房产契税管理办法

房产契税管理办法一、总则（一）目的为了加强房产契税征收管理，规范契税征收行为，保障国家税收收入，保护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人缴纳房产契税的管理。（三）基本原则1.依法征收原则严格按照国家法律法规规定的范围、税率和程序征收契税，确保税收征收的合法性和严肃性。2.便民高效原则优化契税征收流程，简化办税手续，提高办税效率，为纳税人提供优质、便捷的服务。3.信息管税原则充分利用现代信息技术手段，加强契税征管信息的采集、分析和利用，提高征管工作的科学性和精准性。二、征收管理（一）纳税义务发生时间1.契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（二）纳税申报1.纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。2.纳税人办理纳税申报时，应如实填写契税纳税申报表，并提交以下资料：土地、房屋权属转移合同；购房发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证；纳税人身份证明；税务机关要求提供的其他资料。（三）征收机关1.契税征收机关为土地、房屋所在地的地方税务机关。2.地方税务机关可以委托当地的房地产管理部门、国土资源管理部门等相关单位代征契税，具体代征办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关会同相关部门制定。（四）征收方式1.契税征收方式分为自行申报缴纳和委托代征缴纳两种。2.自行申报缴纳是指纳税人按照规定自行到契税征收机关办理纳税申报并缴纳税款。3.委托代征缴纳是指契税征收机关委托相关单位在办理土地、房屋权属登记手续时，代征契税。纳税人在办理土地、房屋权属登记手续时，应先向代征单位缴纳契税，代征单位向纳税人开具契税完税凭证，并将代征的税款及时解缴入库。三、计税依据（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。（四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。（五）房屋附属设施征收契税的依据1.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。2.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。四、税率契税税率为3%5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。五、减免税（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。1.办公用房，是指办公室（楼）、辅助用房（食堂、车库、机房等）、职工宿舍用房、仓库等直接用于办公的房屋。2.教学用房，是指教室（教学楼）、实验室、图书馆、体育馆、操场等直接用于教学的房屋。3.医疗用房，是指门诊部、住院部、医技科室、药房、病房等直接用于医疗的房屋。4.科研用房，是指科研楼、实验室、试验场等直接用于科研的房屋。5.军事设施，是指军队（武警部队）使用的军事指挥作战工程；军用机场、港口、码头；营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航、观测台站和测量、导航、助航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等。（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。1.公有住房是指国家机关、国有企业、事业单位、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、社会团体以及其他组织投资兴建、自行管理的，或委托房地产管理部门、单位管理的，面向本单位职工出租的住房。2.对已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（六）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。（七）经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途，不再属于本办法规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。六、征收管理流程（一）受理申报1.纳税人到契税征收机关或委托代征单位办理纳税申报时，征收人员应首先对纳税人提交的资料进行审核，审核内容包括资料的完整性、真实性和合法性。2.对于资料齐全、符合要求的申报，征收人员应予以受理，并向纳税人出具受理回执。（二）核定计税价格1.征收人员根据纳税人提供的土地、房屋权属转移合同及相关资料，对计税价格进行核定。2.对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权参照市场价格进行调整。3.对于需要评估的土地、房屋，征收机关应委托具有资质的评估机构进行评估，并以评估价格作为计税依据。（三）计算应纳税额征收人员根据核定的计税价格和适用税率，计算纳税人应缴纳的契税税额。计算公式为：应纳税额=计税依据×税率（四）开具完税凭证1.纳税人缴纳契税后，征收机关或委托代征单位应向纳税人开具契税完税凭证。2.契税完税凭证是纳税人缴纳契税的法定凭证，应妥善保管。（五）资料归档征收机关或委托代征单位应将纳税人的纳税申报资料、完税凭证等相关资料进行整理归档，保存期限按照国家档案管理规定执行。七、风险管理（一）风险识别1.建立契税风险管理指标体系，通过对契税征管数据的分析，识别可能存在的风险点，如计税价格不实、减免税政策执行不当、纳税申报不及时等。2.加强与房地产管理部门、国土资源管理部门等相关部门的信息共享，及时获取土地、房屋权属转移等信息，比对分析纳税人申报情况，发现潜在风险。（二）风险评估1.对识别出的风险点进行风险评估，根据风险发生的可能性和影响程度，确定风险等级。2.对于高风险等级的纳税人，采取重点监控、实地核查等措施；对于低风险等级的纳税人，可以采取风险提示、纳税辅导等方式进行管理。（三）风险应对1.根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略。对于存在计税价格不实风险的纳税人，进行实地核查，核实成交价格；对于减免税政策执行不当的情况，及时纠正，追缴税款。2.加强对风险应对结果的跟踪和反馈，确保风险得到有效控制。八、信息化管理（一）建立契税征管信息系统1.利用现代信息技术手段，建立涵盖契税征收、管理、查询、统计等功能的信息化管理系统，实现契税征管工作的信息化、自动化。2.征管信息系统应与房地产管理部门、国土资源管理部门等相关部门的信息系统进行对接，实现信息共享和数据交换。（二）信息采集与录入1.征收机关或委托代征单位应按照规定及时采集纳税人的相关信息，包括土地、房屋权属转移合同、购房发票、纳税人身份证明等，并准确录入征管信息系统。2.加强对信息采集和录入工作的质量控制，确保信息的真实性、完整性和准确性。（三）数据分析与利用1.利用征管信息系统对契税征管数据进行分析，及时掌握契税收入情况、纳税人分布情况、政策执行情况等，为征管决策提供依据。2.通过数据分析，发现征管工作中的薄弱环节和存在的问题，及时采取措施加以改进。九、监督检查（一）内部监督1.契税征收机关应建立健全内部监督机制，加强对征收人员的培训和管理，规范征收行为。2.定期对契税征收情况进行内部审计和检查，发现问题及时整改，确保征收工作依法依规进行。（二）外部监督1.接受上级税务机关的监督检查，及时汇报契税征管工作情况，认真落实上级机关的工作要求。2.主动接受社会监督，公开契税征收政策、办税流程、举报电话等信息，鼓励纳税人对违法违规行为进行举