房地产投资项目可行性研究报告编写纲要

房地产投资项目可行性研究2007年5月报告编写纲要手段：通过对未来市场分析,应用工程、技术和财务管理知识,对项目作出计算和总评价,并对可能发生的风险作出预计并提出相应的解决方案。什么是项目可行性?可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程，并形成可操作性报告文本。是项目投资决策的依据；是筹集建设资金的依据；是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；是编制下阶段规划设计的依据。工作思路资源市场项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件项目地块环境和竞争性发展项目建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价可行研究的结论风险与不确定性分析项目评估基础数据的预测和选定项目■

资源线：包括企业内部资源、政府资源、项目自有资源等。

●

企业内部资源，市场营销力、资源整合力）、财务指标要求、筹资能力、长期发展战略；

●

政府资源，包括产业政策、经济金融政策、税收政策、规划政策、行业政策；

●

项目的自有资源，包括地理位置、地形地貌、景观环境等自然资源及人文历史、市政配套、交通、居民、社会认知等社会资源。■

项目线：指在当期研究过程中假定的或已确定的前期工作成果。■

市场线：包括经济市场、产品市场、客户市场、竞争市场、成本市场等。工作内容项目总说明项目开发背景分析项目组织者与参与者项目评估的目的报告编制的依据及有关说明项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析5项目所处的地址项目拟建规模和标准项目所需市政配套设施情况市政建设条件可能性项目建成后的服务对象项目的合作方式和性质工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析社会环境政治环境自然环境文化环境经济环境自身环境社会制度、社会秩序、社会信誉、社会服务

政治体制和政权、政治局势、政策、土地使用制度宏观经济环境、市场、财务、经营环境、资源环境风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等地理位置、地质地貌、风光气候地块状况、交通、能源、通讯、给排水及排污条件工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析按照所评估项目的特点,分别就当地与所评估项目相关的市场进行研究土地市场居住物业市场写字楼市场零售商业物业市场酒店市场工业物业市场评估项目的工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析地块区位研究

主要研究地块影响性，分析地块无形价值，研究指标：距商业中心、市级中心距离、区域繁华程度、区域影响力、区域未来规划等

地块交通研究

主要研究地块交通便利性，研究指标：临路状况、地块道路等级、交通通达度、距离城市干道、交通开阔性和交通管制等

四至物业研究

主要研究地块周边物业相互影响性，研究指标：四至物业现指标状、四至物业使用、建筑规模等

地块使用研究

研究地块使用配套齐全性，研究指标：市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套等配套设施研究

主要研究地块使用适宜性，研究指标：地形地貌、地块高差、容积率、建筑密度、绿化、配套等规划限制其他影响因素

分析项目其他影响因素，研究指标：污染影响、景观影响、地块形象等

工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件(水、电、路等)是否满足工程建设的需要,在介绍规划建设方案的过程中,最好能根据当地市场的情况,就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析物料供应123建设进度安排估计或估算承发包方式阶段项目

2006年2007年12123456789101112123456前

期

阶

段前期准备

勘察设计

项目报建

施

工

阶

段开工准备

基础地下室工程

主体工程

安装工程

装饰工程

室外工程

竣工验收

销售阶段住宅销售

商业销售

项目施工横道图一般根据开发商提供及项目自身情况进行估测！工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析项目投资估算项目投资概况投资估算依据估算范围结果资金筹措资本金银行贷款预售(租)收入工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析项目总投资开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本成本2、前期工程费包括开发项目前期的规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。一般情况下：规划设计费为建安工程费的3%左右可行性研究费占项目总投资的1%-3%1、土地费用即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含：土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地交易税费、土地征用拆迁费成本房屋开发费用包括：建筑安装工程费、公共配套设施费和基础设施建设费。3、房屋开发费●建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。●公共配套设施建设费指为小区服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量计算。●基础设施建设费指建筑物2米以内和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。如自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干道、干管等的接口费用。一般按实际工程量估算。4、管理费用指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、社会保险费、咨询费、排污费、房地产税、土地使用税等。管理费可按项目总投资的3%-5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个项目，管理费应该在各个项目合理分摊。5、财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或利息，还包括金融机构手续费、代理费、承诺费、以及企业筹资发生大案其他财务费用。利息的计算。可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外其他融资费用，一般占利息的10%左右。成本6、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利、差旅费，销售物料损耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。7、开发期税费房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等，各项税费应根据当地有关法规标准估算。成本8、其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图编制费、工程保险费等杂项费用，这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。9、不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以2-8项费用之和的3%-7%估算。成本项目总投资估算表序号项目单价收费基础总价（万元）备注元/平方米平方米一土地成本741.2725050.001856.89

