重庆主城写字楼市场年度调研报告39p

重庆纬联地产2013年2月2012年重庆主城写字楼市场年度调研报告特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归重庆纬联地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。12012年写字楼市场宏观环境研究宏观利好城市人均收入与竞争力飞速上涨，投资具备能力与价值的双重诱因2001-2012年重庆市城市居民人均可支配收入走势示意图重庆城市竞争力排行近三年变动情况2012年重庆市城市居民人均可支配收入将超过21000元，按照重庆市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。到那时，重庆将名副其实的成为西部的消费天堂。城市竞争力排名的突飞猛进，让重庆的城市地位逐渐向国家中心城市靠近，按照目前的发展速度，假以时日，重庆必将比肩北京、上海、广州、深圳四大一线城市，成为真正意义上的全国五大中心城市。从重庆城市消费力来看，重庆居民其财富较为充裕，具备强劲的投资能力，而城市竞争力的提升成为了重庆城市投资的价值保障。宏观利好全年CPI高位运行，货币资产化需求依然旺盛2008-2012年实际利率与CPI走势图进入2010年，全面进入负利率时代，进入2012年，CPI更出现高位运行，实际利率全年保持低点，现金价值大幅缩水。负利率，高CIP，而沪市指数全年下跌21.68%，深市指数全年下跌28.41%，股市也陷入一片低迷，货币资金急需寻找出口，货币资产化意愿依然强劲。宏观利好调控政策冲击住宅市场，非住宅市场成为货币资产化出口房产税2012年全年宏观调控不断，限贷、限购、保障房、房产税均对商品住宅产生强力影响。在本论调控中，其打击对象直面住宅市场，而非住宅市场并非本轮调控的核心。新国八条营业税相关政策对象：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。。新国八条限购相关政策对象：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。新国八条差别化住房信贷政策对象：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房产税征收对象：个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。调控以商品住房为主宏观利好优惠政策支持推动办公类物业价值上涨新区优惠政策支持增强对外招商引资能力办公类物业需求大幅增加办公类物业投资价值大幅上涨两江新区政策支持扶持政策：总部经济政策扶持、金融服务业政策扶持、商贸服务业政策扶持、专业服务业政策扶持；十大优惠政策：国家鼓励类产业减税政策、区内先进制造和现代服务类企业扶持政策、新区建设用地计划指标予以倾斜、设立百亿元专项资金支持基础建设、产业投资基金设立、工业企业减税政策、区内高新技术产业领域或战略性新兴产业领域的企业风险补偿金税前扣除政策、重点支持的产业用地实行双优政策、区内符合国家产业政策的项目予以政策支持、分配激励机制促进人才引进。宏观风险政策调控从住宅向非住宅的蔓延，将导致部分观望的出现2月3月4月5月1月新国八条出台房产税试点上调存款准备金率0.5个百分点6月新国八条实施细则出台上调存款准备金率0.5个百分点基准利率上调0.25个百分点重庆公布房价控制目标：涨幅低于2012年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点上调基准利率0.25个百分点一房一价实施调整土地增值税征收率上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点7月一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点8月8月上调存款准备金率0.5个百分点预推存款准备金新政冻结8000亿资金1月9月重庆10月开征存量房产税商业贷款门槛提高二三线城市限购政策开启商业贷款门槛提高宏观小结1、经济环境向好，居民具备投资能力，加上城市价值不断提升，投资需求具备投资能力与投资价值的双重保障；2、全年CPI高位运行，货币资产化需求仍然高涨；3、调控政策大幅冲击住宅市场，非住宅市场成为投资避风口；4、新区产业扶持政策推动新区办公物业需求上涨，形成刚需和投资的双重需求；5、调控政策存在从住宅市场向非住宅市场转移的风险，但目前其风险难于抑制办公类物业需求的下降。