值5经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理项目总规图高层洋房联排别墅公寓+商业总用地面积：101050㎡总建筑面积：304010㎡其中地上建筑面积：252510㎡其中商业（含soho）建筑面积：42940㎡小户型公寓面积：36720㎡电梯房面积：153160㎡别墅（86套）面积：18640㎡会所面积：1050㎡地下停车库建筑面积：52000㎡建筑占地面积：27600㎡建筑密度：27.30%容积率：2.499绿地率：

住宅户数（不含小户型公寓）：1255户停车位：2490个总体规模30余万㎡，属城市中型楼盘。住宅容积率较高，建筑以高层为主，约15.32万㎡。商业体量约2.4万㎡（不含SOHO），可打造特色专业商业市场。经济技术指标经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理水墨兰亭惠州总体城市规划所要求，惠州发展将采用“南拓北优”的总体发展指导方针。往南拓，与惠阳、大亚湾相联。惠州南部新城规划图的整体思路也向诠释了南部新城依托高起点、高标准的惠州市体育中心及惠州数码园，将发展成为集商业、商务中心、体育文化中心、教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体，服务于惠州市的南部综合新城。新老城区的黄金枢纽，城市未来的新核心区域价值经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理四环路体育南路惠南大道水墨兰亭惠城区金山湖老城区范围内，没有脱离城区的生活轨迹,8分钟直达江北行政中心,客户抗性不强。能享受新城区的教育、体育等配套、景观、交通等配套。地段相对优越，属于主城区生活圈，能共享新城区配套地段价值经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理南边：惠州一中，体育南路，东江学府西边：惠南大道、居住用地，学校用地等北边：东江学府、金山湖跳水馆，体育馆，惠州学院，南山森林公园，骨科医院东边：惠南小学，市体育中心，数码产业园地块四至经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理地形方正，地势较为平坦经现场查勘结合地形图分析：项目内部山体已经给破坏；出现水沟凹槽，沙质土，松软；根据红线范围内，方正，易于后期规划排布。地块分析经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理房型单套建筑面积（㎡）套数套数占比建筑面积占比舒适型2+1房94.139428.14%20.18%紧凑型三房116.839428.14%25.04%舒适型3+1房142.639428.14%30.58%舒适型三房144.8664.71%5.20%舒适型三房150.2664.71%5.39%联排别墅（含地下室）336.8322.29%5.87%联排别墅（含地下室）263.5543.86%7.74%90-120㎡（788套）、140-150（㎡526套）为主，辅以高端别墅，拉升项目档次首改类建筑面积占比45%，再改2类占比41%，别墅占比14%高层15栋，小高层6栋，联排别墅86套低密度高端产品产品价值经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理地段区域资源产品新老城区黄金枢纽、未来城市新核心、共享新城大配套城市南拓、南部新城未来发展潜力巨大地处金山湖景区内、周边景观资源较好低密度、豪宅标杆配套城市核心地带、配套齐全、未来交通驱动价值体系梳理经济指标地段价值区域价值产品价值地块价值价值体系梳理PART2市场分析全市环境分析客群分析16政策环境分析2区域环境分析3别墅竞争环境4商业环境分析5市场分析小结7全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境惠州房地产市场现阶段情况全市环境

2011年9月，惠州市商品房供应面积82.69万平米，环比上升218%，商品房成交面积24.91万平米，环比下降4.2%；从2011年6月~2011年9月，整个市场大多处于供过于求的状态，供销比分别为：1.18、1.18、1、3.32，加之银行放贷困难，预计销量将会走低。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境惠州房地产市场现阶段情况全市环境

由上图可知，从2010年至今，惠州市商品房价格总体上呈上升状态，但从阶段性角度来看，2011年6月~2011年9月，惠州市商品房价格呈持续下降趋势，三个月内下降了3.6%。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》“新国十条”出台后，随着政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱调控密集期4.15-7月底8-9月9.29-2011年1月中2011年1月中

