南通土地管理办法

南通土地管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范本市土地管理活动，确保土地资源的科学规划、合理开发、有效利用与严格保护，保障土地所有者和使用者的合法权益，维护土地管理秩序。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内土地的规划、征收、出让、使用、保护以及监督管理等活动。包括城乡建设用地、农用地、未利用地等各类土地的管理，涵盖了土地的取得、流转、使用过程中的各项行为。（三）基本原则1.严格保护原则严格保护耕地，确保耕地数量不减少、质量不降低，维护国家粮食安全。加强对生态用地的保护，保障生态环境安全。2.节约集约原则鼓励节约集约利用土地，提高土地利用效率，优化土地资源配置，促进产业集聚和经济发展方式转变。3.合理规划原则依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划等，科学合理地确定土地用途和布局，保障土地利用与经济社会发展相协调。4.依法管理原则土地管理活动必须严格依照法律法规进行，规范行政行为，确保土地管理的合法性、公正性和透明度。二、土地规划与用途管制（一）规划编制与审批1.规划编制主体本市土地利用总体规划由市人民政府组织自然资源主管部门会同有关部门编制，报省人民政府批准。详细规划由市、县（市、区）人民政府组织自然资源主管部门编制，报上一级人民政府批准。专项规划由相关部门依据职责分工编制，报同级人民政府批准。2.规划内容土地利用总体规划应当明确土地利用的总体目标和战略，划定农用地、建设用地和未利用地的范围，确定土地用途分区，制定土地整理、复垦和开发等规划。详细规划应当具体明确地块的用途、面积、开发强度等指标，为土地开发建设提供具体指导。专项规划应当针对特定土地利用领域，如耕地保护、生态保护、产业用地等，提出具体的规划措施和要求。3.规划审批程序规划编制完成后，应当按照规定的程序进行公示、听证等公众参与环节，广泛征求社会意见。经修改完善后，报有批准权的人民政府审批。审批机关应当对规划的科学性、合理性、可行性进行严格审查，确保规划符合法律法规和本市实际情况。（二）用途管制制度1.用途分类本市土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2.用途变更管理土地用途变更应当严格按照法定程序进行。农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉及占用耕地的，应当按照“占多少，垦多少”的原则，落实耕地占补平衡。建设用地改变用途的，应当经原批准机关批准，并按照新用途的规定进行管理。未经批准，任何单位和个人不得擅自改变土地用途。三、土地征收与补偿（一）征收程序1.征收启动因公共利益需要征收土地的，由市、县（市、区）人民政府发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。2.补偿登记拟征收土地现状调查结果应当向被征地农村集体经济组织和农户公示，公示期不少于五个工作日。被征地农村集体经济组织和农户应当在公示期内持不动产权属证明材料办理补偿登记。3.补偿安置方案制定与公告市、县（市、区）人民政府组织自然资源、财政、农业农村、人力资源社会保障等有关部门拟定征地补偿安置方案，并在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告期不少于三十日。4.听证多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，市、县（市、区）人民政府应当组织听证，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。5.签订协议与补偿征地补偿安置方案公告期满后，市、县（市、区）人民政府与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。对个别未达成征地补偿安置协议的，市、县（市、区）人民政府应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。6.征收土地公告与交付征地补偿安置协议签订或者征地补偿安置决定作出后，市、县（市、区）人民政府应当依法及时组织土地征收，并发布征收土地公告。土地征收完成后，由相关部门按照规定交付土地。（二）补偿标准与方式1.补偿标准征地补偿标准按照省人民政府制定的征地区片综合地价标准执行。征地区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费，不包括地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费标准，由市、县（市、区）人民政府根据省有关规定制定。2.补偿方式征地补偿可以采用货币补偿、实物补偿或者货币与实物相结合的补偿方式。货币补偿应当足额及时支付给被征地农村集体经济组织和农户。