泰州东润项目营销定位与策略35p

泰州东润市场局部博思堂地产综合效劳股份2021年9月15日本案目标：1、重塑品牌，建立口碑2、利润突破，提升价格3、实现地块最大价值目标，泰州市场能否支撑？QUESTION1：第一局部、城市开展支撑研判第二局部、地块属性支撑研判第三局部、竞争环境支撑研判第四局部、目标客群支撑研判在未来，市政府区域将是泰州城市新中心！老城区板块市政府区域周山河街区未来城市行政中心，商务办公中心，新城市中心，从规划上看，住宅用地稀缺护城河内区域，是泰州老城区，未来将更多承担城市商业功能和旅游休闲功能城市开展城南区域未来的开展是否够潜力够强劲？市政府行政商务圈确实立竖立了本区域高端形象医药城的快速开展加速了泰州整体往南的趋势行政核心确实立基础配套的完善为泰州带来大量高素质人群泰州产业转型升级城市往南开展医药城区域市政府区域聚集大量公务员群体产业方向地理位置：本案位于泰州市政府南侧，紧邻泰州中学附中在泰州人心中，城南市政府区域什么样？城南区域是个风水俱佳的高尚居住之地！凤凰花园和莲花小区居住大量政府人员，是泰州人心中的“高尚居住区〞无锡正中心北接老城区、南承“园博园〞，泰州最正确居住区域市政单位、高校林立，高素质人群聚集，未来开展潜力巨大“市政教育机关林立、居住环境好、泰州富人区“是市府区域给每一个泰州人的第一印象，本区域客源更多以高素质人群，向往高端享受居住生活为主区域属性从泰州城市规划及产业布局分析能够支撑本案目标的实现！第一局部、城市开展支撑研判第二局部、地块属性支撑研判第三局部、竞争环境支撑研判第四局部、目标客群支撑研判工程在城市生活幅员中的地位矩阵——工程在城市生活幅员中的地位矩阵是基于“马斯洛需求理论〞，以消费者对工程所属资源价值的排序结果为横向维度；基于“屠能圈和霍伊特扇行模式〞，以工程地理区位价值为纵向维度；构建的工程地段矩阵。本案价值所在地块属性经横向维度的资源价值分类和纵向维度的地理区位分类组合后的矩阵转化为五类地段。分别为：珍稀高尚地段、中心潜力地段、中档资源型地段中档区位地段和经济型地段。具体描述见表：图例地段名称地段描述（举例描述）珍稀资源地段凤河景观区城市高尚地段市府区域城市潜力地段医药城板块中档区位地段泰州城东经济型地段高岗地块条件优越，属于城市高尚型地段QUESTION：我们该赋予怎样的形象来匹配地块的价值？地块属性优势劣势时机挑战区位条件优越城市未来中心高端人群聚集南侧环境一般区域需要开展时间泰州往南开展区域居住升级换代紧临市府核心区域如何区隔周边工程？如何从旧小区中脱颖而出？如何利用优越条件？泰州城市整体往南开展的趋势已经十清楚显，本案所处的市政府区域具备成为城市新中心的客观条件对于本案，打造城市之上的高端工程无须质疑地块属性总结：工程地处泰州城市新核心，从地块分析能够支撑本案目标的实现！第一局部、城市开展支撑研判第二局部、地块属性支撑研判第三局部、竞争环境支撑研判第四局部、目标客群支撑研判竞争环境周山河街区城南板块老城区板块未来居住中心土地大量供给，未来竞争剧烈缺乏高端楼盘，品质一般土地稀缺必然导致区域楼盘品质的大幅度升级，提升区域价值至新高顿地段为王，土地稀缺在售工程较少，无法构成规模竞争?在泰州，随着老城区在售楼盘进入尾盘，本案所处区域价值将不断提升，颠覆之前形象，打造泰州新高端，将是城南板块未来楼盘的必然趋势！老城区板块老城区板块，由于地处老成中心，目前区域在售工程就8个，土地的稀缺导致工程更多依靠地段凸显价值。在售的工程有：美好上郡、华辰尊园、金通梅园、祥云京都花园、阳光盛景、凤城国际、金通桂园、万达广场。由于地块优异的地段优势和丰富的景观价值，因此区域工程多主打地段和景观价值。土地稀缺，住宅工程靠地段支撑各楼盘地段条件优越，毗邻商业中心凤城河景观环境优越，上风上水老城区板块拥有绝佳的“地段价值〞板块小结教育生活配套完善，交通便利老城区工程更多是依靠其先天地段条件实现高价值，缺乏真正领跑泰州市场的高端楼盘目前市府板块在售工程品质一般，未能完全表达出市府板块的优越价值在售的工程有：景瑞荣御蓝湾、同济家园、东润第一城、上海大花园、彩云居、恒景国际家园、金水湾。