上半年北京房地产市场分析报告

Part1

政策环境about商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜新趋势报告案例解读实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注调控政策——北京360度无死角全面封杀，投资投机行为瞬间冷冻20162017930新政9.30首次普宅和非普宅区分贷款首付比例首套房贷调高二套房“认房不认贷”“控地价、限房价”土拍新政自持商品房管理细则11.25全部用于租赁、不得销售持有年限于土地年限一致企业出现破产结算，产权转让后继续用于出租自持商品房出租前应对房屋全装修3.22严审购房资格非京籍纳税从5年改成连续60个月3.26商住限购4.03平房限购4.28司法拍卖房产限购6.28一个施工证可办两次预售许可政策环境信贷政策——北京信贷政策全面收紧，二套房贷利率上浮20%，加大购房成本首套房：不低于基准利率二套房：基准利率的1.2倍商住房停止办理抵押消费贷款40年/50年产权政策环境日期出台部门主要内容2月8日北京市住建委根据监管部门及银行业协会自律公约要求，北京市自2017年2月8日（含）起，网签生效的二套住房贷款，其贷款期限最长不得超过25年。3月17日北京市住建委3月18日开始执行，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的，二套房首付比例上调为60%以上，住房贷款的最长期限缩短为25年。3月22日 北京市地税局、北京市住建委“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，仍申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；挄“个体巟商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，仍申请月的上一个月（上一季度）开始往前推算60个月（20个季度）在本市连续缴纳个人所得税 3月24日中国人民银行等部门对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。 3月26日北京市住建委等五部门个人购买可售的商办类项目，需名下在京无住房和商办类房产记录的，需在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险戒者连续五年缴纳个人所得税。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式审传房屋可以用居住；商业银行将暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 4月3日市住房城乡建设委《通知》规定，暂停向以下家庭出售住宅平房：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。4月7日市政府市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。6月28日北京市住建委为加快推进清单项目尽早入市，进一步提高房屋供给转化效率，使之尽早形成市场实际供应，市住建委本着“全力推进、因需施策”的原则，研究决定，凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可证后，可以对应办理两次预售许可。2017年上半年政策列表房价稳中微降政策稳定不松调控加码概率低政策叠加直接抑制部分市场需求，房价自身存在调整必要需求不减，政策也基本不存在放松的可能调控“组合拳”正在发酵，政策叠加直接抑制了部分市场需求政策效应持续发酵不会放松政策预判——以“稳”为主，维持现有政策内容不会放松，但调控加码的概率较低目前情况来看，调控“组合拳”正在发酵，政策叠加直接抑制了部分市场需求。房价自身存在调整必要，政策严厉程度已经达到历史最严，市场降温已不可避免。因此，下半年的房地产调控政策会基本保持稳定，加码可能性较小政策环境Part2房地产市场运行about量价齐升量跌价稳930新政控价放量2017年1-6月北京土地共成交514万㎡，同比比2016年同期增长139%；2017年1-6月北京成交楼板均价19581元/㎡，同比2016年同期增长19%土地市场2017年北京土地出让情况（1-6月）土地属性用地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）成交总价（亿元）成交楼板价（元/㎡）溢价率幅数住宅（纯住宅+综合用地）191.93296.21749.84253143324商业78.47141.67239.591691136.614工业81.9175.9816.78220808土地市场1-6月北京土地市场成交量共成交46幅，其中含住宅用地24块，占比52%。上半年供地一为自住房用地，二为限定最高售价地块，从供应端多维度设限，控制房价，缓解房价上涨压力，

