汇辰置业安徽六安经开区项目前期策划定位报告

汇辰置业经开区项目前期策划定位报告谨呈：六安汇辰置业有限公司版权声明：本报告是正驰地产投资咨询有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关键在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的发展策略，才可能立于不败之地。科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。专业、创意、实效正是我们的追求。籍我公司根据市场调研分析，紧紧围绕发展关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定发展策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功！报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位世联淡世营销价值观“牛市”求价格，“熊市”求速度在“牛市”中价格是关键性的指标。市场好，价高是必然反映；价格牛市衡量营销的标准在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，相对高的销售率成为关键指标；销售率熊市衡量营销的标准汇辰置业初次开发项目，建议通过实现较高的资金回笼，防范风险正驰淡市营销价值观以合理价格实现发展商资金的快速回笼在快速回笼资金的前提下，实现品牌价值最大化

因此，我们得到纵贯项目开发全局的基本策略，也就是我们的目标

———项目目标建立报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位全国房地产形势房产新政研判全球经济形势国内经济形势宏观市场分析房产运行指数10年上半年全国房价同比上涨11.4%截止到10年4月底，国房景气指数、销售价格、土地开发面积三组指数走势昭示着房地产行业的复苏和活跃上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。09年至10年4月份，国内房地产贷款增长走势与固定资产投资增幅变化双双上扬全国信贷情况重点城市住宅用地总体出让情况项目比2008年增幅比2007年增幅出让面积35%12%露面地价60%19%出让金额84%10%重点城市土地出让流标率、溢价率情况城市流标率平均溢价率2009年2008年2009年2008年北京3%12%62%54%上海10%23%105%21%广州14%14%70%13%深圳0%46%60%-重庆20%21%20%9%天津17%10%8%17%武汉44%30%--成都20%53%35%2%南京13%14%65%2%杭州0%0%63%28%沈阳40%54%--长春35%19%--商办用地居住用地重点城市09年地王一览09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，10年调控频频，流标率再次上行全国土地市场2008年-2010年1-4月全国商品房施工和新开工面积及其增速2008年-2010年1-4月全国房地产累计开发投资及其同比增速09年至10年4月份房地产开发投资额持续增长2010年1-4月全国房地产累计开发投资额继续保持增长态势，累计完成投资9932亿元，同比增长36.2%，其中商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%；

2010年1-4月新开工面积累计达到4.57亿平方米，同比增长64%；施工方面，2010年1-4月份全国施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%。商品房市场2007年-2010年1-4月全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速1999年-2010年1-4月全国商品房和住宅均价及其环比增速09年以来全国商品房市场大热，10年5月后涨速有所回落2010年1-4月份，全国商品房销售面积2.34亿平方米，同比增长32.8%，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%。

2010年1-4月，全国商品房销售均价为5299元/平方米，较2009年全年均价上涨12.9%，涨幅较2009年下降10.7%。商品房市场

“4.15新政”:I’mcoming!!!09年-10年4月份，全国房地产市场可谓空前繁荣，但是……全国房地产形式房产新政研判全球经济形势国内经济形势宏观市场分析个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年开发商那地首付款不得低于全部土地出让款的50%《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》《个人贷款管理暂行办法》出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台2009.122010.12010.2-3“4.15”新政政策高压危险！政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成政策走势Factor3：市场供给不足Factor2：信贷投放过量Factor4：通胀预期加速Factor1：政府的两面性 政府杀手锏“4.15新政”新政的出台是中央政府对年初制定的经济结构调整及抑制高房价呼声的回应出台背景信贷政策政策背景核心内容市场效果07年的“9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1.购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的，贷款首付比例不得低于20%；2.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，首付不低于30%；3.对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降10年的“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1.购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不得低于30%；2.贷款购买第二套住房的家庭，首付款不低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；3.对贷款购买第三套及以上住房的大幅度提高首付比例和利率水平。X4.15新政与07年9.27新政相比力度更大

近几年房地产市场快速发展，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政“（利空）；2008年的”10.22新政“（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%以上。新政对比影响一：提高置业门槛，二套房需求将受到抑制，市场观望盛行影响二：短期内抛盘量增加，业主降价销售影响三：下半年国内楼市萎靡，量价进入下行通道4.15新政对市场的影响浅析新政影响1-6月份，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1至5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比首次由涨转降。6月份，上海房价环比下跌16%；北京新建住宅价格指数同比上涨21.5%，环比持平，商品住宅销售面积同比下降45%。市场表现概览新政满三月，全国房市量跌价滞，成交萎靡，房价开始松动新政后市场表现正驰观点：

“4.15新政”≠“冰河时期”短期市场表现萎缩，观望情绪凝重

温家宝：上半年全球经济复苏，但是非常缓慢。而中国经济发展态势良好，宏观经济增速在可控范围之内，下半年我们要保持政策的连续性、稳定性，继续实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，同时提高宏观调控的水平，增强政策的针对性和灵活性。宏观市场分析全国房地产形式房产新政研判全球经济形势国内经济形势数据引自：《GlobalEconomicsWeekly》权威数据显示全球经济2010年将会转暖《全球经济周刊》最新发布数据显示：全球2009年RealGDP环比2008年下降0.7%；发达国家：美国2009年GDP环比2008年下降2.4%，日本下降5.0%,欧元区下降4.0%；金砖四国：中国2009年GDP环比上升8.7%，印度上升6.6%，巴西下降0.2%，俄罗斯下降7.9%；

2010年全球经济转暖为各国看好，全球GDP预计上升4.5%全球GDP纳斯达克道琼斯标普500伦敦指数日经指数德国科技全球股市总体回升，经济形势缓慢好转经济风向标黄金期货原油期货月铝期货黄豆期货各类期货价格看涨显示经济预期向好经济温度计美元指数人民币指数欧元指数英镑指数人民币趋于平稳，其余货币指数略有回升，全球经济复苏征兆初现经济度量衡宏观市场分析全国房地产形式房产新政研判全球经济形势国内经济形势从二季度开始，中国经济增速出现了一定程度的回落，GDP二季度增长10.3%，比一季度回落了1.6个百分点。主要是由于去年基数的影响和部分宏观调控政策的影响。正驰认为这是主观宏观调控所期望达到的一个回落，而且它仍运行在正常的增长区间。2010年上半年我国GDP同比增长11.1%；二季度起增速放缓

上半年我国GDP值172840亿元，按可比价格计算，增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点第一产业增加值13367亿元，增长3.6%；第二产业增加值85830亿元，增长13.2%；第三产业增加值73643亿元，增长9.6%全国GDP

上半年CPI同比上涨2.6个百分点，6月单月同比增长2.9%，环比下降0.6%。上半年PPI同比上涨6个百分点，6月单月同比增长6.4%。上半年CPI与PPI双双上浮，通胀压力增大，近期指标小幅下滑，物价压力有所缓和经济特征一恒生指数国企指数深证指数上证指数