-4月力度再次加强力度“史无前例”调控淡化期调控强化期调控强化期4.154.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4.30“京十二条”（包括限购令）5.5“深十三条”5.17“浙十八条”5.22“穗24条”5.266.36.56.21《关于土地增值税清算有关问题的通知》《关于加强土地增值税征管工作的通知》《关于规范个人住房贷款中二套住房认定标准通知》《关于做好住房保障规划编制的通知》9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》15个城市限购令取消7折利率上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率上调存贷款基准利率1.26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》2.9上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率取消首套房8.5折优惠调控力度调控力度：日趋严厉，前所未有调控手段：利率、首付、限购等调控逻辑：促供给，抑需求2.20已有一套房本地家庭限购一套房3.144.6公积金二套房贷款首付增至60%上调存贷款基准利率政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”向“国八条”转变，力度前所未有。政策环境全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境最新银行政策---首套房利率上涨政策环境北京建设银行个贷中心了解到，建行已将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。其他各大银行可能会跟进。惠州市2011年度市区新建住房价格控制目标:我市2011年度市区新建住房价格控制目标，市区今年新建住房价格涨幅控制在10%以内全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境政策环境惠州限购政策是否出台？惠州限购政策是否出台？1、成交均价超出惠州人均可支配收入的增长速度？2、成交量增长过快？全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境政策环境1、房价上半年同比增长20%左右，全年预计增长率达到15%左右。2、上半年成交量来看，同比10年上半年下降3%，环比10年下半年下降25%，然后最近又新出银行增长，可以推测2011年成交量同比2010年有所下降。3、从2007年以来，惠州政府做出规划，惠州“十一五”期间全面推进旅游业发展“3510工程”(“三大体系、五大顶级品牌、十条精品线路”)，政府开始四处招商引资。4、惠州长期以来经济发展基础远不如珠海、东莞。惠州没有理由比珠海、东莞更先实行限购，即使惠州成为限购城市，惠州政府为招商引资花了很大的力度。我司认为惠州政府也会利用制定具体地方限购政策的主动权，实行分区限购的策略，譬如对惠州市区二环或三环内实行限购，而对于四环外的南部新城不限购目前市场刚需产品的市场受到较大影响，观望心理加大，已经出现变相降价现象，因此市场将逐渐回归理性，对高端住宅影响相对较小。新政策对刚需求影响较大，首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少新政将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房市场的供应量，且保障性住房有望较大幅度增加总体来看，供需紧张的矛盾将会大大缓解（需求减少、供应增加），房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免，房地产将进入调整期对于高端项目及特殊资源型豪宅、稀缺物业的影响较小未来市场发展走势判断全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境政策环境全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境江北东平东江新城河南岸金山湖南部新城南线仲恺江北代表楼盘：华茂中心、三宅一生、帝景湾、金域华庭、伟豪领域、海伦堡、佳兆业、摩卡小镇主流均价：6000-13000元/平米发展趋势：商务、行政、高档住宅东平属性：大盘区域/准豪宅区/城市价值第二圈代表楼盘：翡俪港、天鹅湾、威尼斯、新世界曦岸主流均价：5500-8000元/平米发展趋势：纯居住区、中高档住宅南部代表楼盘：东江学府、金山湖国墅园、金山龙庭、金山湖花园主流均价：5500-6800元/平米发展趋势：南部新城、未来高尚住宅居住中心南线代表楼盘：万林湖、山水江南、名流印象、熙龙小镇主流均价：5200-6500元/平米发展趋势：城市的延伸、资源大盘东江代表楼盘：朗琴湾、中信水岸城、上观国际、天地源、海伦堡院子均价：5500--8000元/平米发展趋势：城市的延伸、资源大盘区域竞争河南岸代表楼盘：中信凯旋城、龙湖湾主流均价：6500-8500元/平米发展趋势：资源大盘全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境

2011年，惠州市别墅供应套数1090套，成交套数655套，市场处于供过于求的状态。惠州2011别墅市场整体环境全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境

从上图，我们可以看出别墅去化最好的面积段为220-240㎡之间，占比27.7%，其次为220-240㎡和260-280㎡之间，分别占比23%和17%。惠州2011年别墅各面积段去化情况全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境竞争市场解析—竞争项目筛选原则本案销售时间为2011年6月，根据推盘时间节点界定竞争项目筛选原则：推售时间接近，或项目剩余体量较大——同期产品和本项目产品相似（别墅、商业）——同产品

产品总价类似——同客群同期、同产品、同客群是我们筛选竞争项目四大原则别墅环境全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境竞争市场解析—别墅竞争项目分布图别墅环境水墨兰亭全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境竞争市场解析—别墅项目供销总表别墅环境项目别墅套数已售套数未售套数珑湖湾1527577奥林匹克花园2期39135338光耀·翡俪港1427963中信·凯旋城345185160鼎峰·国汇山74074瑞亨半山1号1480148惠林温泉32626合生高尔夫庄园46460华基江山局外78078雅居乐白鹭湖600451149鹏基万林湖33626571润园956629中信水岸城

86五矿·哈施塔特

400天地源御湾

94合计243915261493全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅竞争别墅环境别墅供应量分析2011年1-9月别墅共去化655套，月均去化73套/月，可推算年约去化876套。目前市场还有1493套别墅供应，需要两年才能销售完毕，别墅市场竞争非常激烈。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境别墅竞争项目总表项目单价面积总价珑湖湾22000-26000元/㎡200-268㎡400-600万/栋奥林匹克花园2期均价9200—12000元/㎡赠送成品园林、中央空调183-273㎡203-328万元/套光耀·翡俪港15000-20000元/㎡240-270㎡最低价360万元/套中信·凯旋城14000-18000元/㎡220-280㎡300-500万/栋鼎峰·国汇山17000-22000元/㎡240-260㎡-瑞亨半山1号联排别墅均价8800元/㎡独栋（760-640平米）、双拼（488平米）、联排别墅（443-340平方米）联排别墅330-430万元/套惠林温泉独栋均价20000元/㎡，双拼15000-17000元/㎡，且带6000元/㎡精装310-570㎡独栋800-1400万/栋，双拼最低527万/栋合生高尔夫庄园联排别墅均价9500-11000元/㎡，带精装修230-330㎡257-363万/栋华基江山局外叠拼别墅折后均价8000-10000元/㎡叠拼别墅205-210㎡，联排别墅190-240㎡叠拼别墅164万/栋起雅居乐白鹭湖12500元/㎡起，赠送花园，阳光会所，露台等170-273㎡最低212万/栋起鹏基万林湖联排均价11000—15000元/㎡，独栋均价20000元/㎡联排284.99㎡-326.68㎡联排314-490万/栋润园联排均价约11000元/㎡联排313—356㎡353-393万/栋别墅环境个案分析项目名称方直珑湖湾

项目地址惠城区金山大道与惠沙堤二路交汇处建筑类别联排、双拼、高层建筑面积总建筑面积45万平米绿化率31%

项目特色宜居生态地产建筑风格南加州建筑的风格容积率2.00

别墅户数152户户型200-268㎡停车位2730个配套项目拥有365万㎡金山湖公园、5000米江滨休闲带、60000㎡中心园林、生态湿地公园、都会休闲广场六大园林景观。270度环顾西枝江，近享金山湖湖光山色，三面环水，拥有3.6公里的私家湖岸线。方直珑湖湾配置英式管家、5000平米铂金级会所、国际水岸风情商业街、南中国首创保姆公寓、国际双语幼儿园等高端配套，别墅环境个案分析项目名称奥林匹克花园

