郑州市润翔时代商业广场营销策略报告简案129p

润翔时代商业广场营销策略报告简案2011-2谨呈：河南合一置业有限公司项目基础数据分析项目初步认识项目核心问题提出当前宏观环境分析市场竞争环境解读商业发展方向解读塔楼发展方向解读项目整体定位项目营销策略分析项目推售组合策略项目推广包装策略项目资金回款计划项目附件报告结构项目位置与基本指标位置：京广路与代庄南路交汇西北土地性质：商业用地占地面积：约28亩建筑面积（地上）：102708m2容积率：5.49本案项目基本属性认知酒店写字楼商业公寓+++中等规模的城市综合体总建筑面积102708㎡核心问题界定：问题1：在当前房地产市场政策多变的情况下，政策未来走势将走向何方？政策的不断变化对项目有何影响？问题2：本项目在周边项目的整体竞争环境下，应该采用何种定位来确定市场的地位？本项目的定位是否符合当前的市场需求？问题3：多变的市场环境和政策下如何确定本项目在2011年的整体推售节奏？本项目如何能实现较为理想的资金流？当前宏观环境分析全国房地产形势分析郑州房地产形势分析发展趋势判断全国经济形势---宏观调控政策效果显现，但通货膨胀仍存压力

新增贷款：通过差别准备金率动态调整等措施，2011年1月新增贷款数额终于被有所控制。中国人民银行（央行）发布的最新数据显示，截至2011年1月末，人民币贷款余额同比增长18.5%，增幅比上年末降低1.4个百分点；当月新增人民币贷款1.04万亿元，较上月多增5593亿元，但同比少增3182亿元，略低于市场预期。

CPI：国家统计局发布1月份全国居民消费价格指数数据，1月份CPI同比上涨4.9%。因春节因素影响，CPI一般在1、2月份达到峰值，这是我国物价波动的总体特点。而今年另有北方干旱与国际价格上涨对粮价形成的推升累加影响，1月份CPI并未超越去年11月数据，货币政策猛烈收缩显现了成效。PPI：1月份，全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上月上涨0.9%，比去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%，涨幅均有所扩大。PPI继续走高及其背后大宗商品价格上涨将给稳定物价带来较大压力。同时，在国家调控物价过程中，企业将承受来自原材料价格上涨及货币政策收紧的双重压力。调控成效有所显现，但是通胀压力并不会受此影响，相应的调控政策也不会因此而减缓出台。严防通胀走高依然是今年宏观政策的主要任务。CPI：1月份居民消费价格同比上涨4.9%

PPI：1月份同比上涨6.6%环比上涨0.9%

贷款：1月份人民币贷款增加1.04万亿元出口：1月份出口1507.3亿美元增长37.7%

进口：1月份进口1442.8亿美元增长51%

顺差：1月外贸顺差64.5亿美元同比减少53.5%

房价：1月100个城市住宅均价环比上涨0.95%

2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。就2010年12月单月来看，929调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。全国房地产形势---地产调控收效不明显，加大未来调控加重的市场预期从各个城市2011年1月份数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市量价齐升的重要原因；2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能；住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。全国房地产形势---第三轮调控出拳，2011年房地产调控走向深入4.17国务院令1.26“新国八条”限购对象商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。限购措施对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房。央行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

央行于2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。项目调整前利率%调整后利率%调整幅度存款

活期存款0.360.400.04整存整取定期存款三个月2.252.600.35半年2.502.800.30一年2.753.000.25二年3.553.900.35三年4.154.500.35五年4.555.000.45贷款

六个月5.355.600.25一年5.816.060.25一至三年5.856.100.25三至五年6.226.450.23五年以上6.406.600.20个人住房公积金贷款五年以下(含五年)3.754.000.25五年以上4.304.500.20近期存款准备金率上调情况一览最新存贷款基准利率一览

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了8项调控措施(简称“国八条”)。各界猜测已久的“第三轮调控”终于来临。通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控于春节前一周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。且此次限购政策调控范围更广、调控力度更强等特点。新国八条主要内容第一条：地方政府要确立房价控制目标第二条：加大保障房供应第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收第四条：二套房首付比例提高第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量第六条：全国范围内的限制购房套数第七条：约谈地方政府第八条：加强舆论导向配合房地产调控货币政策紧缩全国房地产形势---住宅市场的严厉调控为非住宅商品房带来发展机遇在通货膨胀压力下，投资客将目标瞄准房产市场都是看中其高保值的特性。然而新政出台后，普通住宅在政策调控下开始失去投资价值，投资门槛提高。而限购政策对于40、50年产权的物业是利好消息，因此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象，且商业地产投资价值保持稳定，投资客如今普遍看好商业地产。与住宅市场相比，投资商务、商业项目，能获得稳定的租金回报，国家政策并未限制商业地产发展，住宅政策紧缩，反而对商务、商业项目起到明显促进作用；目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，5成首付，利率维持以往指标，也没有增加投资者的投资成本。房企转型：左手住宅，右手商业投资转向：住宅黄了，商业地产红了物业类型首付贷款利率可贷款最长期限可否使用公积金贷款投资回报率住宅一套30%二套及以上60%基准利率的1.1倍30可以2%-3%商铺50%基准利率的1.1倍10可以8%-10%写字楼50%基准利率的1.1倍10不可以5%郑州城市发展---中原城市群竞争力不断提升，郑州首位度提升，中心效应明显郑州作为中原城市群的“火车头”作用日益重要，按照规划郑州将建设成为：全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。中原城市群链接9市，以郑州为主中心，提升洛阳的副中心位置，发展壮大其他节点城市，实现中原城市群内各城市组合有序，达到城市间的优势互补。初步形成以郑州为中心、东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的十字形核心区，奠定区域经济协调发展的基础。第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。郑州经济发展---进入大量消费期介段，第三产业发展空间较大阶段分类城市独立发展（前工业经济期）单中心成熟群（工业化初期）多中心城市群（工业成熟期）成熟的大城市群（大量消费期）特征没有系统独立的地方中心。产业发展按“一、二、三”顺序发展。为一个简单强大的中心和发展滞缓的广大外围次中心。产业发展杂乱无章，无根本特征，城市自足性较强。城市中心与外围之间交通连接不畅。产业发展按照“一、二、三”顺序发展。为一个单一的全国中心和强大的外围次中心。个区域间产业形势多样，互补与对立同时并存。人口规模在2000万左右，聚集度不断加强。产业发展按照“二、一、三发展”一个功能上互相依赖的城市系统，同时区域经济持续增长，并推动着区域空间经济逐渐一体化有联系方便的交通走廊把核心城市连接起来，各都市区之间没有间隔，且联系密切。必须达到相当大的总规模，人口在2500万以上。属于国家的核心区域，具有国际交往枢纽的作用。产业发展按照“三、二、一”顺序发展。过渡阶段根据郑州第三产业的发展情况，结合郑州作为中原城市群的积极推动作用，联系省政府所提出的大郑州计划，可以明显看出郑州目前正在由多中心的城市群转型到城市的大城市群阶段，将会出现大量消费需求，对于商业需求也会出现井喷现象。郑州商业的需求量将进入快速发展的时期。2005-2010年9月郑州市三大产业结构比例2009年郑州全年GDP达到3300亿元，成为3000亿元俱乐部的新入者。按照房地产预警系统的判断，郑州房地产处于高速发展阶段。2010年前三季度全市生产总值2753.3亿元，同比增长13.0%；郑州三大产业结构比例为3.6：54.9：41.5。第二产业支撑过大，第三产业同比有所增幅，仍有很大的发展空间。郑州非住宅供求关系---市场存量大幅消化，供大于求关系明显缓解右图中看出，办公物业转折点从07年开始，07年的供应量和成交量都出现了历史的新高。08年受经济不景气影响办公市场出现严重的供过于求，成交量较07年有所下滑。到09年供应量出现短缺，成交量猛增超越07年全年，供求关系出现严重失衡。2010年供应量和成交量达到历史新高，由于商品住宅市场价格持续走高，国家房地产调控政策一轮接一轮，导致投资者退出住宅市场，进入商业办公市场。进而办公用房市场创下前所未有的历史新高从郑州市商业物业供求走势来看，01年至08年全市商业市场均表现为供过于求态势，而2009年1-12月份商业物业呈现出供不应求特点，供求比达到了1：1.53，这在很大程度上与郑州市商业分布特点有很大关系，郑州市商业物业目前以住宅底商为主的特点决定了商业物业的供求受商品住宅供求影响很大，2009年1-12月份商业物业供求走势与住宅供求走势一致。2010年1-12月商业物业呈现供求平衡特点，供求为1，郑州市商业物业形态还是以住宅底商为主的特点，但2010年中原万达大量商业供应改变了商业物业的供求受商品住宅供求影响，达到供求平衡态。近年郑州商业用房供求关系走势近年郑州办公用房供求关系走势郑州非住宅投放---办公用房投放：2010年郑州市办公投放面积78.31万平方米，办公市场投放面积主要集中在上半年，进入7月份以后，受政策调控影响，住宅供应逐渐加大，办公市场项目受到市场冷落，市场供应量自7月份开始，投放量降幅较大。区域投放：

