宁海物业管理办法

宁海物业管理办法一、总则（一）目的为了规范宁海县物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，促进物业管理行业健康发展，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本县实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于宁海县行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公平、公正、公开，保障各方合法权益，促进物业管理服务水平不断提高。（四）职责分工1.县住房和城乡建设局负责本县物业管理活动的监督管理工作，指导、协调街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作，制定物业管理相关政策措施，对物业服务企业进行资质管理，处理物业管理投诉和纠纷。2.街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷，配合有关部门做好物业管理区域内的综合管理工作。3.社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常运作，协调解决物业管理中的矛盾和问题，促进社区和谐稳定。4.其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理区域内的相关管理工作。例如，县发展和改革局负责制定物业服务收费政策，加强对物业服务收费的监督管理；县公安局负责指导、监督物业管理区域内的治安防范工作，依法处理物业管理区域内的治安案件；县市场监督管理局负责对物业管理区域内的物业服务企业经营活动进行监督检查，查处违法经营行为等。二、业主、业主大会及业主委员会（一）业主1.业主定义房屋的所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登记，但已实际占有使用房屋的买受人，可以认定为业主。2.业主权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。法律、法规规定的其他权利。3.业主义务遵守管理规约、业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。按照国家有关规定交纳专项维修资金。按时交纳物业服务费用。法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明。房屋及建筑物面积清册。业主名册。建筑规划总平面图。交付使用共用设施设备的证明。物业服务用房配置证明。其他有关的文件资料。符合前款规定条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位报送的资料后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。2.职责制定和修改业主大会议事规则。制定和修改管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.会议形式及召集业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议由业主委员会召集，业主委员会不履行或者无正当理由逾期不履行召集业主大会会议职责的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召集；逾期仍不召集的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主召开业主大会会议。（三）业主委员会1.组成与任期业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力。遵守国家有关法律、法规。遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。热心公益事业，责任心强，公正廉洁。具有一定的组织能力。具备必要的工作时间。业主委员会委员每届任期不超过五年，可以连选连任。2.职责执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。3.工作规则业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前，将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并在物业管理区域的显著位置公告。三、前期物业管理（一）前期物业服务合同1.签订主体建设单位依法与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2.主要内容前期物业服务合同应当包括以下主要内容：合同当事人与物业的基本情况。物业服务内容与质量。物业服务费用的标准和收取方式。物业的经营与管理。物业的承接查验。物业的使用与维护。专项维修资金的管理与使用。违约责任。其他事项。（二）物业承接查验1.承接查验主体在前期物业管理阶段，由建设单位与物业服务企业进行物业承接查验。2.承接查验内容共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备层等。共用设施设备。涵盖电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3.承接查验程序建设单位应当在物业交付使用十五日前，与物业服务企业共同进行物业承接查验。建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。物业质量保修文件和物业使用说明文件。物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当对承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好查验记录。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会参加，可以聘请相关专业机构协助进行，费用由建设单位承担。（三）前期物业管理招投标1.招标范围住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2.招标程序建设单位应当按照以下程序进行前期物业管理招投标：制定招标文件。发布招标公告或者发出投标邀请书。出售招标文件。对潜在投标人进行资格预审，并将预审结果通知各潜在投标人。组织潜在投标人踏勘现场，并对招标文件答疑。接受投标文件。开标、评标和中标。签订前期物业服务合同。四、物业服务（一）物业服务企业1.资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。资质等级分为一、二、三级，不同等级的物业服务企业承担不同规模和类型的物业管理项目。2.服务内容物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列物业服务：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理。物业管理区域内的环境卫生清扫保洁、绿化养护、垃圾分类处理等服务。物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。物业装饰装修管理服务。物业服务合同约定的其他服务。3.服务规范物业服务企业应当建立健全各项服务制度，制定服务标准和工作流程，加强对员工的培训和管理，不断提高服务质量。物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。（二）物业服务收费1.收费形式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.收费标准物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内协商确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定。3.费用调整物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行服务义务，提供相应的服务。物业服务企业不得擅自提高收费标准或者增加收费项目。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，物业服务企业不得擅自提高收费标准。物业服务企业确需调整物业服务收费标准的，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调价方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（三）物业的使用与维护1.物业使用规范业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变建筑物及其附属设施的用途。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守物业服务企业的管理规定。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。2.共用部位、共用设施设备维护物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定在专项维修资金中列支；专项维修资金不足的，可以由业主按照约定分摊，也可以由业主大会决定从共有部分经营收益中列支。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查和维护，确保其正常运行和使用。3.专项维修资金管理专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，应当按照国家和地方有关规定执行。业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地的房地产行政主管部门代管；业主大会成立后，专项维修资金的管理和使用由业主大会决定。五、监督管理（一）监督检查部门职责县住房和城乡建设局应当加强对物业管理活动的监督检查，建立健全监督管理制度，定期对物业服务企业的服务质量、资质情况、收费情况等进行检查。街道办事处（乡镇人民政府）应当对本辖区内的物业管理活动进行日常监督检查，及时发现和处理物业管理中的问题。社区居民委员会应当协助有关部门做好物业管理监督工作，收集业主的意见和建议，及时向街道办事处（乡镇人民政府）和相关部门反映。（二）投诉处理业主、物业使用人或者其他利害关系人对物业管理活动中的违法行为，可以向县住房和城乡建设局、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他相关部门投诉、举报。有关部门接到投诉、举报后，应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉、举报人。（三）信用管理建立物业服务企业及相关从业人员的信用档案制度，对物业服务企业和从业人员的经营活动、服务质量等情况进行记录，并向社会公开。对信用良好的物业服务企业和从业人员给予表彰和奖励；对信用不良的物业服务企业和从业人员，依法予以处罚，并采取限制市场准入等措施。六、法律责任（一）业主、业主大会及业主委员会违法行为责任业主、业主大会、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由县住房和城乡建设局或者街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评，并按照下列规定予以处罚：1.未按照规定召开业主大会会议的，处五千元以上一万元以下的罚款。2.未按照规定选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，处五千元以上一万元以下的罚款。3.业主委员会未按照规定履行职责的，处五千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上三万元以下的罚款。4.业主违反管理规约、业主大会议事规则