沧县物业管理办法

沧县物业管理办法一、总则（一）目的与依据为了规范沧县物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《河北省物业管理条例》等法律法规，结合沧县实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于沧县行政区域内的物业管理活动。（三）基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公平、公正、公开，保障物业服务质量，维护物业管理市场秩序。（四）职责分工1.县住房和城乡建设部门：负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导和监督业主大会、业主委员会的成立及运作，负责物业服务企业资质管理，处理物业管理投诉和纠纷。2.其他相关部门：按照各自职责，做好物业管理相关工作。如县发展和改革部门负责物业服务收费价格的监督管理；县市场监督管理部门负责物业管理区域内市场经营行为的监督管理；县综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违反城市管理规定的行为等。3.乡镇人民政府：协助有关部门做好本辖区内物业管理相关工作，指导和督促业主大会、业主委员会的成立及运作，协调处理物业管理纠纷。二、业主及业主大会（一）业主定义房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，同时履行相应的义务。（二）业主大会的成立1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送筹备首次业主大会会议所需资料。2.筹备组：街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。3.首次业主大会会议：筹备组应当自组成之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（三）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（四）业主委员会1.产生：业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合相关条件。2.职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。3.任期与换届：业主委员会任期一般为三至五年，具体由业主大会议事规则约定。任期届满前，应当召开业主大会会议进行换届选举。三、前期物业管理（一）前期物业服务合同1.签订：建设单位应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县住房和城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2.内容：前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方的权利义务、合同期限等事项进行约定。（二）承接查验1.建设单位与物业服务企业：在物业承接查验前，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订承接查验协议。2.查验内容：包括物业共用部位的结构、外观、设施设备等；共用设施设备的运行、维护、保养等情况；物业资料等。（三）物业交付1.交付条件：建设单位应当按照国家规定和合同约定，完成物业共用部位、共用设施设备的建设和验收，达到交付使用条件。2.交付程序：建设单位应当在物业交付使用十五日前，将交付时间、地点、内容等书面通知业主。业主应当在通知的时间内办理物业交付手续。四、物业服务（一）物业服务企业1.资质管理：物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质证书，并在资质等级范围内从事物业服务活动。2.服务内容：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；物业档案资料管理等。（二）物业服务合同1.签订：业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2.变更与解除：物业服务合同的变更或者解除，应当经业主大会会议通过，并及时告知物业服务企业。（三）物业服务收费1.收费原则：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.收费形式：物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。3.收费标准：实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同住房和城乡建设部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。（四）物业服务监督1.业主监督：业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。业主委员会应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。2.行业监督：县住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务质量考核评价制度，对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并向社会公布。五、物业的使用与维护（一）物业使用规范1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。2.业主、物业使用人在物业管理区域内不得有下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；破坏或者擅自改变房屋外观；擅自改变房屋用途；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备；存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危及人身安全和财产安全的物品；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；法律、法规禁止的其他行为。（二）专项维修资金1.缴存：专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。2.使用：专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（三）物业的养护与维修1.物业服务企业：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常养护和维修。2.业主与物业使用人：业主或者物业使用人应当按照规定承担物业自用部位、自用设施设备的维修、养护责任。六、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由县住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：未按照规定通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，采用协议方式选聘物业服务企业的；在物业承接查验前，未按照规定向物业服务企业移交相关资料的；未按照规定将前期物业服务合同报备案的。（二）物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上三万元以下的罚款：未按照规定取得资质证书从事物业服务活动的；超越资质等级承接物业服务业务的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。（三）业主及业主委员会责任业主、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，依法予以处罚：业主或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的