1地价719.6825050.001,802.81

2土地契税21.5925050.0054.083.00%二前期工程费86.3632230.00278.351+2+3+4+5+61设计费51.5832230.00166.25

2临水费用0.6232230.002.00

3临电费用2.0532230.006.60

4质检费/安检费7.7632230.0055.00

5地质补堪费用4.1932230.0013.50

6其他报建费用3.1032230.0035..00

三建安工程费2193.6132230.007,070.00四其他费用355.2912525.00445.00

五管理费用34.3932230.00110.85

六财务费用86.5732230.00279.03

七不可预见费98.1032230.00316.17(二至五项)×4%八合计3213.2432230.0010,356.29(一至七项)序号项目合计2005年2006年2007年121234567891011121234561土地费用18571857

2前期工程费278939393

3建安工程费7070

2002002002008786786786781178117850050000003.1基础地下室工程费1000

200200200200200

3.2主体工程4070

678678678678678678

3.3安装装工程2000

500500500500

4其他费用445

111111111111

5管理费用111

14711676666666666666财务费用279

31313131313130292012

7不可预见费3164448888352727274752252550008合计10356195398100215219214215951743743743126313796726711431877前期工程费用/3（前期+建安+其他+管理）×4%资金缺口估算销售收入预测最优资金回笼方案项目开发梯次项目收益预期开发商资金状况竞争状况工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析数据预测销售收入销售周期成本税金利润开发建设成本流动资金销售费用投入运营后的经营成本收入项目收入计划及收入测算1、确定项目租售方式2、确定各期租售面积比例3、项目租售价格水平4、项目各期收款计划项目销售进度预测表时间2006年2007年

11月12月1月2月3月4月5月6月销售率合计住宅10%10%20%20%15%10%5%5%95%商业

20%20%20%15%15%5%95%项目可售面积（㎡）实现均价（元/平米）销售率总额（万元）住宅22545520095%11,137.23商业25051500095%3,569.63合计25050

14,706.86项目销售总收入预测住宅销售收入及实际回款预测序号项目总计2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1.0销售收入11137.21172.31172.32344.72344.71758.51172.3586.2586.2

2.0实际回款11137.2328.3328.31395.11395.11969.51805.41272.0902.7369.31371.62.1一次性及首期款3118.4328.3328.3656.5656.5492.4328.3164.1164.1

2.2银行按竭款8018.8

738.6738.61477.11477.11107.9738.6369.31371.6注：假定10%的住宅销售为一次性付款；按揭首付比例为20%，银行按揭80%；银行预留当前按揭款10%作为保证金，入伙时支付。一次性及首期款=销售收入×（0.1+0.9×0.2）银行按揭款=销售收入×0.9×（0.8-0.1）期末银行按揭款=最后一个月销售收入×0.9×（0.8-0.1）+总销售收入×0.9×0.1即：1371.6=738.6×0.9×0.7+11137.2×0.9×0.1银行一般在两个月后开始放款序号项目合计2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1.0销售收入3569.6