从区域商业投放量对比来看，郑东新区、金水区、二七区为商业市场的主要投放区域：2010年郑东新区商业投放面积26.88万平方米，金水区商业投放面积19.43万平方米，二七区商业投放15.91万平方米；

郑东新区、金水区和二七区同时也为办公市场的主要投放区域：郑东新区办公投放面积54.79万平方米，金水区办公投放面积18.95万平方米，二七区办公投放面积18.47万平方米，二七区主要受区域内城市综合体项目个案办公物业投放直接导致了区域办公物业投放量的增加。商业用房投放：2010年郑州市商业投放面积83.56万平方米，月度投放最高为9月份的19,8万平方米，投放面积最低为1月份的1.5万平方米。从第二季度开始，商业市场投放量增幅明显，呈现较为集中的投放态势。2010年住宅调控严厉，开发企业加大非住宅开发与供应郑州非住宅成交---住宅投资门槛升高，投资客从转向非住宅用房市场商业用房成交：2010年郑州市商业销售面积83.81万平方米，月度销售量最高的为4月份的9.32万平方米，月度销售量最低的是2月份的3.37万平方米。自4月份开始至8月份，郑州市商业销售量维持在高位运行，主要受4月份开始的住宅调控政策影响，从而导致了市场投机资金转向商业所致。办公用房成交：2010年郑州市办公销售面积92.94万平方米，整体呈现高开低走，跳跃式回升的市场销售态势。单月销售量超过10万平方的月份分别是1月份、11月份和12月份，最低的是3月份的2.98万平方米。与商业销售走势相一致，自4月份开始，办公维持了较高的销售量态势，主要受4月份住宅政策调控，房地产投机资金转向非住宅所致。区域成交：