22012年写字楼市场整体市场研究施竣工特征供应方对办公类物业开发意愿大幅上涨2004-2012年重庆市办公类物业施竣工走势图从商务类的施工及竣工数据来看，从2004年到目前为止，写字楼市场整体保持着平稳的发展。2012年施工量爆发性上涨，说明供应方在商品住宅大幅受影响的情况下，对办公类物业的供应大幅上涨。供应分布特征一条核心轴：解放碑-两路口-南滨路-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪五个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+大坪+袁家岗+石桥铺供应分布特征解放碑CBD两路口—上清寺南坪商圈江北嘴CBD南滨路观音桥商圈北部新区高新园杨家坪商圈沙坪坝商圈石桥铺商圈袁家岗—大坪供应分布特征供应分布出现相对集中的态势重庆主城在售项目区域分布占比图重庆主城潜在项目区域分布占比图重庆整体市场呈现出区域分布相对集中的态势，各区域有其相应的写字楼集中区域。渝中区为在售写字楼的集中区域，但未来潜在供应将向北部新区及江北区等新兴商务集中区转移。供应产品特征在售项目项目面积区间分布较广，销售单价均在1万以上区域项目名称物业级别装修情况销售面积区间销售均价北部新区贝蒙盘古——毛坯——17000南岸区长江国际甲级精装140019000渝中区创汇首座甲级部分精装修70-20018000渝北区动力国际甲级——45-110016000北部新区复地重庆复城国际甲级毛坯60-70018000江北区观音桥COSMO——毛坯/精装42-39013000南岸区国汇中心甲级精装修115-26821000渝北区合桂纵贯线——毛坯36-11112000渝北区华宇北城商务街——毛坯75012000北部新区金开协信中心——毛坯509-101816000江北区金融街重庆金融中心甲级——1900——江北区九街高屋——毛坯58012000沙坪坝区南方东银ARC中央广场甲级精装修140-116014000渝北区仁安龙城国际——毛坯60013000南岸区上海城甲级毛坯70-18913000渝中区渝中万科中心甲级精装修100-300——九龙坡区申基索菲特甲级毛坯130-196015000渝中区重庆村壹号——毛坯30-20010000渝中区重庆总部城甲级毛坯123-150016000江北区重庆国际检测大厦甲级精装修533-36006000渝中区新干线商务公寓——毛坯100-12914000渝中区龙湖时代中心甲级毛坯58-8015000南岸区国际社区首钻——毛坯600-12007000大渡口区新天泽国际广场甲级精装修96514000沙坪坝区康田国际企业港甲级毛坯30-2000——渝中区联合国际甲级精装修46-14423000渝中区重庆解放碑威斯汀甲级毛坯160-47023000渝中区新华国际甲级——100027000在售项目供应特征：从物业供应的级别来看，无论任何区域物业，多数项目仍保持了甲级写字楼的高标准；装修标准精装修及毛坯房各有供应，但其销售价格均集中在1万元以上；从供应的面积区间来看，多数写字楼的销售面积均较大，但从总体来看，其面积区间的分布依然较广。需求总体特征写字楼市场逐步进入市场需求的高位阶段2004-2012年重庆市办公类物业销售面积走势图（万方）2004年到2009年，写字楼市场总体需求量维持在30万方左右的低位水平。2010年写字楼市场出现爆发性增长，说明调控对住宅市场的影响会让部分需求转化到非住宅中来。2010年和2012年均保持高位，写字楼市场引来市场需求高峰期。价格总体特征写字楼市场投资价值得到高度认同2004-2012年重庆市办公类物业销售价格走势图（万方）2004年到2009年，写字楼价格与商品房整体价格同样形成了逐步上涨的平稳发展态势。2010年后写字楼市场出现爆发性增长，其投资价值等到高度认同，同时价格也出现爆发性的阶梯式上涨。整体市场小结说明：本部分市场研究基于重庆全市数据分析，而主城写字楼供需量基本保持在80%-90%间，整体市场研究能基本反映其主城整体市场走势。