宝龙集团杭州下沙项目可研报告

杭州下沙工程可研报告城市概况2009年杭州下沙主要经济技术指标常住人口28.7万其中户籍人口11.4万国民生产总值312.2亿城镇居民人均可支配收入2.4万城镇居民人均消费力支出1.67万社会消费品零售总额37.5亿城市三产业结构0.45：79.42：20.13项目所在区的主导产业第2产业1083.81亿工业产值项目所在区在区位的级别二级结论：城市等级、区域选址符合工程选址标准，人口不符合选址标准。城市交通规划城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置城市各轨道交通线路规划图城市现有各主要干道城市路网交通：省级路网：绕城高速：接驳杭甬高速的下沙高速路，已通车。沪杭高速：杭州至上海下沙路段。市级路网：地铁1号线：杭州市中心至下沙；2021通车。BRT1:下沙至武林门广场，已开通。德胜路高速：下沙至杭州市区快速路：2021年开通；沿江高速：下沙至杭州六和塔区域，2021年内通车。区级路网：市政大道：下沙路，九沙大道等，现已通车。下沙区域内网路兴旺，现在内有多级道路设施，BRT至杭州市区约35分钟；2021年后，至杭州市区车程约20分钟。绕城高速规划通往杭州市区快速路地铁1号线BRT1意向地块结论：选址工程位于城市主干道交汇口，符合工程选址标准。新区管委会下沙西站下沙站下沙东站城市商业概况城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置现有\意向各城市综合体位置现有\意向各类百货的位置现有\意向各大型超市的位置现有和意向工程请用不同颜色标注未来商业体量估算：主商圈商业体量：30万㎡；4号大街次级商圈体量：40万㎡，滨江商圈商业体量：50万㎡。各主要商业网点概况序号综合体规模万㎡开业与否主力业态1世茂滨江20否超市、高端百货2保利东湾30否超市百货、五星酒店3金隅观澜15否超市百货4万亚广场10否百货超市酒店公寓5龙湖项目>5否商业街，超市小百货6深国投项目13否超市、商业街、酒店公寓百货规模开业与否7尚都2是8新美商城3是9弗雷德3否11商贸城1是超市规模开业与否10物美3是数据来源：87113215649区主商圈区次主商圈结论：目前下沙商业处于刚起步阶段，商业设施无法满足消费者需求；区域三级商圈建设开始启动，工程地块作为城市综合体的开展时机巨大。4号大街物美超市项目下沙商贸城商圈现状实景图4号大街城市房地产市场概况2007年2008年2009年市区房地产投资额（亿）26.8435.1539.01市区商品住宅供给量（万㎡）7786.7110.1市区商品住宅销售量（万㎡）37.844.169.2商品房成交总价（亿）22.342.7107.3市区商品住宅均价（元/㎡）6000900015500近年下沙房地产概况表酒店业概况城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置现有\意向各星级酒店位置现有和意向酒店请用不同颜色标注星级酒店概况酒店名称酒店级别酒店规模文汇大酒店3星106间凯恩戴斯3星253间瓯江大酒店3星196间下沙大酒店3星200间锦江之星-153间如家-93间宜必思-203间速8酒店-102间希尔顿逸林酒店5星（在建）350间数据来源：杭州酒店网；备注：希尔顿逸林酒店体量近4万㎡，估计其房间数为350间。结论：目前下沙酒店入住率较高，平均入住率80%以上，酒店市场潜力巨大。3公里商圈人口城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置工程1.5公里商圈范围工程3.0公里商圈范围1.5公里商圈人口户籍人口9万包含的街道办数量/列表下沙，白杨其中：城镇人口4万农业人口--学生11万3.0公里商圈人口户籍人口11万包含的街道办数量/列表下沙白杨学生18万流动人口11万迎宾大道以北，1号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在4号大街两侧。高教园区主要分布在下沙东面和北面。3km1.5km结论：选址工程1.5公里、3公里商圈人口缺乏，与选址标准有差距。地块周边房价城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置工程5公里范围在售工程的位置5公里范围内房价项目名称产品及建筑类型市调时刻点的均价德信早城高层，多层，小高层16500元/㎡徳嘉.金沙阳光高层16000元/㎡福雷德广场酒店公寓13000元/㎡盛泰名都中心高层、社区商业高层17000元/㎡，底商35000元/㎡保利东湾大型综合社区16000元/㎡金隅观澜大型综合社区16800元/㎡数据来源：实地调研龙湖工程万亚广场IBC国际公寓九阳工程合达城合达自由港结论：工程周边的住宅价格，符合选址标准。地块周边地价城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置工程5公里范围成交工程的位置数据来源：杭州国土资源网站，搜房网媒体2021年下沙区域统计分析5公里范围内成交地价名称成交时间性质面积（亩）容积率单位地价（元/㎡）1中心城区综合体C2-K-109.12.30商业27.1543812中心城区综合体C/R-D-33、C2-D-34住宅商业104.83.4354233中心城区综合体R21-D-19、C/R-D-20住宅40.52.880084中心城区单元C2-K-509.10.29商业33.433.25187数据来源：2134区主商圈区次主商圈目前，下沙中心区的商业地价约3800-4500元/㎡，住宅用地地价约7000-8000元/㎡。结论：工程周边的地价较高，商业用地突破4400元/㎡，本工程地价控制在4000元/㎡。