新疆房产管理办法

新疆房产管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强新疆维吾尔自治区房地产市场管理，规范房地产开发、交易、权属登记等行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本自治区实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在新疆维吾尔自治区行政区域内从事房地产开发、经营、交易、服务及房地产权属登记管理等活动。（三）基本原则房地产管理应当遵循合法、公正、公开、便民的原则，坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一，保障房地产市场的有序运行。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.资质等级划分房地产开发企业按照其拥有的注册资本、专业技术人员、开发经营业绩等条件，划分为一、二、三、四级资质和暂定资质。2.资质申请与审批新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件向房地产开发主管部门申请暂定资质，有效期1年。有效期满后，企业可申请核定相应等级资质。申请各级资质的企业，需提交规定的证明材料，经房地产开发主管部门审核后，符合条件的予以批准，并颁发资质证书。3.资质年检与动态管理房地产开发企业资质实行年检制度。企业应当在规定时间内提交年检材料，主管部门对企业经营业绩、市场行为、工程质量等进行检查。对不符合资质标准的企业，予以降级或者注销资质证书处理。同时，建立企业信用档案，对企业的违法违规行为进行记录，并向社会公示。（二）项目开发建设管理1.项目立项与规划房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度建设计划等要求。开发企业在取得土地使用权后，应当向发展改革部门申请项目立项，并按照规划部门的要求编制项目规划设计方案。规划设计方案应当包括项目的总体布局、建筑密度、容积率、绿地率、配套设施等内容，经批准后严格执行。2.项目建设条件意见书在土地出让前，土地出让部门应当会同相关部门提出项目建设条件意见书，明确项目的开发建设要求，包括基础设施配套、公共服务设施建设等内容。开发企业应当按照建设条件意见书进行项目开发建设，不得擅自变更。3.工程质量与安全管理开发企业应当按照国家和自治区有关工程质量、安全的法律法规和技术标准，委托具有相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位进行项目建设。建立健全工程质量和安全管理制度，落实质量安全责任，加强对施工现场的监督检查，确保工程质量和施工安全。4.项目竣工验收项目竣工后，开发企业应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后，向建设行政主管部门备案。未经验收或者验收不合格的项目，不得交付使用。同时，开发企业应当按照合同约定，及时向购房者交付房屋，并提供相关的质量保证书和使用说明书。三、房地产交易管理（一）商品房销售管理1.预售许可房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。申请时，应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等证明材料。房地产管理部门应当在受理申请后的规定时间内，对符合条件的颁发预售许可证。2.销售合同签订开发企业应当与购房者签订书面商品房买卖合同，明确双方的权利义务。合同应当包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、面积差异处理、违约责任等内容。开发企业不得采取欺诈、胁迫等手段签订合同，不得擅自变更合同内容。3.销售价格管理商品房销售价格实行明码标价制度。开发企业应当在售楼处显著位置公示商品房销售价格、价格构成、优惠折扣等信息，不得在标价之外加价出售房屋，不得收取任何未予标明的费用。价格主管部门应当加强对商品房销售价格的监督检查，依法查处价格违法行为。4.预售资金监管商品房预售资金应当全部存入监管账户，专款专用。开发企业按照工程建设进度向监管银行申请使用预售资金，监管银行根据项目建设进度和相关规定拨付资金，确保预售资金用于项目建设。（二）二手房交易管理1.交易流程规范二手房交易应当签订书面买卖合同，并按照规定办理交易手续。买卖双方应当向房地产管理部门提交房屋所有权证、身份证明等相关材料，经审核后办理房屋产权转移登记手续。在交易过程中，应当如实申报成交价格，不得隐瞒或者虚报价格。2.经纪机构管理从事二手房经纪业务的机构应当具备相应的资质条件，并在房地产管理部门备案。经纪机构应当按照规定签订经纪服务合同，明确服务内容、收费标准、双方权利义务等。经纪人员应当持证上岗，遵守职业道德和执业规范，不得提供虚假信息、隐瞒重要事实等损害当事人利益的行为。（三）房屋租赁管理1.租赁合同签订房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，明确租赁双方的权利义务。合同应当包括房屋基本情况、租金及交付方式、租赁期限、用途、维修责任、违约责任等内容。租赁期限超过6个月的，应当向房地产管理部门备案。2.租金管理房屋租金由租赁双方协商确定，但不得违反国家和自治区有关规定。房地产管理部门可以定期公布不同区域、不同类型房屋的租金参考价格，引导房屋租赁市场价格合理形成。同时，加强对租金支付情况的监管，维护租赁双方的合法权益。四、房地产权属登记管理（一）登记种类与程序1.初始登记新建房屋竣工后，开发企业应当在规定时间内申请房屋所有权初始登记。申请时，应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、竣工验收证明等材料。房地产管理部门对符合条件的予以登记，颁发房屋所有权证。2.