上半年深证指数跌幅31.48%上证指数跌幅26.82%进入2010年中国股市弱势依旧，震荡下行经济特征二上半年固定资产投资114187亿同比增长25.0%上半年我国社会消费品零售总额同比增18.2%上半年规模以上工业增加值同比增17.6%上半年进口总额上涨53.7%，出口上涨35.2%实体经济缓慢恢复，固定资产投资增幅明显，进出口震荡恢复经济特征三上半年净投放现金1658亿元，同比多投放1236亿元。货币信贷增速有所回落，降低了流动性过剩的担忧，说明通胀预期得到有效管理。货币信贷增速有所回落，一定程度上缓解了此前人们对于经济过热的担忧经济特征四正驰观点市场解码市场预测国内宏观经济态势良好，二季度增速的正常放缓是主观调控的结果，且在宏观调控的可控范围之内；下半年财政货币政策基调不变，拉动内需及保持（房地产）政策的稳定性和持续性将成为宏观调控的主基调；房地产政策严格执行，经过今年的调整后，经济过热带来的房价过快增长部分将被剔除；这一波市场周期将持续8-10个月，2011年的房地产市场发展将依托宏观经济基础，更加平稳健康的运行；政策出台是针对房地产供应结构单一的调整，随着保障性用房的被重视，今后市场上将呈现商品房和政策性住房平衡发展的局面。宏观经济的平稳快速发展将促使房地产行业迈向更加平稳健康的运行轨道宏观市场总结宏观市场分析中观市场分析城市经济分析城市规划分析房产市场分析省会经济圈区域范围六安□六安将成为省会经济圈钢铁、农副产品加工、建材和电力四大产业链的延伸承接基地；□六安经济发展目标到2015年实现地区生产总值1500亿元、人均生产总值20000元、城镇居民人均可支配收入26000元□

六安融入省会经济圈将形成“一区、五轴、三带、多组团”空间发展格局。省会经济圈专项规划省会经济圈战略实施，为六安城市可持续发展提供更广阔的空间和更高平台省会经济圈皖江城市带承接产业转移示范区□皖江城市带包括安徽省共59个县（市、区），将是泛长三角地区的重要组成部分，在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。□皖江城市带规划通过大规模承接产业转移，加快构建现代产业体系，推进经济转型，加速新型工业化和城镇化进程，实现跨越式发展；□加入皖江城市带六安的发展将纳入了国家的战略布局和政策支持范围，六安交通基础设施建设、承接产业转移方面有了更快速的发展。六安六安市承接产业转移示范区范围六安开发区以及舒城县成为六安仅有的两个承接产业转移基地。跻身皖江城市带承接产业转移示范区行列，产业的导入为六安发展注入新动力城市背景85公里78公里68公里□

六安市位于安徽省西部，大别山北麓，距离合肥直线距离68公里，距淮南78公里，距安庆85公里；□

六安处在省会经济圈内重要位置，未来发展前景较好；六安受省会合肥辐射较强六安市合肥市地处大别山北麓，合肥经济圈西段，紧邻经济圈中心城市合肥，具有较好的区位优势城市区位分析数据来源：六安统计年鉴□六安城市定位：市域的政治、经济、文教中心，皖西地区的商贸流通和旅游服务中心，远期成为安徽省的加工工业基地之一，城市地位逐步凸显；□六安城市发展总目标：注重经济、社会和生态的综合协调发展，将六安建设成为一个经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷，绿色环绕、且富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市。

皖西政治经济文化中心，省会经济圈中心城市、加工制造业配套基地，区域性交通枢纽城市地位分析宏观市场分析城市经济分析城市规划分析房产市场分析中观市场分析

2008年-2030年六安规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，为城市发展提供充足的空间。裕安区：定位为全市的农业中心、机械制造、建筑建材、轻工纺织、农副产品，全区总面积1926平方公里，全区总人口100万；金安区：是六安市政治、经济、文化中心，面积1654平方公里，总人口83.57万，重点承接发展汽车零部件和机械制造、轻纺服装、高新技术产业和现代三产服务业。突出项目区域未来将由边缘区向核心区转变本案城市空间向东向北拓展,远景规划打造一环两心、三轴四区格局,本案与城市发展重点方向一致,具有规划利好城市规划分析宏观市场分析城市经济分析城市规划分析房产市场分析中观市场分析08年，六安市房地产市场供过于求，供求比达1.36，存在一定的库存面积。09、10年市场供求逐步趋于平衡，市场库存减少。

09年市场需求得到较大幅度的释放和提升，曾一度出现供不应求现象，日光盘不时上演。

10年前5个月六安房地产市场供应、成交依旧火爆。前5个月商品房累计批准预售面积90万方，较去年同期增长超过95%；商品房累计销售面积79万方，较去年同期增长约79%。数据来源：六安市房管局08年以来六安商品房供求走势趋于平衡，09年市场需求得到大幅的释放和提升，曾一度出现供不应求现象，10年市场热度不减，供求依旧火爆商品房供求分析整体市场环境/未来市场走势数据来源：六安市房管局

施工面积近年呈现高速增长趋势，竣工量则受市场行情影响，波动明显；

2003-2009年，施工面积持续高速增长，增幅基本稳定在20%以上，2004-2009年间其年均复合增长率近30%；竣工面积的增率出现较大波动，既有2006年71.3%的大幅增长，也有2008年33.7%的负增长。施工和竣工面积比值较大，房地产项目开发周期拉长，未来短期市场总体形势严峻；

施工、竣工面积比值，自06年以来增长明显，由05年的1.93上升到4.5左右，短期内的市场供应短缺的压力骤增。

新开工面积呈持续上扬趋势，与同期竣工面积差值拉大，未来中期市场供大于求趋势明显。六安房地产市场未来可能面临短期内供应短缺，而中期面临供应充足、甚至过大的压力六安整体住宅市场目前处于发展前期，市场发展前景广阔开发项目档次参差不齐，有政务板块的高品质项目，也有西南板块定位、形象、品质比较模糊的项目；建筑形态目前以多层、小高层为主，高层市场尚未成熟；市场供应量充足，成交量稳中有升；价格曲线平稳上升，整体价格走势稳定；近几年，政府对房地产开发、规划的力度加大，众多大盘、新建设城区不断出现，经开区就在本轮规划之列，未来市场前景良好。时间上一轮调整期复苏期发展期调整期新一轮复苏期阶段城市房地产发展周期123中国房地产发展周期理论发展期特征：成交量：整体成交稳步上扬价格：整体价格走势稳定消费者：刚性需求开始释放