郑东新区为办公物业销售的主要区域。由于住宅供应的极度缺乏，“商改住”项目旺销，直接提升了区域办公的销售量。

商业市场的销售则较为均匀，金水区、管城区、郑东新区为商业物业销售的主要区域。郑州非住宅价格---需求拉升价格，非住宅商品房价格一路看涨商业均价：2010年郑州市商业销售价格10536.79元/平方米，月度均价由年初1月份的10173元/平方米上涨至12月份的14596元/平方米，月度商业均价上涨了43.48%，月均涨幅3.6%。月度最低商业价格是3月份的7971元/平方米，月度最高商业价格为11月份的15843元/平方米。办公均价：2010年郑州市办公销售均价8541.44元/平方米。从上面图表显示看出，5、6月份为办公市场价格的分水岭，在经历了上半年办公市场高开低走的价格走势之后，特别是6月份开始，办公售价整体跳涨至6月份的10785元/平方米，下半年的办公市场销售价格整体维持高位运行态势。预计2011年受通货膨胀持续影响，办公销售价格仍将维持2010年下半年高价位态势。区域价格：2010年商业销售价格最高的为二七区、中原区、郑东新区，均价分别为13597元/平方米、13525元/平方米和13329元/平方米；办公销售价格最高的两个区域为郑东新区和金水区，均价分别为8737元/平方米和8700元/平方米。应对策略：–争取时间，利用未出限购细则和房产税的末班车效应，尽可能快速走量；–抢先降价，加快销售速度，保持企业现金流稳定；–开拓不限购的城市和非住宅物业项目，利于抗拒风险。对于不同客户的影响对于首次购房者（含本市、外地客户）是利好消息，将会是未来的购房的绝对主力。对已有一套住房的本地户籍居民，在购二套时会出现在征税前尽快成交的趋势，或将把第一套小面积住房也换成大面积住房的意愿；对于纯投资的购房者，住宅投资需求被全面封堵，或转向非住宅物业。对于不同物业的影响对于市中心核心区域的住宅，因成熟的配套、交通的便利，因此价格波动不会太大；对于周边卫星城产，的普通住宅市场将会受到影响，要求开发商对产品品质的把控，市场竞争将更加激烈，不排除价格战的可能；对于非住宅物业是利好消息，因此类物业不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象。趋势发展及应对策略区域市场分析及项目定位思路区域商业市场分析区域公寓市场分析区域写字楼市场分析区域内城市商业竞争点集中型商业SHOPPING万达城市广场宝龙城市广场升龙国际中心航海路专业市场带鞋城眼镜城食品城服装批发城建材城社区商业升龙城中原新城正商城德润黄金海岸茶城摩托汽配城亚星盛世亚星OUTLETS灯具装饰城区域内商业市场分析本项目商业部分适合的发展方向是？长江路航海路陇海路中原路南三环京广路大学路嵩山路桐柏路紫荆山路西三环鞋城华中食品城中陆茶业批发市场中陆洗化城中陆鞋城金泰成灯饰广场郑州食品城郑州茶业批发市场河南万客来食品城古玩城郑州市航院二七万达广场新悦城升龙商业广场升龙城亚星盛世德润黄金海岸领峰亚新橄榄城鼎盛时代区域内典型项目：德润黄金海岸、橄榄城、领峰、亚星盛世、鼎盛时代、升龙城、升龙商业广场、新悦城等项目所在区域划分：陇海路以南、南三环以北、嵩山路以东、京广铁路以西围合的范围。项目所在区域内项目主要以城中村改造为主的环线大盘和大型居住为主的综合体项目居多，本项目是以商业、商务和公寓产品为主的中等规模综合体，与本项目产品产生直接竞争的项目有限，需重点关注二七万达广场项目的进展。区域内商业市场分析区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；实现区域商业升级。专业市场：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面细分专业市场存在空白或发展不足。业态创新：业态选择说明LivingMall综合型生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级鞋城/服装存在市场机会，区域内专业市场升级，京广路括宽，原鞋城面临拆迁；另一方面中陆项目竞争压力大。玩具城填补玩具专业市场发展不足，参考北京国际玩具城酒店用品市场酒店用品市场空白，参考北京经开万佳酒店用品市场品牌折扣店（OUTLETS）创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于渠道建设与维护；（OUTLETS参考案例见附件）本项目发展方向项目商业体量面积区间业态类型运营模式二七万达广场1-5层购物中心13.8万平方，1-2层街铺5万平方，90-200平方百货、影院、电玩、KTV、品牌服装、餐饮、休闲娱乐等集中综合性商铺，街铺集中商业自持，街铺销售新悦城地下一层，地上三层，约4.7万平方30-260平方品牌服饰、皮具、珠宝首饰、化妆品等，品牌餐饮，娱乐等集中商业地上二、三层商铺由开发商自持，租给沃尔码超市，一层和地下一层采用独立商铺的形式出售，前三年每年返6%由公司统一规划、统一招商、统一经营。升龙商业广场1-3层集中商业和底商，约40万30-160平方新华书店，手机卖场、品牌服装、餐饮、通信、超市、娱乐休闲等集中商业、临街底商，内街商铺前三年每年返6%本区域内城市综合体商业部分亚星盛世约80万平方左右未定未定集中商业、街铺、社区街铺未定正商冯庄村改造约50万平方左右未定未定未定黄金海岸约85万平方左右——————区域内综合商场升龙商业广场新悦城二七万达广场区域竞争---新悦城与本项目区位存在一定差异，且招商资源与开发背景不同项目概况：新悦城购物中心位于大学中路和政通路交汇处，由郑州深信投商用置业有限公司开发。新悦城地块为方形，占地30亩，建筑面积46891平方米。分五层建筑，地上三层，地下两层，沿大学路和政通路临街的商铺将打造成两条时尚的商业街，内部的铺位将按照国际标准的购物中心进行设计建造。项目定位：新悦城以沃尔玛为龙头商铺，是一个综合性主题购物中心，以中高档品牌为主，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体，是一站式、潮流时尚的商业体验消费空间，也是周围唯一纯商业项目。项目规划：新悦城的业态是按照一线城市成熟商业模式来进行规划，负一层为潮流动感地带、数码电器等，一层为主要品牌区，会有精品服饰、精品皮具、珠宝首饰、化妆品等，二、三楼会增加品牌餐饮，娱乐、文化、教育等业态。每层商业层高6米，柱距10.8米。产品情况：总共260套，地上三层，地下两层，负二层为停车场，主要商铺位于负一层和地上一层，二三层主要为大商铺沃尔玛，另有商铺约60间商铺。返租和价格：目前确定三年返租，每年7%；优惠完一层均价3.5万元／㎡，二层均价2.7万元／㎡，三层均价元2.3万元／㎡，负一层均价2万元／㎡。项目拿地时间早，主干道集中纯商业项目，一线品牌商业开发商深国商，引入大型超市沃尔玛，升值潜力较大区域竞争---项目前期推广力度较小，与升龙系产生直面竞争，客户接受度弱营销节点：2010年10月入市开始接受咨询2011年1月8日认筹，交10万认筹金，当天认筹约60组客户目前认筹约120组，预计2011年四、五月份开盘户型设计：主力户型面积以30-100平方铺位为主，铺位面积与业态定位相符，一层为主力品牌商家，二、三层为自营或个体小铺位，单层平面铺位的动线较合理项目评价：1、虽为一线知名开发商业品牌，但在推广中未大力宣传开发品牌知名度，客户认知度较弱；2、引进沃尔玛，但与之临近的已较为成熟的升龙商业广场产生较大竞争。区域竞争---万达品牌可提升区域形象，对本项目拉升价值产生利好影响项目概况：郑州二七万达广场位于郑州市二七区大学路与航海路交会处，总投资额约40亿元，总建筑规划面积约170亩，总建筑面积约61万㎡，其中购物中心13.8万平方，商务酒店0.7万平方，写字楼8.6万平方，商铺5万平方，住宅32.2万平方。项目定位：郑州二七万达广场是中国商业地产领军企业万达集团继郑州中原万达广场之后在郑州投资建设的第二座万达广场，也是将影响整个城市的一座城市综合体。项目集大型商业广场、室外步行街、商务酒店、城市商业街区、高尚住宅以及精装SOHO六大城市功能于一体，涵盖高级连锁百货、五星级国际影城、大型生活超市、国际运动品牌、KTV、电玩娱乐、电器超市、健身养生等多元业态。项目进展：郑州二七万达广场1月11日日举行奠基典礼，计划于2012年9月商业广场开业。万达品牌将大大提高西南区域形象，且对区域房地产价格拉升产生较大影响写字楼写字楼写字楼室内商业步行街室外商业步行街酒店底商住宅住宅航海路常老鸭南街大学路规划路1243联合协议这个思路源于万达的主力店，最早沃尔玛合作。目前发展到与数十家跨国公司和国美等国内巨头的战略合作，通过协议的方式约定城市选择、租金、优惠条件等。共同参与又叫“技术对接“。万达在开发前与主力店战略合作伙伴、各商家等进行广泛的“政治协商”，内容包括城市选择、地段选择和规划设计指标等。内部由其规划院、商务部、商业管理公司等机构参与。先租后建商业地产体量大，资金密集，风险控制重要。万达通过主力店协议，商户保证金、保单等形式控制。加之专业的招商团队，一般在开工前完成招商任务。平均租金又叫“批量谈判”。万达单店时代只有一个主力店谈判对象，当伙伴急剧增加时一对一散点谈判已不适应。万达采用城市的划分等手段形成谈判的”批处理“，极大提高了效率和反应速度。万达的订单管理四项基本原则产业链条万达集团做法万达自己的招商投资团队：集团商务部70%万达商业管理公司30%投资部万达自己的规划设计队伍：集团商业规划院、开发设计部、项目管理中心、成本控制部、各项目公司万达自己的运营管理队伍：万达商业管理公司区域竞争---万达商业模式解读1