实物补偿应当按照规定的标准和程序进行，确保被征地农村集体经济组织和农户得到合理补偿。3.安置途径对被征地农民，应当按照规定纳入相应的社会保障体系，保障其基本生活和长远生计。通过发展农村集体经济、土地流转、就业培训等方式，拓宽被征地农民的安置途径，促进其就业和增收。四、土地出让与转让（一）土地出让1.出让方式土地出让可以采用招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式，也可以采用协议出让方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2.出让程序出让人应当按照规定编制出让文件，明确出让宗地的位置、面积、用途、出让年限、出让方式、竞买人资格条件、土地使用条件等内容。出让文件应当在指定的土地交易场所和相关媒体上发布，接受社会公众查阅。竞买人应当按照出让文件的要求报名参加竞买，提交相关资料，并缴纳竞买保证金。出让人应当按照规定组织开标、评标或者挂牌活动，确定中标人、竞得人或者成交人。中标人、竞得人或者成交人应当按照出让合同的约定支付土地出让金，并办理土地登记手续。3.出让年限不同用途的土地出让年限按照国家规定执行。居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。（二）土地转让1.转让条件以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2.转让程序土地转让双方应当签订土地转让合同，并按照规定办理土地变更登记手续。土地转让涉及地上建筑物、附着物转让的，应当依法办理相关产权变更登记手续。3.转让限制有下列情形之一的，土地不得转让：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。五、土地使用与监管（一）土地使用规范1.建设用地使用建设用地使用者应当按照土地出让合同或者划拨决定书约定的用途、容积率、建筑密度等条件使用土地。确需改变土地用途的，应当按照规定办理相关手续。建设用地闲置超过规定期限的，应当按照规定缴纳闲置费；连续闲置超过两年的，经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。2.农用地使用农用地使用者应当按照农业生产规划和土地用途管制要求，合理使用农用地，不得擅自改变农用地用途。从事农业生产经营活动应当符合环境保护、安全生产等相关要求，保护土壤质量和生态环境。（二）土地监管措施1.日常巡查自然资源主管部门应当建立健全土地巡查制度，定期对土地利用情况进行巡查，及时发现和制止土地违法行为。巡查内容包括土地用途变更、土地闲置、非法占地、破坏耕地等情况。2.动态监测利用卫星遥感、地理信息系统等技术手段，对土地利用状况进行动态监测，及时掌握土地利用变化情况。对监测发现的问题，应当及时进行分析和处理，并采取相应的监管措施。3.违法查处对发现的土地违法行为，自然资源主管部门应当依法进行查处。查处措施包括责令停止违法行为、限期改正、没收违法所得、罚款、拆除违法建筑物等。对涉嫌犯罪的，应当依法移送司法机关追究刑事责任。六、土地保护与整治（一）耕地保护1.耕地保护目标责任制市、县（市、区）人民政府应当建立耕地保护目标责任制，将耕地保护目标分解到乡（镇）、村，并签订耕地保护责任书。对耕地保护成效显著的地区和个人，给予表彰和奖励；对耕地保护不力的地区，进行问责。2.基本农田保护划定基本农田保护区，实行特殊保护。基本农田保护区内的耕地，不得擅自改变用途。严格控制占用基本农田，确需占用的，应当按照规定办理审批手续，并按照“占多少，补多少”的原则，落实基本农田补划。3.耕地质量提升加强耕地质量建设，采取土壤改良、地力培肥、农田水利设施建设等措施，提高耕地质量。鼓励和支持农业生产者科学合理使用化肥、农药、农膜等农业投入品，减少对耕地的污染。（二）土地整治1.土地整理对田、水、路、林、村进行综合整治，提高土地利用效率和农业生产条件。土地整理项目应当按照规定的程序进行申报、实施和验收，确保项目质量和效益。2.土地复垦对因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，按照“谁破坏，谁复垦”的原则，由责任单位或者个人负责复垦。复垦后的土地应当符合土地利用总体规划和相关标准要求，优先用于农业生产或者生态建设。3.土地开发对未利用地进行开发，宜农则农，宜林则林，宜牧则牧，宜建则建。土地开发项目应当进行科学论证和规划设计，确保开发后的土地符合生态环境保护要求和土地利用总体规划。七、法律责任（一）违反土地管理规定的处罚1.非法占地处罚未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.擅自改变土地用途处罚擅自改变土地用途的，由自然资源主管部门责令限期改正，并处以罚款；对拒不改正的，依法收回土地使用权。3.土地闲置处罚土地闲置超过规定期限的，由自然资源主管部门按照规定征收土地闲置费；连续闲置超过两年的，经原批准机关批准