1、受宏观环境影响，供应方办公类物业开发意愿大幅上涨；2、全市写字楼分布形成相对集中的特征；3、全市供应产品较为丰富，单价均已上万；4、进入2010年，写字楼市场进入高位运行时代，而2012年受供应限制，总量小幅下滑；5、2010年写字楼价格出现飞跃式上涨，2012年处于阶梯式上涨阶段。32012年写字楼市场交易结构研究写字楼区域结构2008-2012年重庆市办公类物业区域分布示意图（套数比）说明：西区为沙坪坝区与九龙坡区、南区为南岸区、北区为三北区、中心区为渝中区、其他区域为北碚区、巴南区、大渡口区、高新区。三北区域及渝中区将成为未来写字楼市场竞争的主力区域；造成竞争的主要因素为三北区多板块写字楼集群的发展，及渝中区金融街的打造。三北区与中心区为写字楼主力市场写字楼面积结构产品设计向分零化销售倾斜2008-2012年重庆市办公类物业面积区间结构示意图（套数比）近几年产品在面积区间的套数占比上在250平方米以下的产品形成了一定的波动，但2010年及2012年套数比大幅向小面积区间倾斜，可见，写字楼产品分零化销售比重持续增加。写字楼面积结构产品的多样性形成扁平化的市场走势2012年需求面积区间结构面积比形成了扁平化的市场走势，小面积区间主要受分零化销售的市场影响形成了多样性的面积区间；大面积区间受EBD等独栋办公产品的增加保障了大面积产品的供应。2008-2012年重庆市办公类物业面积区间结构示意图（面积比）写字楼价格结构2008-2012年重庆市办公类物业单价区间结构示意图（套数比）扁平化与分散化进入2010年，价格出现了较大幅度的飞跃，单价区间已大幅集中于1万元以下；2010年与2012年在价格区间的分布上形成了较为一致的特征，基区间占比的扁平化，及各区间集中的分散化；主要因素有两点，一早期成交物业签约的滞后性对低价位区间的影响；二各分区价格差异较大，造成了各价格区间的分布较散。写字楼价格结构区域价格差异是造成价格分散化的主要因素2012重庆市办公类物业单价分区结构示意图（套数比）南区及中心区高单价产品较多，其次为北区，西区及其他区域产品价格偏低。各区域从产品的单价分布区间来看，差异极为明显，这是造成单价分散化集中的主要因素。写字楼总价结构2008-2012年重庆市办公类物业总价区间结构示意图（套数比）集中化与分散化的共存受因素一写字楼产品多采用分零化销售模式，因素二延迟签约老项目的影响，50万元总价以下的物业占比依然较高；50-500万元间形成了扁平化的市场走势，说明一500万元以内的办公物业为市场的主力需求，二50-500万元区间内的写字楼形成了多样化的产品特征。结构市场小结1、写字楼市场需求形成了区域集中度上涨的格局，三北区及中心区为目前市场的主力需求；2、产品设计形成多样化的市场特征，分零化产品与独栋化办公并行发展；3、产品单价形成了分散化集中的特点，其主要因素来自于区域间价格差异的明显；4、500万以内产品为写字楼市场的主力需求，目前50-500万元间的产品类比较为丰富。42012年写字楼市场重点项目研究重点项目筛选及分类筛选标准：标准一、2012年在售写字楼项目；标准二、2012年初未进入尾房销售阶段写字楼项目。612167178189101112435141513编号区域项目名称分类属性1渝中区新华国际渝中CBD板块2渝中区创汇首座渝中CBD板块3江北区金融街重庆金融中心江北嘴CBD板块4江北区观音桥COSMO江北中心板块5江北区九街高屋江北中心板块6渝中区万科中心副中心板块7北部新区动力国际副中心板块8北部新区合桂纵贯线副中心板块9北部新区仁安龙城国际副中心板块10北部新区中渝爱都会副中心板块11北部新区睿尚MOHO副中心板块12高新区中新城上城副中心板块13沙坪坝区南方东银ARC中央广场副中心板块14南岸区长江国际南滨路板块15南岸区国汇中心南滨路板块16北部新区贝蒙盘古EBD板块17北部新区复城国际EBD板块18北部新区金开协信中心EBD板块重点项目总体分析供应量小，供应时间偏后，市场未能充分去化写字楼需求项目名称预售时间预售面积（万方）中新城上城2007-7-278.83长江国际2009-3-235.09创汇首座2009-8-272.09新华国际2009-10-103.99金融街重庆