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2-29-2国资大厦索克大厦红色部分为可售商品房区域，包括住宅、公寓、商业、写字楼，总规划面积近150万方；黄色部分为安置区，总规划面积80余万方；蓝色部分为共建及配套设施，包括学校、变电站、社区配套用房等，总规划面积约2.3万方。项目地址航海路以北，淮河路以南，嵩山路两侧开发商河南骏龙置业投资金额60亿规划设计香港置利国际建筑设计有限公司占地面积700亩建筑面积280万方，其中82.6万方为安置房，商业50万方规模构成55栋光体建筑组成，商业50万平方，150米长的纯商业街，2栋150米的办公大楼嵩山路以西为齐礼言安置房，以东为商品房物业类别五星级酒店、智能化办公、大型主题购物中心、高端住宅及酒店式公寓等业态建筑类别33层高层+临街底商建筑类型2梯6户（两北向小户型，两南向小三房，东西各一个大三房、四方）建筑风格现代欧式建筑开发节奏共18块地，分5期开发，首批6号地块6栋楼，占地53亩，建面21.5万方首批套数

4栋33层的和两栋31层，及中心单元10层小高，约2016套价格预计7000左右开盘时间2009.10月工程进度两栋已开工，至5层左右物业费1.7元/㎡此项目占地700余亩，集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的城市综合体项目。一房一厅40—50185616%934009%两房两厅70—85427036%36200033%三房两厅一卫85—100324427%32500030%三房两厅两卫100—130168614%21800020%项目定位：280万方聚合价值中心城品牌价值：城市运营专家传奇巨献。繁华价值：50万平方航母级商圈，一站式购物休闲中心地标价值：世界级城市综合体；150米双子星级地标畅达价值：地铁BRT联动；高速路公交线路环绕品质价值：世界大师之笔，五星级酒店式物管；全方位安防人居价值：中央政教区，6米调高奢华入户大堂，超大空间园林城市运营+商业资源+综合体操作模式典型商业项目---升龙城商业解读学府一号观澜一号公园一号王府一号中原新天地唯一销售的商业，2.7万平商业体量，定位于流行时尚百货专卖店40-130平单层临街铺位2栋星级酒店；16万平商业体量，规划沃尔玛超市、大型百货等业态进驻；自建小学2.6万平商业体量，商业以文体、培训、音像店、书吧为主，商业建筑为临街门面；规划有有幼儿园4万平商业体量体量，以生活配套和餐饮为主2.5万平商业体量，以休闲时尚商业为主，茶座咖啡、健身美体、咖啡等，世纪联华超市意向入住该综合体各个板块的商业业态划分和体量分配充分考虑到板块所在区位特点和项目自身情况。商业建筑规划除部分临街商铺外，主力商业建筑规划延续曼哈顿和升龙国际中心建筑理念。产品类型处商业外还有高尚住宅、公寓、酒店、写字楼等。作为定位偏重于住宅的综合体而言，教育资源（如幼儿园、小学）的配置不可避免。总建180万平，其中商业：28万平，16%；住宅：140万平，78%；写字楼酒店等占7万平，6%。由此可见不同的区位价值决定了产品的不同类型和配比。典型商业项目---中原新城商业解读城市主、次干道分割成五个集中地块，形成四大商业街区、一个商业中心；四大商业街区规模小，均为社区底商形成的商业街；商业中心规模高达16万㎡，位于陇海路、桐柏路两干道交汇处，交通便捷，已成功引入沃尔玛。在售的王府一号街区为一期1-7号楼底商，位于前进路东侧，共60铺，面积集中在30-120㎡；社区内商业街均对外出售，临市政干道处开发商自持。S升龙知名度深得消费者认可；雄踞陇海路、桐柏路，区位优势显著；社区180万平米规划，奠定雄厚客户基础；28万平米规模优势显著，前期开发项目奠定合作商家基础；企事业单位林立，购买实力雄厚；SWOT分析W市政路分割，商业街区间关联度差；地块分散，商业街区以社区底商为主，规模均在2.5万平以上，后期销售、运营难度大；商业街区独具特色，但脱离“配套”定位，后期运营中冲突难免；O周边商业多为社区配套底商，规模小、业态单一；区域缺乏多业态的大型商业项目，为项目知名度的提升和人流集聚、新商业中心的成熟奠定基础；T改造项目纷纷上马，后期客户争夺战严重；曼哈顿项目运营中问题百出，美誉度受挫；多条市政路穿插，跨街购物存在安全隐患；地块间穿插其他建筑，不利于项目整体档次的提升；典型商业项目---中原新城商业解读奥斯卡影院台湾NOVA数码、国美电器CADB3层旺角购物街（出售）大润发超市和百货红星美凯龙家居广场星级酒店公寓（商业之上）自设商业街写字楼沃尔玛（建设中）商业部分由由A:升龙不夜城B:升龙数码广场C:升龙时代购物广场D:升龙生活广场4大商业板块组成。其中商业40万平，约占33%，超出曼哈顿26%商业比例。商业规划保证各种业态形成互补，集中商超、百货、家电数码、娱乐影院、家居等。整体规划由商业、高尚住宅、公寓、星级酒店、写字楼共同综合体。大型主力店产权自留、划分小面积独立产权铺位出售，以主力店招商及进驻带动其他产权商铺销售。根据商业布局的需要及处于拦截人流的目的，自身规划交通线路，如自设商业街。“旺角商业街作为该项目现阶段唯一出售的商业项目,总体量4万平米，3层建筑，业态划分如下：一层：品牌店、男装、皮具、运动用品、女装、女士配件等。二层：时尚服饰、家具家纺、孕婴装及用品、家具家纺。三层：大型餐饮、美食广场、主题特色餐饮、茶楼、足浴、娱乐竞技、瑜伽、跆拳道、驾驭培训、亲子乐园、美容美体。典型商业项目---升龙国际中心商业解读B区商业街平面布局1-2F销售，三层自持；错业、错位经营，通过电梯增加上下联动；客户对楼层较为敏感，一层销售良好。