杭州小区管理办法

杭州小区管理办法一、总则（一）目的与宗旨为加强杭州小区的规范化管理，提升小区居民的生活品质，维护小区的安全、整洁与和谐秩序，依据国家相关法律法规及行业标准，结合杭州小区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于杭州市行政区域内各类住宅小区的管理活动，包括但不限于商品房小区、回迁房小区、保障性住房小区等。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足小区居民的合理需求为出发点和落脚点，提供优质、高效、便捷的管理服务。2.依法依规原则：严格遵守国家法律法规和地方相关政策，依法开展小区管理工作。3.公平公正原则：对待小区内所有业主和使用人一视同仁，公平公正地处理各类事务。4.协同共治原则：充分调动业主、业主委员会、物业服务企业、社区居委会等各方力量，共同参与小区管理，形成协同共治的良好局面。二、小区管理主体与职责（一）业主大会与业主委员会1.业主大会业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，是小区管理的最高权力机构。业主大会依法履行制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等职责。2.业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。业主委员会应当依法履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等职责。（二）物业服务企业1.资质与备案物业服务企业应当依法取得相应的资质证书，并按照规定在当地房地产管理部门进行备案。2.服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下服务：房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；环境卫生清扫保洁；绿化养护管理；公共秩序维护；车辆停放管理等。物业服务企业应当制定明确的服务标准，并向业主公开承诺，接受业主监督。服务标准应当符合国家和地方相关规定，以及行业通行标准。3.职责与义务遵守法律法规和物业服务合同约定，履行服务职责，提供质价相符的服务。定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。协助有关部门做好小区内的治安、消防、环保等工作。及时处理业主的投诉和建议，改进服务质量。（三）社区居委会1.指导与监督社区居委会应当指导和监督业主大会、业主委员会的工作，协调解决小区管理中的矛盾和问题。2.参与管理社区居委会应当积极参与小区管理，协助物业服务企业开展工作，组织开展社区文化活动，促进小区和谐稳定。三、小区规划与建设管理（一）规划审批1.小区的规划设计应当符合城市总体规划和相关专项规划要求，充分考虑居民的生活需求和公共利益。2.建设单位在申请小区建设工程规划许可证前，应当向规划部门提交规划设计方案，征求相关部门和利害关系人的意见。规划部门应当依法进行审查，对符合规划要求的，核发建设工程规划许可证。（二）配套设施建设1.小区应当按照规划要求配套建设物业管理用房、社区用房、停车位、垃圾收集点、绿化景观等公共服务设施。配套设施应当与小区主体工程同步设计、同步施工、同步交付使用。2.建设单位应当按照规定的标准和要求建设配套设施，不得擅自减少或者变更配套设施的建设内容。配套设施建成后，应当及时移交相关部门进行管理和维护。（三）工程质量监管1.建设单位应当按照国家和地方有关工程建设质量管理的规定，对小区建设工程质量负责。勘察、设计、施工、监理等单位应当依法承担相应的质量责任。2.建设工程竣工后，建设单位应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。四、小区物业服务管理（一）物业服务合同1.业主大会应当通过公开招标、邀请招标等方式选聘物业服务企业，并签订书面物业服务合同。物业服务合同应当明确双方的权利义务、服务内容与标准、服务费用及支付方式、合同期限、违约责任等条款。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。（二）物业服务费用1.物业服务费用的收取标准应当根据小区的物业服务等级、服务内容、服务质量等因素，按照合理、公开、质价相符的原则确定。物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务企业不得擅自改变用途。3.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。业主对物业服务费用收支情况有异议的，可以要求物业服务企业进行说明。（三）物业共用部位、共用设施设备管理1.物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维修、养护和管理，确保其正常运行和使用。2.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定在专项维修资金中列支。专项维修资金应当按照规定交存、使用和管理，不得挪作他用。3.业主转让房屋所有权时，其交存的专项维修资金余额应当随房屋所有权同时过户。（四）环境卫生管理1.物业服务企业应当按照环境卫生作业标准和规范，定期对小区内的道路、绿地、楼道、电梯、垃圾收集点等区域进行清扫保洁，及时清运垃圾，保持小区环境整洁卫生。2.小区内应当设置垃圾分类收集容器，引导业主进行垃圾分类投放。