商圈竞争情况5公里商圈地图地图上应标注以下内容：工程所在位置工程5公里范围现有竞争者位置工程5公里范围潜在竞争者位置注意现有和潜在竞争者请用不同颜色标注竞争者应包含综合体、百货、超市等数据来源：现场调研。潜在竞争者关系序号项目名称面积开业时间1龙湖5万㎡预2015年2万亚广场3.2万㎡预2014年3深国投项目13万㎡预2015年4盛泰中心3万㎡预计2011年5合达CBD商业街3万㎡预2015年城市地图地图上应标注以下内容：工程所在位置现有\意向各城市综合体位置现有\意向各类百货的位置现有\意向各大型超市的位置现有和意向工程请用不同颜色标注现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争工程为龙湖，万亚广场，深国投工程，合达城商业工程，盛都中心工程。45132区主商圈区次主商圈6结论：选址工程3公里商圈范围超市，百货，以及娱乐类市场潜力较大。地块交通情况地块红线图或宗地图地图上应标注以下内容：工程所在位置地块周边公交情况有无公交站点公交线路数量南BRT11北至杭州市区、九堡公交3-5数据来源：现场调研。地块周边道路情况有无隔离带道路级别/宽度东1号大街4车道南6号大街6车道西5号大街2车道北4号大街4车道地块四面临路，道路通畅，临近1号大街，下沙大道等交通主干道，至市区及开发区及其便达。结论：工程四面临路，且其中两条为主干道，交通条件符合选址标准。地块概况地块google地球实景图地图上应标注以下内容：地块四周的各边边长地块四周道路地块位置东至1号大街、西至5号大街、南至6号大街、北至4号大街用地性质综合用地用地面积300亩建筑面积70万商住比例5：5容积率3.5绿化率建筑密度<=50%规划内容购物中心，酒店式公寓，酒店，高层公寓其他限制条件（限高退线等）超市进驻意向意向入驻拆迁情况（拆迁量、补偿方式及标准等）目前内部有两处厂房待拆迁地块政府报价单位地价：无楼面地价：无总地价：无数据来源：预估地块google地球实景图地图上应标注以下内容：地块四周的各边边长地块四周道路地块鸟瞰460米360米350米530米地块东北侧实景实景说明：地块东北面为大型居住区，和传统商业街。地块正北侧为尚未拆迁的厂房。东侧-南侧西侧北侧地块西北侧实景实景说明：地块西、西北面为大型居住区，地块北侧为下沙商贸城。东侧南侧北侧西侧地块西南侧实景实景说明：西侧为大规模住宅工程；地块南侧为厂房。南侧西侧东侧北侧地块东南侧实景实景说明：东侧为大规模住宅工程；地块南侧为厂房和居住区。南侧西侧东侧北侧地块总结地块选址条件评价：1、目前开发区商品房市场启动时间较短，周边商圈人口与选址标准有一定差距；2、预测政府关于地块的价格会较高，与意向土地价格有一定的差距；3、其他根本符合标准店选址条件。关于地块下一步应重点落实的问题：地块总结1、地块取得是否为净地，地块拆迁进度，2、政府方面对地块初步规划，及商住相应的指标，需进一步落实；3、明确地块初步价格。定位依据：购物中心：区域内可以做大型商业配套的地块较少，市场未来消费力较大，此建议规划建面为11.88万㎡的标准店，塑造区域商业航母；五星级酒店：当地拥有较大商务客群，且缺少高端酒店，建议规划3万㎡五星级酒店；住宅：住宅体量较大，建议分组团，多风格开发，以适应市场不同需求；酒店式公寓：区域酒店式公寓供给量较大，建议从层高，面积，装修风格等方面多元化去规划设计产品。产品初步定位产品初步定位460米360米350米530米2.5F2F2F2F2F2F产品分布图产品配比建议：产品类型建筑面积（万㎡）面积占比备注MALL11.8815%底商2.243%1层带2层商业街3.925%1层带2层五星级酒店33.7%酒店式公寓9.612%层高3米，3.8米，5.2米等各类产品住宅49.3660%合计80.0100%产品初步定位城市广场主力店/次主力店业态建议：楼层主力店/次主力店业态名称中庭主力店/次主力店业态名称4F餐饮、电玩影院、KTV3F百货超市2F百货超市1F百货电器-1F地下车库城市广场剖面示意主力店/次主力店业态名称预计建筑面积百货25000超市20000影院4000KTV4000电器4000电玩3000餐饮5000合计65000产品初步定位土地本钱：32.96亿元，地价1066.7万元/亩建造本钱：营销管理本钱：3.01亿元各项税费〔含营业税、土地增值税、所得税、契税〕：29.9亿元产品类型建筑面积（万㎡）建造单价（元/㎡）建造总价（亿元）MALL11.8824002.85底商2.2418000.86商业街3.9222000.4五星级酒店365001.95酒店式公寓9.620001.92住宅49.3620009.87地下室1630004.8合计80

236022.66工程投入测算财务测算总结：工程总本钱为92.78亿.工程收入测算产品类型建筑面积（万㎡）销售率销售单价（元/㎡）销售额（亿元）城市广场11.88000商业步行街3.92100%250009.8底商2.2100%200004.4酒店式公寓9.6100%6,00011.52酒店3000住宅52.12100%6,00078.98合计80.0013098104.78结论：工程净现金流工程总收入-工程总投入=12亿财务测算工程现金流量表工程总建筑面积80万平米〔不含地下建筑面积〕，其中销售面积65.12万平米，持有面积14.88万平米；在持有面积中城市广场11.88万平米，酒店面积3万平米，持有物业估值合计约为15亿元〔不含地下〕。时间节点合计第一年第二年第三年第四年工程款支付情况(226,588)(57,742)(138,721)(30,125)0土地款支付情况(329,610)(329,610)000其他费用支付情况(72,771)(36,806)(10,042)(16,922)(9,001)银行融资情况00000销售回款情况1,047,7600289,411503,649254,700支付营业税及附加(58,3