S升龙知名度已经打响；紧邻大学路，交通便捷，区位优势显著；社区规模大，自身消费实力雄厚；周边企事业单位多，具有较强的消费基础；知名商家的引入为商铺销售做好铺垫；SWOT分析W大学路削弱地块关联，并存在一定的安全隐患；商业体量大，未来商户间竞争激烈，主力店客户分流显著，后期运营难度大；O商业基础虽好但业态单一，项目弥补市场空白，丰富业态；40万方体量将协同周边项目形成西南部商业副中心；深国投商用项目将协同带动周边商业档次的提升；T潜在改造项目多，后期去化压力大；周边商业项目档次参差不齐，将在一定程度上制约项目档次的提升；火车站西出站口的建设将带动周边商业项目的上马，加剧客户分流；典型商业项目---升龙国际中心商业解读典型商业项目---亚星奥特莱斯（西南首家“一站式”购物商业中心）项目地址嵩山路与长江路交汇处开发企业郑州市金汇房地产开发有限公司总建面积（万㎡）45商业面积（万㎡）16租售情况售后返祖商业类型集购物、休闲、娱乐于一体主力单铺面积（㎡）30-80主力租金（元/月。㎡）35-70元/月.㎡，2F全建材20元/月㎡主力商家苏宁电器、幸福人大药房等四面临路，以临街底商为主，北一门、东大门入口处设有商业街，以服饰、医药、电器为主功能分区显著，但门店临路不利于内街客户导入，内部休闲座椅和景观小品少，不利于客户休憩和长时间购物通过扶梯、楼梯加强一层、二层关联，因二层以建材市场为主，纵向关联基本满足需求单铺面积集中在30-80平方米之间，其中40-50平方米占比最为显著“整合商业模式”——业态整合，以购物中心、超市、品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补购物中心、大型超市和品牌折扣店作为核心磁力业态，超市带来大量客流，充实购物中心客源，形成商业氛围；同时发展小型便利店和社区商业，实现了多业态互补、品牌良性循环发展。购物中心、超市小型便利店、社区商业中档中低档大众化集中型商业特点升龙国际中心15万㎡深国投商业中心4.69万㎡亚星财富广场0万㎡鑫苑现代城5万㎡康桥世界城8万㎡齐礼闫改造6万㎡橄榄城5万㎡黄金海岸5万㎡高寨改造5万㎡眼镜城6.3万㎡中原新城10万㎡鞋城3万㎡帝湖花园2万㎡兰德喜多家4.04万㎡在售即将销售项目名称存量（万㎡）未来两年推量（万㎡）中原新城1.8710升龙国际中心5.5815橄榄城0.695帝湖花园2.072亚星财富广场4.060兰德喜多家0.464.04深国投商用广场/4.69鑫苑现代城/5康桥世界城/8黄金海岸855万达广场605正商冯庄改造/齐礼闫改造/6总计15079.03在售和即将入市项目未来两年供应量一览区域内2011年即将商业存量及推量周边商业竞争极为激烈，市场份额被不断瓜分：前有以万达城市广场、宝龙城市广场为代表的集中型商业；后有亚星黄冈寺改造项目、升龙城、正商冯庄项目改造的社区集中商业中心。万达集团、宝龙集团、升龙集团凭借企业品牌实力、多年的商业运营经验、自身商业资源、成熟的商业运营管理模式，已经成功在全国各地复制。大型商业综合体商业部分均只销售一部分，一般商业价值的增长点在于对商品商业的自持由此带来的【物业增值+租金涨幅】。如万达一般自持30%的商业物业；升龙自持难以销售的部分。区域内未来两年新增供应高达79.03万㎡，再加上存量总体供应量高达150万㎡（不包括正商项目、）。以目前区域内人口和消费力情况来看，商业支撑力不足.本项目不适合做集中型商业SHOPPINGMALL.项目规模面积区间业态租金水平类型运营模式中陆广场160万平方20-300平方购物中心11万㎡，茶城30000㎡，洗化城50000㎡，鞋城25000㎡购物中心30-50元/㎡/月，鞋城15-30元/㎡/月，茶城30元/㎡/月，洗化城30元/㎡/月1-5层统一招商，只租不售华中食品城12万平方，700余家20-80平方糖酒、食品、饮料、茶、干菜、调料、粮油及日用百货等25-30元/㎡/月1-2层只租不售鞋城约6.6万平方10-300平方高、中、低档鞋类产品批发和零售60-120元/㎡/月1-2层只租不售万客来食品城8万平方，商户约1500多家25-150平方酒水、副食品、小食品、干调、茶叶、洗化百货、食品添加剂、食品机械包装等副食品批发北院租金30-120元/㎡/月南院50-150元/㎡/月1-2层只租不售区域内专业市场区域内专业市场均只租不售，靠长期持有物业增值。区域专业市场月租金水平均在30元左右。商铺面积最小为20平米。本区域内未来专业市场的发展趋势在于升级改造：硬件升级和软件升级。原有专业市场建筑形态较为落后，多为一拖二街铺形式，除去中陆广场和新鞋城改造将出现大型集中商超。专业市场筛选—区域专业市场（如鞋城），存在升级更新的机会，但竞争压力大中陆物流广场：占地0.7平方公里，总建筑面积160万平米，其中包括：中陆购物广场：11万平米，经营食品、酒、医药医疗器械、洗涤化妆品、小商品、办公用品、玩具、服装服饰及童装品牌折扣；洗化城：洗涤、化妆品等鞋城：皮鞋、运动鞋等茶城：茶叶、茶具等物流配送：物流、配送等相关服务机会：京广路即将全线扩宽改造，从30米拓宽到60米，原鞋城面临改造。鞋城94年开业，营业面积4.2万㎡，07年开始改造，改造后总营业面积增加到13万㎡。本项目可利用此机会，发展服装鞋帽专业市场，替代原鞋城，并在硬件设施、配套功能等方面实现市场升级；竞争：中陆物流广场定位为集采购、展示、仓储、电子商务为一体的现代化批发销售中心。并已形成服装、鞋、洗化用品、茶等多种商品的专业市场聚合体。购物广场鞋城洗化城茶城专业市场筛选：鞋类服装项目开发目标及本体条件专业市场的影响因素可选类型提升区域价值，促进整个项目的价值提升；项目属于大规模住宅开发的商业集中区，未来项目周边将以大规模居住区为主。竞争环境：在郑州市是否存在竞争，竞争强度如何；交通、周边资源、硬件条件等要求是否适合粮油肉蛋/食品饮品蔬菜水果/土特产茶叶茶具交易海味干货/调料干果水产海鲜/肉类冷冻酒店用品玩具礼品/工艺饰品五金交电/机电化工家电音响/电子游戏妇婴、儿童用品灯饰照明/装饰材料建材陶瓷/水暖油漆旧货交易/二手交易画品画框/画工艺品图书音像/邮票钱币文物古玩/珠宝玉器庆典牌匾/锦旗佛教服装服饰/布匹辅料内衣袜子/毛线针织家具家俬/床品布艺箱包鞋帽/皮具/小百货计算机/手机/数码通讯汽车、摩托车配件文化体育用品新车、二手车交易花鸟鱼虫/水族宠物皮革皮料/鞋具眼镜钟表/摄影器材日用杂品/炊具厨具花卉/绿植/园艺药材药品/保健品安全消防/橡胶塑料油墨纸张/印刷包装钢材/有色金属缝纫设备/烫熨模特冷冻设备……

