地皮交易管理办法

地皮交易管理办法一、总则（一）目的为了加强地皮交易管理，规范地皮交易行为，保障土地资源的合理利用和交易安全，维护交易各方的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区范围内各类地皮的交易活动，包括国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押等交易行为。（三）基本原则1.合法性原则：地皮交易必须遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.公开、公平、公正原则：地皮交易应当在公开的市场环境下进行，遵循公平竞争的原则，确保交易过程和结果公正透明。3.节约集约利用土地原则：鼓励合理利用土地资源，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。4.保护交易各方合法权益原则：依法保护地皮交易中出让方、受让方、租赁方、抵押方等各方的合法权益，保障交易安全。二、交易主体资格（一）出让方资格1.国有土地所有者代表，即市、县人民政府土地管理部门，依法有权出让国有土地使用权。2.土地使用者经依法批准，有权转让、出租、抵押其依法取得的国有土地使用权，但应当符合法律法规规定的条件。（二）受让方资格1.中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法规定取得地皮使用权。2.符合土地利用总体规划和城市规划要求，具有相应的资金实力和开发建设能力。（三）租赁方资格1.具有合法用地手续的土地使用者，有权将其土地使用权出租给他人使用。2.承租方应当具备相应的经营能力和使用土地的合法用途。（四）抵押方资格1.以依法取得的国有土地使用权抵押的，抵押人必须是该土地使用权的合法拥有者。2.抵押土地使用权应当符合法律法规规定的条件，不存在权属争议和被依法查封、扣押等限制权利的情形。三、交易程序（一）出让程序1.编制出让方案：市、县人民政府土地管理部门根据土地利用总体规划、城市规划和土地市场需求，编制国有土地使用权出让方案，报经同级人民政府批准。2.发布出让公告：出让方案批准后，通过土地有形市场、政府网站等渠道发布国有土地使用权出让公告，公告内容包括出让宗地的基本情况、出让年限、出让方式、竞买人资格要求、报名时间、地点、出让文件获取方式等。3.报名及资格审查：竞买人在规定的报名时间内，持相关证明材料到指定地点报名。土地管理部门对竞买人资格进行审查，符合条件的发放竞买资格证明。4.组织拍卖、招标或挂牌出让：根据出让公告确定的出让方式，组织拍卖、招标或挂牌出让活动。拍卖、招标活动由土地管理部门依法组织实施，挂牌出让活动在土地有形市场或指定场所进行。5.签订出让合同：竞得人按照成交确认书约定的时间，与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同。出让合同应当明确出让宗地的位置、面积、用途、出让年限、出让价款、付款方式、交付时间等内容。6.缴纳出让价款：竞得人按照出让合同约定，按时足额缴纳国有土地使用权出让价款。7.办理土地登记：土地使用者凭出让合同和出让价款缴纳凭证，依法申请办理土地登记，领取土地证书。（二）转让程序1.申请转让：土地使用者向土地管理部门提出土地使用权转让申请，并提交土地证书、土地转让合同、地上建筑物及其他附着物产权证明等相关材料。2.审核：土地管理部门对转让申请进行审核，审查转让宗地是否符合土地利用总体规划和城市规划要求，是否存在权属争议和被依法查封、扣押等限制权利的情形，转让双方是否签订合法有效的转让合同等。3.地价评估：根据土地市场情况，对转让宗地进行地价评估，确定转让价格。4.缴纳税费：转让双方按照国家规定缴纳土地增值税、契税等相关税费。5.办理变更登记：转让双方凭土地管理部门的审核意见、地价评估报告、税费缴纳凭证等材料，依法申请办理土地使用权变更登记，换发土地证书。（三）租赁程序1.签订租赁合同：土地使用者与承租人签订土地租赁合同，合同应当明确租赁宗地的位置、面积、用途、租赁期限、租金标准、租金支付方式、双方的权利义务等内容。2.备案：土地租赁合同签订后，土地使用者应当在规定的时间内，将租赁合同报土地管理部门备案。3.缴纳租金：承租人按照租赁合同约定，按时足额缴纳租金。4.租赁期间的管理：土地管理部门对租赁土地的使用情况进行监督检查，确保承租人按照租赁合同约定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。（四）抵押程序1.签订抵押合同：土地使用者与抵押权人签订土地使用权抵押合同，合同应当明确抵押宗地的位置、面积、用途、抵押金额、抵押期限、双方的权利义务等内容。2.地价评估：对抵押宗地进行地价评估，确定抵押价值。3.办理抵押登记：抵押双方凭土地使用权抵押合同、地价评估报告等材料，到土地管理部门办理土地使用权抵押登记手续。土地管理部门对抵押登记申请进行审核，符合条件的予以登记，颁发土地他项权利证明书。4.抵押期间的管理：抵押期间，抵押人应当妥善保管抵押土地，不得擅自处分抵押土地。抵押权人应当按照抵押合同约定，对抵押土地进行监督管理。四、交易价格管理（一）地价评估1.地皮交易价格应当根据土地市场情况、土地用途、土地等级、土地开发程度等因素，由具有相应资质的土地评估机构进行评估。2.地价评估应当遵循客观、公正、科学的原则，按照国家规定的地价评估技术规范进行操作。（二）价格确定1.出让宗地的出让底价由市、县人民政府土地管理部门根据地价评估结果和产业政策等因素，集体决策确定。2.转让、租赁、抵押宗地的交易价格由交易双方协商确定，但不得低于市场评估价。（三）价格监管1.土地管理部门应当加强对地皮交易价格的监管，建立健全价格监测和预警机制，及时掌握土地市场价格动态。2.对地价评估机构的评估行为进行监督检查，确保评估结果真实、准确。对违反地价评估规定的评估机构，依法予以处罚。五、交易信息公开（一）公开内容1.土地出让公告、成交结果等信息，包括出让宗地的基本情况、出让年限、出让方式、竞买人资格要求、报名时间、地点、出让文件获取方式、成交价格、竞得人等。2.土地转让、租赁、抵押等交易信息，包括交易宗地的基本情况、交易价格、交易双方等。（二）公开渠道1.通过土地有形市场、政府网站、新闻媒体等渠道，及时、准确地公开地皮交易信息。2.建立地皮交易信息查询系统，方便社会公众查询相关交易信息。六、监督检查（一）监督检查主体土地管理部门负责对地皮交易活动进行监督检查，依法查处违法违规交易行为。（二）监督检查内容1.交易主体资格是否符合规定。2.交易程序是否合法合规。3.交易价格是否合理。4.交易信息是否公开透明。（三）监督检查方式1.定期检查与不定期抽查相结合。2.实地检查与书面审查相结合。3.接受社会公众举报和投诉。（四）违法违规处理1.对违反本办法规定的交易行为，土地管理部门应当责令改正，并依法予以处罚。2.对违反法律法规规定，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。七、法律责任（一）出让方责任1.出让方违反本办法规定，擅自出让国有土地使用权的，其出让行为无效，依法追究相关责任人员的法律责任。2.出让方未按照出让合同约定提供土地的，应当承担违约责任，退还已收取的出让价款，并依法赔偿受让方的损失。（二）受让方责任1.受让方违反本办法规定，未按照出让合同约定支付出让价款的，应当承担违约责任，按照合同约定支付违约金；逾期不支付的，出让方有权解除出让合同，收回土地使用权，已收取的出让价款不予退还。2.受让方擅自改变土地用途的，土地管理部门应当责令限期改正，并处以罚款；拒不改正的，土地管理部门有权无偿收回土地使用权。（三）其他责任1.对在地皮交易活动