南阳房屋管理办法

南阳房屋管理办法一、总则（一）目的与依据为加强南阳房屋管理，保障房屋使用安全，维护房屋权利人合法权益，促进房屋合理利用，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范南阳房屋的规划、建设、交易、使用、维修、养护等各个环节，确保房屋管理工作有章可循、有序开展，营造安全、舒适、和谐的居住与使用环境。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上房屋的规划、建设、交易、使用、维修、养护及相关管理活动。集体土地上房屋的管理可参照本办法执行，但涉及农村宅基地等特殊规定的，从其相关规定。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和本市相关政策开展房屋管理工作，确保各项管理活动合法合规。2.安全第一原则将保障房屋使用安全放在首位，加强对房屋安全隐患的排查、治理，确保人民群众生命财产安全。3.便民高效原则简化办事流程，提高服务质量和效率，方便房屋权利人办理相关业务，切实维护其合法权益。4.统一管理原则对房屋管理工作实行统一领导、统一规划、统一标准，避免多头管理、职责不清等问题。二、房屋规划与建设管理（一）规划管理1.规划编制要求房屋规划应符合本市城市总体规划、土地利用总体规划及相关专项规划要求，充分考虑城市发展需求、人口分布、公共服务设施配套等因素，确保房屋布局合理、功能完善。2.规划审批程序建设单位或个人在进行房屋建设前，应向城乡规划主管部门提出申请，提交相关材料，包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程设计方案等。城乡规划主管部门按照法定程序进行审查，经公示、听证等环节后，作出是否批准的决定。3.规划变更管理已批准的房屋规划如需变更，建设单位或个人应向原审批机关提出申请，说明变更理由及内容。原审批机关应根据变更对城市规划、公共利益等方面的影响进行审查，必要时组织专家论证、征求相关部门和利害关系人意见，经批准后方可实施变更。（二）建设管理1.建设工程质量监督建设单位应依法办理工程质量监督手续，委托具有相应资质的工程质量检测机构对建设工程质量进行检测。工程质量监督机构应按照国家和本市有关工程质量监督管理规定，对建设工程的地基基础、主体结构、建筑材料等进行监督检查，确保建设工程质量符合标准要求。2.施工安全管理施工单位应建立健全施工安全管理制度，制定安全施工方案，落实安全防范措施，确保施工安全。建设单位应督促施工单位加强施工现场安全管理，及时消除安全隐患。建设工程施工现场应设置明显的安全警示标志，配备必要的安全防护设施。3.竣工验收备案建设工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和相关文件报建设行政主管部门备案。未经竣工验收备案或验收不合格的建设工程，不得交付使用。三、房屋交易管理（一）交易规则1.产权明晰要求房屋交易双方应确保房屋产权明晰，无产权纠纷、抵押、查封等限制交易的情形。出卖人应如实告知买受人房屋的权属状况、抵押情况、租赁情况等重要信息。2.合同签订规范房屋买卖、租赁等交易应签订书面合同，明确双方权利义务。合同内容应包括房屋基本情况、交易价格、付款方式、交付时间、违约责任等条款。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自义务。3.交易资金监管为保障房屋交易资金安全，本市实行房屋交易资金监管制度。交易双方应将交易资金存入监管账户，由监管机构按照规定进行监管。监管机构应根据交易合同约定及资金使用计划，对交易资金进行审核拨付，确保资金专款专用。（二）交易登记1.登记申请房屋权利人申请房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记等，应向不动产登记机构提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、证明房屋权利发生转移、变更、消灭的材料等相关材料。2.登记审核不动产登记机构应按照法定程序对登记申请进行审核，对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查。必要时，可进行实地查看、调查询问等。经审核符合登记条件的，不动产登记机构应予以登记，并颁发不动产权属证书。3.登记异议处理利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，不动产登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人不得处分该不动产。四、房屋使用管理（一）一般规定1.使用安全责任房屋所有权人是房屋使用安全的第一责任人，应按照房屋设计用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构、用途、外貌等。因使用不当造成房屋损坏的，应承担相应的修复、赔偿责任。2.装饰装修管理房屋使用人进行装饰装修活动，应事先告知房屋所有权人，并签订装饰装修管理服务协议。装饰装修活动应遵守国家和本市有关装饰装修管理规定，不得损坏房屋主体结构和共用设施设备，影响房屋使用安全。3.房屋用途变更管理房屋使用人如需改变房屋用途，应依法办理相关审批手续。涉及改变房屋规划用途的，应经城乡规划主管部门批准；涉及改变房屋使用功能的，应符合相关行业标准和安全要求，并经相关部门审核同意。（二）住宅专项维修资金管理1.资金交存商品住宅、售后公有住房的业主应当按照国家和本市有关规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.资金使用住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。维修资金使用方案应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。维修资金使用情况应定期公布，接受业主监督。3.资金管理住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市、县（区）房地产主管部门会同财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。（三）物业服务管理1.物业服务合同建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。物业服务合同应明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等条款。2.物业服务内容物业服务人应按照物业服务合同约定，提供房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生清扫保洁，绿化养护，秩序维护等服务。