项目地址惠城区江北新区惠博大道388号（金鸡管理区金鸡村东侧）建筑类别联排别墅建筑面积1300000平方米绿化率37%

项目特色特色别墅,宜居生态地产建筑风格现代主义莱特“有机建筑”风格容积率1.50

别墅户数391户户型别墅，183、230、266、273㎡停车位1:1的比例配套配套奥林匹克主题公园，超市，中西餐厅，运动城，小学，幼儿园，银行，室内外游泳池优惠信息一次性付款享受97折别墅环境个案分析项目名称中信凯旋城

项目地址惠城区金山大道（奥林匹克中心对面）

建筑类别高层、联排别墅建筑面积共5期，一期别墅，总建面为10.651万㎡绿化率40%项目特色低密居所,景观居所建筑风格容积率0.67别墅户数345户户型220、250、280平方米联排别墅停车位11200个，车位比为1:1.4配套周边：惠州市奥林匹克体育中心、惠州一中、惠州跳水馆、金山湖公园；小区：双语幼儿园、西班牙风情商业街优惠信息一万元成为尊享卡会员，购房享受1万抵10万优惠别墅环境个案分析项目名称光耀·翡俪港项目地址惠城区上东平建筑类别多层、高层建筑面积190222平方米绿化率30%项目特色江景地产,宜居生态地产建筑风格-容积率2.5别墅户数142户主力户型240-270㎡停车位1900个配套中小学、幼稚园、综合商场、惠州市第一人民医院、建设银行、中国银行、荷兰水乡综合市场、东平市场、社区私家游艇、网球场、游泳池、会所、空中红酒馆、社区收藏馆、商业街优惠信息光耀翡俪港高层组团“爱丽斯蓝”5000抵50000元优惠别墅环境个案分析项目名称鼎峰·国汇山项目地址惠城区江北25号小区建筑类别联排、多层、高层建筑面积792800平方米绿化率30%项目特色低密居所,公园地产建筑风格西班牙原乡生态园林容积率2.29别墅户数74户户型240-260㎡停车位暂无资料配套粤东家居博览、金泽国际物流园、农产品配送中心；惠台中学、光明小学、财经学校，小区内双语幼儿园；华贸中心、江北丽日购物广场、佳兆业中心、义乌小商品城；王子饭店、伯尔曼酒店、中银酒店；惠康医院、惠州市第一人民医院；会所，园林等。别墅环境个案分析项目名称瑞亨半山1号项目地址惠城区江北惠博沿江路（保利山水城旁）建筑类别别墅建筑面积380000平方米绿化率60.80%项目特色豪华居住区,宜居生态地产,低密居所建筑风格现代简约建筑风格容积率1.19别墅户数148户户型独栋（760-640平米）、双拼（488平米）、联排别墅（443-340平方米）、花园洋房停车位1998个配套新博罗中学、幼儿园优惠信息按揭99折，一次性付款98折别墅环境个案分析项目名称瑞亨半山1号项目地址惠城区江北惠博沿江路（保利山水城旁）建筑类别别墅建筑面积380000平方米绿化率60.80%项目特色豪华居住区,宜居生态地产,低密居所建筑风格现代简约建筑风格容积率1.19别墅户数148户户型独栋（760-640平米）、双拼（488平米）、联排别墅（443-340平方米）、花园洋房停车位1998个配套新博罗中学、幼儿园优惠信息按揭99折，一次性付款98折别墅环境个案分析项目名称雅居乐白鹭湖

项目地址惠城区汝湖镇雅居乐大道1号（10路公交车终点站）建筑类别联排、独栋别墅、公寓、酒店建筑面积2011938平方米绿化率40%项目特色水景地产,特色别墅,宜居生态地产建筑风格巴洛克式建筑风格容积率1.30

别墅户数600户主推户型170-273㎡联排别墅停车位跟户楼按1:2的比例配套喜来登白金五星级酒店、生态写字楼、400米湖滨商业街、2500亩山水高尔夫公园、体育生态公园、国际知名学校、国际级水岸别墅、国际酒店公寓、白鹭生态保护区、游艇码头、水上乐园、人工沙滩、休闲生态园、娱乐购物等优惠信息送2000元/平米装修别墅环境个案分析项目名称润园

