7月徐州环球港综合体项目考察报告

徐

州环球港XUZHOUGLOBALHARBOR----------------------------------------------------2015-----------------------------------------------------项目定位Project

Positioning

区域介绍、项目简介ProjectProfile

区位优势PrimeLocation交通优势Transportation项目主力店Mainprojectshop集团介绍GroupIntroductionCATLOG

目录项目亮点ProjectHighlights集团介绍GroupIntroduction月星集团创立于1988年，集团总部位于上海，旗下拥有商业、置业、家居和工业4大集团，主营业务涵盖商业地产、住宅地产、家居商业连锁和家具制造。在岗员工超过10000人，年营业额超过100亿元，连续16年跻身中国民企500强。YuexingGroupwasfoundedin1988,headquarteredinShanghaiwithover10,000employees.Yuexingowns4subgroups——commerce,property,homefurnishingandmanufacturing.Mainbusinesscoverscommercialrealestate,residentialrealestate,homecommercialchainsandfurnituremanufacturing.Theannualturnoverismorethan10billion.YuexingGrouphasbeenoneofthetop500Chineseenterprisesfor16years.--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

月星商业YUEXINGCOMMERCE

月星置业YUEXINGINVESTMENT

月星家居YUEXINGFURNISHING

月星工业YUEXINGINDUSTRY徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重，对于周边城市吸附力逐渐增强。全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇。以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。行政区划：随着城市化的不断推进，市区的集聚效应更加强化，吸引周边五县市居民到市区购房，增加了本案客源渠道。轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造‚陇海引桥‛。联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区集聚能力，打造‚京沪驿站‛。综合交通：对外联动京沪、对接沿海；对内构建便捷交通体系，促进老城区与新城区的发展，以支持向东、东南发展战略。目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为了房地产发展的基础。支柱产业：徐州拥有众多大中型企业，势必带来大量的高级管理人员的汇集，也将给徐州房地产市场的需求提供了高质、高量的客源保证。经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一；徐州房地产处于高速发展的阶段，为高端住宅市场发展提供良好市场基础。2011年江苏省各市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全省第六，苏北地区第一，经济增幅全省第一，后期发展潜力巨大。经济的快速增长势必为房地产行业的发展奠定强有力的基础。人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。徐州人口及城市化率不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第三产业转移。2011年徐州常住人口854.4万人，呈逐年下降的趋势，人口外出务工现象明显。城市化率超50%，达55.4%。人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。徐州近年人均GDP走势城市人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存与改善并重，共同发展改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合性发展近年来徐州市人均GDP总量保持高速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展关系判断，徐州房地产已经处于快速发展向平稳发展过度时期。收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。徐州近年恩格尔系数恩格尔系数对生活水平的划分标准大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%贫穷温饱小康相对富裕富足极其富裕三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征徐州工业发展阶段徐州目前处于二产向三产过度的阶段，三产的比重已经接近50%，二产的比重逐年下降。徐州的工业化已经开始步入加速成熟阶段。产业的结构变化会进一步提高徐州居民收入水平，同时刺激房地产业的发展。开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维持在10%左右，徐州房地产市场处于健康合理的发展阶段。2011年，徐州固定资产投资达2200.99亿元，同比增长26.1%；房地产开发投资255.08亿元，同比增长22.1%；房地产开发投资占固定资产投资比例11.59%。规划方向：由于老城区已趋饱合，徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。【城市战略规划】：城市东扩、南进，由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变，未来城市发展主要向东南和东部扩进。（老城区及新城区为核心，同时打造铜山新区、坝山、城东、经济开发区、九里区五个各具特色的中心区发展成城市组团）城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区。【交通规划利好】：轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，新城区主要站点贯通行政中心办公区。新城区老城区城市小结城市层面徐州市处于淮海经济区的核心位置，在苏北的地位相对突出；徐州是江苏人口第一大市，城市化进程明显提速——城市能级快速提升经济层面经济发展处于江苏13个城市中游水平，增幅最快；第二产业占据国民经济主导，目前第三产业发展势头良好；居民收入持续上升，处于相对富裕阶段，具有一定的消费力——城市经济水平处于苏北之首规划层面城市空间发展框架为‚双心+五区结构，城市建设以向东和东南方向发展为主，城市快速扩张使得——徐州的对外吸纳能力进一步加强巨大的人口基数和消费力，吸纳力的提升，给徐州中高端改善型住宅市场带来发展空间。月星商业集团旨在开发运营城市综合体项目，目前旗下商业品牌——“环球港”遍及上海、常州、徐州、苏州、沈阳、喀什、宜昌等地，累计面积达1000万平方米，英伦范是其共有的风采，商旅文是其独有的内涵。-------------------------------------------------------YuexingBusinessGroupaimedtodevelopandoperateitsownurbancomplexbrand——GlobalHarborthroughoutShanghai,Changzhou,Xuzhou,Suzhou,Shenyang,Kashi,Yichangwith10millionsquaremetersgeneralarea.BritishstyleistheelegantdemeanorofGlobalHarbor.“Commerce,travelandculture”istheuniqueconnotation.集团介绍GroupIntroduction徐州上海常州沈阳喀什苏州宜昌---------------------------------------------------------------------------徐州环球港——淮海之星项目位于淮海经济区中心城市徐州，总面积45万平方米，辐射周边1小时经济圈，是淮海经济区唯一一家一站式体验购物中心。XuzhouGlobalHarbor——ThestarofHuaihaiXuzhouGlobalHarborsitsinthecenterofHuaihaieconomiczonewith450,000squaremeters,reach1houreconomiccirclearound.Itistheonlyone-stopshoppingmallofHuaihaiarea.项目简介ProjectProfile项目技术参数