数据来源：CRIC土地市场105万方296万方68万方142万方住宅用地：2016年1-6月成交建筑面积105万㎡2017年1-6月成交建筑面积296万㎡

同比：上涨182.10%

2016年1-6月成交楼板价19972元/㎡

2017年1-6月成交楼板价25314元/㎡

同比：上涨26.75%商办用地：2016年1-6月成交建筑面积68万㎡2017年1-6月成交建筑面积142万㎡

同比：上涨109.62%

2016年1-6月成交楼板价20545元/㎡

2017年1-6月成交楼板价16911元/㎡

同比：下降17.68%住宅用地量价齐涨，商办等配套用地量涨价跌成交6幅楼板价16701元/㎡成交2幅楼板价24844元/㎡成交9幅楼板价23405元/㎡成交2幅楼板价12213元/㎡成交7幅楼板价13498元/㎡成交6幅楼板价9107元/㎡成交2幅，楼板价10751元/㎡成交5幅楼板价26371元/㎡成交6幅楼板价31307元/㎡土地市场土地供应热点区域仍向城市外围扩散，其中与城市或国家重大规划相关的大兴关注度更高，而楼板价水平相对低位的区域也逐渐受到开发商的关注，楼板价最高仍为朝阳区。2017年北京土地成交信息（1-6月）土地名称区域总建面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）溢价率竞得企业[2017]029号朝阳区8.935125131%中粮地产、北京天恒、北京辉广[2017]023号朝阳区10.263176355%北京世纪鸿城[2017]016号朝阳区11.922449029%天津金地华府[2017]019号朝阳区9.2131000—北京亚通、北京城建[2017]006号朝阳区9.232436928%北京润置、招商局、北京环渤海正奇[2017]007号朝阳区7.622677241%北京广茂[2017]012号大兴区18.203834550%首开、中海、保利、龙湖[2017]011号大兴区14.603930650%首开、中海、保利、龙湖[2017]024号大兴区12.613014558%北京国瑞[2017]013号大兴区5.862202562%北京亚通[2017]008号大兴区7.301452928%北京硕日新宇[2017]039号房山区21.052665750%腾翔、万科、龙湖、首开[2017]031号房山区25.6597460%新城、碧水、高能、泰岳阳光、钧诚、云子[2017]001号房山区13.341743411%金地集团[2017]002号房山区10.15178319%首开股份、中海地产、保利地产、龙湖置业[2016]031号房山区4.26914930%中弘地产[2017]014号丰台区24.992340617%国开东方、万科[2017]035号丰台区16.04270590%润置、首开、宸茂置业、金唐天润[2017]036号丰台区16.44252460%中粮地产、中海、保利、天恒[2017]026号丰台区10.002888823%河南新筑[2017]037号丰台区8.713284424%金融街[2016]033号门头沟区23.872652411%京投置地、首开、保利、龙湖、德俊[2017]025号门头沟区5.761788234%中铁[2017]005号密云区14.511212535%宝驰通[2017]030号密云区3.8856141%顺碧[2016]032号平谷区15.311128620%中瑞凯华、龙湖、保利、首开[2017]020号平谷区12.905215—兆福[2017]010号平谷区5.8411303275%中弘[2017]009号平谷区4.4111243273%中弘[2017]015号平谷区2.438410179%中弘[2017]017号平谷区1.837091132%中弘[2017]021号石景山区4.342845045%中铁、实兴腾飞2017年北京土地成交信息（1-6月）土地名称区域总建面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）溢价率竞得企业[2017]038号顺义区15.674499550%万科、华美、龙湖、首开[2017]032号顺义区25.53101652%首开、富力[2017]028号顺义区11.211721948%金隅大成、空港科技园[2017]027号顺义区6.012013038%河南新筑[2017]004号通州区9.211716340%天恒[2017]033号通州区8.8170390%北建通成品牌房企绝对垄断，多家联合拿地乃未来趋势土地市场最高单价地块：京土整储挂(朝)[2017]029号北京市朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，中央别墅区以北地块位置地块地块隶属于孙河板块，该板块邻近首都机场、燕莎等外国使馆区，京承、京顺、京平、机场高速等道路环绕周边，区位优势及交通优势都非常明显。生活配套方面可以共享中央别墅区的高端国际化的生活资源，同时还享受望京商圈、第四使馆区、燕莎商圈的各类高端配套。