宝能集团芜湖江北项目住宅产品建议

宝能集团芜湖江北工程住宅产品建议宝能.芜湖公司

目录一、市场分析二、市场概述三、工程分析四、规划/产品建议主要经济指标产业分布状况近几年，芜湖市GDP持续稳步增长，2021年GDP到达1880亿元，同比增长13.8%。2021年芜湖市人均GDP到达7820美元规模工业实现增加值超千亿元，跨江开展全面推进。人口、收入消费情况第一产业增加值107.01亿元，增长4.0%；第二产业增加值1092.55亿元，增长20.1%；第三产业增加值458.68亿元，增长10.1%。第三产业开展较为滞后，经济增长模式还较为粗放。未来产业调整方向为，积极开展现代农业，做强汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业，积极开展现代物流业与商贸流通业。

2003年以来，芜湖市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但近5年人均可支配收入增长幅度放缓。宏观经济概述一、市场分析2011-2012年芜湖商品房新增供应量类别上市面积（万M2）销售面积（万M2）备注住宅570.72462.032012年销量为270万M2商业113.8663.04

办公79.8225.08

合计764.4550.15

2021年芜湖住宅市场供求失衡，供＞求，竞争剧烈。单位：万平米单位：元/平米2021年下半年，住宅市场供给量持续增长，进入8月份，成交开始走低，12月份降价潮蔓延，以价换量取得一定成效。2021年住宅供求及价格走势住宅售价分析2021年商品住房成交均价为5766元/平米2021年商品住房成交均价为5390元/平米注：自2021年、2021年、2021年、2021年销售均一路下滑。近3年，芜湖市商品住宅成交各户型中，二房、三房最受欢送，复式、跃式、错层严重滞销。主力面积段为90㎡以下，其次90-100㎡。住宅成交面积比2021年2021年芜湖重点在售住宅工程分布示意图2021年TOP102021年TOP10项目名称绿地镜湖世纪城区域镜湖区项目地址黄山东路延伸段与二环路交叉口向东500米户数30000占地面积93.24万㎡建筑面积220万㎡容积率3.25停车位地下建筑形态5#地块1-28号楼均为28-33层的高层建筑层高2.9米户型面积50㎡左右一房，81-94㎡左右两房，115-140㎡三房两厅两卫销售动态面积：82㎡、93㎡、95㎡、138㎡82㎡两房均价为5400元/㎡左右，去化率为57%；93㎡两房房均价为5600元/㎡左右，去化率86%；95㎡两房房均价为5600元/㎡左右，去化率73%；138㎡三房两厅两卫均价为5900元/㎡，去化率为30%；重点关注个案项目名称国贸天琴湾区域弋江区项目地址新时代商业街与中山南路交叉口户数1752占地面积74532.7㎡建筑面积22万㎡容积率2.99停车位地上101个地下1649个建筑形态9栋33-34层层高3米户型面积96m2左右两房，107m2左右两房，119m2左右三房，121m2三房，141m2三房，175m2三房，214m2四房销售动态面积：121㎡、141㎡、175㎡、214㎡121㎡三房两厅一卫均价为8000元/㎡,去化率为33%；141㎡三房两厅两卫均价为7800元/㎡,去化率为52%；175㎡三房两厅两卫均价为8000元/㎡,去化率为15%；214㎡四房两厅两卫均价为8500元/㎡,去化率为36%（沿江豪宅，开盘消化约30%，后期严重滞销）；重点关注个案项目名称城市之光区域镜湖区项目地址城东新区中江大道与赤铸山东路交叉口西南侧户数2600占地面积614741㎡建筑面积112万㎡容积率≤1.8停车位1500建筑形态高层花园洋房联排别墅独栋别墅商业综合体均价6100元/㎡户型面积

15#、20#、30#、31#两栋8层电梯房、两栋16层的高层88-178平米和82-127平……

销售动态均价5600元/平。重点关注个案重点关注个案伟星城2011-2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比60-80

258290016173已售完80-9015543177108577124339.2275356492119%90-10043394733560721723236204524912%100-12031843270142525756268480564475430%120-14458538.4436264594841975323515491932%160-1801050.8631624100258547%180-20070533623550300165104200-25017453.88412517200184869250以上18286359470000合计

10626185731

131416764899100%注：1、上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留；重点关注个案柏庄观邸2011--2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比604484.64928060683920.8803658287%60-8026679.533626259680079502814%80-9022676.7256254574422483.8254182510623%90-10025490.2280146597315869.3174158503919%100-12051829.5452483569216630.1150202497325%120-14429056.1207785938110667852502012%合计

162313035809

7367095050100%上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留重点关注个案恒大华府2011--2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比80-90177.322528300247912%90-100185.362151870024482100-120641.72655281407.92475095120-14411380.6851252631278.71086395415%144-1606624.624555492130698871399723%160-18014709.88617576929515.917097411242%200-25011353.85612646511353.85666469718%合计

282545804

3283314219100%注：1、上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留；2、小户型已期本售完，后续大户型滞销；3、2012年恒大以下调28%的售价，来换取销售量。重点关注个案万科城2011--2012年销售分析2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比80-9010742.7122113544052467.8594348597041%90-1001269.31413571837911.633824954100-12017012.4152131576635567.42742416010120-14425124.318812761591802.912119627511%144-1601203.368

1364.581110003%180-2002316.8121105003859.7220311465

合计

4963855866

12467146099100%上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留重点关注个案醇美华城·美加印象2011年2012年面积段上市面积上市套数已售套数成交均价上市面积上市套数已售套数成交均价户型占比60-80153.84235983

2600313%80-9024454.22842776311269.58339582290-1001413615138600042815.8466516557426%100-120119.351001345.271295765

120-14454913.6444400572771550.1578585544344%144-1602137.3414262955323.83353061682%160-18020950.812111622510725.5635457808%180-20014327.02761660346809.92361755715%200-250864.484561927813.28371672122%250以上1633.272000000合计

10997525937

123012685588100%上表中有出现上市套数少于已售的原因：系上年度认购未登记滞留重点关注个案1、上述各案除万科城外所有工程从2021年均以大幅度下调售价换取大120以上户型去化量；2、畅销户型集中在：二房70-85，三户90-120内存，各工程150以上的面积户型依然滞销量；3、万科工程售价能逆市上扬，除了工程成功推广、品牌和产品的认可外，大量优势刚需户型是主要推广因素。二、市场概述注：2021-2021年芜湖市房价跌幅为全国第三三、工程指标住宅：A地327.5亩

B地208.9亩

C地335.6亩

总用地872亩

平均容积率：3.2

总规划建筑面积约186万㎡四、住宅A、B、C地块产品定位建议——A、B、C地块定位B地容积率3.2总建44.5万㎡五、B地设计建议120-170㎡户型可规划部分复式住宅芜湖项目一期住宅产品建议

产品类型面积区间户型建面占比备注小高层、高层70-80小二房20%经济两居80-95二房、二房半30%两居+功能房90-120小三房25%经济三房120-140三房、三房半15%三房+功能房150-170四房、四房半6%豪华四居190-220四-五房4%景观楼王，楼种楼、客厅桃空式合计

100%

注：1、住宅产品定议建议：高品质、高性价比、低总价投资型物业；

2、景观好的位置（如沿和谐路、皖跃路可看公园）规划超豪华型跃式住宅。

户型分