酒店用品、玩具礼品（经初步筛选，酒店用品、玩具礼品专业市场与本项目的适应性较高，同时郑州市此类专业经营场所较少，市场相对空白）郑州部分专业市场统计：服装鞋帽、箱包、体育用品、儿童用品等主要集中于火车站商圈、京广路鞋城及中陆物流广场；妇幼用品：妇幼市场，丰产路靠近花园路；电子数码：文化路东风路交叉口科技市场；摄影器材：郑州西里路及文化路科技市场；花卉：陈砦花卉市场，市文化路与北环交叉口；古玩字画：古玩城，大学中路淮海路；文化用品：规划文化用品市场，城区北部，主要经营文化旅游产品；汽配车饰：北环汽配车饰广场（310国道）建材市场：郑汴路东建材，北建材；西建材；……本项目可参考发展方向——专业市场选择39参考案例：北京国际玩具城地址：北京市丰台区南三环中路；规模：总建筑面积约3万平米；商业定位：集玩具批发零售，仓储配送，品牌代理、产品展示推广、配套集散服务于一体的专业化玩具商城。商业规划：项目分三个区，A、B区可售可租，C区整栋出售。铺位1000余间，分为电动玩具区、毛绒玩具区、木制玩具区等，主力铺位面积在10—30㎡之间，可实现多种组合，以满足不同商家需求。项目于2008年6月1日正式开业。楼层经营内容F3玩具综合类、工艺礼品、饰品F2电子玩具、电动玩具、综合玩具、成人玩具F1毛绒玩具、塑料玩具、木制玩具、益智玩具临街店铺：玩具品牌店、配套商业B1玩具体验区、电子游戏品目前郑州玩具专业市场相对空白，仅在火车站商圈存在少量玩具经营商家，金智万博在09年推出小商品市场（玩具类经营商家较少）、及中陆购物广场设有玩具专营区。其他经营玩具的商业设施较少。郑州玩具专业市场存在空白本项目可参考发展方向——玩具市场案例40郑州目前主要经营酒店用品的市场主要集中在凤凰路中博厨具附近，大多是自发形成，规模小，分散，缺乏竞争力；而据河南省旅游局统计，截至2007年底，河南省拥有星级酒店近500家，其中已挂牌营业的五星级酒店4家，均在郑州市，运行情况良好，分别是中州皇冠假日、索菲特国际饭店、裕达国贸、兴亚建国饭店。郑州酒店用品专业市场存在空白参考案例：北京经开万佳国际酒店用品市场地址：位于北京京津塘高速公路与南四环交汇处；规模：集中商业，地上2层，共3万平米；商业定位：华北地区最具规模化、专业化的酒店用品批发集散地经营内容：厨房设备、炊事机械、冷冻设备、不锈钢制品、酒店用品、玻璃器皿、陶瓷制品、密胺制品、客房布草、一次性用品、金银餐具、酒店制服等。开业日期：2004年10月30日开业。本项目可参考发展方向——酒店用具市场案例中国商贸专业市场的演变代差定

义特

征

第一代

粗放管理型市场出现在1980-1985年代，自发形成、自由聚散，一般均为马路市场，无正常经营管理单位，商户完全自生自灭。

第二代

行政管理型市场出现在1985-1995年代，相对固定成市，一般为大棚市场，基本由工商部门管理，商户总体上自生自灭。

第三代

物业管理型市场出现在1995-2005年代，市场规模成市，大棚式和街区式市场掺杂，一般由物业管理公司代行商业管理职责，商户大部分自生自灭。

第四代

导向型市场四大导向经营导向型：规模经营、品牌经营、销售经营、采购经营服务导向型：招商服务、管理服务、理财服务、物流服务网络导向型：信息网络、管理网络、交易网络、文娱网络4、

商家导向型：联盟商会、商户商会、业主商会、投资商会本项目商业适合发展方向：第四代导向型专业市场项目定位选择依据：城市框架不断拉大，航海路已经摆脱城市边缘地段，其原有专业市场成为城市型专业市场。周边区域项目如鞋城等专业市场改造，有较强的客户基础；但这部分客户因为项目工程时间节点的原因会有所流失。航海路专业市场带有很强的专业市场氛围，在客户认知中有较强的认同感；但其原有形象差、地段偏、产品级别差的观念需要通过升级换代扭转。专业市场发展趋势必然不断需要升级换代，只有通过不断增强整合、服务、增值的新型专业市场才能继续生存下去。导向型市场在沿海城市已经开始普遍采用，成熟先进的商业操作模式能拔高项目形象、吸引客户入驻、增强项目的辐射力和影响力，减少市场培育期。本项目商业发展方向区域房地产市场分析区域商业市场分析区域公寓市场分析区域写字楼市场分析鑫苑国际广场名门国际非常SOHO正弘.数码公寓本案鸿森广场银座时代广场金峰·金岸国际郑州国贸中心项目名称公寓建筑面积（㎡）容积率郑州国贸中心1652247.5名门国际859327银座.时代广场508633.76金峰.金岸国际440415.28鑫苑国际广场313774非常SOHO409954.7鸿森广场310363正弘.数码公寓1368175.19典型公寓项目分布---均处于地段较好、商业办公氛围较强的区域目前郑州市典型的公寓类项目主要分布在二七商圈、花园路和东风路等交通优势明显且商业或商务办公氛围浓厚的区域。项目名称1房2房3房郑州国贸中心集中于21-67㎡63-92㎡111-141㎡名门国际23-56㎡66-79㎡无银座.时代广场32-64㎡无无金峰.金岸国际集中于28-60㎡89-90㎡116-144㎡鑫苑.国际广场集中于38-60㎡96-105㎡无非常SOHO35-52㎡68-85㎡无鸿森广场集中于24-57㎡无无正弘.数码公寓21-43㎡57-75㎡无项目名称1房比例2房比例3房比例郑州国贸中心78%17%5%名门国际91%9%0银座.时代广场100%00金峰.金岸国际72%15%13%鑫苑.国际广场84%16%0非常SOHO71%29%0鸿森广场100%00正弘.数码公寓70%30%0典型项目供应面积段典型项目供应房型比例目前郑州市场上公寓产品的主流供应面积段及房型：小户型公寓产品1房为主力供应房型，各房型在面积段分布上趋于紧凑化。1房面积段集中在30-60㎡2房的面积段集中在65-90㎡3房的面积段集中在110-144㎡之间公寓项目主力供应户型与面积项目名称

成交均价（元/㎡）成交总套数开盘时间销售周期（月）月均套数销售率郑州国贸中心5342292707年7月397674%名门国际4724181808年10月2476100%银座.时代广场567974409年6月165688%金峰.金岸国际572241508年11月331991%鑫苑国际广场475949307年7月3913100%非常SOHO501483609年2月2042100%鸿森广场487638209年2月203090%正弘.数码公寓6102294507年4月4175100%整体去化：从整体去化来看，郑州市多数公寓产品去化速度较快，去化良好分户型面积段去化：60平米以下的一房产品在各面积段去化中占据绝对优势，二房产品的成交集中在60-90平米面积段。一房面积段去化：40-50平米的一房产品去化量最大；30㎡以下一房产品的成交主要集中在大体量公寓项目郑州国贸中心与正弘.数码公寓公寓项目去化---公寓产品去化速度普遍较快，一房消化量最大公寓类产品因地段和装修标准不同导致价格有一定差异，典型公寓项目目前大多已售完，价格集中于4700-6200之间。各房型的总价差异也较大，1房总价主要集中在16-36万，2房的总价主要集中在34-50万之间，3房的总价集中在56-75万之间。在郑州市公寓项目中，精装公寓仍属少数；且多数装修标准较为相似，标准以500元/平方居多，目前仅正弘数码公寓项目装修标准相对较高，装修标准1000元/平方。项目名称

