濮阳房地产投资环境分析报告75P

河南省郑州市管城区城东路106号远征大厦4层C座（邮编：450004）电话：0371-6637899166375760传真原地产：香港·深圳·福州·湖南·云南·东莞·珠海·中山·广州·佛山·湖北·重庆·四川·宁波·浙江·上海·南京·河南·山东·河北·大连·天津·北京·沈阳·长春-PAGE2-河南·濮阳房地产市场投资环境分析报告=河南中原房地产顾问有限公司2010年6月

目录摘要 4第一部分城市概况 61． 地理位置 62． 历史沿革 63． 人文特点 64． 城市规模 75． 行政区划 86． 城市交通 87． 城市规划 98． 基础设施 11第二部分城市经济 131. GDP和人均GDP变化 132. 三产结构变化 133. 固定资产投资及其在国民经济中的比例 144. 人口就业 145. 人均可支配收入及消费支出变化 156. 消费结构变化 167. 社会消费品零售总额 168. 对外贸易 179. 支柱产业 18第三部分房地产行业发展 201. 市场发展历程 202. 房地产投资及其在国民经济中的比例 213. 商品房施竣工面积变化 214. 商品房供需情况 225. 历年土地供应情况 226. 商品房价格走势 257. 政策性住房建设情况 258. 现阶段的地方性政策 269. 濮阳市部分政府规费标准及建安成本 28第四部分现阶段房地产行业状况分析 351. 住宅市场现状分析 351.1市场格局 351.2供需特征 351.3楼盘分布 351.4楼盘规模 361.5楼盘风格 371.6物业类型 371.7户型配比 381.8价格分析 391.9客户研究 401.10未来市场格局分析 402. 知名房地产开发企业概况 41第五部分城市房地产市场行情总结及趋势展望 441、目前濮阳房地产市场存在问题的分析 442、濮阳房地产发展预测分析 443、外来房企进入濮阳房地产市场区域选择 45附件一：投资集团控（参）股企业职工住房现状及需求情况 47附件二：濮阳楼盘市场调查表 51附件三：濮阳市招商引资优惠办法 75

摘要由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由北环路外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。2009年濮阳房地产商品住宅平均价格为3500元/平方米，2010年一季度房价继续保持上涨的态势，部分新开楼盘均价已突破4000元。2009-2010年土地一级市场主要成交价格在64-70万/亩，平均价63万元/亩，主要成交区域在市区板块，主要集中在黄河路、开州路、振兴路沿线，为市区房产开发的热点区域以中原油田为需求主体的濮阳房地产市场需求旺盛，2005年到2009年濮阳商品房销售面积年均增长35.03%。

写在前面：在濮阳经济增长速度放慢背景下，濮阳市房地产市场已经经历了2005-2009年连续5年的快速发展阶段，成交量的持续攀升，房价的持续高涨，拥有45万人口的小城，能否继续楼市火热的行情。一方面是居民收入增长的放慢、购买力不足，另一方面是中央对于楼市的调控，未来濮阳房地产走向何方？我们寻根究源，还原和理顺伴随房地产市场的发展的诸多因果，重新认识濮阳，从濮阳城市发展概况、经济发展、社会消费、人口就业、经济结构、城市建设规划等因素，结合5年来房地产市场的发展历程，预测后势的发展！

第一部分城市概况地理位置濮阳位于河南省的东北部，黄河下游，冀、鲁、豫三省交界处。东、南部与山东省济宁市、菏泽市隔河相望，东北部与山东省聊城市、泰安市毗邻，北部与河北省的邯郸市相连。西南部与河南省的新乡市相倚，西部与河南省的安阳市接壤。全市土地面积4188平方千米，约占全省土地面积的2.5%。历史沿革濮阳古称帝丘，据传五帝之一的颛顼曾在此建都，故有帝都之誉。濮阳之名始于战国时期，因位于濮水之北而得名，是中国古代文明的重要发祥地之一。春秋时期卫国在濮阳建都388年，诸候14次在此会盟，孔子周游列国14年在濮阳就有10年，濮阳是中国春秋文化一个有代表性的地方。秦汉以来，这里一直是黄河中下游市商繁荣、农事发达的地方。华夏祖先颛顼帝曾在这里制定了《颛顼历》，第一次确定每年为365天；造字圣人仓颉曾在这里创造文字，结束了中华民族结绳记事的历史；大禹之子夏后启在此铸造了象征王权的“九鼎”。1987年，在濮阳西水坡发掘出土了距今6400多年的珍贵文物蚌塑龙形图案，将中华文明史向前推进了1400多年，被国内外考古界誉为“中华第一龙”。据此，中华炎黄文化研究会命名濮阳为“龙乡”。人文特点濮阳传统居住习惯：宅基总布局多以南北长12步，东西宽8步（每步5英尺），计0.4亩的长方形为最佳，这样适合于建造传统的以北屋为上房的四合院。庭院格局方面，濮阳的四合院是高墙窄院式的，庭院幽雅。上房（多为北屋）立于配房，且配房山墙遮住上房东西两窗；上房对面的下房（即南屋）与上房等高常为两间一过厅（大门）。近年来，这种四合院已改为精修上房，仅盖一边配房或下房，这样庭院显得宽敞明亮。房屋分配方面：上房为家长或老人住处，靠山墙一间为卧室，中间为客厅。配房为子女住室。千人大锅饭：濮阳县瑕丘村至今传承着千年的奇特习俗，人们拿出自家过年时留存下来的鸡、鸭、鱼、肉、五谷杂粮等，集中在村中央架起锅灶，摆开桌椅，到中午时分，男女老少齐上阵，美美地吃上一顿丰盛的“千人大锅饭”。作为传承千年的舜帝故里，每年正月十八都要举行盛大的祭拜舜帝庙会。城市规模濮阳城市东西长125千米，南北宽100千米。全市土地面积4188平方千米，约占全省土地面积的2.5%。城镇人口规模不断扩大。2009年末全市城镇人口为123万，比上年2004年增加26.1万人，增长26.93%，这主要除了正常的自然增长外，还体现在：一是随着城镇建设步伐加快，城镇空间范围不断向外拓展。二是户籍制度的改革，促使部分农村人口源源不断地进入城镇，不仅可以在城镇务工经商，而且户口迁入城镇，成为真正的城镇人口。三是农村人口进入城镇务工经商，成为城镇的常住人口。城镇化进程明显加快。，2000年人口普查时城镇人口达75.7万人，城镇化率为21.93%；2004年全市城镇人口为96.9万人，城镇化率为27.27%，2009年濮阳城镇化率为33.78%比2004年上升6.51个百分点，城镇化进程明显加快。行政区划1983年9月1日，经国务院批准，撤销安阳地区，建立濮阳市，截至2008年底，濮阳市下辖61个乡，17个镇，7个办事处，共有2946个村民委员会，84个居民委员会。濮阳市于1995年被命名为“国家卫生城市”。1999年被命名为“国家园林城市”和“全国创建文明城市工作先进城市”。2000年12月28日被命名为“中国优秀旅游城市”。2001年12月获中华人民共和国建设部“中国人居环境范例”奖。2002年获“国际花园城市铜牌奖”。2003年获“国际花园城市金奖”。2004年10月1日，该市被国务院正式公布为国家历史文化名城。