751.5751.5751.5563.6563.6187.9

2.0实际回款3569.6

345.7345.7683.9597.4597.4340.1253.6405.82.1一次性及首期款1642.0

345.7345.7345.7259.3259.386.4

2.2银行按竭款1927.6

338.2338.2338.2253.6253.6405.8商业销售收入及实际回款预测注：假定10%的商业销售为一次性付款；按揭首付比例为40%；银行预留当前按揭款10%作为保证金，入伙时支付。一次性及首期款=销售收入×（0.1+0.9×0.4）银行按揭款=销售收入×0.9×（0.6-0.1）期末银行按揭款=最后一个月销售收入×0.9×（0.6-0.1）+总销售收入×0.9×0.1即：405.8=253.6×0.9×0.5+3569.6×0.9×0.1盈利能力（投资利润率、成本利润率、IRR、NPV、NPVR）风险评价（动态投资回收期、盈亏平衡分析、敏感性分析）项目开发成本项目税费测算现金流量安排工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析销售收入与经营税金及附加表营业税=销售收入的5%；城市建设维护税=营业税的7%；教育费附加=营业税的3%印花税=销售收入的0.03%土地增值税=销售收入的2%序号项目合计2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1销售收入14706.91172.31172.33096.23096.22510.01736.01149.8774.00.00.02当期销售回款14706.9328.3328.31740.81740.82653.42402.81869.41242.8622.91777.43销售税金及附加816.265.165.1171.8171.8139.396.363.843.00.00.03.1营业税735.358.658.6154.8154.8125.586.857.538.70.00.03.2城市维护建设税及教育附加费73.55.95.915.515.512.68.75.73.90.00.03.3印花税7.40.60.61.51.51.30.90.60.40.00.04土地增值税73.55.95.915.515.512.68.75.73.90.00.05销售净收入13817.11101.41101.42908.92908.92358.21630.91080.2727.20.00.0序号项目合计2006年2007年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月1销售回款14706.9328.3328.31740.81740.82653.42402.81869.41242.8622.91777.42销售费用441.235.235.292.992.975.352.134.523.20.00.03销售税金及附加816.265.165.1171.8171.8139.396.363.843.00.00.04土地增值税73.55.95.915.515.512.68.75.73.90.00.05所得税452.926.426.469.769.756.539.125.9139.50.00.06可运用资金12922.9195.8195.81390.91390.92369.82206.71739.51033.3622.91777.4销售费用一般按销售收入2%-5%计，一般取3%所得税各地征收不一，有的采取返还措施，一般按可获利润的25%收可运用资金=销售回款-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所锝税可运用资金估算表序号项目合计

2006年2007年12123456789101112123456781投资总额10356195398100215219214215951743743743126313796726711431877001.1建设投资10356195398100215219214215951743743743126313796726711431877002资金拥有量1662319539810021521921421568500019619613911391237022071740103362317772.1自有资金3700195398100215219214215685

2.2可运用资金12923

19619613911391237022071740103362317773盈余资金6267000000026774374374310681183719720222721881733102762317774累计盈余资金

00000002671010175324973564474740293309108211072840386644896267投资计划与资金筹措表序号项目合计2006年2007年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月1期初借款本息

2本期借款26774374374310681183

3本期计息3本期本息偿还3.1偿还本金3.2偿还利息4期末借款累计贷款还本付息估算表假设年利率为6%，则月利率为6%/12=0.5%,当期利息=(期初借款本息+本期借款/2)×利率项目经济效益评价现金流量分析资金来源与运用表贷款偿还分析动态指标静态指标静态分析是指不考虑资金的时间价值因素，不对项目的成本收益等资金流量进行贴现，而按实际发生数计量。这种方法只能对投资项目的经济效益进行粗略评价，不能全面反映企业经济活动状况，但计算简单，使用方便，在投资方案的初选阶段，如可行性研究中的初步阶段和小型房地产决策仍有一定参考价值。常用的静态评估指标主要有:成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、投资回报率。动态分析就是考虑货币资金的时间价值，即根据货币资金占用时间长短，按照利息率计算货币资金的时间价值。它能比较全面地反映投资项目投资活动有效期的经济效益。常用的动态分析指标有：财务净现值、内部收益率、动态投资回收期。项目经济效益评价项目经济效益评价项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率借款偿还期投资利润率财务净现值利息备付率资本金利润率动态投资回收期偿债备付率静态投资回收周期

资产负债率房地产置业投资投资报酬率财务内部收益率借款偿还期现金报酬率财务净现值偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率

流动比例、速动比例房地产投资项目经济评价指标体系项目经济效益评价1、成本利润率开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。RPC——成本率润率GDV——项目总开发价值TDC——项目总开发成本DP——开发商利润2、投资利润率（考察项目单位投资盈利能力的指标）投资利润率=×100%年利润总额项目总投资额静态指标项目总投资＝开发建设投资＋经营资金GDV–TDCTDCRPC=DPTDC×100%=×100%3、静态投资回收期P′b