六安市作为三线城市，商品住宅市场相对健康，并未受到房产新政的较大影响，住宅市场成交量、成交价格呈现稳步提升的态势。

10年前5个月，商品住宅销售面积增速加快，同比增58.14%；除了传统淡季2月份以外，成交量均超过10万方，其中三月份最高位15.1万方。

10年商品住宅供应加速，前5个月合计供应73万方，较去年同期增长105.6%。数据来源：六安市房管局数据来源：六安市房管局2009年商品房住宅市场严重供不应求，为卖方市场，2010年供求状况有所缓解住宅供求分析六安市1-5月份房地产市场运行情况报告显示：商品住房均价从年初的3320元/平方米到5月份3731元/平方米，上升势头明显；住宅市场近两年年度走势平稳，09同比增长6.1%，10年价格飙升速度快，均价已突破3000元/平方米大关。从目前六安近期表现看，其对政策的抗击能力比较强，基本上没有受到一系列房产新政影响，相对于一二线城市来讲，具有相对的独立性。数据来源：六安市房管局六安住宅市场成交价格稳步飙升，5月均价达3731元/平方米住宅价格走势核心客户比例来源区域动机年龄六安约70-780%周边乡镇、郊县首次置业、改善需求、子女上学25-45描述本市居民，主要为刚性需求，主要为青年首置做婚房、中年为子女上学购房及部分改善性需求。主要客户比例来源区域动机年龄六安市区约20-30%金安区、裕安区、经开区首次置业、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客户比例来源区域动机年龄六安外约2-3%六安及外地投资30-50描述工作在六安的外地市人，购房做自住兼投资。本地客群是主体，且以自住型需求为主要特点，投资客比重少六安客群职业类别主要分外出务工返乡置业者，在六安市区工作的六安人，生意人及部分企事业单位领导、白领等住宅客户分析购房者对价格敏感度比较高；地段成为购房的一个重要因素；周边的生活配套如医院、超市和菜场在很大程度利于住宅的销售；拥有学区优势的楼盘，在竞争力上有一定优势；在产品的选择上，户型设计面积利用充分的房型更受市场欢迎，过度追求舒适型的房型在去化上存在一定挑战；市场偏爱多层住宅，对小高层、高层的接受度在不同客群中稍有不同：青年群体相比接受意愿更高，其他群体考虑到物业费（电梯费）、公摊等因素而不愿选择小高层住宅。客户价值取向：区位优势、交通便捷、成熟配套、教育优势价格、地段和配套为六安市民购房时主要考量因素，产品要求区别不大单核发展多核发展传统概念的老城区单核发展城市的配套资源集中于市中心；主要的房地产开发集中于中心区，项目少产品单一；同城化发展发展第一阶段发展第二阶段发展第三阶段虽然目前六安城市发展已经步入了多核发展，但居民的传统居住习惯、消费习惯、价值认知仍然比较落后。区域城市格局逐步形成，逐步向大别山中心城市，省会经济圈副中心城市迈进皖江城市带发展契机，省会经济圈加工制造配套基地、冶金工业转移承接基地、农特产品生产供应基地，省会经济圈西向发展门户和陆路交通门户。

老城区为传统核心，城南区、城东区为新中心的多核式发展，城市框架全面展开城南区——城市新兴的行政商务核心区，目前处于发展的起步阶段；城东区——以经开区为主体，同时配套商业、居住功能的城市综合片区；金安区裕安区经开区六安城市发展至今，已经由最初的单核发展到目前的多核，同时并快速过渡到第三阶段——同城化发展城市发展城市各房地产板块未来发展预测

城中心板块土地供应衰竭，后续供应主要依靠旧城改造；仍然吸引众多中高档客户。学区板块

传统的农业区，区域发展逐步成熟，配套逐步完善；房地产发展不成熟，区域属性界定不明确；后续土地供应相对充足；周边边缘性客源充足，区域情结条件优。

政务板块

西南板块依托学区发展起来的房地产板块；

住宅土地供应基本饱和，后续供应以非住宅用地为主；客户比较分散，有条件的为孩子上学的六安市区家庭为主。经开区板块

传统的工业区域，目前城市规划主要的发展方向，在原工业开发区基础上形成规模经济园区和产业园区，带动城市发展；区域房地产发展处于起步阶段，发展不成熟，板块价值没有被挖掘；客户目前主要来自于厂区。城市新兴的行政商务核心区；后续优质地块供应减少，主要集中在新市政府东侧目前城中村区域；六安市房地产形象、品质、价格标杆区域；优越的居住条件和浓厚的政务氛围，仍然吸引众多客户未来的城东新区在整体区域价值上将逐步拉近甚至赶超传统核心区，产业价值的挖掘、放大，将直接引领居住价值的高度实现。可以预见未来六安各房地产板块的地位及功能将随着各行政区域的价值和功能的改变而变迁板块特征根据《六安市城市总体规划2010-2030年》未来开发区将由现在的24.8平方公里调整为43平方公里，《规划》将开发区定位为先进制造业基地，高新技术产业基地，现代服务示范区、现代循环经济集聚区、宜居生活新城区。当区域配套设施和商业、通讯、服务等生活配套基本成型之后，未来1-2年经开区土地市场和住宅商品房市场将同步发力，经开区区进入快速发展阶段。整体鸟瞰图六安人民医院东院区六安一中全面负责六安中学的教育教学和管理。2005年第一次招生即获得圆满成功。凤凰花园会馆第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城东新区将进入加速发展阶段经济开发区发展