濮阳市辖1个市辖区、5个县，即华龙区、濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县。城市区划面积（万平方公里）人口（万人）濮阳市4266363华龙区25564清丰县86969南乐县62352范县61053台前县45438濮阳县1455111城市交通由于目前濮阳没有客运铁路，所以其城市交通以公路运输为主，近年来，濮阳市逐渐加大城市道路交通的建设，截至2008年底，全市公路通车里程达到5997.8公里，是1983年的7.2倍。公路密度达到143.2公里/百平方公里。濮阳目前已建成濮鹤高速、南林、大广等3条高速公路，212省道、101省道及16国道从濮阳境内穿过。全市设有客运站17个、大型货运站2个，共有营运客车3511辆（其中出租车1700辆）、客车座位43502个，营运货车23972辆、104853个吨位，客运班线375条，通达全国19个省（市、区）的300多个城市。运输生产快速增长。2008年濮阳全市完成公路客运量3510万人次、客运周转量25.3亿人公里、货运量2801万吨、货运周转量38.9亿吨公里，分别是1983年的11.8倍、33.4倍、6.5倍、6.5倍。城市规划2005年，濮阳完成了第三轮城市总体规划修编。这次规划期限为2005年—2020年，城市建设规模从上次规划的49.1平方公里增加到93平方公里，城市人口规模从上次规划的50万人增加到90万人，城市规划区总面积从上次规划的448平方公里增加到618平方公里。在城市发展方向上，濮阳市将发展成为豫鲁冀交界处的商贸发达、旅游兴旺、文化繁荣、集聚辐射能力强的区域性中心城市；在功能定位上，濮阳中心城市将建设成为河南省石化基地、豫鲁冀交界处的流通中心、全国优秀旅游城市、文明卫生的园林生态城；在发展规模上，2020年达到近百万人的特大城市规模。由于西部受到地界、南部受到旧城区、东部受到油田的限制，新的规划使北部城郊分界线由北环路外延到新规划的北外环路，凸显城市北扩的意图。从市委、市政府拟搬迁到中原路北侧与昆吾路、开州路交叉地段看，带动中原路北侧的发展是城市现阶段拓展的主要建设方向。濮阳经济技术产业聚集区规划：濮阳经济技术产业集聚区规划区域大体为化工路以西、石化路以北的区域，总面积17.64平方公里，其中起步区面积8.78平方公里，发展区规划面积4.4平方公里，控制区面积4.43平方公里。总体发展定位为濮阳市域以装备制造、高新技术和化工为主导的科学发展示范区和改革创新试验区；濮阳市人口与产业共同集聚的现代化城市新区7个功能区分别为：北部配套生活服务区、教育科研基地、高新技术产业园区、装备制造产业园区、石油化工产业园区、商贸物流中心发展目标：2020年GDP150亿元，人口规模：近期为6万人；远期为10万人濮阳经济技术产业集聚区空间发展规划图基础设施2000年以来濮阳市实施园林绿化工程。加强城市道路、居住区、庭院和公共绿地园林建设。城市道路绿化率达到100%；河渠绿化率达到98%；建设中心广场等33块公共绿地和皇甫森林公园，金堤河防护林带等，建设环抱城市的绿色屏障。实施城市环境综合整治，治理环境污染工程。投资8000余万元，综合整治濮水河、马颊河，并对其进行高标准绿化美化。修复完善城区内损坏的道路、排水、供电、邮政等公用设施。实施基础设施配套建设工程。相继建成了城区集中供热、供气、供水工程。新建102座冲水厕所、1座污水处理厂、19座垃圾中转站、2座生活垃圾处理厂。

第二部分城市经济GDP和人均GDP变化以石油、化工为主导的工业经济带动着濮阳经济的快速增长，2005年以来GDP以每年14.9%的速度增长，但从GDP的增长速度来看，经济高速增长的时代已经过去，随着中原油田产业开始外移，濮阳的经济发展速度将放缓。从人均GDP变化情况来看，2005年濮阳市人均GDP已达到1339美元（按当时价格计算），标志着社会的消费结构将会向发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器迅速进入家庭，人们对改善住房条件的需求、旅游需求、医疗养老需求，以及文化生活的需求都会明显增强，由此推动产业结构升级和服务业加速发展。三产结构变化近年来，濮阳不断进行产业结构的调整，2005年产业结构为16.3∶63.0∶20.7调整为2009年的14.0∶64.7∶21.3，第一产业下降2.3个百分点，第二、三产业分别上升1.7个百分点和0.6个百分点，第二产业是主要的经济增长点，第三产业发展缓慢与城市人均GDP水平不相协调。固定资产投资及其在国民经济中的比例固定资产投资高速增长，尤其是2006年以来，年增长率都在30%以上，投资已成为濮阳市国民经济增长的主要动力，随着濮阳第三轮城市总体规划的推进，新一轮城市建设的开展，未来濮阳的经济增长依然是以投资为主导。人口就业单位：万人数据来源：濮阳市统计局濮阳历年人口变动情况（2005-2008）年度20052006200720082009人口总量357.93359.5361.42363.35其中：常住人口355.02353.36349.27349.87350流动人口2.916.1412.1513.48从业人口223.15226.23229.02237.12其中：城镇从业人口49.3654.9763.7771.87从濮阳市历年的人口变动情况来看，濮阳的常住人口在05、06出现负增长，主要在于中原油田人口的迁出，而流动人口在城市进程中出现上升的趋势，对于房地产的刚性需求逐步增加。城镇就业人口快速增加，08年末较05年增加22.51万人，增长了45.6%，就业人口的增加，也增强城镇居民的购买力水平，2008年度在岗职工月人均工资为1892元。人均可支配收入及消费支出变化2009年濮阳城镇人均可支配收入达到13775元，较上一年度增长8.2%，较05年增长72.8%，城镇居民购买力水平进一步增强。一般情况，人均GDP进入1000-3000美元阶段，财富迅速增长必然推动理财观念的觉醒；居民拥有的财产和财产性收入一般都会迅速增加。我国近年来发展资本市场、降低利息税、规范和明确物权等做法，实际上都鼓励居民收入多元化，提高财产性收入比重。濮阳2007年人均GDP已超过2000美元，2009年达到2792美元，但整体上居民的收入结构依然是以工资收入为主，财产性收入比重较低。房地产投资需求尚未得到释放。从人均消费情况来看，城镇居民消费快速增长，消费的增长速度已经超过收入的增长速度，年平均消费占可支配收入的66%-68%，消费欲望强烈。同时，也说明了濮阳人的购买力水平较高。消费结构变化根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。从消费需求来看，2008年濮阳中西药品类需求增长62.2%；日用品类需求增长81.9%；服装鞋帽、针纺织品类需求增长50%。从产品需求增长看，居民消费增长居前位的依次为：移动电话增长425%，家用电冰箱增长119%，微波炉增长86.2%，热水器增长68.1%。可见，濮阳消费的主要需求为家居生活类需求。社会消费品零售总额单位：亿元数据来源：濮阳市统计局濮阳历年社会消费品零售总额变化情况年度20052006200720082009社会消费品零售总额（亿元）100.3115135.5166.16196.9其中：城市社会消费品零售总额31.839.247.760.363.8县域社会消费品零售总额68.575.887.7105.9112.5社会消费品零售总额增长幅度（%）14.10%14.70%17.80%22.60%18.50%其中：城市零售总额增长17.823.10%21.80%26.30%18.7%县域零售总额增长15.70%10.80%15.70%20.60%18.2%备注：2009年城市及县域社会消费品零售总额数为2009年1-11月数据2005年至2008年，濮阳社会消费品零售总额占GDP的比重在25%-26%之间，09年达到29.4%，随着城镇居民收入的增长，消费的升级，消费拉动经济的增长的比重将逐渐加大，人们对于商品的品质也有更高的要求。从各行业的消费品零售总额变化情况来看，餐饮住宿业发展迅速，主要在于濮阳旅游业发展的带动。单位：亿元数据来源：濮阳市统计局濮阳各行业历年社会消费品零售总额变化情况年度20052006200720082009批发和零售贸易业实现零售额82.292.9106.94130.1137.7增长幅度（%）9.60%13.10%15.10%35.50%18.5%住宿餐饮业零售额16.420.526.8534.236.5增长幅度（%）42.60%24%30.90%27.40%18.4%其他行业零售额11.872.02增长幅度（%）14.30%2.20%4.70%9.30%11.1%备注：2009年各行业社会消费品零售总额为2009年1-11月数据对外贸易单位：亿美元数据来源：濮阳市统计局濮阳历年对外贸易情况年度20052006200720082009进出口总额（亿美元）1.663.172.625.153.23其中：出口（亿美元）1.572.722.43.43进口（亿美元）0.0820.450.221.72进出口总额增长32%91%-17.40%99.70%-9.70%其中：出口增长（%）57%72.60%-13.20%43%进口增长（%）-64.70%456.30%-52%7.82%审批设立外资企业数量（个）1521103实际利用外资（亿美元）0.370.460.60.12利用外资增长（%）25.80%25.90%29.90%-80%从濮阳对外贸易情况来看，出口总额快速增长，年均增长39.49%，主要出口产品有机电设备、石油化工、耐火材料及纸业。但从出口占GDP的比重来看，出口对经济的贡献率在逐年降低，2008年出口总额仅占GDP的3.57%，可见，濮阳经济是以投资和消费拉动的内向型经济。支柱产业单位：亿元数据来源：濮阳市统计局2009年1-11月濮阳市八大产业完成增加值情况八大产业完成增加值（亿元）增长（%）占GDP比例（%）石油和化学工业107.44-1.4%16.0%林纸林板业16.3125.0%2.4%玻璃及电光源54.0333.2%8.1%食品工业52.856.0%7.9%冶金建材业7.9822.9%1.2%机械设备制造9.77-4.7%1.5%纺织工业17.9421.4%2.7%电力工业6.7618.6%1.0%八大产业合计273.077.1%40.8%2005年濮阳市政府确立了以石油和化学工业、玻璃及电光源、食品工业为主的八大产业，2009年1-11月八大产业占全市GDP的40.8%，从各产业的增长速度看，玻璃及电光源、林纸林板业、冶金建材业发展迅猛，分别增长33.2%、25%和22.9%，传统的经济发展核心产业——石油和化学工业出现负增长。单位：亿元数据来源：濮阳市统计局2009年1-11月濮阳市七大企业集团完成增加值情况七大企业集团完成增加值（亿元）增长（%）占GDP比例（%）1、中原油田72.92-8.210.88%2、中原乙烯5.9110.40.88%3、中原大化2.8039.80.42%4、龙丰纸业3.54160.30.53%5、濮耐集团3.72-3.80.55%6、力诺集团8.0027.41.19%7、国电公司2.2713.80.34%七大企业集团合计99.16-2.6%14.80%从七大企业集团占GDP的比例看，中原油田对濮阳经济有着重大影响，同时也说明了濮阳能源型城市的特点。随着中原油田投资战略向四川普光气田转移，濮阳经济结构的调整势在必行，我国诸多能源型城市在发展过程中，长期过分依赖主导产业对经济的拉动，忽略培育新兴产业。在主导产业的衰退时，整体经济的低效益运转以及产业工人的失业，进而影响城市居民的消费水平。