静态投资回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

P′b=[累计净现金量出现正值期数-1]+

上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量项目经济效益评价静态指标

P′b=（5-1）-5/15=4.33（年）项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年现金流出2551010000现金流入50000201515净现金流量25-5-10-10201515累计净现金流量-15-5-15-25-5

1025项目经济效益评价利润总额=销售税金=营业税＋城市建设维护税＋教育费附加项目总投资＝开发建设投资＋经营资金4、资本金利润率资本金利润率是指项目经营期内的利润总额与资本金的比率。它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金利润率

=

×100%年利润总额资本金经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营成本、运营费用-销售税金静态指标项目经济效益评价净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目计算期内各期净现金流量的现值之和。NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV---净现值

n---项目计算期Ic---基准收益率1、净现值NPV(是评价项目盈利能力的绝对指标)CICO现金流入量现金流出量(CI-CO)t第t年的净现金流量利用净现值评价项目时，若NPV≧0时，表示项目盈利能力达到或超过基准收益率计算的盈利水平,因而是可以接受的。若NPV<0时，表示项目方案达不到基准收益率所预定的投资收益水平。动态指标序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年1现金流出25510100002现金流入500002015153净现金流量25-5-10-102015154累计净现金流量-15-5-15-25-510255净现值(I=12%)9.27-4.46-7.97-7.1212.718.517.606累计净现值

-4.46-12.44-19.55-6.841.679.27基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。（一般行业设定为12%）净现值=净现金流量/（1+基准收益率）的t次方（t为当期期数）-4.46=-5/（1+12%）^1动态指标内部收益率为房地产开发项目在计算期内各期净现金流量的现值累计等于零时的折现率。净现值(NPV)IRR0折现率（i）NPV1NPV2i1i2净现值和折现率的关系图2、内部收益率IRR(是评价项目盈利能力的绝对指标)t=0n(CI-CO)t(1+IRR)-t=0内插法:NPV1×

(i2-i1)∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1+IRR≧iC则表明项目的盈利能力达到或超过了所需要的收益率，因而是可以接受的。i1与i2之差值一般不应超过１％-２％项目经济效益评价序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年1现金流出25.005.0010.0010.000.000.000.002现金流入50.000.000.000.0020.0015.0015.003净现金流量25.00-5.00-10.00-10.0020.0015.0015.004累计净现金流量-15.00-5.00-15.00-25.00-5.0010.0025.005净现值(I=12%)9.27-4.46-7.97-7.1212.718.517.606累计净现值

-4.46-12.44-19.55-6.841.679.277净现值(I=29%)0.13-3.88-6.01-4.667.224.203.268净现值(I=30%)-0.16-3.85-5.92-4.557.004.043.11内插法:NPV1×

(i2-i1)∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1+=29%+0.13×(30%-29%)/(0.13+0.16)=29.4%动态指标动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt---动态回收期动态回收期=[累计净现值开始出现正值的期数-1]+[上期累计净现值的绝对值/当期净现金流量的折现值]3、动态回收期Pt≦PC

则表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的收益率,因而是可以接受的。项目经济效益评价（5-1）-6.84/8.51=4.8（年）5净现值9.27-4.46-7.97-7.1212.718.517.606累计净现值

