房产成本管理办法

房产成本管理办法一、总则（一）目的为加强公司房产项目成本管理，规范成本核算与控制流程，提高成本管理水平，确保公司经济效益最大化，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于公司所有房产项目的成本管理，包括项目的前期规划、设计、施工、销售及售后等各个阶段。（三）基本原则1.成本效益原则在进行成本管理时，应充分考虑成本与效益的关系，确保所采取的成本管理措施能够带来经济效益的提升。2.全面管理原则成本管理应贯穿于房产项目的全过程，涵盖各个部门和环节，实现全员、全过程、全方位的成本管理。3.动态控制原则根据项目进展情况和市场变化，及时调整成本管理策略和方法，确保成本始终处于可控状态。4.责权利相结合原则明确各部门和人员在成本管理中的职责、权力和利益，做到责任到人、权力到位、利益挂钩，充分调动各方面的积极性和主动性。二、成本管理组织与职责（一）成本管理领导小组成立以公司总经理为组长，各相关部门负责人为成员的成本管理领导小组。其主要职责是：1.制定和完善公司房产成本管理的政策、制度和办法。2.审批项目成本预算、成本控制目标和成本核算报告。3.协调解决成本管理中的重大问题，决策成本管理的重大事项。（二）成本管理部门公司设立专门的成本管理部门，负责房产项目成本管理的具体工作。其主要职责是：1.编制和执行项目成本预算，监控成本支出情况，及时发现和纠正成本偏差。2.建立和完善成本核算体系，准确核算项目成本，定期编制成本核算报告。3.参与项目的前期规划、设计、招标、合同谈判等工作，从成本角度提出专业意见和建议。4.负责成本分析与预测，为公司决策提供成本数据支持和决策依据。5.对项目成本管理工作进行考核和评价，总结经验教训，不断改进成本管理工作。（三）其他部门职责1.工程部门负责项目的施工组织与管理，确保工程质量和进度，控制工程变更和现场签证。配合成本管理部门进行工程成本核算和分析，提供相关工程资料和数据。2.设计部门优化项目设计方案，在满足项目功能和质量要求的前提下，降低设计成本。配合成本管理部门进行设计概算的编制和审核，控制设计变更费用。3.采购部门负责项目物资设备的采购工作，选择优质供应商，确保物资设备的质量和价格合理。建立物资设备采购价格信息库，定期进行市场调研和价格分析，控制采购成本。4.销售部门制定合理的销售策略，控制销售费用，确保销售目标的实现。配合成本管理部门进行销售成本核算和分析，提供销售数据和市场信息。三、成本预算管理（一）预算编制原则1.以项目目标成本为依据，结合项目实际情况和市场行情，科学合理地编制成本预算。2.遵循“自上而下、自下而上、上下结合”的编制程序，充分征求各部门意见，确保预算的准确性和可操作性。3.预算编制应涵盖项目的全部成本费用，包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用等。（二）预算编制流程1.项目启动阶段成本管理部门根据项目规划和目标，制定项目成本预算编制计划，明确预算编制的时间节点和要求。2.基础资料收集阶段各部门按照成本管理部门的要求，收集与项目成本相关的基础资料，如项目规划设计文件、市场价格信息、历史成本数据等。3.成本估算阶段成本管理部门根据收集到的基础资料，结合项目特点和经验数据，对项目成本进行初步估算，并形成项目成本估算报告。4.预算编制阶段成本管理部门组织各部门对项目成本估算报告进行讨论和分析，根据项目目标成本和各部门的意见，对成本估算进行调整和细化，编制项目成本预算草案。5.预算审核与审批阶段成本管理部门将项目成本预算草案提交给成本管理领导小组进行审核，审核通过后报公司总经理审批。经审批后的项目成本预算作为项目成本控制的依据。（三）预算执行与监控1.项目成本预算一经批准，各部门应严格按照预算执行，确保成本支出控制在预算范围内。2.成本管理部门应建立预算执行监控机制，定期对项目成本预算执行情况进行检查和分析，及时发现和纠正预算执行偏差。3.对于预算执行过程中出现的重大偏差或不可预见的成本支出，应及时提交成本管理领导小组进行研究和决策，必要时调整项目成本预算。四、成本核算管理（一）核算原则1.合法性原则成本核算应符合国家法律法规和财务制度的规定，确保成本核算数据的真实性和合法性。2.相关性原则成本核算应与项目的成本管理目标相关，能够准确反映项目的成本构成和成本水平。3.分期核算原则成本核算应按照项目的建设周期进行分期核算，以便及时掌握项目各阶段的成本情况。4.权责发生制原则成本核算应遵循权责发生制原则，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。（二）核算对象与项目1.