四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划25P

恒辰·滨江翡翠龙湾工程战略规划成都必和置业参谋2021年5月30成都必和置业参谋第一章：宏观市场环境分析目录一、营销战略规划1.战略目标..................................................32.战略规划..................................................4二、工程开发方案三、销售收益预估1.销售价格预估........................................112.价格增长预估..............................................183.销售收益预估..............................................19四、工程财务分析1.按当前评估价格进行工程财务分析............................202.按销售方案和价格增长预期进行工程财务分析..................213.敏感性分析.............................................22五、现金流量表.......................................24成都必和置业参谋战略目标一、营销战略规划•前期做销量，占市场份额，保现金流；•中期做品牌，稳固工程优势，提升工程价值；•后期做利润，实现工程利润最大化。

1.成都必和置业参谋战略规划2021年成绵乐快铁通车，预计市场总量迅猛增长，后期市场总量会处于相对平稳的自然增长阶段〔依据?彭山房地产市场调查研究及恒辰·滨江翡翠龙湾工程分析报告?相关分析数据〕。市场总量预测一、营销战略规划

2.成都必和置业参谋

彭山房地产市场需求总量走势图一、营销战略规划成都必和置业参谋根据工程营销战略目标，前期应迅速占领较大市场份额，快速实现资金回笼，中后期可逐步提高价格降低市场份额，以获取更大的工程利润。工程所占市场份额方案一、营销战略规划成都必和置业参谋 恒辰·滨江翡翠龙湾工程所占市场份额规划图一、营销战略规划成都必和置业参谋工程销售方案以工程营销战略为指导方向，以市场总量变化和本工程市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的顶峰期、低迷期对工程销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。

工程销售方案 商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和工程招商方案等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售方案暂时不考虑商业物业对销售量和销售价格所带来的影响〔在以下章节中凡涉及销售量和销售价格测算的地方均按住宅价值计算〕，我们将在下一步工作中针对商业物业制定?资产营运方案?、?商业业态定位与规划方案?和?招商方案?，并根据商业物业的实际情况逐步修正销售方案。一、营销战略规划成都必和置业参谋工程销售方案表一、营销战略规划成都必和置业参谋工程开发方案的制定，应考虑公司现金流状况。本着“按需生产〞的原那么，根据市场需求制定销售方案，根据销售方案制定开发方案。

工程开发方案表〔见附件1：〕二、工程开发方案

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3.成都必和置业参谋销售价格预估〔一线回归分析〕选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘

1.三、销售收益预估第一步成都必和置业参谋确定价值要素权重我们着重考虑参照楼盘与本案在地段、配套、建筑品质、环境、效劳等多个方面的差异，采用“德尔菲法〞结合彭山消费者对价值要素的偏好程度，确定价值要素权重。第二步三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业参谋参考楼盘要素评分〔10分制〕第三步三、销售收益预估成都必和置业参谋价值评估第四步成都必和置业参谋回归方程式为：Y=a+bX〔其中Y为评估楼盘价值，X为评估楼盘平均得分〕a=ΣY/N－b×ΣX/Nb=〔ΣX×Y－N×ΣX×ΣY/N2〕/〔ΣX2－N×ΣX×ΣX/N2〕

由上述数据栏中求出a=-2310.805,b=894.4056本案物业价值=-2310.805+894.4056×6.735≈3713元/㎡

三、销售收益预估成都必和置业参谋回归分析第五步三、销售收益预估将各对照楼盘评分值代入回归方程式，对其进行回归分析，以验证价值评估的准确程度。成都必和置业参谋说明：►该评估价值以当前市场环境为前提；►该评估价值充分考虑了本工程可以建立的相关优势〔如小区配套、建筑品质、园林景观等〕，假设这些优势表达不到位，以上评估价值将不能实现，假设这些优势得到充分发挥，并通过营销手段再创造更多的工程优势，以上评估价值将有更大的增长空间。►根据回归验证，该评估价值误差范围不大于6%。三、销售收益预估成都必和置业参谋根据对房地产宏观市场和中、微观市场的分析研究，预计未来10年房地产市场价格每年增幅为16%左右，本钱每年增幅为4%左右，因此，价格净增长率每年为12%左右。我们根据市场变化情况和对市场份额的需求目标，预设未来的价格增长幅度，并运用营销推广策略努力实现预定的价格增长。价格增长预估

2.三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业参谋销售收益预估

3.工程销售收益估算表按照回归分析法评估得出，本工程当前价值为3713元/㎡，结合“前期做销量，占市场份额，保现金流〞的营销战略规划，建议工程以3600元/㎡的销售均价开盘，配合有效的营销策略，努力实现预期的市场份额，保障工程的现金流。成都必和置业参谋按当前评估价格〔3713元/㎡〕进行工程财务分析。

工程综合本钱预算表〔见附件2〕

1.四、工程财务分析成都必和置业参谋 按销售方案和价格增长预期进行工程财务分析〔计算方法同上〕

2.四、工程财务分析成都必和置业参谋敏感性分析

3.本钱不变的情况下，价格变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析为了实现我们的预期价格目标，必须