济宁大运河项目周边市场调研报告31p

济宁大运河工程周边市场调研报告谨呈：2021年5月城市住宅市场板块研究Part1济宁住宅市场格局示意图按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块城市中心板块：位于城市中心地段，城市功能体系成熟，目前为济宁市最繁华区域；东部高新板块：新兴产业板块，在中心城区东侧，所处位置偏远，主要以产业经济功能为支撑；南部北湖板块：位于中心城区南侧，是城市重点规划板块，虽处偏远城市，但未来开展潜力巨大；中心城边缘板块：围绕中心城板块边缘地带，属于非中心地段，目前没有明显的开展题材，近期内开展不明显。南部北湖板块东部高新板块城市中心板块中心城边缘板块竞争工程Part2丽景嘉苑永基城尚东区凤凰城青年创业城明德·冠鲁花园南池公馆绿地国际城华城大千东方美郡锦绣花园滨湖馨苑豪庭御都核心竞争区工程分布丽景嘉苑永基城尚东区南池公馆凤凰城明德花园滨湖馨苑豪庭御都绿地国际城70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡及以上户型配比129-144㎡：82%61㎡：7%105㎡：11%90-120㎡：45%130-160㎡：45%140-170㎡：10%86-125㎡：58%130-145㎡：32%91-92㎡：34%107-133㎡：42%172-178㎡：24%92-98㎡：34%106-135㎡：63%153-169㎡：3%93㎡：14%107-129㎡：86%87-98㎡：33%110-130㎡：67%竞争工程/单价分析〔单位：元/㎡〕95-133㎡：100%90㎡：33%108-115㎡：67%92-141㎡：81%85-89㎡：19%以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98㎡

，三室主力面积106-130㎡一室两室三室四室青年创业城单价分析竞争工程/单价分析〔单位：元/㎡〕300040005000600070008000丽景嘉苑永基城尚东区南池公馆凤凰城青年创业城明德花园滨湖馨苑豪庭御都绿地国际城核心竞争区非核心竞争区5800680067007000600054004800570054606200核心竞争区域内工程均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区〔北湖板块及中心城区板块〕工程均价主要集中在4800-6200元/㎡总价分析丽景嘉苑永基城尚东区南池公馆凤凰城青年创业城明德花园滨湖馨苑豪庭御都绿地国际城30万40万50万60万70万80万90万100万110万46-5259-707086-964063-8491-112112-1365766-7946-6870-8051-5261-7598-10150-6444-4773-91竞争工程/总价分析〔单位：万/套〕4858-6264-9251-5355-85核心竞争区工程两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套一室两室三室四室销售速度2021年以来核心竞争区工程月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大局部工程的共同特征。竞争工程/销售速度客户分析竞争工程/客户分析核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主，多为首置、首改刚需客户，对价格较为敏感，对配套、学区等因素较为关注。配套分析社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分。竞争工程/配套分析竞争工程/住宅产品小结产品情况1价格情况2销售情况3客户情况4核心竞争区工程均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区工程均价主要集中在4800-6200元/㎡。性价比是区域内保证工程顺利销售的重要原因。大局部工程采用低价入市策略实现热销后价格上调，低开高走。核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主，两室主力面积85-98㎡，三室主力面积106-130㎡。核心竞争工程客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主，多为首置、首改刚需客户，价格敏感，对户型、配套、学区等较为关注。目前房地产市场以刚需客户为主要支撑，核心竞争区工程以这类客群为主要目标客户。2021年以来核心竞争工程月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内个别工程去化速度较快的重要原因。竞争工程/商业产品分析核心竞争区竞争工程/写字楼产品分析核心竞争区1.济宁地区写字楼市场区域性特征尤为突出，目前工程所在地并不是写字楼市场集群区域。此外，该区域受济宁电厂、道路施工等因素影响，写字楼在售产品较少，但临近工程〔凤凰城、青年创业城〕都规划有较大体量写字楼、公寓产品，未来该区域写字楼市场竞争较为剧烈。2.济宁市区范围内纯粹的写字楼工程比较少，主要以住宅或综合体的伴生物业存在；含有写字楼物业的项目其平均规模比例大致在17.6%。工程分析Part3丽景嘉苑丽景嘉苑/根本情况根本情况工程位置图工程效果图丽景嘉苑/工程规划分期：工程共计一期开发建设，其中2栋多层为回迁区，2栋17层高层为销售区。销售情况：该工程自2021年年底开始宣传推广，已屡次启动认筹活动，开盘时间推迟屡次，据此分析该工程销售难度较大。销售价格：4999元/㎡起价，均价约5800元/㎡工程定位：学区房〔东门小学，十五中学〕、科技房〔新风系统，净水系统，热水系统〕销售区回迁区临近济宁电厂，社区规模小及济安桥路施工为该工程销售困难的重要因素。丽景嘉苑/工程产品分析112㎡三室两厅110㎡三室两厅98㎡两室两厅产品设计特点:

户型整体方正三室面积适中，布局合理格局南北通透，分区合理。产品评价:

产品户型多样从87㎡-130㎡，能够满足不同类型客户需求永基城永基城/根本情况根本情况工程位置图工程效果图永基城/工程规划分期：工程共计两期开发建设，其中一期为四栋回迁楼，二期为四栋高层住宅与两栋写字楼公寓组成。销售情况：工程一期将于今年10月交房，但仍未取得预售许可证，购房合同仍未签订；二期已封顶，目前销售的为二期5#、6#楼。因受预售证问题、临近鲁抗药业等因素影响，销售情况一般。销售价格：均价约6800元/㎡工程定位：城市中心繁华居住区一期二期尚东区/根本情况根本情况工程位置图工程效果图尚东区/工程规划分期：工程共计一期开发建设，两期销售。销售情况：工程一期四栋高层根本售罄，目前在售楼座为2#楼，约认筹200组，将于5月11日开盘。价格：均价约6700元/㎡工程定位：城市西南核心板块的高端城市综合体一期销售楼栋2#楼尚东区/工程产品分析82㎡两室一厅136㎡三室两厅101㎡两室一厅产品设计特点:两室变三室创意户型，满足生活成长需要两室全明全阳，面积适中局部户型“枪〞型结构，设计较为落后可变卧室尚东区/商业情况一期和欣佳园剩余少量商铺，剩余少数面积、位置较差的商铺，目前均价2.5万元/平米；尚东区底商两层商业即4万平米济宁国际购物广场，9月份沃尔玛进行的签约，沃尔玛占1.7万平米，同时工程为控制业态方便后期运营对商业的80%进行自持。该工程商业局部是由两层商业即4万平米济宁国际购物广场，与和欣家园西区3万平米底层商业内街组成，定位为吃、喝、玩、乐、购于一体的大型休闲购物生活中心。南池公馆/根本情况根本情况工程位置图工程效果图南池公馆/工程产品分析144㎡三室两厅93㎡两室两厅170㎡四室两厅产品层次搭配合理，细节设计精细丰富产品设计特点:

洋房搭配高层，产品多元，档次分开功能性较强，一层有院落、顶层为复式、客厅挑空、车库可电梯直接入户，面积不会过大，总价控制于合理范围凤凰城/根本情况根本情况工程位置图工程效果图凤凰城/工程规划目前工程C地块在售总建筑面积约33.49万㎡，其中住宅面积约18.48万㎡，商业包括底商、集中商业、公寓、办公、酒店等共约15万㎡，体量较大。可售商业及公寓可售住宅青年创业城/根本情况根本情况工程位置图工程效果图青年创业城/工程规划工程整体占地1200亩，总建筑面积330万㎡；工程一期“曼哈顿〞位于工程东部区域，主