第三部分房地产行业发展市场发展历程濮阳的房地产市场化以1998年经济适用房项目“世锦园”的入市为开端，销售平均价格在950元/㎡左右，直到2002年，商品房均价始终在1000元/㎡上下波动；2002年，以建业为代表的开发商进军濮阳房地产市场，房地产开发正式步入市场化的阶段，当年建业城市花园以1500元/㎡高价入市，使濮阳商品房价格又上了一个新台阶；2004年，濮阳房地产发展上升阶段，主要表现商品房价格迅速上涨，同时，宇通、中房等实力的开发商相继进入，2004年多层住宅的销售平均价格在1500元/㎡左右，高层达到1700元/㎡；2006年，濮阳房地产市场持续稳定发展，主要表现“需求增加、价格攀升”，特别是经济实用的中小户型的出现，工薪阶层置业开始增加，2006年中端物业的销售价格达到1700-1800元/㎡，中高端物业的价格已达到2200-2300元/㎡；2007年，濮阳房地产市场快速的发展阶段，居民改善型、刚性需求增加，同时国家“90/70”2008年，濮阳房产市场基本未受到经济、行业等大环境不景气的影响，依然保持快速上涨态势，其中中低端物业上涨幅度最大，超过400元/㎡，均价达到在2900元/㎡左右，中端以及中高端物业上涨幅度在200-300元/㎡左右，达到3200元/㎡。2009年，濮阳房产市场与全国房地产市场同步出现了“小阳春”现象，“量价齐升”，市场整体均价在3500元/㎡左右。2010年一季度，延续2009年上涨的态势，出现4000元以上楼盘。房地产投资及其在国民经济中的比例备注：2009年房地产投资额为2009年1-11月数据05年以来，濮阳房地产市场发展迅速，2009年房地产投资额达到40.5亿元，是2005年的3.87倍，房地产投资在国民经济中的比重越来越高。商品房施竣工面积变化商品房施工面积大幅增长，尤其2006年商品房施工面积较05年增长了41.03%，同时住宅的施工面积占93.02%。竣工面积持续下降，一方面目前的房地产市场以高层、小高层为主的供应结构，开发周期拉长，另一方面房产开发商实力有限，工程进度较慢。商品房供需情况以中原油田为需求主体的濮阳房地产市场需求旺盛，2005年到2009年濮阳商品房销售面积年均增长35.03%。历年土地供应情况濮阳2009-2010年土地成交信息一览表河南省郑州市管城区城东路106号远征大厦4层C座（邮编：450004）电话：0371-6637899166375760传真原地产：香港·深圳·福州·湖南·云南·东莞·珠海·中山·广州·佛山·湖北·重庆·四川·宁波·浙江·上海·南京·河南·山东·河北·大连·天津·北京·沈阳·长春-PAGE25-位置板块区域土地面积（亩）用途容积率出让年限供地方式拿地企业出让价款（万元）出让时间土地单价（万元/亩）马颊河东、五一路北油田板块34.97住宅3.570挂牌河南省君恒实业集团置业有限公司1524.709.01.0543.6人民路南、开州路西，市区板块10.51商住7.650挂牌濮阳市鑫源房地产开发有限公司121409.02.05115.5五一路南、大庆路西油田板块7.08商住、住宅3.650拍卖濮阳市华龙区肉类联合加工厂48809.05.0869黄河路北、金堤路西市区板块36.36住宅2.570拍卖濮阳市怡海房地产开发有限公司2558.209.05.0870.4绿城路北、开州路西市区板块150.00商住2.670挂牌濮阳市安居房地产开发有限公司09.06.15开德路南、开州路西市区板块138.56住宅2.670挂牌濮阳市安居房地产开发有限公司09.06.15古城路北、京开路东油田板块1.83住宅2.070拍卖李佃柱、刘自轩、钟春青、张弛、刘慕洋9609.06.1652.3古城路北、振兴路西市区板块21.92住宅（旧城区改造）3.070挂牌濮阳中厦集团置业有限公司1417.309.06.1664.7扶余路西、规划路南油田板块68.70住宅2.270挂牌濮阳市非凡置业有限公司4474.509.06.1765.1黄河西路北侧市区板块58.06商业2.040挂牌濮阳申泰置业有限公司1517.209.07.2026.1石化路北、濮上路东市区板块18.67住宅2.570挂牌濮阳市龙云置业有限公司862.709.10.1946.2京开路西、胜利路北市区板块16.80商业1.0140拍卖濮阳联华大酒店有限公司1999.409.12.08119振兴路东、黄河路北市区板块9.73商住3.650挂牌濮阳市容金建设投资有限公司759.32010.03.1878振兴路西、黄河路北市区板块56.96商住3.650挂牌濮阳市容金建设投资有限公司41012010.03.18722009年濮阳出让住宅及商住用地630.15亩，以市区板块为主占82.13%，土地出让参考价在64-70万/亩，均价63万/亩；按照规划容积率折算，濮阳2009-2010年出让土地可为二级市场提供新增商品房建筑面积约80—105万㎡；商品房价格走势2004年多层住宅的销售平均价格在1500元/㎡左右，高层达到1700元/㎡；2006年中端物业的销售价格达到1700-1800元/㎡，中高端物业的价格已达到2200-2300元/㎡；2007年中端物业的销售价格在2600-2700元/㎡之间，中高端物业接近3000元/㎡；2008年中低端物业均价达到2900元/㎡左右，中端以及中高端物业均价达到3200元/㎡；2009年市场整体均价在3500元/㎡左右。政策性住房建设情况2009年11月10，濮阳市房地产管理局、濮阳市发展和改革委员会、濮阳市财政局公布《濮阳市2009年-2011年廉租住房保障规划》，计划2010年底前新增廉租房3190套，新增发放租赁补贴6744户，以解决现有9934户城市低收入住房困难家庭的住房问题。截至2009年底，濮阳全市廉租住房建设项目13个（其中2008年下达的项目8个），住房总建筑面积12.528万平方米，住房2508套，总投资1.897亿元。，已全部开工建设，完成投资1.3亿元，占总投资的68.5%。其中，市本级建设项目3个，住房总建筑面积5.828万平方米，住房1168套，预计工程总投资1.18亿元，已完成投资8700万元，占总投资的73.8%。同时，08年以来濮阳市加大了经济适用房的投放力度，至2012年将建设146万平方米的经济适用房，计划投资18.28亿元，其中2010年开工面积130万平米，投资9.16亿元，预计年内竣工面积达到35.6万平方米。2010年濮阳市8个经济适用住房建设项目表（单位：万平方米万元）项目名称建设规模总投资项目建设起止年限年内新开工面积年内新投资年内竣工面积合计(共8个)7391411654579517.8石化路南经济适用住房13.7204882009-201113.781952油田教育职工住宅小区经济适用住20101050000华龙区四季花城经济适用房16250002009-201016150004濮阳县和谐花园经济适用房4.537652009-20114.524001.3濮阳县经济适用房一期工程879582009-2011845003清丰县经济适用住房项目348002009-2010348003台前县经济适用房项目0.88002009-20100.85000.5南乐县经济适用住房项目12106002008-2012954004现阶段的地方性政策河南省郑州市管城区城东路106号远征大厦4层C座（邮编：450004）电话：0371-6637899166375760传真原地产：香港·深圳·福州·湖南·云南·东莞·珠海·中山·广州·佛山·湖北·重庆·四川·宁波·浙江·上海·南京·河南·山东·河北·大连·天津·北京·沈阳·长春-PAGE25-政策法规发布时间发布机构房产相关内容濮阳市价格调节基金征收管理使用实施办法濮政〔2009〕22号2009.05.25濮阳市人民政府房地产开发企业按营业收入的0.1%计征关于促进全市房地产市场健康发展的实施意见濮政〔2009〕2号2009.02.18市建委、市发改委等7部门人防易地建设费等行政事业性收费和劳保统筹基金、墙改基金等政府性基金，可延期到办理商品房预售许可证时收取；放宽住房公积金贷款政策，最高贷款额度由28万元提高到35万元，最长贷款年限由20年延长到30年；可利用住房公积金闲置资金向保障性住房建设单位和房地产开发企业发放住房建设贷款。优先保证保障新住房土地供应，保障中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。关于濮阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知濮政〔2008〕73号2008.11.28濮阳市人民政府2008.12.01日起，城市配套费按建设项目的建筑面积计征，征收标准为每平方米90元；原“城市基础设施配套费”、“供热工程筹资”、“天然气管网基础设施投资”、“供水增容费”停止收取。关于切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见濮政〔2008〕63号2008.10.09濮阳市人民政府在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建廉租房；单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划。