TechnicalSpecification---------------------------------------------------------------------总建筑面积

GrossFloorArea：450,000㎡其他面积

OtherArea：320,000㎡商业面积

CommercialArea：130,000㎡停车位

ParkingSpace:

2100个项目简介ProjectProfile甲级办公Office五星级酒店Five-starhotel生态住宅EcologicalResidenceLOFT公寓Loftapartment购物中心Shopping

mall商务会所BusinessClub

交通优势Transportation机场、高铁、高速公路近在咫尺高速道口：紧靠京福高速道口停车场：2100停车位徐州1小时经济圈囊括了连云港、南京、淮北、宿迁、枣庄、盐城、扬州、淮安、商丘、济宁、开封等全国32个地级以上大中城市，辐射人口达1.2亿，市场前景广阔。Closetotheairportsandhighways.Highway：ClosetoJingfuhighway.Parking:2100parkingspaces.1houreconomiccircleofXuzhouincluded32citiessuchasLianyungang,Nanjing,Huaibei,Suqian,Zaozhuang,Yancheng,Yangzhou,Huai’an,Shangqiu,JiningandKaifeng,reach120millionpopulationswithexcellentmarketingprospects.立体多元化交通枢纽Stereodiversifiedtransportationhub公交交汇站：100米范围内3个公交站点，有10、25、26、70、80、81、93、96、112等多条公交线路，通达徐州市各个区域，公共交通十分便利。高速：东接京沪高速和京福高速公路入口。高铁：距高铁徐州东站不足3公里，5分钟车程。机场：30分钟车程。地铁：徐州地铁4号线西贺站---------------------------------------------------------------------------------------Businterchange:3busstationwithin100meters,No.10,No.25,No.26,No.70,No.80,No.81,No.93,No.96,No.112etc.publictransportationsaccesstovariousregionsofXuzhou.Highway:EasttoJinghuandJingfuHighways.Highspeedrail:Lessthan3km,5minsdrivingdistancetoEastXuzhoustation.Airport:30minsdrivingdistance.Subway:XihestationofLine4.区位优势PrimeLocation京福高速中心节点CentralnodeofJingfuHighway紧邻京福高速徐州出口的环球港，位于淮海经济区，长江三角洲的核心地带，是一个交通枢纽型购物中心，10分钟上高速，辐射周边中国经济最繁荣的32座城市1.2亿人口。2014年江苏省GDP高达6.5万亿元。