随着城市往南开展的速度加快，本案所属区域价值将不断表达市政府板块住宅土地供给逐渐减少，高尚居住区正在形成热点区域，高端居住区正在形成景瑞荣御蓝湾同济家园上海大花园东润第一城彩云居恒景国际家园金水湾高端购房客群聚集泰州城市开展新核心，新中央居住区城南板块是泰州开展的“新核心〞板块小结区域在售楼盘品质一般，缺乏领袖楼盘城市的开展及城南板块的特性，具备打造引领泰州居住观升级的高端楼盘医药城板块在售工程较少，储藏用地较多泰州未来居住中心，景观环境优越世茂河滨花园天禧玫瑰园目前医药城板块在售工程较少，主要就世茂河滨花园和天禧玫瑰园两个工程；随着城市往南开展的速度加快，此区域地块价值将不断表达。土地供给量大，未来人口将大量导入泰州高新产业基地，引领泰州往南开展医药城是泰州未来产业“支撑点〞板块小结客户当前居住认可度较低，更多是卖开展潜力医药城土地的大量供给及开发速度的加快，有利于本案的价值提升，及高端产品的打造未来竞争—华润橡树湾华润橡树湾地处城南板块与周山河板块交汇处工程总建80万方，为城市综合体产品采用成熟体系—橡树湾，法式建筑风格竞争观点：华润工程的入市必然促使城南板块价值提升，本案地理位置优于华润，更易打造泰州高端特色工程小户型面积段分析0604080100120荣御蓝湾世茂河滨花园市政府板块医药城板块细分板块工程名称20结论：市场上小户型产品较少，小户型产品在区域市场的推量较少，个案方面所占比例较大；小户型产品缺乏原因分析：高单价高总价排挤了首次置业客户在城区的空间。未来这一趋势将更加明显！所占比例26%11%53%4.6%14.8%区域市场比照分析—产品面积比照老城区板块美好上郡阳光盛景华辰尊园金通桂园大户型面积段分析120180160200220细分板块工程名称140结论：目前泰州市场大户型主力需求面积一般在120-140平米左右，市场认可度比较高。所占比例27.2%57%20%40.3%56%24%荣御蓝湾世茂河滨花园市政府板块医药城板块老城区板块美好上郡阳光盛景华辰尊园金通桂园区域市场比照分析—产品面积比照区域市场价格比照分析结论：泰州市区楼盘目前均价在9000-10000元/㎡之间，突破并站稳100000元/㎡之上的楼盘仍未出现竞争工程均价分析800010000荣御蓝湾世茂河滨花园市政府板块医药城板块细分板块工程名称9000老城区板块美好上郡阳光盛景1100012000130001400095001050070006800华辰尊园金通桂园90008900市场分析结论利用地块和环境资源打造符合客户现代居住理念的高端工程综合地块条件、竞争环境与自身特点，可以得出以下结论——1、整体定位：市区土地供给稀缺，城南城市高尚居住区已经形成2、竞争个案：目前在售高价楼盘更多是利用外部地段资源，引领泰州居住观、符合高端居住的工程仍未出现3、板块特性：本案所处区域是城南核心区域，打造一个能代表泰州高端居住标准、满足客户舒适居住理念的产品是本案脱颖而出的时机点。第一局部、城市与地块的关系第二局部、市场与工程的联系第三局部、工程价值体系确实立第四局部、产品竞争力表现工程定位1、工程整体定位2、客户分析开发目标1.提升工程品牌价值2.常规利润突破3.引领泰州居住升级工程立基点本案体量地块素质工程周边资源具备打造高档社区的条件进入市场竞争的蓝海——以结果为导向，工程定位为开发目标效劳挑战者特色者补缺者领导者工程市场定位城市向南开展的趋势VS市场对居住本的认同高品质楼盘受到追捧认同VS泰州缺少领袖性高端楼盘工程地块的位置VS地块地形及规模鉴于：泰州核心·城市高端领袖楼盘工程整体定位解读区域消费心理-购房目的依据本案的工程定位及区域价值，能够购置本案的客户，一般身份层次较高，以泰州的私营业主及企市业单位中高层为主客源识别工程客户定位工程客户分析

0607080910111213工程操作期商业、交通、生活配套的跟进区域开展轴人口演变轴本地人群调整阶段区域价值不断提升人口导入加快便利交通拆迁改造改善居住人群导入高端改善居住人群的导入客源识别工程客户分析来源方向档次界定时间周期本案客群定位政府事业单位客群区域中产家庭周边私营业主3个方向6种可能以工程开发时间为节点公务员客群老城区客群城市改造搬迁兴化、姜堰等周边县市客群改善居住环境看中区域开展潜力工程客户分析子女教育身份认同感客户年龄置业特征身份特征购房目的购房因素比利预测25-30二次置业首次置业年轻白领、机关职员定居、结婚工作便利、注重小区环境、周边配套、交通便利20%30-40二次置业占主私营业主、政府职员个体户、企业中层事业单位职员改善居住