项目地址惠城区上排红花湖路98号（红花湖景区内）建筑类别联排、独栋、双拼、叠加、小高层建筑面积20多万㎡绿化率60%

项目特色宜居生态地产,景观居所建筑风格现代建筑风格容积率0.64

别墅户数95户户型313—356㎡联排别墅停车位1907个配套瑶芳娱乐城、怡东娱乐城；亮点百货、惠万家百货、百佳超市；银行、小学：光彩小学、龙丰小学；第八中学；润园内部带有9000多平的会所，会所内有酒店、咖啡馆、健身中心、乒乓球室、羽毛球馆、棋牌室、台球室、游泳池和超市等各种配套设施全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境别墅户型鉴赏—方直珑湖湾双拼别墅，建筑面积约213.45㎡，赠送面积高达约250㎡，赠送比例高达约1:1.2。地下一层全赠送，一层超大花园赠送。地下室双车库30㎡私人会客厅一层环绕花园6.6米挑高客厅独立主卧区、带步入式更衣间，阳台独立主卧区、带步入式更衣间，卫生间主卧前后双露台赠送全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境别墅户型鉴赏—光耀翡丽港联排别墅，建筑面积约249㎡，赠送面积高达约322㎡，赠送比例高达约1:1.3。地下一层5米层高全赠送，可以做夹层相当于地下两层，一层超大花园赠送，面积高达129㎡。地下室双车库270度私家花园赠送7.5米挑高客厅双露台赠送独立主卧区、带步入式更衣间，卫生间全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境别墅户型鉴赏---鼎丰国汇山联排别墅，建筑面积约269㎡，赠送面积高达约388㎡，其中花园赠送面积高达190㎡，赠送比例高达约1:1.4。地下一层5米层高全赠送，可以做夹层相当于地下两层。地下室双车库7.5米挑高客厅独立主卧区、带步入式更衣间，卫生间双露台赠送3.3米层高，超大露台赠送全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境1、户型上主要是赠送面积大，比例主要集中1:0.7-1:1.3之间2、地下室5米层高设计，可以做两层，全赠送。3、前庭后院，270度环绕花园赠送。4、客厅6-7.5米挑高设计。5、主卧功能齐全，配有独立的卫生间和衣帽间6、多露台、入户花园设计。别墅户型总结全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境别墅环境小结1、别墅主要以联排别墅和双拼为主。2、户型面积主要集中在220-280平米之间3、单价主要集中在10000-15000元，几个赠送面积达到1:1.2-1:1.8之间的楼盘，单价在15000-22000元之间。4、总价主要集中在250-500万之间。5、别墅整体市场竞争激烈，目前剩余货量相当于市场年销售量2倍。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境商业格局江北商圈花边岭商圈西湖商圈南坛麦地演达目前，惠城区存在三大商圈，其中花边岭核心商圈，包含惠州80%大型商业；其次，丽日西湖店为核心商业网点组成的“西湖商圈”，地位比江北商圈要高，但次于花边岭商圈。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈

花边岭市级商业中心该街区包括麦地路、南坛路、数码商业街、演达一路、惠沙堤一路等，规划商业营业面积约25万－30万平方米，被定为市级商业中心。由演达商圈、南坛商圈、麦地商圈组成，商业网点众多，规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，是惠州目前最旺的地段。花边岭商圈内主力大卖场有天虹商场，人人乐购物广场国商店，港惠新天地、汽车大市场，世纪联华，海雅世贸店、女人世界，百佳百货，万佳百货，时代百货，新一佳超市等近十家大型商场；专业店有国美电器，苏宁电器，永乐电器，顺电家电，名家电，中域电讯，合联通讯，旺达通讯等；商业街有数码商业街，原东商业街，南坛商业街等。

可以说，花边岭商圈是惠州商铺最密集、客流最集中、商品最丰富的商业旺区。目前日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上。目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集；商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有；未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈花边岭商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈项目概况项目名称惠州人人乐购物广场项目位置惠州市麦地路旁发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m70使用率（%）76建筑面积/㎡20,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）1（平板梯）开业日期1996.4停车位数量（个）150周边配套商业区、学校、住宅区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0KM,距区域商业区

0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业区。公交站点及路线人人乐：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29项目规划柱间距8×8中庭面积/㎡无层高/m3.0单层商业面积/㎡5000层数/F4招商率（%）100商业业态比例服装：32%

副食品（包括冰鲜区）：47%家电：11%其他：10%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡扣点：10%—25%（未包括宣传推广费用）经营状况较好楼层业态1F：熟食、冰鲜食品，2F：副食品，3F：女装区，4F：男装、家电等客户群定位惠城区居民项目定位大型性购物广场主要品牌商家女装：自由鸟、歌莉娅、佛尼连、古川崎等鞋业：百利、天美意、李宁、安踏等休闲及男装：真维斯、PLAYBOY、班尼路、雅戈尔等项目调查结论人人乐购物广场由于是最早进驻惠州的大型超市，发展趋势良好，目前已成为惠州市市民最经常购物的商场（超市）。根据了解，人人乐购物广场日均业额在80—90万元，节价日最高营业额超过120万元。主要商业设施调查分析人人乐购物广场全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈主要商业设施调查分析女人世界项目概况项目名称女人世界项目位置惠州市麦地路旁发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m40×30使用率（%）75%建筑面积/㎡约6,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期2004停车位数量（个）摩托车位：80小车位：15周边配套住宅区、学校、商业中心区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0KM,距区域商业区

0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线女人世界：27、6、26B、13、17、24、29等（共8条）项目规划柱间距/m6×6中庭面积/㎡无层高/m1F：42-4F：3单层商业面积/㎡1,200层数/F5招商率（%）80%商业业态比例服装：47%鞋业、箱包：20%

精品（化妆品等）：17%餐饮：11%其他：5%（以上业态按项目规划业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡1F：220，2F：140，3F：85，4F：70（包括管理费等费用）经营状况一般楼层业态1F：精品、化妆品、饰品等，2F：女装，3F：内衣、服装，4F：鞋业、箱包，5F：美食广场主要品牌商家项目整体档次较低，商家以零售经营为主，品牌性不强项目调查结论根据实地调查发现，虽然女人世界占据着地理上的优势（靠近人人乐主要人流聚集地），同时也是目前惠州市唯一以女性主题的商场，但目前经营状况一般，分析其原因包括；项目整体商品档次不高、经营管理不够完善等，这些都是导致项目处于目前状况的主要因素。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈主要商业设施调查分析时代百货项目概况项目名称时代百货项目位置惠州市下铺路旁发展商惠州市兴惠经济发展有限公司管理费/元/月/㎡——临街长度/m60使用率（%）70%建筑面积/㎡17,600电梯及扶梯（部）8（手扶梯）开业日期2004停车位数量（个）100位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线滨江公园：7、15、17、18项目规划柱间距8×7m中庭面积/㎡200层高/m3单层商业面积/㎡3,200层数/F2招商率（%）100%商业业态比例