--------------------------------------------------------------GlobalHarborasatransportationhubshoppingcentersitsinHuaihaieconomiczone——thecoreareaofYangtzeRiverDelta,10minutesfromJingfuHighway,reach32prosperouscitiesand120millionpopulationaround.TheGDPofJiangsuprovincehasreached650billionin2014.高速公路京沪高铁苏鲁豫皖徐州地处淮海经济区中心地带，2014年全市户籍人口达到1016万人，随着城市中心东移，项目所在的经济技术开发区已成为徐州东区的行政中心、文化中心、交通中心和高新产业、高端居住聚集区。距离三条高速公路入口和高铁站不到3公里。----------------------XuzhoulocatedinthecenterofHuaihaieconomiczone,lessthan3kmfromthreehighwaysandhighspeedrail.Theeconomicdevelopmentzonebecomesthecenterofgovernment,culture,transportation,high-techindustriesandhigh-endresidentialofeastXuzhou.ThepopulationofXuzhoureached10,160,000in2014.区位优势PrimeLocation督公山景区金龙湖公园迪卡侬云龙万达泰隆商业街美的城土地市场：徐州近年的土地市场供销呈现节节上升的态势，整体供求比较旺盛，今年的土地成交高峰是年末的3个月。2012年徐州土地成交走势2007年是徐州土地市场供求的高峰，但08年由于前期土地存量过大和金融危机的原因，土地市场供求量锐减，之后呈现每年上升的态势。今年徐州土地成交面积达到401万平米，是自07年以后的又一个高峰。2012年的徐州土地成交呈现波动性，年初的土地成交随着金三银四的到来，出现了一波行情，接着几个月都比较萎靡，直接10月份，接近年末的时候，土地成交再掀浪潮。商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状态，但整体看来，徐州的商品房市场供大于求。今年的商品房成交有所回暖。近年来，徐州商品房市场供应量处于稳步上升的状态，今年略有下降，而成交量具有波动性，09年是成交高峰，整体来看，徐州商品房市场供大于求。2012年全年，徐州市商品房供应同比略有下滑，但成交同比明显上升，市场开始回暖。今年徐州市场每月的成交量除了年初的时候较低，其余时间成交相对平稳，未见大涨大跌，下半年的供应量明显大于上半年。商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而言处于上升态势，成交均价稳步上涨，国家的调控政策对徐州房价未见明显压制，仅对成交量有所影响。徐州商品房相对起步较晚，起点基数较低，但发展的空间较大，价格呈现持续上涨之势；房价水平从09年开始迅速增涨，至2012年均价水平已超过6000元；国家调控环境下，房价上涨势头未见明显压制，仅对成交量有所影响。商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域，接近一半的商品房成交户型面积在100-144㎡，整体市场成交户型面积相对较大。80-144㎡户型占据市场成交主力，成交比重接近80%，其中100-144㎡房源接近50%，是成交的主力面积段。2012年徐州各行政区成交中，主城三区（含新城区）成交面积达到240万㎡，占全市成交量的60%以上，是徐州的主力成交区域。1徐州土地市场近年供求走势平稳上升，整体供求比较旺盛，2012年的土地成交面积达到401万平米，是既2007年以来的又一个高峰，市场发展日渐成熟。432徐州商品房供应稳步上升，成交量具有波动性，但总体而言，供销两面均处于上升态势。2012年徐州商品房成交面积392万平米，达到历史最高位，已经超过了2009年的388万平米，整体市场表现相对稳定。徐州商品房成交价格持续上升，尤其从2009年以来快速上涨，国家的宏观调控政策对徐州房价未显明显的压制，仅对成交量有所影响，未来发展较为乐观。主城三区（含新城区）是徐州的成交主力区域，所占比例超过全市成交的60%以上，成交的主力户型面积段主要在80-144㎡之间，其中100-144㎡户型的房源接近全市成交房源的50%，成交房型面积偏大。宏观市场小结总体市场较为健康未来发展前景看好客户关注房型尺度周边住宅概况OverviewoftheNeighborhood居民社区：月星公馆、星湖湾、金龙湖公馆、城置国际花园、蟠桃花园、金山福地、君廷湖畔、保利鑫城、万豪绿城、星光名庭、美的城等50多个高档社区居民住户数量：80399户居民数量：231197人周边学校：徐州医学院、商业技术学校、开发区实验学校等--------------------------------------------------------------------------SurroundingresidentialoverviewOver50high-endcommunities:YuexingMansion,StarBay,InternationalGarden,PeachGarden,JingshanGround,JuntingLakeside,BaoliCity,MarriottGreentown,StarCourt,MideaCityetc.Numberofhouseholds:80,399Numberofresidents:231,197Schools:XuzhouMedicalSchool,CommerceandTechnologySchool,ExperimentalSchoolofDevelopmentZoneetc.29项目定位ProjectPositioning徐州环球港是集“商、旅、文”三大中心功能于一体的一站式体验购物中心。-----------------------------------------------XuzhouGlobalHarborisaone-stopshoppingcenterinitiated“Commerce,travelandculture”ascorefunctions.时尚前沿FashionL1长安大道Changan