濮阳市城市集中供热管理办法濮政〔2008〕62号2008.10.08濮阳市人民政府新建、改建、扩建城市道路应当依据城市集中供热规划，同时配套建设集中供热设施；实行分户计量的用户，室内温度和供热时间由用户自行调控。濮阳市最低收入家庭廉租住房管理办法濮政办〔2008〕40号2008.06.02濮阳市人民政府住房困难标准的调整住房面积保障标准调整单位建筑面积补贴标准上调濮阳市城市绿线管理办法濮政[2007]78号2007.11.16濮阳市人民政府新建、改建和扩建的工程建设项目的建设单位，应当将其项目的附属绿化工程设计方案，报市园林绿化主管部门审查；房地产企业销售商品房时，必须如实告知消费者本居住区的绿地率、绿地面积及建设工程规划许可证附图载明的绿线位置；建设项目绿地率未达到规定标准的，应当按市园林绿化主管部门的要求进行易地绿化。关于加强物业共用部位共用设施设备专项维修资金管理的意见濮政办〔2006〕93号2006.12.30市房地产管理局商品住房购房人未缴交维修资金的，在办理交易过户手续时，应按购房款的2%缴交专项维修资金。关于加强商品房预销售活动管理的意见濮政办〔2006〕92号2006.12.30濮阳市房地产管理局自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设项目在办理预售时，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，控制在开发建设总面积的70%以上；自2007年元月1日起，房地产开发企业在办理预售许可证前，应与物业企业签订前期物业服务合同，并到市物业主管部门备案；房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房，并将预售许可证公示在销售现场明显位置。濮阳市建设工程使用预拌混凝土暂行规定濮政〔2005〕55号2005.08.23濮阳市人民政府在市城区范围内的建设工程和预制构件企业必须使用预拌混凝土建设工程竣工后，市建设行政主管部门应当把使用预拌混凝土，作为验收备案的重要条件关于濮阳市城市房地产转让管理办法的通知濮政〔2005〕60号2005.07.25濮阳市人民政府以出让方式取得土地使用权的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让；房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据；房屋所有权人卖出原有房地产一年内购买房地产的视同房地产交换。其价款对等部分免缴契税，超价款部分按规定标准交纳契税。关于进一步推进墙体材料革新和建筑节能工作的实施意见濮建〔2005〕172号2005.07.20濮阳市建委从2006年1月1日起，城市规划区内执行《河南省居住建筑节能设计标准》(DBJ4I／062-2005)节能65％的新标准。新建住宅采用城镇集中供暖的，应当满足分户计量和分户控制经济适用房等保障性住房的大量入市，对于以自主需求为主的城市来说，必将分流部分客源，开发风险加大。另外2010年一季度中央先后出台以信贷新政为主导的多项房地产调控措施，打击投资性和投机性需求，以抑制房价的过快增长，同时，不排除在未来的时期内，政府出台更加严厉的调控措施，政策性风险预期加大。新政的出台在打击投资性和投机性需求的同时改善型居住需求也受到了限制，这无疑是对濮阳这样房地产市场处于快速发展阶段，以自住型和改善型需求为主的城市房地产市场的打击。濮阳市部分政府规费标准及建安成本目前濮阳房地产的建安成本：一般多层在650－950元/㎡之间；小高层在1200元/㎡左右；高层在1500－1800元/㎡之间。单位名称及代码行政事业性收费项目名称收费子项目名称收费标准名称（细目名称）收费依据计价单位收费标准下限收费标准上限备注人防办090906防空地下室易地建设费应建6级(含)以上防空地下室的按应建防空地下室面积收取豫计收费[2003]178号濮价费[2003]28号元/㎡16001600应建6B级防空地下室的按地面总建筑面积每平方米的２％计算应建防空地下空面积元/㎡12001200建筑工程质量监督站091604建设工程质量监督费防水涂料全项检验豫计收费[2001]1019号元/样220220铝合金全项检验元/组1515粉煤灰含水率元/组240240各类控制开关常温测试全项检验元/每样本275275每样本3个插头插座耐热性全项检验元/每样本2323橡皮、塑料绝缘电线电缆全项检验元/组205205建筑排水用硬聚氯管材全项检验元/组326326建设工程质量监督费建筑工程已实施工程监理的豫计收费[2001]1019号建安工作量0.6‰未实施工程监理的建安工作量2‰质量检验费水泥全项检验[92]价费字496号元/项115115混凝土全项检验元/项885885砂浆全项检验元/项138138砼小型空心砌块全项检验元/组160160砼粗细骨料全项检验元/组185185国标建筑钢材全项检验元/根5151土壤全项检验元/项170170砌墙砖全项检验元/组330330国标钢筋砼圆孔板全项检验元/块15201520钢筋砼大型屋面板全项检验元/块480480石油沥青纸胎油毡全项检验元/组600600国标石油沥青全项检验元/组100100玛碲脂全项检验元/组295295建设工程检测元/㎡88建筑工程桩基元/10KN3030包括预制桩、灌注装、碎石桩；承载力静载试验建筑工程桩基元/10根11001100承载力动载试验石灰全项检验元/组5050国标饰面砖全项检验元/组164164包括白色陶质釉面砖彩色釉面墙地砖；国标建筑门窗全项检验元/樘500500管件、阀门全项检验元/组200200采暖散热器压力试验元/组200200插头插座全项检验元/组295295电线电缆全项检验元/组9595珍珠岩绝热制品全项检验元/组580580市政园林管理局051610下水管道接管收费排水管道φ20cm元/个*口200200φ30元/个*口250250φ40cm元/个*口300300φ50cm元/个*口350350墙改办091606墙体材料专项基金墙体材料专项基金墙体材料专项基金豫财综[2004]67号濮财预外[2002]4号元/㎡77定额管理站091605工程定额测定费工程定额测定费工程定额测定费豫计收费[2001]1019号建安工作量1.2‰国土资源执法监察队041802土地闲置费已办理审批手续非农建设占用耕地已办理审批手续非农建设占用耕地土地法、豫财预外[1999]40号、豫价房[1999]288号前三年均产2倍4倍闲置一年以上二年以内以出让方式取得使用权的出让方式取得使用权的土地出让金20%20%建设委员会勘察设计管理科建设工程施工图设计文件审查费500万元以下豫建设标[2000]46号工程造价1.8‰501--1000万元工程造价1.5‰1001-2000万元工程造价1‰2001-3000万元工程造价0.7‰3001-5000万元工程造价0.3‰5000万元以上工程造价0.1‰商务局084712散装水泥专项资金散装水泥专项资金使用单位濮财企[2004]16号元/吨33建设委员会文物管理科文物调查费土地面积国家计委、财政部、文物局[1990]第248号文元/平方公里800普通勘探费勘探面积元/平方米5.3重点勘探费勘探面积元/平方米64.5遗址发掘费发掘面积元/平方米1042.8深度在3米以内,深度每加深0.5米预算增加10%测量队091609界线测绘地籍测绘1：20001：10001：500国测财字［2002］3元/平方公里182037．48204733．62227527．11控制测量，界址点测量，地籍要素数据采集编辑，面积量算，地籍图(含宗地)绘制房产测绘1：5001：1000元/平方公里245516．16272773．37控制测量，界址点测量，地籍调绘，面积量算，分幅平面图测绘，分丘平面图绘制分户图元/平方米1．36分层分户平面图测绘，房产调查，分户面积、共有面积、分摊面积测算价格调节基金按营业收入按营业收入0.1%城市基础设施配套费建筑面积元/平方米90原城市基础设施配套费、供热工程筹资、天然气管网基础设施投资、供水增容费停止收取。第四部分现阶段房地产行业状况分析住宅市场现状分析1.1市场格局以京开大道为东西分界线，形成“市区板块”“和油田板块”。东区以中原油田总部、油田附属企业及配套服务设施为主体，以华龙商贸为区域商业中心，构成了“油田板块”。消费人群主要由油田职工及家属构成。其特点是：有稳定收入、文化素质比较高、讲究生活品位，移民的不定性、抵触原土文化、交际封闭。西区以地方政府、各职能单位和地方企业为主体，以联华广场为商贸中心，构成了“市区板块”。消费人群以河南、山东以及周围地区移居到市区的人群为主。其特点是：具有浓郁的地方文化特征和传统观念，文化素质参差不齐、迷信思想严重。1.2供需特征濮阳的房地产市场很大程度上是油田的市场，开工面积占据了全市开发总量的80%以上。以油田职工为主要消费群体的现象成了濮阳市房地产最为醒目的特征；