西南板块学区板块政务板块

城中心板块点式作战热点板块区域跟随者长期来看，经开区未来将发展成城市高居住价值区和高投资潜力区,同时新区房地产市场也将面临着项目、产品及客户的演变。——我们从市场格局、细分市场的现状入手，判断未来的演变趋势未来发展体现在价格和投资需求加速增长；土地供应以旧城改造为主，个别地段和资源价值优异的项目会创造市场价格新高。目前市政府西部、西南部开发基本结束，后续土地供应集中在市政府东部、东北部的局部区域；住宅用地供应基本饱和，未来发展体现在价格和投资需求快速增长；会出现个别以产品为核心卖点的高端项目。后续土地供应充足，但价值不高；区域商业、居住氛围渐浓，认知度逐步提高；很可能与经开区形成一分为二的市场格局。经开区是现有板块发展潜力最大的区域，长期发展中将成为城市的新一极目前市场各板块格局基本形成，相比学区、中心、西南和政务各板块，未来的城市房地产市场的重点将逐渐转移到经济开发区。星汇苑阳光水岸阳光威尼斯金水湾凯旋名门大唐美林湾恒生阳光城华邦锦绣华府御景龙湖山庄红叶花园洋房新加坡御苑一品尚都学区板块—依托优质教育资源，以前为政府重点打造之区域，发展逐步趋于成熟经开板块—连接合肥的桥头堡，融入省会经济圈的第一站，皖江城市带产业转移示范区域，在可以预见的未来，本区域必将发展成为六安的另一极，甚至超过传统主城区地位中心板块—市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟西南板块—工业园区的区域性质决定市场以低价的性价比项目为主政务板块—政务氛围浓厚，交通配套优势明显，六安高价值居住区凯旋名门御景龙湖山庄红叶花园洋房城市外拓带来的多极化、多板块市场格局逐步形成，各区域市场特点开始显现城市版块分析代表项目物业类型户型面积销售价格销售速度客户构成华邦锦绣华府多层、小高层、高层82-114㎡均价：4400元/㎡，三期多层最高价4800元/㎡09年销售近500套，销售率超过90%周边乡镇、郊县客户为主，部分市区机关单位人员御景龙湖山庄多层、小高层、高层、洋房、别墅84-130㎡均价：4600元/㎡09年销售553套，销售面积近6.6万方周边乡镇、郊县客户为主，占比80%，上城国际多层、小高层、高层、别墅110㎡预计6月份开盘，价格4300元/㎡左右6月份推2栋小高层，户型为118㎡前期客源以周边乡镇、郊县客户为主，特别是霍邱矿区和顺名都城多层、小高层、高层80-130㎡均价：4400元/㎡截止到5月底共销售335套周边乡镇、郊县生意人、反向置业者恒生阳光城多层、小高层、高层82-114㎡均价：4300元/㎡5月初开盘，单月销售160套主要来自于周边乡镇、郊县拥有不可复制的政务资源、交通区位优势，在城市多核化发展模式下迅速崛起，一举奠定政务板块品质、形象、价格标杆的地位。项目在品牌、产品力、营销展示方面均达到较高水平，尽管位处最南，但保持了较高销售速度；项目的最大价值在于良好的口碑和无可复制的区位优势；建筑外立面风格采用地中海风情，接受度高；日渐稀缺的地块和资源价值，在宏观环境恶劣及板块价格较高的情况下，仍保证理想的交易量且持续博高价位。典型项目：华邦锦绣华府政务区板块价值近几年被充分实现，区域市场成为六安品质、形象、价格的标杆政务区板块产品情况价格情况销售情况客户情况产品以多层、小高层、高层出现，但小高层、高层渐为主流；以建筑面积在15-53万㎡之间的中上等规模楼盘居多；户型整体以中大户型为主，面积85-130㎡左右，近期市场以90㎡左右的经济型户型为主；从目前上市楼盘的后续推盘量统计，区域未来新增供应量约100万㎡。区域整体价格范围4300-4800元/㎡，目前均价为4400元/㎡左右，区域楼盘整体价格水平相当，没有拉开差距。销售市场表现良好，特别是在09年卖方市场的前提下。今年市场情况依旧火爆，推货楼盘整体销售率在80%以上。在整个六安市场，政务板块客户来源最为广泛，虽仍以周边乡镇、郊县为主，但本区域市区客户也有一定的比例；区域客户多以政府公务员、企事业单位高层及白领等。在购置目的上：多以自住、子女上学和改善性需求为主，投资型需求较少。从产品、价格、销售、客户四个方面指标对区域住宅市场进行总结：政务区版块代表项目物业类型户型面积销售价格销售速度客户构成正东凯旋名门多层、小高层、高层79-126㎡均价：3500元/㎡09年销售冠军，共售出621套主要是周边乡镇进城置业者，部分六安出租车司机等大唐美林湾多层、小高层、高层、别墅90-130㎡均价：3800元/㎡已推货量销售率超80%裕安区以及周边乡镇、郊县，后者比例大（80%左右）振华翡翠湾多层、小高层、高层、洋房80-130㎡大面积或顶楼复式：均价3500元/㎡已推货量销售率超90%主要来自于周边乡镇传统的农业区，拥有大量的区域性客户；区域产品在理念、形象定位上参差不齐；区域整体价格水平处于低位，为其火爆成交奠定价格基础。区域专业市场的发展，交通、商业配套的逐步成熟，居住氛围渐浓，区域认知度提高，价格优势使区域成交量持续火爆。项目为区域形象标杆，在产品力、营销展示方面均达到较高水平；周边传统的农业区域，为其销售提供了充足的客源；外立面采用法兰西风情建筑风格，市场认可度高；典型项目：正东凯旋名门西南版块产品情况价格情况销售情况客户情况产品以多层、小高层、高层出现；以建筑面积在12-50万㎡之间的中上等规模楼盘居多；户型整体以中大户型为主，面积79-140㎡左右，近期市场发展趋势为经济实用型户型；从目前上市楼盘的后续推盘量统计，区域未来新增供应量高达112万㎡。区域整体价格范围3500-3800元/㎡，目前均价为3600元/㎡左右，区域楼盘整体价格水平处于六安市价格低位。西南板块目前在售的项目不多，推货节奏频繁，但每次推货也不大，去化速度可观，正东凯旋名门09年以621套销量夺取销冠宝座。西南板块客户来源较为单一，主要来自于周边乡镇及郊县；客户职业多为生意人、返乡置业者、进城上班者和务工者等。在购置目的上：多以自住、子女上学、改善性需求为主，投资型需求较少。从产品、价格、销售、客户四个方面指标对区域住宅市场进行总结：西南版块代表项目物业类型户型面积销售价格销售速度客户构成明都阳光水岸多层、小高层在售2房100-102㎡，

3房140-141㎡均价：4600元/㎡（精装标准700元/㎡）

10年5月黄金周后共销售364套开发公司本企业员工，本地企事业工作人员居多、少数投资客阳光欧洲城多层小高层高层在售罗兰居2房86㎡，3房120㎡均价：4100元/㎡推出罗兰居组团已销售50%以上企事业单位人员、生意人、周边各县置业者星汇苑多层、小高层、高层1房53-57㎡，2房84-108㎡，3房123-140㎡均价：4500元/㎡10年5月黄金周后共销售292套本地生意人和周边各县职业者居多、少数投资客明都阳光水岸拥有不可复制的资源，首家精装修户型设计，去化速度快项目产品线主要以中大户型为主，产品多元化；户型设计方正，采用180度观景户型设计；客群主要以企事业单位、周边各县职业者为主。阳光欧洲城项目产品多元化，户型面积以中大户型为主，户型设计注重舒适度，入户花园和飘窗是该项目户型的亮点，另一亮点就是每平米700元的精装修标准；客群主要以供电局本单位职工和市区客户为主。日渐稀缺的地块和资源价值使该区域项目可以在推货户型增大的情况下，仍保证理想的交易量且持续博高价位学区地块价值是主要的市场卖点，现售楼盘项目基本为小高层和高层产品学区版块产品情况价格情况销售情况客户情况产品类型以多层、小高层居多，以建筑面积在10-18万平方米之间的中等规模楼盘居多；户型整体以中大户型为住，面积85-130左右，近期市场产品以100平方以上的三房户型为主。从目前已上市楼盘的后续推盘量及待上市项目统计，区域未来3年将新增供应约65万平方米。区域整体价格范围3600-4600元/平方米，目前均价为3900元/平方米左右，总体价格高于六安平均水平，区域楼盘整体品质较高。

板块整体销售状况良好，目前项目月均销售量在30套/月左右，区域市场虽受宏观环境影响，但整体波动不大。板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；区域以市区及乡镇客群居多，开发客群亦在一定比例；在购置目的上：多看中区域优质学区资源，以及完善配套。从产品、价格、销售、客户四个方面指标对区域住宅市场进行总结学区版块代表项目物业类型户型面积销售价格销售速度客户构成徽商国贸公寓多层、高层、小高层39—139㎡均价：4000元/㎡

