上海征收管理办法

上海征收管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强上海市征收管理工作，规范征收行为，保障公共利益，维护被征收人的合法权益，依据国家相关法律法规以及本市实际情况，制定本办法。征收活动必须严格遵循法定程序，确保公平、公正、公开，保障城市建设、基础设施改善等公共事业的顺利推进，同时妥善处理征收过程中涉及的各类利益关系，促进社会和谐稳定发展。（二）适用范围本办法适用于上海市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，以及因公共利益需要进行的其他征收活动。包括但不限于交通基础设施建设、能源供应设施建设、公共事业项目建设、保障性安居工程建设等涉及的土地及地上附着物征收。（三）基本原则1.公共利益原则征收活动必须基于公共利益的需要，严格界定公共利益范围，确保征收行为合法、合理。公共利益的认定应遵循相关法律法规规定，并通过法定程序进行公示和确认。2.公平补偿原则对被征收人给予公平、合理的补偿，保障其原有生活水平不降低，长远生计有保障。补偿方式应多样化，包括货币补偿、房屋产权调换等，由被征收人自主选择。补偿标准应根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照市场评估价格确定，确保被征收人的合法权益得到充分保护。3.程序正当原则征收程序应严格按照法定步骤进行，保障被征收人及相关利害关系人的知情权、参与权、申辩权和救济权。征收决定的作出、补偿方案的制定、评估机构的选定、补偿协议的签订等各个环节都应依法公开、透明，接受社会监督。4.先补偿后搬迁原则实施房屋征收应当先给予补偿，后实施搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动，确保被征收人在获得合理补偿后自愿、有序搬迁。二、征收决定（一）征收主体与权限上海市人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，确需征收房屋的，由区（县）人民政府作为征收主体，负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。区（县）房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，承担房屋征收与补偿的具体事务，并对征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。（二）征收申请与审核因公共利益需要征收房屋的，建设单位应当向区（县）房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交相关材料，包括项目批准文件、规划选址意见书、土地预审意见、征收补偿初步方案等。区（县）房屋征收部门应当对征收申请进行审核，符合条件的，报区（县）人民政府批准；不符合条件的，书面告知建设单位并说明理由。（三）征收范围确定与公告区（县）人民政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明征收目的、征收范围、征收补偿方案、房屋征收实施单位和评估机构等事项。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过一年。（四）征收补偿方案制定与征求意见房屋征收部门应当根据征收项目的实际情况，会同有关部门制定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收范围、补偿方式、补偿标准、安置地点、签约期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。征收补偿方案征求意见期限不得少于30日。区（县）人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，区（县）人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。三、征收评估（一）评估机构选定房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。（二）评估方法与标准评估机构应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、新旧程度、装修等因素，按照房地产市场价格评估办法，采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等一种或者多种方法对被征收房屋进行评估。评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（三）评估结果公示与异议处理房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限不得少于7日。被征收人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。四、征收补偿（一）补偿方式1.货币补偿被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当根据被征收房屋的市场评估价格，给予被征收人货币补偿。货币补偿金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2.房屋产权调换被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。用于产权调换的房屋应当符合国家和本市质量安全标准，并产权清晰、无权利负担。（二）补偿内容1.被征收房屋价值补偿对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。2.搬迁、临时安置补偿因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。搬迁费和临时安置费的标准，由区（县）人民政府根据本市实际情况制定并公布。3.停产停业损失补偿对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由区（县）人民政府制定。（三）特殊情况补偿1.公有房屋补偿征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴。被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。2.宗教团体、寺庙道观房屋补偿征收宗教团体、寺庙道观等房屋，应当按照国家和本市有关宗教活动场所管理的规定，与宗教事务部门协商后依法处理。征收宗教团体、寺庙道观附属的房屋及构筑物，应当按照本市有关规定办理补偿安置手续。五、征收实施（一）实施单位职责房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，在房屋征收部门委托的范围内实施征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位应当配备与工作任务相适应的工作人员，加强对工作人员的培训和管理，规范工作流程，确保征收工作依法、有序进行。（二）签约与搬迁房屋征收部门与被征收人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区（县）人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。（三）监督与管理房屋征收部门应当建立健全征收补偿档案管理制度，加强对征收补偿档案的管理，确保档案资料的完整、真实、有效。市和区（县）人民政府应当加强对房屋征收与补偿工作的监督检查，上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。六、法律责任（一）对征收部门及相关单位的责任追究房屋征收部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中，有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的；2.违反规定实施房屋征收的；3.未按照规定及时、足额支付补偿费用的；4.对征收补偿方案征求意见未按照规定公布，或者未按照公众意见修改征收补偿方案的；5.未按照规定组织听证，或者未根据听证会情况修改征收补偿方案的；6.其他违反本办法规定的行为。（二）对被征收人的责任追究被征收人在房屋征收与补偿活动中有下列行为之一的，由房屋征收部门予以警告，责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任：1.伪造、变造、买卖、租赁、抵押、赠与、交换、继承、分割、合并房屋权属证书、土地使用权证书或者其他有关证明文件的；2.采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的；3.建设单位参与搬迁活动的；4.在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的；5.其他违反本办法规定的行为。（三）对评估机构的责任追究房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令