市场需求以三房为主，中高端物业户型面积以“舒适型三房”为主，中端物业以及低端物业均以“经济型三房”为主，油田板块小户型产品比例在逐渐上升；目前房地产市场供给，高层、小高层物业所占比重不断增加，特别是规模项目潜在供给集中为高层和小高层，未来市场供应将以高层、小高层为主导。1.3楼盘分布序号项目名称项目位置板块区域1昆吾花园二期东临开州路，西毗昆吾路市区板块2凯帝国际濮阳市人民路中心广场旁市区板块3建业城京开大道与站南路南200米市区板块4中房·锦绣花园振兴路与建设路交叉口市区板块5水景湾解放大道与红旗路交叉口向南200米油田板块6泰和花园振兴路与中原路交汇处北300米市区板块7阳光金城京开大道与火车道南200米路西市区板块8近水楼台文化路与黄河路交叉口东北角油田板块9华府山水文化路与黄河路交叉口东南角油田板块10中房·翰林居五一路与文化路交汇处北300米油田板块11绿景花园大庆路与建设路交汇处西北油田板块12悦海兰亭黄河路与大庆路交叉口东油田板块从目前濮阳主要楼盘的分布区域看，市区板块与油田板块在项目数量上差不多，但在项目体量和规模上，油田板块较市区板块要高，主要在于濮阳房地产市场需求是以油田职工为主的，另外市区无较大地块，无法形成规模，相比之下油田板块有着充足的土地资源。随着濮阳市政府的北迁，发展重心的北移，将带动市区板块房地产的发展。目前油田板块楼盘主要集中在黄河路沿线，扶余路沿线并有向东北（五一路、苏北路）发展的趋势，市区板块主要沿中原路向北发展。1.4楼盘规模序号项目名称项目位置占地面积（亩）总建面积（万㎡）1昆吾花园二期东临开州路，西毗昆吾路478412凯帝国际濮阳市人民路中心广场旁3.253建业城京开大道与站南路南200米640504中房·锦绣花园濮阳市振兴路与建设路交叉口170205水景湾解放大道与红旗路交叉口向南200米276泰和花园振兴路与中原路交汇处北300米207阳光金城京开大道与火车道南200米路西6088近水楼台文化路与黄河路交叉口东北角88109华府山水文化路与黄河路交叉口东南角3804000户10中房·翰林居五一路与文化路交汇处北300米173.811绿景花园大庆路与建设路交汇处西北28911.912悦海兰亭黄河路与大庆路交叉口东32.27.1从项目规模上看，占地面积超百万的项目有5个，三百万及以上的大盘4个，但目前大盘项目已基本开发完，后续的大盘供应量会有所减少，随着可供地量的减少，大盘时代已经过去，中等楼盘市场成市场中坚。1.5楼盘风格序号项目名称项目位置建筑风格景观特色1昆吾花园二期东临开州路，西毗昆吾路2凯帝国际濮阳市人民路中心广场旁古典3建业城京开大道与站南路南200米4中房·锦绣花园濮阳市振兴路与建设路交叉口5水景湾解放大道与红旗路交叉口向南200米法国古典6泰和花园振兴路与中原路交汇处北300米7阳光金城京开大道与火车道南200米路西8近水楼台文化路与黄河路交叉口东北角现代环水景观9华府山水文化路与黄河路交叉口东南角法国浪漫主义水景、坡地10中房·翰林居五一路与文化路交汇处北300米现代无特色11绿景花园大庆路与建设路交汇处西北现代绿化12悦海兰亭黄河路与大庆路交叉口东现代无特色从小区规划方面看，产品缺乏创新，但比较注重内部环境的景观规划。这一点与油田区早期建设的房改房社区环境舒适、绿化率高有一定关联性。另一方面，建业、宇通等外来开发商进入濮阳市场开发的高端项目树立了样板标杆。清华·如意在黄河路东段连续开发了三个水景社区——碧水云天、华府山水及近水楼台，其优势就在于景观。1.6物业类型序号项目名称项目位置物业类型1昆吾花园二期东临开州路，西毗昆吾路多层，小高层2凯帝国际濮阳市人民路中心广场旁高层3建业城京开大道与站南路南200米多层、小高层、花园洋房、别墅4中房·锦绣花园濮阳市振兴路与建设路交叉口多层、小高层5水景湾解放大道与红旗路交叉口向南200米多层、高层6泰和花园振兴路与中原路交汇处北300米多层、小高层7阳光金城京开大道与火车道南200米路西多层、小高层8近水楼台文化路与黄河路交叉口东北角多层、小高层洋房9华府山水文化路与黄河路交叉口东南角多层、小高、高层10中房·翰林居五一路与文化路交汇处北300米高层11绿景花园大庆路与建设路交汇处西北多层、高层12悦海兰亭黄河路与大庆路交叉口东高层从物业类型上看，纯高层、小高层项目不多，仅有凯帝国际、中房·翰林居及悦海兰亭三个项目是高层项目，这与其项目位置及地块面积有着密切的关联，凯帝国际位于市区行政核心位置，悦海兰亭处于油田板块商业中心的边缘地段，中房·翰林居位于油田板块最优教育资源圈内，并且三个项目的占地面积都不大。其他项目也都有高层、小高层产品的推出，或与多层同步或是项目最后一期推出，主要是目前高层已被市场所认可，另外，在2008年12月之前，濮阳是鼓励建高层、小高层，并给予免收城市配套费的优惠，目前的市场上的高层大部分是在此之前规划的。1.7户型配比序号项目名称项目位置主力户型主力面积1昆吾花园二期东临开州路，西毗昆吾路三房、两房103㎡、96㎡2凯帝国际濮阳市人民路中心广场旁三房113-154㎡3建业城京开大道与站南路南200米三房115-136㎡4中房·锦绣花园濮阳市振兴路与建设路交叉口三房140㎡5水景湾解放大道与红旗路交叉口向南200米三房91-180㎡6泰和花园振兴路与中原路交汇处北300米7阳光金城京开大道与火车道南200米路西三房117-120㎡8近水楼台文化路与黄河路交叉口东北角三房97-1099华府山水文化路与黄河路交叉口东南角两房、三房97-13010中房·翰林居五一路与文化路交汇处北300米三房94-9611绿景花园大庆路与建设路交汇处西北两房、三房80-12012悦海兰亭黄河路与大庆路交叉口东三房108-120从主力户型和面积上看，油田区板块（100～120㎡左右）比市区板块定位偏小，户型更加紧凑。中房·翰林居的学区房户型面积控制的更小。在户型设计方面，以中庸、传统户型为主，缺乏创新，“三卧朝南、两卧朝南，北向客厅”的设计比较常见，近水楼台项目“错层”设计在濮阳还是比较新颖的。