整体均价总价1房（万元）2房（万元）3房（万元）郑州国贸中心5342集中于11-36集中于34-5056-75名门国际470310-27集中于30-38无银座.时代广场585417-36无无金峰.金岸国际5713集中于16-3445-51集中于66-82鑫苑国际广场4759集中于18-2945-50无非常SOHO501417-2634-43无鸿森广场5110集中于11-28无无正弘.数码公寓616012-2634-46无公寓产品价格---总价主要集中在20-30万左右，视装修标准不同而存在差价项目名称

成交均价（元/㎡）成交总套数（套）开盘时间销售周期（月）月均套数销售率装修报价（元/㎡）郑州国贸中心5342295807年7月397674%400-500鸿森广场511059209年2月203090%500正弘.数码公寓6160309107年4月4175100%1000带装修公寓项目销售情况供应结构：主力供应集中在60平米以下的一房，辅以65-90平米左右的二房，三房总体供应极少。各房型大致占比为：1房占80%，2房占18%，3房占2%；去化结构：1房为去化主力，其中40-60平米面积段一房产品去化最好，二房产品的去化集中于60-90㎡；总价区间看，20-30万的1房和30-45万之间的二房为去化主力；价格结构：从单价看，主要集中在4700-6100元/平米，从总价看，1房总价主要集中在16-36万，2房的总价主要集中在34-50万之间，3房的总价集中在56-75万之间；本项目所处区域目前无精装公寓产品，项目可选取部分公寓产品进行精装修试水，既可规避同类项目的竞争，也可提高项目的溢价能力，试探市场，根据客户接受情况，方便后期调整。公寓产品以投资客户为主，总价决定了客户的购买需求，建议加大项目1房的户型比例，且将面积控制在40-60平方之间，总价尽量控制在25-35万之间。启示区域房地产市场分析区域商业市场分析区域公寓市场分析区域写字楼市场分析郑州办公物业市场正处于快速发展阶段，市场各板块的办公市场功能开始逐步完善，档次细分开始显现。市场逐渐走向成熟。写字楼市场分布---板块特征明显，市场走向成熟CBDTBDCGD主城区商务带郑汴商务带目前郑州写字楼市场可分为6个区域，主城区商务带，CBD中央商务区，龙子湖副CBD区域。CGD中央政务区【金水路沿线】TBD【高铁经济区】郑汴路商务带。副CBD目前办公市场客户以本地成长型企业和投资性客户为主，主要表现在对地段依赖和对价格敏感，大型客户对高端产品的需求逐渐明显。客户类型关注点租售形式需求产品档次外资、外地、大型企业地段、形象建筑配置、配套设施服务水平租赁为主中高档办公物业本地成长型中小企业价格、地段租赁购买自用低档办公物业公寓\SOHO商务投资客户地段、投资回报率购买后出租——区域CBD板块金水东路沿线经三路农业路沿线紫荆山板块板块特征政策扶持、城市发展方向、大量办公物业集聚近十家金融机构集聚，交通便利，商务氛围浓厚行政机关林立，区域配套成熟交通便利，毗邻商圈客户群体主要是大公司客户，还有外地企业在郑州的分公司或办事处主要是大公司客户，还有外地企业在郑州的分公司或办事处，少部分本地成长型企业主要是大公司客户，还有外地企业在郑州的分公司或办事处，部分本地成长型企业主要为创业型企业、中小企业，部分外地企业在郑分公司或办事处写字楼客户特征---成长型企业和投资客为主，对地段和价格较为敏感鼎盛时代金海大厦富博商务华城国际中心亚新投资大厦中菱商务中原商务升龙国际中心航海大厦索克世纪大厦现代鞋业广场区域写字楼分布---分布少，以传统办公为主，非写字楼主要发展方向项目类型项目名称开发商备注现代办公物业项目现代鞋业广场河南长金置业有限公司16-15层为商务写字楼华城国际郑州新长城房地产公司27层商务写字楼早期传统办公物业项目金海大厦郑州建海置业有限公司12层商用办公物业中菱商务——6层商用办公物业富华大厦——5层商务办公楼潜在供应升龙国际中心升龙置业一栋写字楼二七万达广场万达二栋写字楼在售鼎盛时代河南鼎盛置业有限公司二栋4-16层loft办公单位自建中原商务、富博商务、热力商务等为政府、企事业单位自建写字楼宇目前区域内的办公物业项目，多在上世纪90年代后期开发，配置较为现代的办公物业项目仅有2个，潜在入市的办公项目有2个，整体来看区域办公物业相对较少，存在一定的市场机会项目名称总建面积（㎡）出租率空置面积（㎡）空置情况租售价格水平物业管理费鼎盛时代26298————2010年7月开盘，2011年底交付使用，尚为期房售价：9000元/平方米（目前报价12000元/㎡）暂无（项目分为2栋楼，标准层面积为800多㎡，层高4.8，一层可作为2层用）华城国际中心4590480%9180.808年交付使用，拟招306家单位进住，现已约250家进住出租1-1.2元/㎡.天售价5000-5500元/平方米1.9元/㎡.月现代鞋业广场1500050%750009年11月交付使用，主要满足鞋城及周边办公需求出租1.0元/㎡/天包含于租金内金海大厦400090%400空置率较低出租0.8-1.2元/㎡/天1.15元/㎡.月中菱商务300090%300空置率较低出租0.6-0.8元/㎡/天包含于租金内富华大厦500090%500空置率较低出租0.9-1.1元/㎡/天包含于租金内现代办公物业以其良好的产品形象和品质赢得了市场的欢迎，将逐步取代早期传统办公物业成为市场主流。

区域内出租型办公物业整体出租价格在0.8-1.2元/㎡/天之间，目前租金水平相对较低，办公楼价值实现度受到一定影响。但明显可以看出新型办公物业租金明显高于传统办公物业。产品价值的打造将直接有助于办公楼价值度的提升。