Road手扶梯观光梯车出入口人出入口EscalatorPanorama

ElevatorCarEntrancePeopleEntrance洗手间Toilet潮流节拍CitybeatL2手扶梯观光梯EscalatorPanorama

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Elevator洗手间Toilet食尚声色DelicacyL4手扶梯观光梯EscalatorPanorama

Elevator洗手间Toilet品质生活LifestyleB1手扶梯观光梯EscalatorPanorama

Elevator洗手间Toilet智能泊车IntellegentParkingB22100个停车位，自动寻车系统，WI-FI全覆盖，为您提供无忧停车。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2100parkingspaces,automaticalvehicle-locatingsystemandfullcoverageofWIFItoeliminateanyworriesfromcarparkingforyou.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------MetroretailandwholesalegroupisthebiggestcompanyinGermany,thesecondinEurope,thethirdintheworld.ItistheingredientscompanyofDAX,oneoftheworldtop500enterprises.Storesdistribute32countriesovertheworld.MetroXuzhouopenedonMarch.19,2014.项目主力店Projectmainshop麦德龙METRO“麦德龙超市”，是德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团，在麦德龙和万客隆（仅限欧洲）品牌旗下拥有多家麦德龙现购自运商场，是德国股票指数DAX的成分公司，世界500强之一，分店遍布32个国家。麦德龙徐州商场已于2014年3月19日正式营业。上海影城SHANGYINGCINEMA上海电影集团旗下五星级影院，面积4000平方米，引进国内顶尖的全自动放映系统、数字化放映管理模式，更将风靡世界的4D影院带到徐州。--------------------------------------------------------------------------------------------Five-starcinemaofShanghaiFilmGroupwith4000squaremeters.Introducethemanagementmodeoftopautomaticscreeningsystemsanddigitalprojection,bringthemostpopular4DcinematoXuzhou.项目主力店Projectmainshop项目主力店Projectmainshop------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ShalalaPartyisaone-stopentertainmentpalacewithsinging,leisure,diningandbusiness.RedefinethestandardsofKTV,leadingtheluxuriousentertainmenttrends.莎啦啦Party

KTVSalala

Party

KTV莎啦啦Party(徐州店)是臻集欢唱、休闲、餐饮、商务于一体的殿堂式、酒店风、七星级标准的连锁娱乐机构。以摧枯拉朽之势打造亚洲顶级KTV，扛鼎亚洲潮流娱乐风尚，重新定义KTV娱乐新标准，来到“莎啦啦”就是要唱更好的KTV。新古典主义欧式建筑TheBuildingisNeoclassicalStyle

-----------------------------------------------------由世界顶级商业空间设计机构——英国ChapmanTaylor建筑事务所担纲设计，新古典主义的建筑风格，内装风格金碧辉煌，典雅奢华，精雕细琢，美轮美奂。注入了欧洲文化的历史和生命，将购物从目的性消费变成一种充满生活情趣的活动。-----------------------------------------------------GlobalHarbordesignedbyChapmanTaylorArchitectureDesignOffice——thetopcommercialspacedesigncompanyintheworld.Neoclassicalstylewithmagnificentandelegantinteriordesign.ContainthehistoryandlifeofEuropeanculture,turnthepurposeconsumptionintoalifestyleactivity.项目亮点ProjectHighlights屋顶花园ROOF

GARDEN绿地上点缀着西式景观小品，居中的瓶状仪仗通道和环伺的罗马柱墙，是西式草坪婚礼的理想场所。-----------------------------------------------------ThegreenadornedwithWestern-stylesketch,thebottle-shapedchannelandtheRomanwallisanidealplaceforWestern-stylewedding.项目亮点ProjectHighlights文化主题馆ENTERTAINMENTSPACEANDGALLERYBRIDGE徐州汉文化囊括了“汉代三绝