周边云集16所国际学校、6所马术俱乐部、16所高尔夫俱乐部、10家医院、8座购物中心，满足从购物、教育、健康到社交的全方位生活所需。土地市场地块指标地块限价参与房企竞得房企F1住宅混合公建用地，出让年限居住70年、商业40年、办公50年，土地面积59511.179平方米，建筑控制规模89267平方米商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米石榴+杭州城建、中粮+天恒+旭辉、碧桂园、华润、龙湖+保利+首开+中海、金茂、金地、万科中粮天恒旭辉联合体以总价45.75亿，楼板价51250.87元/㎡净得此地，从而创下上半年最高楼板价最高总价地块：京土整储挂(顺）[2017]038号北京市顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地土地市场地块位于北六环内，距离京承高速出入口1km，距离机场北高速出入口2.5km，距离在建地铁17号线未来科技城站仅2km，交通非常便利。住宅体量达到15.6万㎡，容积率仅为1.01，是近年来稀缺的低容积率大体量住宅用地，紧邻温榆河畔，生态环境优美，和万科观承别墅、新世界丽樽等高品质别墅项目相望，具有极好的别墅区氛围，提高了该项目的品质及竞争力。地块位置地块指标地块限价参与房企竞得房企F1住宅混合公建用地，出让年限居住70年、商业40年、办公50年，土地面积59511.179平方米，建筑控制规模89267平方米商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米石榴+杭州城建、中粮+天恒+旭辉、碧桂园、华润、龙湖+保利+首开+中海、金茂、金地、万科中粮天恒旭辉联合体以总价45.75亿，楼板价51250.87元/㎡净得此地，从而创下上半年最高楼板价土地市场小结2017年上半年北京土地市场放量明显，供求明显高于2016年同期，住宅用地仍为供应主力，旨在缓解房价上涨过快的压力。但一线城市土地稀缺仍未改变，品牌房企拿地热情丝毫未减。商品房市场317新政出台打破了“住宅持续限购，公寓产品投资持续加热”的市场态势，市场成交迅速下滑，观望情绪明显加重。2017年上半年，北京商品房供应面积为216万㎡，同比下降55%；成交面积为409万㎡，同比下降45%；成交均价为38229元/㎡，同比上涨23%。2010-2017.6北京商品房供求走势数据来源：CRIC2017年上半年，昌平、顺义供应放量，大兴区成交最为活跃，城六区成交均价仍处于高位，远郊热点区域大兴、顺义、昌平房价稳中有涨。商品房市场数据来源：CRIC北京各区域商品房2017年上半年供求走势2011、2004年市场调控，供求比较高，市场回归供求相对平衡态势，2016年市场回暖，需求旺盛，供求失衡，供求比落至低位，930政策尤其是317政策之后，市场迅速冰冻，截止六月底，商品房供求比1.1，供求进入相对平衡的状态。商品房市场数据来源：CRIC去库存成效显著，930政策之后，价格上涨压力增加，成交量持续下降，存量降速减缓，截止6月30号，商品房存量去化周期21个月（含住宅、商业、写字楼）。北京商品房2016.1-2017.6月存量与周期走势商品房市场数据来源：CRIC商品房概况小结930及317政策之后，市场打压严重，各类需求均出现不同程度下降，总体市场仍为去库存为主，供应增加、成交速度放缓、去化周期相对延长，价格平稳小幅上涨。商品住宅市场市场进入深度调整，相比于11、14两次调控年，2017年上半年商品住宅供求表现尤为明显，供应紧缩，成交下滑，价格在屡次调控中平稳上涨，但涨幅有所回落，虽然供求失衡得到相对缓解，但价格上涨空间仍然存在。北京商品住宅2010-2017年供求走势数据来源：CRIC商品住宅市场城六区供求仍集中在朝阳区，远郊大兴、昌平、顺义、房山热度不减，昌平供求均表现活跃，大兴因二机场规划带动的需求仍然火爆，昌平成为北部区域的关注热点，顺义承接朝阳的外溢需求，房山保持价格低位优势。数据来源：CRIC北京各区域商品住宅2017年上半年供求走势41159元/㎡70393元/㎡61507元/㎡51514元/㎡51045元/㎡31592元/㎡46822元/㎡25010元/㎡18997元/㎡23089元/㎡11588元/㎡50262元/㎡47337元/㎡商品住宅市场2017年上半年北京商品住宅各区域成交均价同比2016呈上涨趋势，涨幅最大的区域为西城区，同比上涨155%；其次是通州区，同比上涨92%。区域成交均价下降区域为延庆区、顺义区、宣武区和东城区，降幅范围为7%-14%。数据来源：CRIC虽然刚需产品仍为市场主力需求，价格水平上涨较慢得益于自住房的持续供应，改善需求尤其是首改需求上涨，三房需求明显占比提升，高端产品市场总价水平相比也出现上涨，1800万成为入门分水岭商品住宅市场数据来源：CRIC商品住宅市场商品住宅存量去化速度放缓，去化周期加长，截止6月30日，商品住宅库存量为587.25万平方米，商品住宅库存量与2016年同期相比呈现持续下降态势，加上政策调控成交量下降，去化周期11.85月。