区域写字楼出租率---现代化写字楼出租率及租金明显高于传统办公楼受区域内商业发展和企业自己条件限制，区域内大部分办公物业为中低档，客户以中小创业型、发展型企业为主，此类客户对办公物业档次要求不高，对租金承受力较低。项目名称级别入驻机构鼎盛时代中档南楼l:创意、创业、发展型企业;北楼：中、大型企业总部华城国际中档河南志翔投资担保有限公司，河南佳仕科贸有限公司，河南天优文化传播有限公司，郑州市二七担保有限公司，郑州宏光塑胶有限公司，河南天宇会计师事务所等。现代鞋业广场中档投资担保公司、培训学校等金海大厦中低档优尼卡外语学校、今通电脑学校、河南广发财务公司第二分公司、三木培训、天安保险股份有限公司、郑州畅通商务股份有限公司、河南省海外旅游有限公司、郑州美雅礼品公司、郑州建海房地产开发有限公司、郑州建海置业有限公司、河南宏益建筑安装工程有限公司中原商务中低档郑州市绿茵阁餐饮有限公司、郑州一美整形美容医院、太平洋人寿保险有限公司、郑州市产权交易市场、河南飞洋建设工程有限公司、河南民生置业有限公司、河南宏祥置业有限公司等中菱商务中低档福建亨业建设有限公司、博众骑车租赁公司、二期光大出租、新纪元健康产业、兴邦医疗器械、河南智信消防、昕荣交通、亿嘉股份、中菱机电设备有限公司富华商务中低档博润科技、中恒能源科技(5F)、泡泡鱼早教(3F)、茶楼（4F）区域写字楼客户---中小创业型企业为主，办公配套要求不高，租金承受力低区域竞争---鼎盛时代4.8米层高创意办公空间，但市场接受度不高项目概况：鼎盛时代位于二七区航海路与大学路交汇处西500米路南，是由河南鼎盛置业有限公司开发的写字楼项目。规模与定位：鼎盛时代占地5857平方米，总建筑面积30111平方米，由南北两幢16层商务大厦和一条商业步行街组合而成。是一座集商务办公、酒店餐饮、会务服务、健身娱乐为一体的高标准商务大厦。项目规划：南北两幢16层的商务大厦，建筑高度80米，一至三层作为商业服务配套，四至十六层为办公区域，建筑层高为4.8米。设施配套：1、公共大堂面积约1200平方米，挑高10米，南北通透长达60多米；2、6部高速智能电梯，智能化方面配有停车管理、周界监控、可视对讲机门禁、电子巡更、保温节能、智能信报箱、光纤接入系统、大型电子屏、同层排水等系统设施；3、停车位方面，地下一层具备立体停车功能，提供约200个停车位；4、大厦配套商业服务面积约5000平方米，为业主提供金融服务、中西餐饮、健身美容、员工餐厅、便利店等配套服务。大型会议厅600平方米多功能会议厅。营销节点：鼎盛时代于4月11日已经开始正式认筹，3万抵5万总房款，5万抵8万总房款，鼎盛时代7月24日开盘，均价6300元/平方米。120平米以下，3万抵5万；120平米以上，5万抵8万9月1-3层旺铺全城招商，健身娱乐行业、金融机构、酒店服务性行业等40平方80平方150平方120平方区域竞争---价格上涨较快，区域投资型客户为主，销售情况一般客户来源：以投资客户为主，区域主要来源于周边城中村居民和附近的行政机关和事业单位或个体私营业主等收入稳定的职业，部分客户来自周边新密和登封等地市。总套数233套总面积已售均价当前可售套数113套当前可售面积已售套数120套市场供应：区域现代写字楼与传统办公物业并存，在售项目少，存在一定的市场机会；市场需求：区域专业市场贸易物流业较发达，客户对现代型办公存在一定的需求；客户特征：以中小企业为主，客户需求多通过中低档物业满足，办公客户租金承受力相对较低，租金水平集中于0.8-1.2元/㎡/天，使得区域写字楼价值实现度较低；发展趋势：区域办公氛围较淡，客户为中小企业为主，租金较低，长期来看,本区域并不是郑州市写字楼的主要发展方向，区域办公物业多通过中低档次物业满足，客户仍以中小客户为主。机会：二七万达广场项目必然会拉升区域价值，为区域带来的大量商业投资型客户，而商业业主也会对办公物业产生一定的需求，且周边存在一些强烈改善办公环境的客户。启示区域内目前商务氛围尚未成熟，开发大量的写字楼会产生一定风险，建议项目控制写字楼体量，增加可商可住的公寓型产品。项目自身价值属性分析项目价值体系梳理项目发展战略和整体定位区位价值---处于郑州多核心发展轴线上，区域发展空间大大郑东新区运河新区龙湖宜居教育城荥阳：郑州西花园北区高档居住区模式单核模式双核模式多中心模式网络模式形态依托于老城区，向外呈圈形的扩张态势。以政府规划为导向，城市呈新区与老区双核的发展模式城市呈多中心的发展模式，郊区化运动开始城市多中心通过快速干道相连，并形成定位的差异都市圈模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础。郑州继北扩东拓之后，同时开始逐渐加大力度发展南向西向；项目所在区域位于郑州市区向南发展的连接轴上，是南城区发展的核心区域；项目所在区域为郑州市中心区域与南向运河新区的串联区域，区位优势明显；项目所在区域的城市地位处于快速上升期，发展前景巨大。郑州城市发展趋势：从单一核心模式向多中心模式转变，城市范围不断扩大航海路专业市场商圈大学路商圈二七商圈火车站商圈碧沙岗商圈花园路商圈郑汴路建材商圈商圈商圈特征火车站商圈依托地理优势，自发形成的以服装、小商品、电子配件等批发为主的专业市场；中国三大服装批发集散地之一，以省内及周边省市的零售代理商为主，兼有本市中低端消费者；二七商圈以二七纪念塔为中心，历史文化浓厚，地理位置优越，为郑州市级、核心商业中心；业态多样化，以零售为主；消费群广泛，几乎囊括了学生、白领等各个阶层；碧沙岗商圈历史悠久，是郑州西区最集中的商业区；由市级商业中心向区域级商业中心转变；传统百货店、超市大卖场和步行街为主；消费群体以附近居民、职工、高校学生为主花园路商圈颇具发展潜质和消费能力的新兴商圈，郑州未来的高档商业中心；购物中心、传统百货商厦、超市大卖场、家电专业连锁店为主；以区域消费者为主，未来将辐射到全市及外地。大学路商圈商业氛围良好，古玩城、碧波园、金泰城灯饰广场运营已久，具备良好的商业基础；华城国际街为代表的新型商业引入新的业态和活力，有效带动档次的提升和业态的丰富，带来先进的运营理念；以淮河路为界，南向商业档次相差较大，客群多样，北向均为近来开发商业，档次相对高端。区域价值---处于郑州多核心发展轴线上，区域发展空间大对内交通：紧临京沙快速路距BRT快速公交航海路站仅100米距规划中的地铁2号线和5号线站点仅200米公交及BRT线路：3、36、55、62、212、519、318、129、B1、B16、81等近30多条城市公交线路对外交通：紧挨长途汽车客运总站距郑州火车站西出站口仅5分钟车程距南三环高速交通网入口（可直达机场高速）仅500米距新客运南站2公里交通价值---全方位立体交通体系，交通优势明显京沙快速路长途客运总站新客运南站项目所在区域对内对外交通四通八达，加上正在施工中的京沙快速路和规划中的地铁5号线，未来将形成全方位立体交通网络。配套价值---商业氛围浓厚，专业市场与城中村集中，各项配套档次不高本案商业配套：专业市场有郑州鞋城、华中食品城、中陆洗化城、万客来食品城、盈和万货城等等，购物超市有世纪联华、国美电器、升龙商业广场等，区域商业氛围浓厚。教育配套：长江东路小学、郑州二中、郑州六十二中、郑州八十一中、郑州三十中、航空工业管理学院、河南华中学校、河南交通职业技术学院、爱丽斯外国语学校等金融配套：中国银行、工商银行、中信银行、浦发银行、广发银行、交通银行、兴业银行、