超市：20%，服装、鞋业：45%

，精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡扣点：20%—25%楼层业态-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：家居、床上用品等经营状况良好客户群定位惠城区及周边区域中高收入者（白领）项目定位综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）主要品牌商家ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。项目调查结论经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，惠州市民对于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈主要商业设施调查分析惠州数码街项目概况项目名称惠州数码街项目位置惠州市麦地路旁（人人乐对面）发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m150×35使用率（%）75%建筑面积/㎡22,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期2002停车位数量（个）——周边配套学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与交通状况商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区公交站点及路线人人乐购物广场：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29项目规划柱间距6m中庭面积/㎡200层高/m3.0单层商业面积/㎡5,000-7,000层数/F4招商率（%）100%商业业态比例服装、鞋业：45%

，餐饮、休闲娱乐：25%，家电：12%，其他：18%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金/元/月/㎡180-250元楼层业态1F：服装、鞋业，2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等，3F：电影院、游戏机中心等经营状况良好客户群定位惠城区及周边区域居民项目定位综合型百货主要品牌商家肯德基等项目调查结论经过调查发现；项目是目前惠州市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人流量相对较大、业态档次较适合目前惠州市的消费习惯及要求。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈主要商业设施调查分析花边南路以独立街铺为主，业态参差不齐，租金水平在50—80元/平米之间。店名经营业态开间进深层高面积使用率租金花边南路盛安烟酒烟酒5m4m5m20m95%80标记客家食馆餐饮5m10m5m50m95%80惠胜音像唱片5m10m5m50m95%70惠生五金五金2.5m10m5m25m95%80黄海清诊所诊所10m10m5m100m95%60顺达通讯手机5m10m5m50m95%70金纱花坊鲜花2.5m10m5m25m95%85裕昌五金五金10m10m5m100m95%60光阳摩托行修理5m10m5m50m95%50惠林日杂百货5m10m5m50m95%50源胜烟酒烟酒5m10m5m50m95%50菲格照明照明5m15m5m75m95%50大海军陶瓷陶瓷5m15m5m75m95%50华香茶行茶叶5m15m5m75m95%50店名经营业态开间进深层高面积使用率租金升平街华兴商行烟酒10757095%100兵纪装饰建材2010520095%40美联地产地产6106.56095%90中兰德地产6106.56095%90宏冠服装6106.56095%80车厘子美发8126.59695%80纯棉布艺布艺8106.58095%60花无缺花店6106.56095%60奇胜五金8106.58095%60曼科五金41054095%75富洋美食餐饮41254895%75客家风味和平食府餐饮5m10m5m50m95%80苏州美味鱼餐饮5m10m5m50m95%75天府名茶茶行5m10m5m50m95%70诚邦文具文具5m10m5m50m95%70怡美窗帘窗帘10m10m5m100m95%60平安玻璃家居5m10m5m50m95%70雅居窗帘窗帘5m10m5m50m95%70惠生音像音像5m10m5m50m95%70开心港推拿5m10m5m50m95%70皇室家纺布艺18m10m5m180m95%50全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境花边岭商圈主要商业设施调查分析升平街路段临街商铺经营业态以家居装饰行业为主，租金水平基本在60—90元/㎡之间。全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境西湖商圈西湖商圈是惠州最早形成的商圈，虽然面积不大，商业网点不多，但历史悠久由于比邻西湖，主要经营中、低档服饰和通讯器材。商圈消费群是以本地中产阶层和学生为主，消费特征趋向于年轻时尚型，部分本地中产阶层具有较高的消费能力，对于相对高档次商品需求较高。西湖商圈以惠州商业步行街为核心，半径500米范围内，主力大卖场有：丽日购物广场西湖店，下角民乐福，新西湖百货；专业店有：中域电讯，TCL惠州旗舰店等；商业街有惠州步行街，水门商业街等。

目前日均客流量达5万人次，节假日更高达10人次以上，年营业额初步估计超过3个亿。商场名称商业类型销售价格(元/M2)出租价格(元/M2.月)经营情况丽日购物广场百货、餐饮、休闲不售抽成一般步行街服饰180好步行街全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境江北商圈江北商圈是惠州最近形成的商圈，是惠州新规划的新城区，属于市级商业副中心：云山东路至望江路以南、惠州大道至东江北岸范围，规划商业面积约20万－25万平方米。江北商圈虽然综合实力是惠州三大商圈最弱且相对还未完善的，但是却是最具现代商业特色的，起点高，购物环境好，发展前景看好。江北商圈以丽日购物广场江北店为核心，半径500米范围内，主力大卖场有：丽日购物广场江北店，狐狸城，金宝购物中心；专业店缺；商业街缺，在建的有帝景湾特色商业街。目前日均客流量达1万人次，节假日更高达2万人次以上。商场名称商业类型销售价格（元/M2）出租价格（元/M2.月）经营情况丽日广场百货不售抽成25%较好狐狸城服装不售

抽成25%差全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境专业市场惠城区专业市场主要为生活类、贸易类专业市场缺乏惠城区专业市场主要为建材、家具、装饰材料、五金等，经营情况都较好；惠城区大型专业市场包括赛格电脑城、惠州电脑城等；专业市场的主要分布区域为上排、西湖片区等；从惠城区专业市场的发展现状可以看出，惠城区专业市场主要满足本区域或周边的生活需求，对外辐射力弱。产业类型相关专业市场发展现状结合度分析自行车小型店铺较弱电脑惠州电脑城中低塑胶缺少大型市场弱电子赛格中高钟表缺少大型市场弱机械制造缺少大型市场弱服装缺少服装批发业低电器产品国美电器、国盛电器等中数码产品赛格中家居装饰拥有数家专业市场中茶缺少大型市场弱工业原料与材料缺少弱全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境商业小结惠城商业发展的主要特征投资比重不断加大，批售面积集中爆发，大型商业蜂拥而起，整体销售兴旺；以功能性结构为主，满足居民日常生活所需；激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素；商业的娱乐化发展已成为惠州商业发展的必然趋势；