住宅已基本销售完毕本地生意人及政府公务员、外地投资客六安大市场多层、小高层83--113㎡均价：3300元/㎡二期已销售完毕，现只有商业在售本地生意人为主，少量外地投资客阳光威尼斯多层、小高层、高层1房48-60㎡，2房86-94㎡，3房以上100-210㎡均价：4400元/㎡09年9月开盘4栋高层，月均售90套本地企事业单位人员为主，少量外地投资客及周边各县业主城市中心区域，周边配套非常的完善，价格相对于其它区域楼盘相对较高，产品类型比较丰富，升值空间较大产品线多样华主要以中小户型为主，户型设计南北通透；小区整个建筑设计理念采用意大利建筑设计风格；项目处于城市商业中心紧邻淠河景观带。阳光威尼斯项目产品线主要以中小户型为主，户型设计中规中矩无特别的亮点；项目处于城市中心商业发展地段，紧邻六安红街商业步行街项目，升值潜力很大；徽商国贸公寓城中板块价值在核心商业的不断发展下充分体现，现售项目基本为小高层和高层产品城中版块产品情况价格情况销售情况客户情况产品类型以小高层居多，以建筑面积在15-45万平方米之间的中等规模楼盘居多；户型整体以中小户型为住，面积50-130左右，近期市场产品以50-100平方以上的一房、二房户型为主。从目前已上市楼盘的后续推盘量及待上市项目统计，区域未来3年将新增供应约50万平方米区域整体价格范围4000-4500元/平方米，，总体价格高于六安平均水平，区域楼盘整体品质较高。

板块整体销售状况良好，目前项目月均销售量在70套/月左右，区域市场虽受宏观环境影响不大。板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；板块处于城市中心地段，客户多为商人及本区域客户；在购置目的上：多以改善型需求和投资为主从产品、价格、销售、客户四个方面指标对区域住宅市场进行总结城中版块代表项目物业类型户型面积销售价格销售速度客户构成一品尚都小高层、高层1房31-39㎡、两房98㎡、三房113㎡、四房142㎡目前均价：3600元/㎡09年价格2600元/㎡09年8月8日开盘，月均50套霍邱、寿县等周边县为主，部分开发区职工红叶花园洋房小高层、5+1花园洋房两房80-100㎡、三房130㎡（标准层），五房195㎡（地下层约65㎡）、六房195㎡（顶层复式）现售均价4500元/㎡

区域价格标杆5月16日推出40余套，当天成交50%企事业单位管理人员（60%）、生意人（30%）、外地置业者（10%）新加坡御苑多层、小高层、高层85-140平米，产品以中大户型为主目前均价3300元/㎡目前推出两栋小高层，月均售60套乡镇客群以及周边厂区客群为主城市产业核心区，周边配套不完善，价格相对其它板块而言相对较低，但上涨较快，产品类型趋于丰富，品质有较大程度提升产品设计有待加强，附加价值不高，几乎无赠送面积，户型无亮点；价格增长较快：我们项目去年价格2600，现在已经卖到3600了。—置业顾问李玉荣区域形象标杆一品尚都花园洋房区域价格标杆新加坡御苑区域品质标杆项目产品线较丰富，以5+1花园洋房为主，后期有中小户型高层住宅推出；客群主要以市区企事业单位管理人员为主，约60%，生意人也占到很大部分。—置业顾问李娜产品线主要以中大户型为主，中规中矩，没有太多亮点；

项目整体规划以及园林景观优越，超越区域其它项目；我们老板比较注重品质，所以整体社区品质是非常好的。—置业顾问刘柏凯经开区板块属于待开发潜力区，目前板块价格相对偏低，但整体发展迅速经济开发区版块产品情况价格情况销售情况客户情况产品类型以多层、小高层居多，高层点缀其中，项目规模以10-20万平米占主流；户型整体以中小户型为主，面积80-100平米左右，各项目产品线较为丰富，类型多样。从目前已上市楼盘的后续推盘量及待上市项目统计，区域未来3年将新增供应约55万平方米。区域整体价格范围2800-4500元/平方米，主力均价为3000-3700元/平方米左右，价格处于六安市相对较低水平。

板块整体销售状况良好，目前项目月均销售量在50套/月左右，区域市场虽受宏观环境影响，但整体波动不大；板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；区域以乡镇客群居多，由于板块临近开发区，周边厂区员工亦占较大比例；在购置目的上：多以自住为主，刚性需求旺盛，改善型需求占较小比例。从产品、价格、销售、客户四个方面指标对区域住宅市场进行总结经济开发区版块市级商业中心老城区商业中心：以有皖西路、人民路、梅山路和解放路构成的区域为基础，适当集中，并扩大规模，形成更为强大的城市中心区。政务区商业中心：有解放南路、佛子岭路、梅山南路和信淠河两岸所构成。特别是依托新淠河两岸建设的一批上规模、上档次的宾馆、写字楼，确立全市区商务中心形象。同时紧靠火车站、汽车南站和行政中心，带动作用明显。区级商业中心金安区商业中心：位于七里站附近。目前该区域商业气氛不足，设施简单且少。裕安区商业中心：位于龙河路到天堂寨路之间的磨子潭路两侧。近期以专业市场起步，逐步为高一级别的业态所替代。随着西南板块的开发和人口的集聚，该商业中心发展前景广阔。九里沟商业中心：规划到2010年，在解放北路、梅山路交口以北区域形成区级商业中心，主要为周边地区及城市北部地区服务。特色商业街主要有皖西路商业一条街、常青路小商品一条街、梅山中路综合商品一条街、东大街及新美花园百货商业街、齐云路美食一条街、六佛路摩托车及配件商业街和中国城市布艺商业街等。政务区商业中心老城区商业中心金安区商业中心九里沟商业中心七里站商业中心六安市区商业格局主要包括市级商业中心、区级商业中心、特色商业街和社区商业中心商业市场格局