成本核算对象应根据项目的特点和成本管理的要求确定，一般以独立编制概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.对于同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3.对于规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（三）成本项目与核算内容1.土地成本包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、土地契税等。2.前期工程费包括规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、三通一平费等。3.建筑安装工程费包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。4.基础设施费包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施建设费用。5.公共配套设施费包括教育、医疗、文化、体育、商业等公共配套设施建设费用。6.开发间接费包括项目管理人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、折旧费、修理费等。7.销售费用包括广告宣传费、销售代理费、销售佣金等。8.管理费用包括公司管理人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、折旧费、修理费等。9.财务费用包括利息支出、汇兑损益等。（四）核算方法与流程1.成本核算应采用制造成本法，将开发项目的成本划分为直接成本和间接成本，直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定的方法分配计入各成本核算对象。2.成本核算流程一般包括成本数据收集、成本数据整理、成本计算、成本分析与报告等环节。3.成本管理部门应定期收集各部门提供的成本核算资料，对成本数据进行整理和分类，按照成本核算方法计算各成本核算对象的成本，并编制成本核算报告。4.成本核算报告应包括项目成本概况、成本构成分析、成本变动情况分析等内容，为公司成本管理决策提供依据。五、成本控制管理（一）设计阶段成本控制1.推行限额设计，在设计任务书中明确项目的成本控制目标，要求设计单位在保证项目功能和质量的前提下，严格控制设计成本。2.加强设计方案的评审和优化，组织相关部门和专家对设计方案进行评审，从技术、经济、功能等方面进行综合评价，选择最优设计方案。3.严格控制设计变更，建立设计变更审批制度，对设计变更进行严格审核和控制，确保设计变更的必要性和合理性，避免因设计变更导致成本增加。（二）招标阶段成本控制1.编制合理的招标文件，明确招标范围、技术要求、评标标准等内容，确保招标文件的严谨性和公正性。2.选择合适的招标方式，根据项目特点和成本控制要求，选择公开招标、邀请招标或竞争性谈判等招标方式，确保招标过程的公开、公平、公正。3.加强对投标单位的资格审查和报价评审，选择信誉良好、报价合理的投标单位，确保项目成本得到有效控制。（三）施工阶段成本控制1.加强工程进度管理，合理安排工程进度，避免因工期延误导致成本增加。2.严格控制工程变更和现场签证，建立工程变更和现场签证审批制度，对工程变更和现场签证进行严格审核和控制，确保其必要性和合理性。3.加强工程质量管理，确保工程质量符合合同要求，避免因质量问题导致返工和维修费用增加。4.加强工程成本核算和分析，定期对工程成本进行核算和分析，及时发现和纠正成本偏差，确保工程成本控制在预算范围内。（四）销售阶段成本控制1.制定合理的销售策略，根据市场行情和项目实际情况，制定合理的销售价格和销售方案，确保销售目标的实现。2.控制销售费用，加强对广告宣传费、销售代理费、销售佣金等销售费用的管理，严格控制销售费用支出，确保销售费用不超过预算。六、成本分析与考核（一）成本分析1.定期进行成本分析，成本管理部门应每月或每季度对项目成本进行分析，及时掌握项目成本变动情况，分析成本偏差原因，提出改进措施和建议。2.成本分析方法一般包括比较分析法、因素分析法、比率分析法等，通过对成本数据的分析，找出成本管理中的薄弱环节，为成本控制提供依据。3.成本分析报告应包括项目成本概况、成本构成分析、成本变动情况分析、成本偏差原因分析、改进措施和建议等内容，为公司成本管理决策提供参考。（二）成本考核1.建立成本考核制度，明确成本考核的对象、内容、指标、方法和程序等，对各部门和人员的成本管理工作进行考核和评价。2.成本考核指标一般包括成本预算完成率、成本降低率、成本节约