惠城商业空间发展态势商业空间发展呈整体分散局部集中的的趋势；随着江北、东平等商圈的发展，花边岭商圈的职能呈现相对减弱的趋势；江北、金山湖区域未来商业发展潜力巨大；

惠城商业经营模式分析

大型纯商业大多采用产权式商业；

社区商业多为零售商业状态；

导入大型商业已成为惠州目前商业发展的主流模式；全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境典型楼盘客户分布区域客户职业分布置业次数置业次数惠城深圳其他个体职员其他首置二置二置以上自住投资阳光御园（2010）70%13%17%45%43%12%45%49%6%97%3%山水华府3期（2010）52%21%27%43%29%28%40%43%17%97%3%TCL香榭园（2011）72%16%12%39%25%36%39%26%29%95%5%中信·水岸城（2011）70%15%15%48%40%12%68%22%10%85%15%金山湖2、3号（2011）75%15%10%40%35%25%50%35%15%92%8%惠州客户构成情况客户来源以惠州本地客户为主，占总体70%左右，深圳客户占15%左右；职业以企业职工及私营的个体户为主，占总体75%左右；其中以首次置业为主，占对惠州市客户阶层的分析有助于我们发掘和分析自己的目标客户群，并研究他们的置业特点；客户阶层的比例不等于实际购房客户的构成比例，一般来讲，越是收入高的客户，其人群在市场的购房比例越高；收入水平仅仅是衡量客户阶层的一个最基本的方式，事实上对客户阶层的划分还将结合收入方式、家庭结构、年龄特征等因素。中端中高端富豪家庭年收入50万以上，比例1%以内顶端产品的消费者中低端家庭年收入15-25万，约占14%中高端产品的主力消费阶层家庭年收入8-12万，约占30%中价位楼盘的主力消费力量低端家庭年收入3.5-6万，约占35%中低价位经济型楼盘的主要消费力量家庭年收入3万以内，约占20%基本无住宅消费力量惠州经济适用（廉租）房惠城区各大楼盘惠州本地客户阶层分析全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境全市环境区域环境政策环境商业环境客群分析市场小结别墅环境市场小结1、整体市场环境好，受政策影响小2、别墅市场竞争激烈，目前剩余货量多3、项目所在区域商业发展潜力巨大4、客群主要以当地人群为主，深广投资客户比例逐渐上升。PART3项目定位项目定位策略商业市场定位及产品定位16项目客群定位2项目整体定位3项目整体功能定位4住宅市场定位及产品定位5项目价格定位7定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位如何扬长避短，解决项目开发关键问题？将是我们接下来重点解决的问题。SWOT矩阵战略S（优势)√地块具备打造高端产品条件；√地处南部新城中心的规划居住区，15分钟通达全城；√项目周边以建体育馆与学校配套相对成熟；W(劣势）√区域正在发展中；√周边缺乏生活配套，；√项目周边无自然景观资源；√相对周边大盘，缺乏规模效应；O(机会)√南部新城的建设，未来发展潜力巨大；√城市化进程带动区域发展加快T(威胁)√区域客户严重缺乏；√未来竞争激烈；供应量巨大√新政调控，消费者中持币观望者较多；SWOT矩阵定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位本案实现开发战略面临的问题分析整个市场竞争激烈，本案如何突围即能实现价值最大化又能实现快速销售？区域基础配套设施和资源不足，如何吸引客户并让客户接受，实现土地价值最大化？项目别墅量大如何实现快速去化？同时，在保证快速去化的前提如何实现利润最大化？项目在产品上如何实现差异化，同时，解决成本上的控制和控制开发周期的问题？如果未来市场下滑，如何实现快速去化？那么，在定位中如何解决以上项目核心问题呢？定位竞争策略跳出区域竞争:避开区域同质化产品竞争，走“精品”化路线，做好内部环境和配套的打造，建立完善的项目自有体系，以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手价值重塑：利用项目自身优势，优化产品组合，形成市场差异化价值点，并且在营销中传递放大价值，全方位寻找目标客户，有效消除客户对地域和周边环境的抗性；超越对手：在形象上打造的“高端形象”，在产品上领先市场产品竞争优势，全面超越未来竞争对手，形成高端项目品牌和形象，从而实现项目价值最大化。因此，本案的定位竞争战略为：在产品上做市场的“补缺者”，建立差异化及创新的产品，赢得市场。在形象上做市场的“领导者”，打造区域内“高端形象”领先市场的住宅，在品牌和形象上做区域市场的绝对领导者。在竞争中做市场的“挑战者”，通过“精品”化路线，挑战区域内外大盘的“规划化、自然景观化”定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位我司认为本案整体定位应跳出区域，结合项目现有特点，打造差异化定位。本案整体定位为：惠州新城●榜样住宅示范区——我们在这里示范惠州的未来！示范区标杆效应，领跑南部新城，超越对手，其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛，不同区域和性质人群的交流平台定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位