商业产品比较多，前两年市场处于严重供过于求状态，今天以来供需状况基本平衡，供需矛盾有所缓和。

08、09年市场存量很大，近100万方，去化压力很大。

10年前5个月，商业市场火爆异常，销售面积达18.3万方，同比增长212.6%；销售均价4856元/平方米，同比增长14%。商业整体的市场容量有限，08、09年严重供大于求，10年供需基本平衡；成交价格在经历09年的低谷后迅速攀升，达到历史新高商业产品市场空间项目名称产品形态面积分割备注龙湖山庄1、2层连体100平米为主力户型均价在6500元/平米左右一品尚都1、2层连体主力面积为110户型1层高3.9米，2层3.3米，价格6200-6300元/平米阳光欧洲城1、2层连体80-140平米100平米户型为主锦绣华府14万方商业街具体规划不详项目分四期，最后一期为商业明珠国际城4层商业没开盘，具体规划不详业态预计超市、休闲购物、娱乐等凯旋名门1、2层连体80-220平米一期商业已经交付，后期具体信息不详上城国际1、2层连体主要是100左右没开盘，具体情况不详目前在售大型商业项目不多，且多为社区型商业；产品形态大多为一二层联体，面积不大商业市场产品现状整体市场住宅市场处于发展上升阶段，整体呈粗放式特点，板块竞争初步显现；城市化进程加快，需求快速释放，外力开始显现。城市规划框架基本拉开，未来向东存在较大市场机会。投资性需求乏力，商业地产热度不够。预期未来2年内供应量将激增，将由价格竞争过渡到产品竞争。当地的自住型需求主导，价格成为购买最敏感因素。本项目片区与中心城区较远，心理距离大于实际距离，短时期很难吸引城区置业者。商业市场中心商圈高度集中，市级商业中心、区域级商业中心正在逐步成型；外向投资客有限，是制约六安商业地产发展的一道坎。六安城市东向发展规划、开发，是本项目发展的重要机会。对六安房地产市场分析，得出下列结论及启示市场分析总结报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位位置皖西大道与经三路交汇处

规模74500平米，总建筑面积154600平米，共有17栋楼，居住户数1300户容积率2.56绿化率41.5%建筑形式多层|高层|小高层

户型面积92、98㎡两房125、141㎡三房主力面积92平米两房125平米三房销售价格3700元/㎡后续供应剩余3栋9层1栋16层未售建筑风格新古典主义开发商六安市茂源房地产开发有限公司

项目特色内部园林水景打造，外立面古典优雅一品尚都区域竞争楼盘户型点评无附加值户型方正，但过多考虑方正问题，导致部分房型在采光问题上受到一定的影响92㎡112㎡141㎡一品尚都区域竞争楼盘位置六安经济开发区皖西大道（世纪景园对面）

规模总建面15万平米容积率1.9绿化率40%建筑形式多层|小高层户型面积130平米、173平米退台、108平米退台、123平米洋房、86平米soho主力面积130㎡销售价格均价4400，最高5800元/㎡建筑风格欧式开发商安徽宏业地产

项目特色户户临水、花园洋房、红叶花园洋房区域竞争楼盘户型方正实用主卧开间较小实用率较高，南北通透户型方正实用高层户型，面积过大餐厅光线受阻红叶花园洋房区域竞争楼盘项目规模容积率涵盖产品面积区间建筑风格新加坡御苑

30万M21.8多层|小高层|高层67-141海派白鹭雅苑

10万㎡1.34多层|小高层|联排别墅住宅80-128别墅300㎡---上东·阳光城

10万㎡2.45多层|小高层|高层80-132现代香榭花城

15万㎡1.4多层/高层/小高层/别墅

80-112中式+现代经开区在售典型竞争楼盘统计经开区现有在售均为中高档项目楼盘，另加少量别墅产品；产品类型：复合式产品，包含高层、小高层已经多层；价格在3600元/㎡左右；建筑风格均采用市场常见风格。区域竞争楼盘报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位项目地块位置一品尚都金城家园亿丰建材市场六安国际汽车城金三角国际大酒店红叶花园洋房开发区管委会市东方宾馆市检查院车管所烟草专卖局华源纺织明都工业园明都电力淠河本案合肥方向六安中学香榭花城新加坡御苑白鹭雅苑皖西大道本地块位于六安市城东经济开发区内，皖西大道和经五路交叉口，北至苏埠路，东至经六路主城区项目本体分析皖西大道苏埠路经六路经五路项目地块分析地块总体较为方正，总地块东西长约334米、南北长约303米项目地块一：南北呈长方形状，其中南北长约303米，东西长约165米地块地势较为平整，地块形状规则，比较适宜规划布局334米303米165米地块一地块二地块内部现状地块内部现状地块内部现状项目本体分析项目地块四至苏埠路经六路经五路皖西大道地块一地块二苏埠路经五路皖西大道经六路项目地块四面临路南：皖西大道——六安城市东西动脉西：经五路北：苏埠路东：经六路项目本体分析项目地块区位交通分析本案经开区主城区皖西大道G312项目地处经开区皖西大道北侧，经五路东侧昭示性较好皖西大道是连接主城区的城市主干道，是合肥进入六安的必经之地经济开发区是六安城市东向发展的“桥头堡”，区域未来发展潜力巨大项目本体分析项目地块区域功能分析度假村六安开发区区位优越、交通十分便利，与城市中心区联系十分紧密。开发区西接安丰路与主城区相连，312国道从其南侧穿区而行，北侧与已经建成的沪陕高速公路相距仅1.5公里，东与金安区三十铺工业园相毗邻。根据《六安市城市总体规划2010-2030年》未来六安开发区将由现在的24.8平方公里调整为43平方公里，《六安市东片区分区规划》将开发区定位为先进制造业基地，高新技术产业基地，现代服务示范区、现代循环经济集聚区、宜居生活新城区。项目本体分析地块位于六安老城区向东拓展的关键区域