转移登记因买卖、赠与、继承、互换等原因致使房屋所有权发生转移的，当事人应当申请房屋所有权转移登记。申请时，应当提交房屋所有权证、买卖合同、赠与书、继承证明等相关材料。经审核后，办理转移登记手续，换发房屋所有权证。3.变更登记房屋所有权人姓名或者名称变更、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更、房屋面积增加或者减少等情形，房屋所有权人应当申请房屋所有权变更登记。申请时，提交相关证明材料，经审核后办理变更登记。4.注销登记房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情形，房屋所有权人应当申请房屋所有权注销登记。申请时，提交相关证明材料，经审核后办理注销登记手续，收回房屋所有权证。（二）登记申请与受理当事人申请房地产权属登记，应当向房地产管理部门提交规定的申请材料，并对申请材料的真实性、合法性负责。房地产管理部门应当对申请材料进行审核，对符合条件的予以受理，并出具受理通知书；对不符合条件的，不予受理，并书面告知理由。（三）登记审核与发证房地产管理部门应当对受理的登记申请进行审核，实地查看房屋状况，核实相关情况。对符合登记条件的，应当在规定时间内予以登记，并颁发房地产权属证书；对不符合登记条件的，不予登记，并书面告知申请人。房地产权属证书是权利人享有房屋所有权或者土地使用权的证明，应当妥善保管。五、房地产服务管理（一）物业服务企业管理1.资质等级与备案物业服务企业按照其管理规模、服务质量等条件划分为一、二、三级资质。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件向房地产管理部门申请资质备案。申请各级资质的企业，需提交规定的证明材料，经审核后符合条件的予以备案，并颁发资质证书。2.服务合同签订业主大会成立前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。业主大会成立后，业主大会可以决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等内容。3.服务质量监督房地产管理部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，建立物业服务企业信用档案。定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价，对服务质量不达标、违反合同约定等行为的企业，责令限期整改；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书，并向社会公布。（二）房地产中介服务管理1.中介机构资质管理从事房地产咨询、评估、经纪等中介服务的机构，应当依法取得相应的资质证书，并在房地产管理部门备案。中介机构应当按照资质等级从事相应的中介服务活动，不得超越资质范围经营。2.从业人员管理房地产中介服务人员应当取得相应的职业资格证书，并在中介机构注册执业。中介服务人员应当遵守职业道德和执业规范，不得提供虚假信息、隐瞒重要事实等损害当事人利益的行为。房地产管理部门应当加强对中介服务人员的培训和考核，提高其业务素质和服务水平。3.服务行为规范中介机构应当与当事人签订书面服务合同，明确服务内容、收费标准、双方权利义务等。在提供服务过程中，应当如实向当事人告知相关信息，不得收取未予标明的费用，不得谋取不正当利益。同时，加强对中介服务市场的监管，严厉打击违法违规行为，维护市场秩序。六、房地产市场监督管理（一）监督检查职责与措施房地产管理部门应当加强对房地产市场的监督检查，依法履行监督管理职责。可以采取现场检查、查阅资料、调查询问等方式，对房地产开发、交易、权属登记、服务等活动进行监督检查。对发现的违法违规行为，应当依法予以查处。（二）信用档案建立与管理建立房地产企业和从业人员信用档案，记录其基本信息、经营业绩、市场行为、违法违规等情况。信用档案向社会公开，供公众查询。对信用良好的企业和个人，给予表彰和奖励；对信用不良的企业和个人，采取限制市场准入、降低资质等级等惩戒措施，促进房地产市场主体诚信经营。（三）投诉与举报处理设立房地产市场投诉举报电话和信箱，接受社会公众对房地产市场违法违规行为的投诉和举报。房地产管理部门应当及时受理投诉举报，并进行调查处理。对查证属实的违法违规行为，依法予以严肃处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。七、法律责任（一）开发企业违法行为责任房地产开发企业违反本办法规定，未取得资质证书从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已开发建设项目总投资额5%以下的罚款；开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得资质证书的，由原资质审批部门吊销资质证书，并处1万元以上3万元以下的罚款；开发企业不按照规定办理项目建设手续、擅自变更规划设计、未经验收交付使用等违法行为，由相关部门依法责令改正，并处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）交易主体违法行为责任房地产交易当事人违反本办法规定，在商品房销售中隐瞒真实情况、欺诈消费者等行为，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；给对方造成损失的，依法承担赔偿责任。二手房交易中，买卖双方虚假申报成交价格、经纪机构提供虚假信息等违法行为，由相关部门依法予以处罚。房屋租赁当事人未签订书面合同、未办理备案等违法行为，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。（三）服务企业违法行为责任物业服务企业违反本办法规定，未取得资质从事物业服务、擅自改变服务内容和标准、挪用专项维修资金等违法行为，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。房地产中介机构违反本办法规定