1.8价格分析序号项目名称目前销售情况销售均价（元/㎡）主力总价（万元）优惠措施1昆吾花园二期剩余68#、69#4月26日开盘350040所交房款优惠4%2凯帝国际2009年8月9日认筹210位，认筹率83%410046-64一次性优惠2%3建业城三期清盘，四期小高层排号中四期价格未定4中房·锦绣花园售罄5水景湾21#剩余房源：两房十余套100-150㎡三房畅销380034—68一次性优惠2%，按揭优惠1%6泰和花园接受咨询中7阳光金城目前主推1#、2#、7#290033—368近水楼台在售（尚未签约）370035-40无9华府山水销售90%以上320030-40无10中房·翰林居排号中370034-352万抵3万11绿景花园售罄3月份成交价390030-45无12悦海兰亭售罄360035-45无从销售均价上看，油田板块的销售单价普遍高于市区板块，但在总价控制上油田板块项目比较集中，主要因素还是在于板块内项目的客群定位很明确，就是油田职工和油田前线工人。1.9客户研究序号项目名称项目位置主要客源1昆吾花园二期东临开州路，西毗昆吾路机关人员（房管局）2凯帝国际濮阳市人民路中心广场旁机关、医院、教师3建业城京开大道与站南路南200米四期（市区工薪阶层）4中房·锦绣花园濮阳市振兴路与建设路交叉口县区做生意的人居多。5水景湾解放大道与红旗路交叉口向南200米周边学校教师油田职工私营业主（丽都家具广场、百姓生活广场6泰和花园振兴路与中原路交汇处北300米7阳光金城京开大道与火车道南200米路西市三中、医生昆吾小学教师8近水楼台文化路与黄河路交叉口东北角油田前线9华府山水文化路与黄河路交叉口东南角油田前线10中房·翰林居五一路与文化路交汇处北300米油田、市区11绿景花园大庆路与建设路交汇处西北油田前线工人12悦海兰亭黄河路与大庆路交叉口东市区、油田油田区板块几乎所有项目都将主力目标客户群定位在油田职工和油田前线工人，强调对教育资源利用，这与区位意识较强是关联的，“油田职工只在油田区买”。1.10未来市场格局分析濮阳作为河南三线城市，其经济实力有限，但特殊的人文背景造就成其具有主动消费、较高消费的消费意愿，同时石油工业占绝对比重的城市更孕育了人口规模庞大、具有稳定收入的工薪阶层，而工薪阶层大规模的置业又带动了房地产业的蓬勃发展，土地资源的稀缺更造成了商品房市场供略小于求的格局，价格的不断增长更刺激了人们的置业冲动，旺盛的市场需求促进市场的发展，对于市场格局方面，未来濮阳房地产市场格局将不会有太大的改变：油田板块依然是房地产置业的热点区域，市区板块随着发展重心的北移，中原路以北、京开大道以西区域的发展速度将加快；市场供给结构，经济适用房的投放比例将加大；市场以住房的刚性和改善型需求为主，投资性和投机性需求受到打压；产品需求仍以三房为主，油田板块小户型产品比例在逐渐上升；高层、小高层物业所占比重不断增加，并成为主导；品牌开发企业主导市场。知名房地产开发企业概况本土企业：（排名不分先后）1、濮阳市广厦建安实业有限公司，代表项目：绿景花园濮阳市广厦建安实业有限公司是濮阳市建委直属企业。1998年12月成立以来参与了巴黎商业街项目的建设；站前路商业街、华龙区公安局家属院等项目的开发建设，广厦建安实业有限公司开发的大型生态、健康、绿色小区--"绿景花园"，是濮阳市重点工程之一。在濮阳市房地产交易会中荣获濮阳市人居楼盘称号。2、濮阳市华夏龙经济开发有限公司，代表项目：中原都市花园濮阳市华夏龙经济开发有限公司成立于1992年，注册资金3000万元，公司先后开发了怡景馨苑、都市花园，中原都市花园。目前无销售项目。3、濮阳市如意置业有限公司，代表项目：碧水云天、华府山水、近水楼台濮阳市如意置业有限公司成立于1998年，公司注册资金二千万元人民币，是集房地产开发、租赁、销售、批零、建材、装饰材料、铝合金制作、安装等于一体的拥用二级房地产开发资质的大型企业。如意置业先后开发建设了濮阳市如意小区、市农行人民路支行家属区、濮阳苑、星河苑、嘉禾苑、如意城市花园、碧水云天等大型亲水园林景观居住小区以及濮阳市昆吾路商业街等工程，总建筑面积达50万余平方米。外来企业；（排名不分先后）1、濮阳市清华房地产有限公司，代表项目：碧水云天、华府山水、近水楼台濮阳市清华房地产开发有限公司成立于2001年6月，注册资金2100万元，是山东省来濮投资的一家综合性房地产开发企业。开发了清华都市文苑住宅社区"书香门地"和"学府世家"两个项目，并投资公益性生态旅游项目天街。经公司董事会研究，公司出资打造又一扛鼎之作--碧水云天项目，该小区占地220亩，建设规模28万余平方米。2、河南濮阳中房置业有限责任公司，代表项目：中房锦绣花园、翰林居河南濮阳中房置业有限责任公司成立于2005年3月,经河南省工商局核准备案、濮阳市工商局注册的专业房地产开发公司。公司注册资本2000万元。公司下设4个部门——工程管理部、营销管理部、财务管理部、综合管理部。3、建业住宅集团，代表项目：建业城建业住宅集团在濮阳继建业·城市花园又开发了濮阳·建业城，标志着建业住宅集团“省域化发展战略”向重点县的深化。濮阳·建业城也是建业住宅集团规模最大的项目之一，总开发规模约50万余平方米。4、宇通集团，代表项目：九天城宇通集团目前在濮阳仅开发了一个项目——“宇通·九天城”项目。该项目地处濮阳市总部地区腹地－－油田区，四面环路。项目规模宏大，占地近243亩，总建筑面积达16万平方米，其中，住宅建筑面积12万平方米，经典商业配套4万平方米。社区内1000平方米豪华恒温矿泉游泳馆、2000平方米通透内庭院幼儿园、41.2％的绿化率、70000平方米绿地面积。该项目属于濮阳高端项目，目前已售罄。企业名称本土/外来代表项目项目品质濮阳市广厦建安实业有限公司本土绿景花园中濮阳市华夏龙经济开发有限公司本土中原都市花园中濮阳市如意置业有限公司本土碧水云天华府山水近水楼台高濮阳市清华房地产有限公司外来河南濮阳中房置业有限责任公司外来中房锦绣花园翰林居中建业住宅集团外来建业城高宇通集团外来九天城高濮阳本土开发企业在当地影响力与外来企业相比稍逊一筹，品质项目、高端项目大多是外来企业开发，建业2005年进入濮阳市场，第一个项目建业城市花园，当时是濮阳最高端的项目，建业城项目位于京开大道南端，临近火车站，区位来说，非城市发展方向，项目销售情况一般；宇通集团在濮阳现仅有一个项目“九天城”，目前住宅已售完，余有少量商业，暂无其他项目；总体上来说，目前濮阳房地产市场影响力最大属清华房产和如意置业，两企业合作在油田板块黄河路东段开发了碧水云天、华府山水和近水楼台，皆以“水系景观”为主要卖点。