物业服务人应定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。3.物业服务监督业主有权对物业服务质量进行监督，对物业服务人违反合同约定的行为，可要求其改正。业主大会、业主委员会应积极履行职责，协调解决物业服务中的问题，维护业主合法权益。房地产主管部门应加强对物业服务活动的监督管理，对物业服务人违法违规行为依法予以查处。五、房屋维修与养护管理（一）维修责任划分1.自用部位维修房屋自用部位的维修责任由房屋所有权人承担。自用部位包括房屋户门以内的各部位，如室内墙面、地面、顶棚、门窗等。2.共用部位维修房屋共用部位的维修责任由相关业主共同承担。共用部位包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3.共用设施设备维修房屋共用设施设备的维修责任由相关业主共同承担。共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水管道、供电设施、供气设施、供热设施等。（二）维修资金使用程序1.维修申请房屋共用部位、共用设施设备需要维修、更新、改造的，相关业主或物业服务人应向业主委员会提出维修申请，说明维修项目、预算金额等情况。2.方案制定业主委员会应组织相关业主、物业服务人等对维修申请进行审核，制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应包括维修项目内容、维修预算、施工单位选择方式、资金列支范围等。3.业主表决维修资金使用方案应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会应将维修资金使用方案在小区内显著位置公示，征求业主意见。4.资金拨付经业主表决同意后，业主委员会持相关材料向维修资金管理部门申请资金拨付。维修资金管理部门应按照规定对申请材料进行审核，审核通过后将维修资金拨付至维修资金专户，由专户银行按照维修合同约定支付给施工单位。（三）日常养护管理1.定期巡查制度物业服务人应建立房屋及共用设施设备定期巡查制度，对房屋外观、结构安全、设施设备运行状况等进行巡查。发现问题应及时记录，并采取相应措施进行处理。2.养护计划制定物业服务人应根据房屋及共用设施设备的使用年限、运行状况等，制定年度养护计划。养护计划应明确养护项目、养护标准、养护时间、责任人等内容。3.养护措施落实物业服务人应按照养护计划组织实施养护工作，确保房屋及共用设施设备正常运行。对养护中发现的问题，应及时进行维修、更换，确保房屋使用安全和设施设备功能完好。六、房屋安全管理（一）安全检查1.定期检查房屋所有权人、使用人应定期对房屋进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。物业服务人应协助业主做好房屋安全检查工作，对共用部位、共用设施设备进行定期巡查。2.专项检查房地产主管部门应定期组织开展房屋安全专项检查，对存在安全隐患的房屋进行重点排查。对危险房屋、老旧房屋等应加大检查力度，督促相关责任人采取措施进行治理。3.应急检查在发生自然灾害、事故灾难等突发事件后，房地产主管部门应及时组织对受影响房屋进行应急检查，评估房屋受损情况，指导开展抢险救灾和房屋安全鉴定等工作。（二）安全鉴定1.鉴定情形房屋存在下列情形之一的，房屋所有权人、使用人或相关部门应委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构进行鉴定：（1）房屋达到设计使用年限需继续使用的；（2）房屋结构出现明显裂缝、变形等异常情况的；（3）房屋遭受自然灾害、事故灾难等损坏的；（4）房屋改变用途、装饰装修涉及拆改主体结构的；（5）其他可能影响房屋安全需要鉴定的情形。2.鉴定程序房屋安全鉴定机构应按照国家和本市有关房屋安全鉴定标准和规范进行鉴定，出具鉴定报告。鉴定报告应明确房屋安全等级，并提出处理建议。房屋安全鉴定机构应对鉴定结果负责。3.鉴定结果处理根据房屋安全鉴定结果，房屋所有权人、使用人应采取相应措施。对危险房屋，应及时进行加固、修缮或拆除；对存在安全隐患但不属于危险房屋的，应制定整改计划，限期消除安全隐患。（三）危险房屋治理1.治理责任危险房屋的治理责任由房屋所有权人承担。房屋所有权人下落不明或房屋权属不清的，由房屋代管人、使用人或实际管理人负责治理；没有代管人、使用人或实际管理人的，由房屋所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织治理。2.治理措施对危险房屋的治理，应根据房屋危险程度采取不同的治理措施。对局部危险房屋，可采取修缮、加固等措施；对整幢危险房屋，应及时拆除重建或停止使用。在危险房屋治理期间，应设置明显的警示标志，采取必要的安全防护措施，确保人员安全。3.应急处置发现危险房屋可能危及公共安全的，房屋所在地街道办事处（乡镇人民政府）应立即组织疏散房屋内人员，设置警示标志，并及时报告房地产主管部门。房地产主管部门应会同相关部门采取应急处置措施，确保公共安全。七、法律责任（一）违反本办法的行为及处罚1.规划建设领域违法行为建设单位未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。施工单位未按照工程建设强制性标准进行施工的，由建设行政主管部门责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。2.房屋交易领域违法行为房屋出卖人隐瞒房屋真实情况，欺诈买受人的，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担赔偿责任。房地产中介服务机构及其从业人员在房屋交易活动中提供虚假信息、隐瞒重要事实、恶意串通等，损害当事人合法权益的，由房地产主管部门责令改正，没收违法所得，并处以罚款；情节严重的，吊销营业执照；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。3.房屋使用管理领域违法行为房屋所有权人擅自改变房屋用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，依法强制恢复原状。房屋使用人装饰装修活动损坏房屋主体结构和共用设施设备的，由房地产主管部门责令改正，并处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。4.房屋安全管理领域违法行为房屋所有权人、使用人未按照规定对房屋进行安全检查、鉴定，或者对鉴定为危险房屋未及时采取治理措施的，由房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。房屋安全鉴定机构出具虚假