金融中心2009-12-412.032009年小计32.03仁安龙城国际2010-1-283.01国汇中心2010-7-62.95睿尚MOHO2010-9-170.73观音桥COSMO2010-11-33.32九街高屋2010-12-132.712010年小计12.72南方东银ARC中央广场2012-1-133.40金开协信中心2012-1-212.54中渝爱都会2012-5-202.37金开协信中心2012-5-272.07金开协信中心2012-6-241.292012年上半年小计11.67合桂纵贯线2012-7-181.97复城国际2012-9-204.03贝蒙盘古2012-10-271.29万科中心2012-12-23.66贝蒙盘古2012-12-20.40动力国际2012-12-71.392012年下半年小计12.75从目前在售的重点项目成交与供应统计来看，2012年其消化率与2010年市场持平，但由于大半的供应量均集中在下半年，可见，2012年的写字楼市场并未能充分去化市场的需求。重点项目总体分析成交量的变化大幅受制于供应影响2012年写字楼物业重点项目成交月度走势图成交集中于年中与年末两个时间节点，此时间节点与其项目供应节奏相对一致，说明，成交量的变化大幅受制于供应的影响。重点项目总体分析重庆写字楼市场已迈入万元时代2012年写字楼物业重点项目成交建面单价月度走势图全年价格月度走势来看，成交建面单价均在万元以上；重庆写字楼的主力建面单价区间以迈上14000元以上，其所涵盖成交物业金额占比达到38%以上。解放碑CBD板块市场特征需求特征——中等面积为主、单价高位集中参考项目：创汇首座、新华国际2012年解放碑CBD板块面积区间结构示意图（面积比）2012年解放碑CBD板块单价区间结构示意图（金额比）从解放碑CBD板块的面积区间结构可以看出，以分零化销售为主，且分零面积偏向中等，主要需求面积为160-180平方米及200-250平方米两个区间上；单价存在高位集中的特征，主力需求单价区间在22000-30000之间。江北嘴CBD板块市场特征需求特征——大面积产品居多、单价高位集中参考项目：金融街重庆金融中心2012年江北嘴CBD板块面积区间结构示意图（面积比）2012年江北嘴CBD板块单价区间结构示意图（金额比）江北嘴CBD目前开发较为火热，但供应项目较少，目前仅以金融街重庆金融中心作为参考；面积区间集中于大面积产品，部分楼层采取整层销售，目前主力需求区间为250-300平方米间；67%产品集中于单价2万元以上，且集中于高位，部分物业可销售到4万元以上的高位。江北中心板块市场特征需求特征——小户型产品为主力需求，价格处于主城第二梯队2012年江北中心板块面积区间结构示意图（面积比）2012年江北中心板块单价区间结构示意图（金额比）江北中心板块面积区间结构集中于小户型面积区间，主力销售面积区间为40平米以下产品及50-60平方米间产品；单价集中于10000-20000元之间，主力单价区间为14000-16000元之间。参考项目：观音桥COSMO、九街高屋副中心板块市场特征需求特征——面积区间分散化、单价存在区域差异化2012年副中心板块面积区间结构示意图（面积比）2012年副中心板块单价区间结构示意图（金额比）副中心板块从面积区间的结构上来看，存在较大的分散化特征，其产品的差异性也较为明显，但仍然采用整层分零的销售方式，主力销售面积区间为140-200平方米之间；单价区间由于由大坪副中心板块、龙头寺副中心板块、高新区副中心板块、沙坪坝副中心板块等区域组成、存在一定的价格差异性，其主力单价区间为12000-15000元之间。参考项目：万科中心、动力国际、合桂纵贯线、仁安龙城国际、中渝爱都会、睿尚MOHO、中新城上城、南方东银ARC中央广场南滨路板块市场特征需求特征——倾向于整层销售、单价高位分散化2012年南滨路板块面积区间结构示意图（面积比）2012年南滨路板块单价区间结构示意图（金额比）南滨路板块从产品面积区间来看，倾向于中等及大面积产品销售，且两个参考项目均多将推售重心采用整层销售的方式，主力销售区间为1200-14000平方米；单价区间形成高位分散化的结构构成、20000-30000元间均衡分布，相对集中于25000-30000元间。参考项目：长江国际、国汇中心E