上海房产管理办法

上海房产管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强上海市房地产市场的管理，规范房地产开发、交易、租赁等行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上的房地产开发、交易、租赁、抵押、登记等活动及其管理。集体土地上的房屋等房地产管理，参照本办法执行，但法律、法规另有规定的除外。（三）基本原则本市房地产管理遵循合法、公正、公开、便民的原则，保障房地产市场主体的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产资源的合理配置和有效利用。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，并自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到市住房城乡建设管理部门备案：营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同。2.房地产开发企业资质分为一、二、三、四级和暂定资质。新设立的房地产开发企业应当申请暂定资质，暂定资质有效期为1年。暂定资质有效期满后，企业可以申请核定相应的资质等级。3.市住房城乡建设管理部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对房地产开发企业资质进行核定，并定期公布资质等级情况。（二）项目开发建设管理1.房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设计划等要求。2.房地产开发企业应当按照土地出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。3.房地产开发项目应当按照国家和本市有关规定进行规划设计、施工建设，并符合工程建设质量、安全、环保等标准。4.房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。三、房地产交易管理（一）一般规定1.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2.房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。3.房地产交易当事人应当依法签订书面合同，并按照合同约定履行义务。房地产交易合同应当包括下列主要内容：当事人的姓名或者名称、住所；房地产的坐落、面积、四至；房地产用途；房地产的价格、付款方式、付款时间；房地产交付使用的时间；违约责任；争议解决方式。（二）房地产转让1.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2.下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权但不符合本办法第三十九条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。4.房地产转让应当按照下列程序办理：房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。（三）房地产抵押1.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2.下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。3.房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同应当包括下列主要内容：抵押当事人的姓名或者名称、住所；被担保债权的种类、数额；抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；债务人履行债务的期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式。4.房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。5.抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。（四）房屋租赁1.房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。3.房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。4.房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。四、房地产中介服务管理（一）中介服务机构设立1.设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，并自领取营业执照之日起30日内，到市住房城乡建设管理部门备案。2.房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。3.从事房地产经纪业务的，应当有规定数量的取得房地产经纪人资格证书的人员。（二）中介服务人员管理1.房地产中介服务人员应当具备相应的职业资格证书，并在一个房地产中介服务机构从事中介服务活动。2.房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务。3.房地产中介服务人员在执行业务时，应当向当事人出示房地产中介服务人员资格证书，并不得索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务。（三）中介服务行为规范1.房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，不得擅自超越核准范围经营。2.房地产中介服务机构应当如实提供有关房地产的真实信息，不得隐瞒或者虚构事实，不得欺骗和误导当事人。3.房地产中介服务机构应当按照规定收取服务费用，并开具合法票据。4.房地产中介服务机构及其从业人员不得利用职业便利，采取商业贿赂等不正当手段，促成房地产交易，谋取不正当利益。五、房地产权属登记管理（一）登记种类与程序1.房地产权属登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。2.房地产权利人应当自事实发生之日起30日内申请办理房地产权属登记。申请房地产权属登记，应当提交下列文件：申请书；身份证明；房地产权属证书；证明房地产权属发生、变更、消灭的文件。3.房地产管理部门应当对申请人提交的文件进行审查，并在受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知申请人。（二）登记效力房地产权属证书是权利人依法拥有房地产权利的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。六、房地产市场监督管理（一）监督检查职责市住房城乡建设管理部门和区、县房地产管理部门应当加强对房地产市场的监督检查，依法查处房地产开发、交易、中介服务等活动中的违法行为。（二）信息公开市住房城乡建设管理部门应当建立房地产市场信息系统，及时发布房地产市场供求、价格、交易等信息，为房地产市场主体提供信息服务。（三）投诉处理房地产管理部门应当建立投诉举报制度，受理房地产市场主体和消费者的投诉举报，并及时调查处理。七、法律责任（一）开发企业违法行为责任房地产开发企业有下列行为之一的，由市住房城乡建设管理部门或者区、县房地产管理部门按照下列规定予以处罚：1.未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。2.隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，吊销资质证书，并处1万元以上3万元以下的罚款。3.涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，吊销资质证书，没收违法所得，并处1万元以上3万元以下的罚款。4.未按照本办法规定的期限进行项目开发建设的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定处罚。（二）交易当事人违法行为责任房地产交易当事人有下列行为之一的，由市住房城乡建设管理部门或者区、县房地产管理部门按照下列规定予以处罚：1.未按照本办法规定签订房地产交易合同的，责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。2.未按照本办法规定办理房地产转让、抵押、租赁登记备案手续的，责令限期补办手续；逾期不补办的，处1万元以上3万元以下的罚款。3.房地产转让当事人故意隐瞒事实，出具虚假证明文件，或者以欺骗手段转让房地产的，由市住房城乡建设管理部门或者区、县房地产管理部门没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款；没有违法所得的，处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）中介服务机构及人员违法行为责任房地产中介服务机构及其从业人员有下列行为之一的，由市住房城乡建设管理部门或者区、县房地产管理部门按照下列规定予以处罚：1.未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。2.超越核准的业务范围从事房地产中介服务的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。3.未按照本办法规定办理备案手续的，责令限期补办手续；逾期不补办的，处1万元以上3万元以下的罚款。4.房地产中介服务人员在执行业务时，违反本办法规定，索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者允许他人以自己的名义从事房地产中介业务的，由市住房城乡建设管理部门或者区、县房地产管理部门责令停止执行业务，没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员资格证书，并公告其证书作废；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他违法行为责任违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住房城乡建设管理部门或者区、县房地产管理部门按照下列规定予以处罚：1.未经许可擅自预售商品房的，责令停止预售活动，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.未按照规定缴纳有关税费的，责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从