从六安整个城市的发展来看，老城区向东发展的趋势已不可阻挡，而本项目地块位于规划中东部新城区的核心位置，周边大型现代厂区云集，这样的区域同时享有工业厂区居住配套功能和老城区挤出效应的双重价值，并能有效承接六安城东乡镇居民进城置业的旺盛需求。市区本案皖西大道生态园皖西大道东三十铺经开区科技园经开区工业园生态园项目地块区域价值分析项目本体分析项目地块配套价值一品尚都金城家园亿丰建材市场六安国际汽车城金三角国际大酒店红叶花园洋房开发区管委会市东方宾馆市检查院车管所烟草专卖局华源纺织明都工业园明都电力淠河本案合肥方向六安中学香榭花城新加坡御苑白鹭雅苑皖西大道项目本体分析项目地块小结区位和交通:本项目基本属于热点开发、政府重点导向区域；交通较为发达，城市主干道环绕四周；地形地貌:地块平、方正，易于后期规划；限制条件:高地块限高100米，容积率小于2.2，适宜开发以小高层的产品；周边状况:国际汽车城、亿丰建材装饰市场、工厂、电力等专业市场和企业围绕，周边人流情况比较复杂，项目本体分析项目SWOT分析SWOT优势地处六安经济开发区，是城市发展方向，规划中的新城区居住板块，区域配套逐渐完善；地处城市主交通动脉，交通便捷；地块方正平坦易于规划布局；近规划中的生态园和淠河支流，景观资源丰富劣势非品牌开发商，开发经验有限；被工厂、装饰城等大型人群集聚地围绕，人员混杂；外部资源配套匮乏，档次低项目南侧建筑会受皖西大道噪音影响距离市中心较远，目前居住氛围差机会“皖江城市带”拉动刚需：随着合肥纳入“皖江城市带”的发展建设，将使得城市外来人群的刚性需求持续走高，给本案带来更多市场空间经济开发区的规划使区域未来前景看好；中高档项目缺乏，差异化竞争优势明显威胁经济开发区地块较多，潜在竞争对手，情况不明晰；市场新政影响，客户近阶段观望浓厚；定位策略——发挥优势，抢占机会，规避威胁：扎根经开区，依托政府对经开区的导向，进行建筑功能/园林景观的创新，赋予建筑精神内涵，寻求项目定位差异化项目本体分析市场条件：房地产市场发展的中级阶段，供需两方面均较为粗放区位条件：远离老城区的城市新区，距离市中心区较远、区域认同度低地块条件：地块周边无特色资源，周边工业区潜在购房需求量大地块属性界定项目地块属性界定中等城市新城区具成长性的配套住宅开发用地地块属性项目本体分析开发目的：首次开发需考虑资金的安全性和品牌塑造符合市场规律的有较高溢价能力的创新型产品组合随着市场和品牌逐步成熟而价值逐步走高的产品开发模式结合地块地形地貌布局进行整体规划界定条件：新入行业的地产发展商的品牌价值观与产品开发水平汇辰房地产开发项目的投资收益要求六安市场购买力及客群结构、房地产开发管理水平区域的主流置业需求为首次购房需求开发规模与开发成本因素项目属性界定项目属性属性界定项目属性界定：六安东部发展方向的特点鲜明、定位精准的高品质项目项目本体分析报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位项目发展核心问题的提出如何建立一个有效的价值体系？项目以什么样的产品面市？报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值汇辰地产项目的战略占位项目开发战略解析目标明确，挖掘客户根据客户细分指导户型配比建立新的评估标准挑战者+补缺者建立项目价值体系营销包装强调产品的特色和价值项目住宅竞争定位经开区目前的开发水平汇辰地产开发商的进入推动区域地产开发进入精细化房地产开发时代汇辰地产开发商进入地产开发行业应掀起区域地产开发的产品创新高潮打造区域顶尖产品，推动房地产精细开发和舒适人居潮流汇辰地产项目开发战略解析报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位政务区学区版块主城区版块开发区版块本案以开发区版块内优质客户为主分流主城区和学区版块客户与强竞争版块—政务区版块PK，争夺客户分流客户分流客户争夺、PK目标客户分布情况我们的目标客户应是立足经开区、面向全市、辐射周边的客户定位-城市新晋精英，中坚一族关键词：新晋精英、中坚一族客户定位释义：新晋精英——城市化进程中崭露头角的一部分人，已有意在六安置业和定居，正逐渐成为城市各行各业中的精英分子。中坚一族——工业区企业中层、技术骨干、年青白领、县镇富裕进城群体、生意人。

本案目标客户确定核心客群边缘客群重要客群核心客群经开区首次置业年轻客群经开区内工作生活的二次置业者重要客群边缘客群六安市除经开区外的一次、二次置业者县城富裕进城阶层六安市以外的其它城市客户投资客客户定位目标客户阶层分析

——牢牢抓住上三层客户群体，他们就是我们的业主都市白领周边县城富裕进城群体投资客户一般购房客户经开区企业中层、技术骨干客户定位价值实现的要素附加值使客户相信物超所值的，因此增加附加值促进价值快速实现形象的提升使消费者能体验到高形象带给他们的身份感及其他享受，为价值实现加码差异化定位使项目不会限于同质化的激烈竞争，价值实现有保障产品的创新会给消费者带来优于现在的生活方式，他们愿意为产品买单附加值形象提升定位差异产品区域价值价值实现区域价值会提供给项目价格平台，同时提供目标客户，价值实现有保障价值分析98实现产品创新价值的三种方式

依靠高品质、出位的规划产品设计实现产品创新价值凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值通过高配置的社区配套设施提升项目价值价值分析三种创新方式依托的外部条件创新方式采用该种方式的原因产品指标影响关键点产品设计1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少园林、建筑立面、规划平面等客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值学校、幼儿园、会所、商业、医院等周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应保温隔热围护结构，新风系统、混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统、电梯等客户感知范围内价值分析价值分析小结：产品设计的创新是突破口打造新一代的住宅产品新一代产品价值体系支撑点一：小区规划:围合式造宅发力点二：园林景观:特色水系支撑点二：会所:开放式会所支撑点三：外立面:高档高形象新一代住宅建筑支撑点四：入户大堂:品质\豪气发力点一：户型:高附加值发力点三：物业管理:知名物业管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★重要程度新一代中高端居住生活区基于市场的竞争环境，客户的需求，及开发商的开发目标，本项目物业档次定位应为：规划方案和建筑风格的确定、建筑材料的选定、户型面积的控制、户型格调、社区文化的营造、物业管理水平和管理模式的确定、营销因素的引导等都是构成项目档次的核心要素。产品档次定位高品质提升方向国际圈，体验场，价值权国际圈体验场价值权国际生活／街区商业／中央圈层休闲／购物／餐饮／全方位体验地段／升值／未来／繁华代言城市高尚生活将项目的价值体系传递给客户104方向一：放大传递:放大其中一个价值传递方向二：打包传递:将所有价值用一个概念涵括产品定位与形象定位的关系：

中端的产品中高端的形象，打造区域标杆（高举高打）形象定位的方向：

形象定位形象导向——放大优势以高附加值为核心优势鲜明的市场差异,倡导新产品，快速传递市场。支撑点一：小区规划:围合式造宅发力点二：园林景观:特色水系支撑点二：会所:开放式会所支撑点三：外立面:高档高形象支撑点四：入户大堂:品质\豪气发力点一：户型:高附加值发力点三：物业管理:知名物业管理形象定位放大赠送优势中央公馆案名建议理性定位形象定位新一代中高端精品居住区形象定位107形象演绎不仅是多了个空间

更是多了点从容新豪宅·新空间打包传递108金域中央案名建议理性定位形象定位新一代中高端精品居住区形象定位109形象演绎精妙各有不同，气质一脉相承形象演绎曲线各有不同，气质一脉相承报告思路物业发展建议市场情况竞争分析项目本体分析目标背景提出问题项目发展战略项目定位项目地块技术指标皖西大道苏埠路经六路经五路地块一规划用地：53665.3㎡净用地：41773.9㎡地块二地块一规划指标要求类别技术参数容积率≤2.2建筑密度≤25%绿地率≥35%机动车位≥700个非机动车位≥1200地上车位≤15%建筑高度地上≤35米地下≤10米根据以上地块一规划指标，我们可以得出：地块一总建筑面积=53665.3㎡×2.2=118063.66㎡物业发展建议既定规划指标下的物业类型选择容积率物业类型与本项目契合度0.3-0.5联排+独栋不契合0.5-0.8双拼+联排不契合0.8-1.2联排+花园洋房不契合1.2-1.5花园洋房+小高层不契合1.5-2.0多层+小高层基本契合2.0-2.5小高层契合2.5-3.0小高层+18层以上高层契合3.0-6.0高层不契合6.0以上超高层不契合从上表中我们可以看出：本项目物业形态上将是以高层为主集小高层、高层、社区底商种物业形态的有机组合，考虑项目的整体规划布局建议以小高层及高层形式组合，可以提高绿化率，使项目价值最大化容积率与物业类型的一般关系：物业发展建议原则一：劣势尽可能规避原则二：优势尽可能利用原则三：价值最大化规划降噪：临路面尽可能布置非主要功能房地块小，但要尽量营造出社区感楼栋排布充分利用地块昭示性户型布置尽可能南北通透在满足容积率前提下，考虑楼间距，尽可能降低覆盖率，提高内部园林景观资源好资源位置布置大户型，资源优势较差位置布置中小户型，园林景观资源最大化规划可采用围合式，让景观资源最大化（考虑无外部景观，主要以小区内景观为主）中间位置可设置楼王，作为项目的标杆物业住宅规划布局建议新一代规划住宅规划布局建议采用围合式布局