第五部分城市房地产市场行情总结及趋势展望1、目前濮阳房地产市场存在问题的分析濮阳地区房地产市场存在诸多与其他城市房地产市场的特性，这些特性直接影响这未来濮阳的房地产市场的走势，主要存在以下问题：以石油、化工为主导的经济结构，第三产业发展落后，城市居民收入的增长缓慢，消费预期不高，购买力受限，房地产市场发展后劲不足；油田与地方在城市发展方向的相悖，在城市基础设施建设方面缓慢，限制了城市框架拉大的进程；强烈的区位意识决定了濮阳房地产市场其实是两个需求各异的子市场；2005-2009年房地产市场的迅猛发展，房价快速上涨，已经透支了居民的支付能力。以油田职工为主的房地产市场需求主体；传统的居住理念，产品缺乏创新。2、濮阳房地产发展预测分析北区布局，带动市区板块房地产发展2005年濮阳第三轮城市总体规划，已确定濮阳市区向北发展的方向，近年来濮阳市政府不断增加，区域的基础设施建设力度，目前已初具规模，2009年土地一级市场成交的土地80%位于市区板块，在未来两三年，北区特别是中原路以北区域，将掀起房产开发的高潮。新房市场供应增速放缓，需求平稳随着油田区域开发速度的降低，以及城市发展方向的受限，土地资源的紧缺，市场投放将会放缓，大盘时代的终结，需求方面，油田区域的自住型和改善型需求的减少，投资性需求的受限决定了濮阳的整体需求不会在大幅增长，未来逐渐趋于平稳。市场价格涨幅放慢，价格区域合理总体来说，与河南其他地级城市相比，濮阳的房价偏高，这与其市场需求特点关联密切，随着市场需求总量减少，新房进入二手房市场增大市场供给，房价上涨驱动力不足，促使房价与收入水平趋近。性价比成竞争的关键濮阳区域市场的特点，项目较为集中，同时，濮阳人强烈的区位意识决定了，在区域竞争中，性价比高的项目在竞争中占先机，或有可能形成房地产市场的倒退，打“价格战”，对企业在成本控制方面提出了考验。3、外来房企进入濮阳房地产市场区域选择首先，建业、宇通进军濮阳的经验已经说明，外来房企首选区域应该是城市热点区域，或是城市发展方向，建业在濮阳的第二个项目——建业城，其销售状况一般很大程度上是受其区域选择的影响。其次，未来市场需求是与濮阳城市化进程同步的，这也指向城市空间的拓展方向上，再次，考虑到未来竞争方面因素，尽量低成本，以降低风险。因此，外来房企进入濮阳市场在区域选择上有以下区域供参考：油田板块：五一路、苏北路以北、以东沿线，该区域范围拥有优势教育资源，是濮阳人投资置业的热点区域。市区板块：中原路以北、化工路以西沿线，该区域处于濮阳城市北扩的发展区域与高新技术产业集聚区之间，目前相对地价较低，可参考的地价为46.2万/亩（濮阳市龙云置业有限公司于09年10月19日拍得的石化路北、濮上路东地块价格）。油田板块：长庆路东、五一路沿线，目前该区域地价相对较低，且配套相对完善，可参考地价为：43.6万/亩（河南省君恒实业集团置业有限公司09年1月5日成交的马颊河东、五一路北地块价格）。正文完附件一：投资集团控（参）股企业职工住房现状及需求情况1、龙丰纸业企业概况濮阳龙丰纸业有限公司位于省濮阳市高新技术开发区内公司总资产24亿元，注册资本金56306万元，占地面积565.9亩，现有员工1000人。2007年被河南省轻工业行业协会、河南省造纸学会联合评为河南省造纸行业“十强企业”，濮阳市七大企业集团之一。公司林纸一体化项目2003年5月被国家发改委确定为全国“十五”期间拟建成的十个林纸项目之一；2004年8月12日，项目经国家发改委批准立项，列入国家林纸一体化专项规划；2006年8月30日，项目正式获得国家发改委的核准，是河南省目前唯一经国家发改委批准建设的林纸一体化项目。企业员工情况目前员工人数1000人，其中企业成立之初，从电厂转来几十人，03-05年面向社会招聘的300-400人，剩下的人是在05年后向社会招聘的，其中30岁以下员工占80%，约800人左右目前大多人住在企业单身宿舍楼。大部分员工都是濮阳及周边地区人，员工学历，高中及大中专居多员工住房需求目前企业无生活区，35岁以下员工大多没有房产，曾经当地一家房地产企业联系过团购，员工购房意愿强烈，当时表示购房的员工将近50%，其中需求90㎡的150-160户，100㎡左右的170户，120-130㎡170户，其中30岁以下员工更倾向于购买70-90㎡的中小户型。小区规模在30-50亩为宜。价格需求定向开发或团购，价格比市场价低200元/㎡左右曾经团购项目（职高附近），价格在2600-2700元/㎡（对外价格3000-3200元/㎡），当时团购了80、90套。需求区域因为大部分员工的活动区域在市区，在置业的选择上，比较倾向于市区。置业敏感因素企业员工在置业时主要考虑：地段、价格、户型，对于学校、医院等配套设施要求强烈。2、濮阳同力企业员工情况现有员工150人，其中编内人员80人，70人属于合同工，无公积金，年龄上，30岁以下占65%，这部分人中的大部分未婚，无房，且家底薄，35%的员工年龄的30-45岁之间。其中中层及领导16人，月收入5000元，主管3000元，普通职工1500元员工住房情况员工中无房人数占一半，有房的员工中也有着改善住房条件的需求。员工住房需求小区规模上要求规模大，，1000户左右，周边完善的配套设施，最好是小高层；小区户不杂，最好亲朋好友、同事住在同一个小区，并且可以动员身边人购买价格需求低于市场200元即可，不超过3000元/㎡为宜需求区域开州路、振兴路、中原路以北范围（目前是濮阳市发展的方向），公务员小区附近置业考虑因素小区规模、配套、区域及升值潜力，另外要能够贷款3、龙丰热电企业概况07年以前归属濮阳市管理，经营市政供暖、工业用气等，属于当地重点企业，08年被省建投收购。目前企业拥有1170亩工业用地、家属区100多亩，三产包括，饭店、咖啡厅、濮阳电力宾馆，对于宾馆目前有三种经营思路，继续经营、重建宾馆和改建快捷酒店企业员工情况现有员工1130人，其中三产人员217人，另有退休职工2280人，大部分职工是95年前进厂，2000年以后，无新职工进入。目前30岁以下职工不到30人。员工住房情况公司有自己的家属院，共23栋职工楼，计945户，13栋二层住宅带小院，主要是公司领导居住。职工楼户型面积在50㎡、70㎡、80㎡左右，在外买房的职工比较多附件二：濮阳楼盘市场调查表项目名称近水楼台项目位置文化路与黄河路交叉口东北角（油田板块）物业类型多层、小高层电梯洋房开发商清华·如意置业（外来本土合作）占地面积88亩总建面积10万平方米总户数1000余户主力户型三室两厅一卫（97—109㎡）面积区间96-102（两室）建筑风格现代建筑97-109（三室）项目卖点环水景观、学校、产品设计149（四室）销售均价均价3700元/㎡优惠措施销售情况在售（尚未签约）置业目的自住型、改善型项目概况清华如意·近水楼台项目，是由清华房产和如意置业继碧水云天、华府山水项目之后又一水景社区。项目紧临濮阳城市东西主干道——黄河路，东接油田师苑小区、南对华府山水，区域配套成熟；景观设计上，在碧水云天和华府山水项目的基础上，集水系、坡地、园林、洋房为一体的新时代江南景观，环水景观环绕整个小区；周边教育资源优势，油田一中、油田十三中、油田一小、油田二小产品特色三室两厅两卫，建筑面积100.89平米濮阳首个错层式设计户型，比较新颖；中间卧室为暗室。两室两厅一卫，建筑面积85.54平米户型面积合理；大景观阳台、飘窗；卫生间干湿分离。