-4.46-12.44-19.55-6.841.67

9.27工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析风险与不确定分析敏感性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析可以判断投资方案抗风险能力的大小。又称为保本分析或损益平衡分析，是通过项目盈亏平衡点来分析项目成本与收益的平衡关系的方法。用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点计算方法用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点计算方法用生产能力利用率表示的盈亏平衡点计算方法用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点计算方法盈亏平衡点产(销)量=固定成本总额/(售价-单位变动成本)单位产品销售价格的盈亏界限=(固定成本总额+总变动成本)/生产并销售产品数量盈亏平衡点销售率＝建设投资/（销售总收入－销售费用－销售税金）*100%敏感性分析是通过分析,预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响,从中找出敏感因素,并确定其影响程度。所谓敏感因素,就是当该因素的量值发生很小变化时,就对评价指标产生很大影响,甚至使投资方案变为不可行的因素。敏感性分析通常是分析不确定性因素中某一因素,单独变化,其他保持原有预测数值不变时,对经济评价指标的影响,投资方案经济评价指标对某种因素的敏感程度可以表示为该因素按一定比例变化时使评价指标变动的幅度,可以表示为评价指标达到临界点,如投资方案的内部收益率等于基准收益率,净现值为零时,允许某个因素变化的最大幅度,即极限变化。房地产投资敏感性分析步骤如下：1、确定用于分析的经济评价指标。2、确定不确定性因素可能的变动范围。3、计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。4、通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素作出进一步分析。工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出以项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，从分析结果可知，销售收入与投资成本的变化对项目的经济效益都比较敏感,而且销售收入较投资成本的变化更为敏感。

项目基本方案售价变化投资变化-10.00%10.00%-10.00%10.00%1财务内部收益率FIRR37.63%

较基本方案增减

2财务净现值FNPV(万元)1829.73较基本方案增减

3财务净现值率NPVR17.67%较基本方案增减

4动态投资回收期(月)16.70较基本方案增减

工作内容项目概况项目总说明投资环境研究市场研究规划方案及建设条件建设方式及进度安排投资估算及资金筹措项目经济效益评价项目地块环境和竞争性发展项目基础数据预测与选定可行研究的结论风险与不确定性分析主要说明项目的财务评价结果表明项目是否具有较理想的财务内部收益率是否具有较强的贷款偿还能力自身平衡能力抗风险能力完一、总论（开发公司、开发地点、设计单位、开发背景、开发注意问题）二、市场预测三、建设规模、产品方案与建设方案四、场址方案（现状、场址条件（地形、自然、气候、交通等）、建设条件）五、营销方案六、节能节水七、环境影响评估八、劳动安全卫生与消防九、组织机构与人员配置十、工程进度安排十一、资金筹措十二、财务评价十三、社会评价十四、风险分析十五、研究结论与建议十六、组员评价项目立项用可行性研究报告目录东部项目效益测算根据项目启动时间建议，按议本项目2007年年底动工，2008年年底上市。考虑到项目的规模较大，建议分期开发，一期开发主要以别墅类产品为主，商业部分暂不销售（目前市场上大部项目一期的推货量，也考虑到市场的年消化力及市场风险试探）。总占地面积61万平方米总建筑面积约89万平方米计容积面积约83万平方米其中：住宅面积约71万平方米商业面积约6.5万平方米学校建筑面积约4万平方米生态公园占地面积3万平方米会所建筑面积约0.8万平方米其它建筑面积约0.7万平方米地下车库面积6万平方米总户数约4800-5000户容积率约1.36物业类型建筑面积(㎡)容积住宅用地面积(㎡)别墅400000.3约133333双拼150000.530000联排65000.000.792857叠拼30000130000多层80000.001.266667空中别墅85000.00328333小高层/高层395068.003131690公建150001.510000合计710068.00

约520000可售住宅建筑面积约为71万平方米，商业建筑面积为6.5万平方米。经济数据分析08年09年10年11年12年三期C区开发四期D区开发二期B区开发一期A区开发13年2008.102009.102010.102014.0414年４月2012.12A区产品入市C区产品入市B区产品入市D区产品入市竣工开发推售次序估计可实现的销售收入年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年独栋别墅01500025000

双拼080007000

联排0200003000015000

叠拼0100001000010000

洋房05798656369160714

140714

空中别墅0

45000

40000

销售比例A区

70%30%

B区

60%20%20%

C区

50%30%20%

D区

70%50%

销售面积街铺0

10000150001500010000街墅0

10000

住宅345951.01016598.8055930.2944092.6484083.1063960.4781285.720.00商业8400000.000.008000.0014000.0015000.0027000.0020000.00销售收入429951.01016598.8055930.2952092.6498083.1078960.47108285.720000.00肆拾贰亿玖仟玖佰伍拾壹万零壹仟序号项目合计2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1销售回款42995101659955930520939808378960108286200002销售费用150480581195818233433276437907003销售税金2377609183093288154244367598811063.1营业税2149808302797260549043948541410003.2城建税1505058196182343276379703.3教育费附加6450258478147118162303.4印花税12905171629243264土地增值税644902498397811471118416243005所得税10748804150139831302324521197402707150006可运用资金277189010701360583358463234509066981212894按规定，房地产销售转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(销售额的0.35%)，教育费附加(销售额的0.15%)印花税(销售额的0.05%)，合计为销售额的5.5%，共计23776万元；土地增值税(销售额的2%)，计6449万。销售费用按销售收入的3.5%预计，则销售费用为15048万。单位万元销售费用税金及附加估算序号成本项目