数据来源：CRIC2016.1-2017.6北京商品住宅存量与去化周期商品住宅市场商品住宅概况小结2017年上半年，北京商品住宅市场量跌价涨，近郊区域成为商品住宅供应、成交热点区域，刚需及首改产品仍为成交主力，高端市场分水岭标准明显提升。写字楼市场北京写字楼市场2010-2017年供求走势二季度供应上涨原因在于公寓产品不能以住宅产品销售，而重新回到办公产品序列，成交上涨可能源于部分投资需求由个人行为转化为公司行为导致，但相比于2016年供求量仍处于下滑趋势。2017年上半年，北京写字楼供应面积为49万㎡，同比下降42%；成交面积为66万㎡，同比下降37%；成交均价为29842元/㎡，同比上涨6%。数据来源：CRIC写字楼市场北京各区域写字楼2017年上半年供求走势规划利好直接推动需求上涨，通州、大兴需求最为活跃，城六区表现供应有限而表现平平，平谷受阶段性供应上涨而出现短暂性成交上涨数据来源：CRIC写字楼市场市场调控、投资受限，加之城市人口规模调整、城市改造加速等因素，办公需求预计持续下降，2017年上半年，除5月的供求比达最高点1.54以外，其他月份均处于1以下。数据来源：CRIC写字楼市场办公概况小结2017年上半年，北京楼市整体降温，写字楼市场受其影响，供求量同比均减少，价格起伏较大。受副行政区、第二机场的规划利好推动，以及城市规模及产业调整，企业及人口外迁，近郊区成为热点区域。商业市场2017年上半年，北京商业市场供应面积为17万㎡，同比下降61%；成交面积为46万㎡，同比下降28%；成交均价为30011元/㎡，同比上涨1%。北京商业市场供求比在6月份达到最高点为2.18。2010-2017年北京商业市场供求走势商业市场城区仍为商业需求及投资的热点区域，远郊现状仍以住宅需求为主，2017年上半年，北京商业市场供应量集中在大兴和房山区，供应面积分别为5万㎡、4万㎡；成交热点区域是丰台和朝阳区，成交面积分别为10万㎡、9万㎡；西城区的成交均价最高，为139356元/㎡。北京各区域商业市场2017年上半年供求走势数据来源：CRIC商业概况小结以住宅配套为主的商业需求为成交的主力，2016年北京商业市场投资活跃，供需两旺，进入2017年后，供应紧缩，成交下滑。城市人口逐渐外迁，需求逐渐向近郊区域转移。Part3企业及项目排行榜about2017年上半年北京房企销售金额TOP10排名企业名称成交金额（亿元）1北京首都开发股份有限公司156.912泰禾（福建）集团有限公司141.163万科企业股份有限公司105.734首创置业股份有限公司72.185龙湖地产有限公司55.436北京住总集团有限公司49.907保利房地产（集团）股份有限公司49.748北京城建投资发展股份有限公司49.049融创中国控股有限公司48.9110北京科技园建设（集团）股份有限公司48.57排名企业名称成交面积（万平米）1北京首都开发股份有限公司32.452泰禾（福建）集团有限公司26.013万科企业股份有限公司25.184首创置业股份有限公司20.65北京城建投资发展股份有限公司18.526北京住总集团有限公司13.837中国海外发展有限公司12.868龙湖地产有限公司12.479融创中国控股有限公司11.0610保利房地产（集团）股份有限公司10.162017年上半年北京房企销售面积TOP10榜单解读：2017年上半年，受市场下行影响，相较于去年同期，北京房企销售金额排行榜门槛降低，由去年的58.89亿元降为今年的48.57亿元，但前三名的成交金额变化不大，显示出龙头房企明显的开发优势，市场份额提高。首开折桂，成为2017年上半年北京房企销售排行榜冠军。从棚改启动到探索养老、双创等尝试都颇为成功，旗下首开·琅樾、首开·璞瑅上半年都有不错表现，和保利、龙湖、住总等行业标杆合力开发的景粼原著、天璞、天誉、棠颂别墅等城市新作，都代表了北京住宅升级和城市发展的新标杆。另外由于入市项目较多并在市场上多有斩获，去年没有入榜的泰禾、首创、龙湖、住总、城建以及北京科技园建设等房企，在今年上半年突飞猛进纷纷挺进房企排行TOP10。尤其是泰禾集团今年上半年骤然发力，旗下泰禾中央广场、丽春湖院子、昌平拾景园等项目表现不俗，为泰禾集团北京区域拿下上半年销售排行榜亚军出力不小。同样，首创置业、龙湖地产也都在逆势之中，发挥出色，占据北京上半年房企排行第四、第五的位置。在市场下行的趋势中，品牌实力雄厚、产品质量过硬、市场口碑较好的企业依然能够取得不错的业绩。以融创为例，2017年上半年，融创北京项目北京壹号院、北京壹号庄园等项目凭借着优秀的产品力以及多年来积淀的市场口碑，取得了不俗的业绩。部分企业能够快速适应市场环境，精准控制营销动作，在项目取证以及入市方面都有积极的表现，实现了上半年的业绩飙涨。2017年上半年北京项目销售金额TOP20排名项目名称行政区成交金额（万元）销售均价（元/平米）1泰禾中央广场大兴区760,23153,7432北科建泰禾·丽春湖院子昌平区394,21559,5913景粼原著朝阳区244,862