近水楼台景观效果图近水楼台鸟瞰图

项目名称华府山水项目位置文化路与黄河路交叉口东南角（油田板块）物业类型多层、小高层洋房开发商清华·如意置业（外来本土合作）占地面积380亩总建面积总户数4000余户主力户型三室两厅一卫（97—109㎡）面积区间96-102（两室）建筑风格法国浪漫主义建筑风格97-130（三室）项目卖点环水景观、学校、30-50（一室）销售均价均价3200元/㎡，最高3800优惠措施销售情况销售率90%（本期）置业目的自住型、改善型、投资型项目概况清华、如意开发的第二个水景大盘，规划以亲水园林、坡地景观。以水系为纽带配合坡地、园林、廊道。产品特色三室两厅两卫户型方正南向客厅动静分区，面积配比合理全落地观景阳台，采光、视野好三室两厅两卫大面积观景阳台设计三卧朝南、北向客厅北向生活阳台

华府山水效果图华府山水销售中心实景（任丘路、文明路西）

华府山水效果图（黄河路）华府山水实景图（正门入口）华府山水小区实景

项目名称翰林居项目位置五一路与文化路交汇处北300米（油田板块）物业类型小高层住宅开发商河南濮阳中房置业有限公司（外来）占地面积17亩总建面积38816平方米总户数465主推广语中房·翰林居“教育+地产”，2009投资新主题主力户型三室两厅一卫（94-96㎡）面积区间40-56（一室、两室）建筑风格现代风格94-96（两室、三室）项目卖点重点学校（油田一中）、赠送面积120（三室）销售均价预计起价3700元/㎡优惠措施VIP认购2万抵3万销售情况尚未开始销售、预计5月份开盘置业目的投资型、子女教育项目概况项目定位“高品质、学习型”精品社区，以油田一中优势教育资源为依托，打造“教育+地产”的模式。产品特色两室两厅一卫，建筑面积56平方米户型格局方正、紧凑；南向景观阳台、赠送一半面积；面积压缩，总价低；主卧带飘窗，暗卫。三室两厅一卫，建筑面积96平方米南向景观阳台、赠送一半面积；主卧带飘窗；东、西向客厅；总价低，暗卫。

翰林居媒体表现翰林居户外实景（中原路、盘锦路交汇处西）翰林居教育配套实景图油田一小油田一中项目名称绿景花园六期项目位置大庆路与建设路交汇处西北（油田板块）物业类型小高层住宅开发商濮阳市广厦建安实业有限公司（本土）占地面积289亩总建面积119840平方米（6期）总户数1214主力户型两室两厅、三室两厅面积区间64-91（两房）建筑风格现代风格103-124（三房）项目卖点成熟社区、地段145（四房）销售均价2010年3月销售价3900元/㎡优惠措施销售情况已售罄置业目的油田前线工人自住项目概况“绿景花园”是广厦建安实业有限公司在2004年开发的大型生态、健康、绿色小区，前五期已入住，目前已是该区域最大的居住社区，毗邻油田十八中，小区内规划有幼儿园；项目临近油田客运总站，每天百余辆交通车来往于油田前线与总部之间，前线工人上下班较为方便。产品特色三室二厅二卫，建筑面积：129.34㎡弧型瞰景阳台设计新颖；动线合理，干湿分离；东、西向客厅；二室二厅一卫，建筑面积：87.56㎡全明设计；南向客厅与大阳台相连；主卧带飘窗；绿景花园效果图绿景花园户外实景（大庆路、任丘路华龙商业大厦北）绿景花园销售中心实景（油田客运总站旁）

项目名称悦海兰亭项目位置黄河路与大庆路交叉口东（油田板块）物业类型高层住宅