围合布局道路干扰最小化原则（显静）园林整体化原则（显大）安全原则围合使得里面相对安静围合成相对完整的中心园林与宽楼距围合让里面的人觉得安全，私隐性强围合案例点式案例Keyword：静、大、宽新一代规划规划布局建议—多种户型组合的小高层建筑布局，合理分配各类产品，做到项目价值最大化大户型建议纯板式建筑布局，一梯两户；景观最佳的位置以中大户型布局；沿皖西大道布局为小户型，户型面积在90平米左右在建筑布局设计时应考虑与地块二的融合。说明：我们所给的不是具体的设计方案，而是能提升项目价值及竞争力的建议。景观轴大户型（楼王）中户型小户型景观轴产品面积建议户型2房3房4房面积（平米）70~8095~105105-115120~125130~144145~155户均面积75100110120135150比例（套数比）20-25%55-60%15-25%建议以创新产品带动主流产品，提升附加值，形成产品竞争优势户型设计建议原则

户型设计建议原则户型设计参考流行元素，增加户型价值创新亮点；尺寸设计人性化，面积上尽量集约化，以控制房屋总价，以理性的经济实用但又不失豪华、舒适为追求；尽量保证朝向（南北通透或东南向为主）；同时必须保证套内不出现暗房，即保证厅、卧、厨、卫四明；为体现社区生态、健康、闲逸、高贵的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好朝向及最好景观的位置；强化户内空间的可调性，尽量减少柱梁，适应业主不断变化的个性需求。新一代户型露台阳台露台超大观景阳台赠送露台豪华主卧套主卧套客厅超大弧形观景窗和阳台阳台露台与阳台的结合户型设计建议——四房流行配置建筑平面完全私密空中花园多面采光空中庭院多面采光完全私密空中花园户型设计建议——四房创新配置

建筑平面空中庭院在满足基本要求（南北通透/二到三个阳台设置（生活阳台、客厅阳台、主卧阳台）/观景凸窗设置）的前提下，功能房设置（储存间/工人套房）完备，客厅开间要求4.5米。赠送15平米空中花园；带入户花园（或空中庭院）；主卧套（主卧+卫生间+衣帽间+多功能房）可双面采光和完全私密空中花园设计。户型设计建议——四房小结

建筑平面南北通透双阳台观景凸窗设置空间尺度舒适双卫户型设计建议——舒适三房经典配置

双阳台观景凸窗南北通透尺度舒适双卫新一代户型完全私密空中花园弹性功能设置功能房设置户型设计建议——舒适三房创新配置

建筑平面奇偶层跳送大露台功能房设置弹性空间：入户花园可变房在满足基本要求（南北通透/双阳台设置（生活阳台、客厅阳台）/观景凸窗设置）的前提下，适当考虑功能房设置（储存间、独立衣帽间），客厅开间要求3.8-4.5米。赠送10平米左右空中花园、露台或入户花园；超大转角凸窗设置，主卧设置露台或阳台露台尽可能做到完全的私密性，考虑相关弹性空间设计。户型设计建议——舒适三房小结

建筑平面户型设计建议——经济三房/两房经典配置

户型方正实用率高双卫主卧客厅朝南双阳台凸窗新一代户型户型设计建议——经济三房/两房创新设计

建筑平面观景凸窗赠送花园弹性空间：入户花园可变房功能房满足基本要求：空间方正、实用率高；双阳台设置（客厅阳台、生活阳台）；至少赠送10平米面积：凸窗或入户花园或露台。可考虑L型凸窗和露台的设计。设计尽可能的达到透通的效果，预先考虑弹性空间的设计。户型设计建议——经济三房/两房小结

建筑平面物业发展建议之建筑风格与竞争项目在风格上形成差异化；将建筑元素化繁为简，减弱建筑密集感对客户的影响；具有强烈的异域性412充分挖掘户型特点（凸窗、露台、阁楼、内庭院）为建筑设计的重点3注重建筑的细节品质，凸显项目档次5建筑风格原则：突破市场建筑格局与项目定位相匹配建筑风格建议的原则：建筑风格上建议采用ART-DECO风格建筑风格建议什么是ART-DECO？什么是ART-DECO？ArtDeco风格，又译作装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风格等，诞生于20世纪20年代，此后在20世纪二、三十年代迅速传遍欧美，波及世界各地ArtDeco被确定作为一种艺术风格，其起点应追溯到1925年巴黎举行的国际装饰艺术与现代工业博览会ArtDeco一方面暗示了装饰艺术派的历史根源——1925年巴黎博览会，另一方面概括了这一风格特点：装饰，而且是艺术的装饰ArtDeco从许多流派运动和文化中吸取灵感，如新艺术运动、包豪斯、立体主义。它既强调摩登、革新以及与机器生产的结合，同时又保留了许多传统的因素，对20世纪二、三十年代的诸多领域产生深远影响从巴黎开始诞生时的鲜明、活跃、优雅的阶段到后期美国ArtDeco奔放的流线形分支，Art

Deco风格被人们视为20世纪最激动人心的装饰风格纽约克莱斯勒大厦闪闪发光的不锈钢尖顶成为ARTDECO的象征史蒂文森为1925年巴黎博览会设计的展馆ART-DECO建筑的起源建筑风格建议ART-DECO与新古典主义的关系ART-DECO与新古典主义的关系新古典主义因素在ArtDeco风格的早期阶段影响较大。在整体布局上内在的古典秩序感。如强调对称、追求宏大的气魄，横三段纵三段的立面构图等。这在许多ArtDeco建筑上是很常见的。古典秩序感使ArtDeco风格持续了新古典主义中宏伟与庄严的特点，这有利于满足资产阶级炫耀其财富力量的需要。来自古典主义的造型元素。如拱券、柱式、雕塑等在立面设计上的运用源自古典主义的装饰题材和图案。但是ArtDeco的雕塑和浅浮雕比起新古典主义更加样式化，趋于几何和简化，更具有现代感，并且往往被赋予全新的题材。通过变形、简化、几何化处理将古典装饰