物业服务企业应当配合相关部门做好垃圾分类宣传和指导工作。3.禁止在小区内随意丢弃垃圾、杂物，禁止在建筑物、构筑物的外墙、楼道、电梯内等部位张贴、涂写、刻画。（五）绿化养护管理1.物业服务企业应当按照绿化养护标准和规范，定期对小区内的绿地、树木、花草等进行养护管理，确保绿化景观美观、整洁。2.禁止在小区内践踏草坪、攀折花木、损坏绿化设施。因建设或者其他特殊需要临时占用小区绿地的，应当经业主委员会同意，并按照规定办理相关手续。（六）公共秩序维护1.物业服务企业应当制定小区公共秩序维护制度，配备必要的安全防范设施和人员，维护小区内的公共秩序，保障业主的人身和财产安全。2.小区应当实行封闭式管理，设置门禁系统和监控设施。物业服务企业应当加强对小区出入口和公共区域的巡查，及时发现和处理各类安全隐患。3.禁止在小区内从事违法犯罪活动，禁止违规饲养家禽家畜。对违反规定的行为，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并报告相关部门处理。（七）车辆停放管理1.小区应当合理规划停车位，设置明显的停车标识。物业服务企业应当按照规定对车辆停放进行管理，引导车辆有序停放。2.业主应当按照规定停放车辆，不得占用消防通道、人行通道等公共区域。物业服务企业应当对违规停车行为进行劝阻、制止，并可按照物业服务合同的约定收取停车管理费。3.利用小区共用部位施划停车位的，应当经业主大会同意，并按照规定办理相关手续。停车位的收益应当归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金或者改善小区公共设施设备。五、小区业主权益保障（一）业主权利与义务1.业主在小区管理中享有以下权利：参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对小区管理提出建议和意见；法律、法规规定的其他权利。2.业主在小区管理中应当履行以下义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内的规章制度；执行业主大会的决定和业主委员会的决议；按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。（二）业主投诉与处理1.业主对小区管理中的问题有权向业主委员会、物业服务企业或者相关部门投诉。业主委员会、物业服务企业或者相关部门应当及时受理业主的投诉，并在规定的时间内给予答复和处理。2.对于业主的投诉，应当建立投诉处理档案，记录投诉内容、处理过程和处理结果。对投诉处理结果不满意的业主，可以向上级主管部门或者相关部门反映。（三）业主大会与业主委员会运作监督1.业主大会和业主委员会应当依法履行职责，接受业主监督。业主有权对业主大会和业主委员会的工作进行监督，提出意见和建议。2.业主大会和业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。六、小区安全管理（一）消防安全管理1.小区应当按照国家和地方有关消防安全规定，配备必要的消防设施和器材，设置明显的消防安全标识。物业服务企业应当定期对消防设施和器材进行检查、维护和保养，确保其完好有效。2.禁止在小区内占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。禁止在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电。3.物业服务企业应当制定消防安全制度，组织开展消防安全宣传教育，定期组织消防演练，提高业主的消防安全意识和自防自救能力。（二）治安防范管理1.物业服务企业应当加强小区治安防范工作，建立健全治安防范制度，配备必要的治安防范人员和设施，加强对小区出入口、公共区域和重点部位的巡查。2.小区应当安装视频监控系统，并与公安机关的监控系统联网。物业服务企业应当妥善保管视频监控资料，保存期限不得少于30日。3.物业服务企业应当配合公安机关做好小区内的治安管理工作，及时发现和处理各类治安问题。对发生的治安案件，应当及时报告公安机关，并协助公安机关进行调查处理。（三）应急管理1.小区应当制定应急预案，包括火灾、地震、洪水、台风等自然灾害和突发事件的应急处置措施。物业服务企业应当定期组织开展应急演练，提高应对突发事件的能力。2.发生突发事件时，物业服务企业应当立即启动应急预案，组织人员进行抢险救援和疏散安置，及时报告相关部门，并协助相关部门做好应急处置工作。七、小区环境管理（一）噪声污染防治1.小区内禁止在居民休息时间进行产生噪声污染的作业。因特殊需要必须连续作业的，应当取得相关部门的证明，并公告附近居民。2.物业服务企业应当加强对小区内噪声污染的管理，及时劝阻、制止噪声污染行为。对不听劝阻的，应当及时报告相关部门处理。（二）大气污染防治1.小区内禁止焚烧垃圾、树叶、秸秆等产生大气污染的物质。禁止在小区内露天烧烤食品。2.物业服务企业应当加强对小区内大气污染的管理，配合相关部门做好大气污染防治工作。对发现的大气污染行为，应当及时劝阻、制止，并报告相关部门处理。（三）水污染防治1.小区内应当按照国家和地方有关水污染防治规定，设置污水排放设施，确保污水达标排放。禁止向雨水管网、河道等排放污水。2.物业服务企业应当加强对小区内水污染的管理，定期对污水排放设施进行检查、维护和保养，确保其正常运行。对发现的水污染行为，应当及时劝阻、制止，并报告相关部门处理。八、小区文化建设（一）文化活动组织1.社区居委会、业主委员会或者物业服务企业应当组织开展形式多样、健康有益的小区文化活动，丰富居民的业余文化生活。2.小区文化活动