要整个项目形成“惠州新城●榜样住宅示范区”，整盘的功能除了不同层次的居住产品外，还必须有生态环境、完善配套等辅助功能。惠州新城●榜样住宅示范区高端别墅精品高层时尚公寓特色商业典范园林完善配套管家物管定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位往返于广东各个城市之间的广东藉人士及港人核心客户重要客户重要客户Ⅱ多次置业，惠城周边区域及珠三角区域内的私营企业主、泛公务员及业内人士等城区内的新贵阶层，主要以政府高层领导、私营企业主、泛公务员、企事业单位高层管理、原著居民等知富新贵。核心驱动力：1、追求区域的配套、升值潜力2、需要标榜身份，改变生活方式，追求一种尊崇感3、对项目品质感非常认同，追求生活和工作平衡的企业高管人群总体项目客户定位——惠州高端客户为主，外围为辅定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位本地中小企业主电子产业、灯饰行业、服饰制鞋、三来一补加工业等企业主。他们在经济发展的大潮中迅速的积累了财富，拥有极强的购买力。大型企业中高层管理人员本地大型企业如TCL、华阳、德赛、侨兴、富绅；大型国有垄断型企业如中国移动、中国石化、四大国有银行业等高层人士；大型外资企业如三星、索尼、LG、西门子可口可乐等高层管理人员；相关政府、事业单位技术/管理人员惠州著名学校的高级教师，大型医院的技术骨干等具有庞大灰色收入的政府相关官员特殊团体协会：台商协会等高收入金领人士：设计院、律师、房地产、保险等朝阳行业精英惠州本地核心客户细分定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位外围核心客户供需特征一、基本特征1、以35-50岁的男性为主，多为企业高管（国有和外企）、私营业主及政府人士；2、以两代和三代的家庭结构为主，注重健康，爱运动，喜欢陶冶情操的娱乐休闲活动；3、看好未来的经济和楼市，具有较强的投资倾向，认为房价上涨到41-50%即可出售；4、对价格的承受能力强，多数能接受总价在400万元以上；5、在购房决策中起重要作用，其中配偶的影响力大；6、经常阅读的是特报/商报/财经杂志/政经杂志，主要看中央电视台/凤凰卫视/翡翠台。二、购房关注因素：主要是稀缺资源、开发商品牌、升值空间、物管及安全设施等；三、对产品及附加值的要求１、注重环保、健康和安全；２、别墅的私密性；３、建筑间距满足舒适度；４、配套需满足日常生活需求，注重运动及商务配套５、提供管家服务６、对科技智能化及环保设施要求高．定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位风格建议风格建议现代中式风格，是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素结合在一起，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的事物新中式建筑风格：定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位风格建议风格建议基本手法：采撷中式建筑中的典型元素加以改造，采用现代建筑手法化繁为简，表达中式意象。优势：客户相对主流，排他性相对较小不违背现代居住习惯风险：设计风险：在中式元素改造上的尺度把握，简约而不能简陋美观风险：在高层建筑难以像展示中式建筑美学定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位风格建议新古典中的ArtDeco风格，强调建筑物的高耸、挺拔、对称，立面大块整洁，注重外立面的纵向几何线条使用，备选：新古典风格：建筑立面：新巴比伦宫殿式锥顶建筑造型：极富韵律感的三段式建筑材料采用石材幕墙以及适量玻璃．真正的奢华是不肆张扬、不动声色，是一种低调的优雅，是阅尽繁华之后的淡定与丛容，是历经磨砺之后的沉稳与积淀，是一举手一投足所体现出来的人生的大智慧。ArtDeco的建筑风格便将这种低调的奢华发挥到极致。定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位风格建议定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位风格建议50㎡时尚公寓（单房—1房）具有一定经济基础和投资意识的投资客户80㎡-100㎡（2房或2+1房）追求居住的舒适感、注重品质、改善居住型有多次置业经验的客户追求身份感、对价格不敏感、对楼盘品质、景观资源要求较高的客户110㎡-130㎡（3房）客户区域来源广泛、华注重圈层文化的客户群体220㎡—260㎡（4房、5房）核心客群重点客群重点客户Ⅱ金山湖、南部新城楼盘购房者调查户型：120平米以下二、三房占据主体地位、近60%；这两者为购房者的首选房型。15%30%50%5%定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位户型配比建议定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位时尚公寓建议时尚设计衡量的5个标准设计师为你服务空间舒适小面积空间拓展空间“浪费”空间可向上下发展本项目设计关键点全LOFT设计满足多种功能需求挑空大厅设计功能集约设计定制精装修标准一：标准二：标准三：标准四：标准五：时尚公寓的五大标准定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位时尚公寓建议此套型总高5.1米，业主通过添加夹层，可使建筑面积翻一倍；面宽7米，进深仅8米，采光充分，视野开阔；超大阳台，5.1米挑空；与传统小LOFT比较，层高更高，达到5.1米，一般LOFT仅为4.8米。设置夹层后，上下高度更符合人体尺度，7米面宽，各主要功能用房（客厅、餐厅、卧室、厨房）均可直接对外采光；户型范围内不设剪力墙，提供精彩空间变化可能。户型特点大面积弧形落地窗卫生间主卧客厅5.1米挑高Loft产品自身具备的高附加及设计感受，减低了销售风险，提高销售速度；空间可向上下发展全LOFT设计标准一：定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位时尚公寓建议上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性强；一套物业满足办公、居住的复合功能要求,下层办公、会客,上层居住，阁楼书房；起居室和书房大落地窗采光，提升舒适度；设计要点：空间变化提升空间价值，利用5.49m层高优势，同时满足起居室、卧室、书房的需要；并利用空间排布增加居住舒适感；一楼：厨房、卫生间起居室