面积（㎡）合计（万元）一土地成本400元/㎡6100024400.24二前期工程费

3770.34三建安工程成本

89000066850.0四室外工程费用

建安20%13370五不可预见2314.14六其他费用

5879.32七期间费用

18701.231管理费用按照开发成本3%计

2696.092财务费用银行1-3年期贷款利率6.39%

773.883销售费用按照销售额3.5%计

15048.29八项目总投资

135102.3需要作出说明的是，关于建筑安装成本的估算，由于是在初步定位假设的基础上进行的，规划建筑指标没有细化，因此将不是准确的估算过程；同时考虑到发展商自身的操作，实际发生的建筑安装成本将可能低于或者高于本次估算的取值。因此，未来在投资收益方面，会有相应的变动。开发成本估算不计2/3集中商业剩余物业资产价值收益之利润总额：预计销售收入：429951.01万元投资利润=销售收入-总投资-税金

=429951.01-135102.3-30225.56=264623.16万元

税前毛利润率：195.87%

所得税预测：107487.75万税后净利润：264623.16–107487.75=157135.40元税后投资净利润率：116.31%壹拾伍亿柒仟壹佰叁拾伍万肆仟元肆拾贰亿玖仟玖佰伍拾壹万零壹佰元序号项目合计年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1销售收入429951.010.0016598.8055930.2952092.6498083.178960.4710828520000.002销售费用15048.290.00580.961957.561823.243432.912763.623790700.003销售税金23776.290.00917.913092.952880.725424.004366.5159881106.004土地增值税6449.270.00248.98838.95781.391471.251184.411624300.005开发成本119280.1425727.0916328.9516328.9515002.111500215002.1115002886.736财务费用773.8842.39267.30464.18

7利润总额264623.16-25769.48-1745.3033247.7031605.1872752.855643.828188117007.278所得税107487.750.004149.7013982.5713023.1624520.719740.1227071.435000.009税后利润157135.40-25769.48-5895.0019265.1218582.0248232.035903.7154809.7012007.27壹拾伍亿柒仟壹佰叁拾伍万肆仟元单位万元损益与利润分配项目销售收入增加5%基本水平销售收入减少5%销售收入451448.56429951.01408453.46总投资135102.3135102.3135102.3投资利润286120.71264623.16243125.61税前利润率211.78%195.87%179.96%税后净利润178632.95157135.4135637.85税后净利润率132.22%116.31%100.40%从表中相关的数据可以看出，销售收入变化在5%左右，税后利润都超过100%，因此可以说项目在经济上是可行的。壹拾柒亿捌仟陆佰叁拾贰万玖仟伍佰元单位万元销售收入变动分析序号项

目合

计年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1土地费用2440024400

2前期工程费5214173817381738

3建安工程费66850

111421114211142111421114211142

4室外工程费13370

222822282228222822282228

5其他费用5980

8548548548548548548546管理费用274252479479427427427427267不可预见费235445411411366366366366228合计12091126235168521685215017150171501715017902开发投资估算表序号项目合计年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1投资总额11928025727163291632915002150021500215002887

建设投资119280257271632916329150021500215002150028872资金拥有量3015902440010701360583358463234509066981212894自有资金24400244000

可运用资金2771890107013605833584632345090669812128943盈余资金182310-1327-56281972918582482323590454810120074累计盈余资金

-1327-6955127753135779589115493170302182310资金来源:项目开发投资的资金来源主要包括自有资金、银行融资及销售回款等渠道。这几种渠道可以单独使用，也可以结合使用。本项目采取这几种渠道结合使用，自有资金占一部分，银行贷款筹集一部分，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