二楼：卧室、卫生间阁楼：书房小面积空间拓展满足多种功能需求标准二：定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位时尚公寓建议设计要点：利用LOFT的层高优势，突出空间灵动型，利用阁楼和挑空在公寓中实现别墅感受，提高产品附加值；5.49米层高的复式，使三层的设计成为可能，给人不同以往的空间体验，本项目无可比拟的优势;一楼：起居室、厨房、卫生间二楼：卧室、卫生间阁楼：书房1.89m3.6m2.8m2.69m空间“浪费”挑空大厅设计标准三：定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位时尚公寓建议暗藏式一百英寸投影幕；超大容量影音储物柜；抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间；一平米=三眼灶＋电烤炉＋电饭煲＋微波炉＋碗碟干燥机＋超大储物拉篮；空间舒适功能集约设计标准四：定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位时尚公寓建议个性设计自己的生活人与空间设计师为你服务定制精装修标准五：定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层建议居住品质提升架空层处理挑高大堂设计入户花园空中花园阳光房观景露台飘窗、凸窗主卧空间本项目高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层建议6～8米架空层设计，引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等，制造泛会所交流空间底层建议营建6～8米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透；架空层的装饰运用，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，有利于地平面视野的渗透，增加空间感和层次感；于架空层灵活设置电梯间，大厅或休憩点。架空层处理定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层建议高品质电梯间挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体现入住者的身份象征，提升居住品质超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理；挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。挑高的入户大堂挑高大堂定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层建议可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）错层部分实现全部赠送入户花园面积入户花园改房入户花园景观入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性入户花园定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层建议独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。空中花园（内凹式阳台）建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积独立花园定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位阳光房方正实用观景良好附送面积地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高<2.2米，该部分面积增送

阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度；大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；精品高层建议赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣阳光房定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。建议可在主卧等重要生活空间采用精品高层建议大尺度转角飘窗——充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处转角飘窗定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层建议双主卧设计主卧室次主卧室衣帽间强化主卧套间功能，提高主卧舒适度与观景阳台连同适度活动空间适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适主卧空间定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层户型参考

80-100㎡城市居家中等户型，舒适型两居室，功能齐全，

客厅尺度大于卧室尺度。使用功能齐全；合理开间尺寸；凸窗阳台增加居住的舒适性。定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层户型参考105-125㎡城市居家户型，实用三居室，功能齐全，客厅尺度大于卧室尺度，适当增加入户花园、衣橱、飘窗等附加价值，提高性价比。建筑面积：110-125㎡建筑面积：105-110㎡错厅赠送面积花槽、装饰板等赠送面积露台花槽、装饰板等赠送面积花槽、装饰板等赠送面积120-130㎡户型赠送面积：在阳台赠送面积受限的情况下，设计错厅赠送面积，并利用花槽、装饰板等增大赠送面积空间定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位精品高层户型参考定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台地下室入户口和平台入户玄关客厅层高中间套楼梯端头套主卧通过加大地下室层高，提升使用面积，抬高下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室利用率入户口设置自然、大气，无论南向北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观实用可通过各种方式挑高，大气、舒适设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使更具有别墅特征；通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等联排别墅户型价值点分析联排别墅建议定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位联排别墅建议半地下室采光窗口半地下室通向半地下室的天井地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积，赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等进入半地下室还可结合庭院做出天井充分利用垂直空间、下沉式地下室，增强采光效果定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位联排别墅建议入户挑空客厅，彰显尊贵气质经过挑空处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位联排别墅建议立体庭院落：利用阳台、露台形成立体庭院定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位联排别墅建议的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。大面积观景窗一层示意由客厅可以直接步入天井二层示意天井：后院天井：后院解决卫生间暗室采光的问题采用内天井解决部分房间通风采光问题利用天井进行屋顶采光，解决了北向日照的问题使住户拥有院内外双重景观天井赠送屋顶露台花园顶层示意定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位联排别墅建议带内院的联排在卧室之中可以拥有内院外院“双重景观”定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位现有规划建议高层区楼栋平行摆布，视线不开阔，同时没有满足景观资源最大化。别墅产品的景观性低于高层产品，不利于项目价值最大化打造。商业断带且不集中，不利于商业集聚效应。项目次入口规模及昭示性大于主入口。集中商业应有独立的商业广场，集中商业昭示性较弱。缺乏项目地标性建筑物。项目社区功能娱乐性配套不完善。特色文化商业步行街+专业市场定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位整体商业定位打造文化氛围较浓厚的商业集聚地定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位商业规划体育路惠南大道茶城书城商业街文化馆具有文化特色的餐饮业态一站式社区配套服务定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位业态规划一楼：大型综合书店二楼：经营文化用品书城一楼：十大名茶直营店、品牌主力店二楼：紫砂、瓷器、等茶具、茶叶批发茶城商业街A.具有文化特色的餐饮业态特色餐饮＼酒楼＼知名连锁店＼川、湘、粤、淮、杨、京等各大菜系/东南亚风味餐厅B.一站式社区配套服务花店、生活超市、精品店、邮政、自助银行、药店、网吧、咖啡屋、美容美发定位策略功能定位整体定位住宅定位商业定位客户定位销售模式1、商业街铺直接销售，无需承担返祖补贴2、对于集中商业：（方案一）：采取短期返租销售策略（返租2年，年回报率分别为8%-9%，第一年租金回报从总价相抵，第二年回报从首期中相抵，返租部分损失计入销售总价3、对于集中商业：（方案二):建议从长远出发，先进行招商和经营，待商业价值抬高后，再进行销售或者继续持有收租，灵活性更强PART4首期启动策略12启动期展示策略启动期营销策略3启动期原则启动区在整个项目开发中的使命项目立势，展示项目形象首期开发成功，回流现金以利后续开发使命1消除区域陌生感使命2使命3启动期原则启动期原则启动期展示策略启动期营销策略以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动

建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值

建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定项目高端的形象价值用看得见的价值，消除客户信心的缺失——原则四：展示先行成功启动的原则启动期原则启动期原则启动期展示策略启动期营销策略项目首期启动策略：一期等于整体，一举奠定项目形象和品质。展示先行，消除客户荒僻感，同时树立项目品质；施工通道和展示区分离，保持现场清洁与品质；别墅先行启动，以别墅价格树立价值标杆，带动后期高层价格；主入口大门主体水系景观售楼部施工通道前广场文化商业街导示系统道路及绿化样板房启动期展示策略启动期原则启动期展示策略