郑州市写字楼市场调研报告72P

郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争工程分析郑州市写字楼客户群体分析目录一月三月1月26日，新国八条公布；3月4日，郑州市?进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知?开始施行。四月五月六月中国人民银行4月5日晚间宣布，自2021年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，调整后，一年期存款利率到达3.25％，一年期贷款利率到达6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是自2021年10月以来央行的连续第四次加息，这次“上调〞对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降〞。今年5月1日，郑州开始执行国家发改委公布的?商品房销售明码标价规定?。央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

二.商品房市场交易下挫三.库存量增大，供过于求状态开始形成2021年上半年，郑州市商品房市场一直处于供不应求的局面，全市商品房供求比为0.84：1，市区供求比为0.86：1。进入2021年后，郑州商品房供求关系发生了实质性的转变。2021年上半年，全市商品房的投放量大于销售量137.08万平方米，供求比为1.29：1；其中，市区商品房的投放量高于销售量120.17万平方米，供求比为1.38：1。截止2021年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。如果按2021年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。郑州商品房市场从2021年开始的可售面积持续下降、商品房市场存量缺乏局面得到扭转，有向买方市场转变的趋势。运行特点一.市区商品房成交量低位运行运行特点二.房价上涨趋势得到有效控制，但房地产价格依然坚挺，未出现降价现象。运行特点三.县域房地产市场良性开展运行特点四.商业用房销售情况良好，量价齐升。运行特点2021年郑州市各行政区的房地产开展趋于均衡，长期以来金水区占据“半壁江山〞的房地产市场区域格局被打破。五.房地产区域格局更为均衡。

2021年上半年，金水区、二七区、郑东新区、中原区的商品房投放面积分别为114.03万、86.88万、80.30万、67.61万平方米，销售面积分别为80.19万、60.91万、64.30万、57.39万平方米，打破了长期以来金水区占据“半壁江山〞的房地产市场区域格局。目前郑州市内各行政区的房地产开展趋于均衡。运行特点郑州市商品住房面积在90—144平米的中等户型销售量有所增长，90平米以下的中小套型、60平米以下的小套型销售下降。六.中等户型成交比重增加情况总结郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争工程分析郑州市写字楼客户群体分析目录郑州写字楼的开展历程郑州写字楼区域分布郑州写字楼各区域特征写字楼市场情况总结开展历程1997年之前郑州写字楼处于市场萌芽期，这个时期以民房和单位公房为主。规模小、设备简陋、户型单一，分布区域集中。郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但开展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个开展时期：1市场萌芽期〔1997年以前〕这个时期以民房或单位公房为主，如亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有：规模小、设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。市场萌芽期写字楼典型代表明星大厦亚达大厦石桥饭店银河大厦科瑞大厦开展历程1997—2000年郑州写字楼处于市场探索期，出现了纯写字楼，此阶段的办公楼相比照较细分化、专业化，各方面提升明显。郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相比照较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大那么代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业效劳水准类似兴旺地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大局部的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务气氛浓厚，随着城市规模扩大和商务专业开展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位缺乏，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。

这一时期写字楼市场的主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素。经营方式以租赁为主。建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。2市场探索期〔1997年—2000年〕开展历程市场探索期写字楼典型代表随着城市规模的扩大和城市开展的日渐均衡，写字楼区域分布较前一阶段已较为分散。安华大厦经纬大厦未来大厦裕达国贸金博大商务中心开展历程2000年—2004年郑州写字楼处于市场过渡期，此时期最大特点是以“商住楼〞这一特殊业态为主的过渡阶段。市场过渡期〔2000年—2004年〕3开展历程这一时期的典型工程都以商住楼为主，包括郑东新区起步区的CBD，商住色彩也较为浓郁。这一时期的典型工程有融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等工程，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等小区眼下也成为商务者的天下。随着SOHO、SVO等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变开展，即便是2004年郑东新区起步区的CBD，绝大多数建筑还都是商住色彩。市场过渡期写字楼典型代表绿洲花园天下城锦绣正弘国际公寓融丰花苑江山大厦未来花园开展历程商住楼工程供给出现井喷，价格逐年上涨，2004年年末均价突破4000元/平米大关，区域分布仍较为集中，郑东CBD开展突出。开展历程2005年—2021年是郑州写字楼市场的开展期，这一时期纯写字楼开始大量出现。市场开展期〔2005年—2021年〕4这个时期是写字楼市场开展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到局部企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最正确场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、蓝码地王大厦、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，这些纯写字楼的特点为：区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。信息大厦顺驰第一国际绿地世纪峰会联合中心大厦蓝码地王大厦市场开展期写字楼典型代表这一时期的写字楼工程集中放量，造成供给激增，但销售势头依然强劲。在国际企业中心、信息大厦、注协大厦等写字楼热销之后，新工程不断出现，如南阳路上的清华商务、文化路上的永和国际、陇海路上的凯旋门、建设路上的绿城数码大厦以及位于黄河路上的天一大厦等。郑东新区CBD更是热闹非凡：联合中心、CBD世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。开展历程这一时期的写字楼工程供给激增，销售势头强劲，郑东新区CBD写字楼更是大量涌现。清华商务注协大厦国际企业中心CBD世贸大厦天一大厦永和国际绿城数码大厦凯旋门顺驰第一国际联合中心大厦市场开展期写字楼典型代表开展历程开展历程市场稳定期〔2021年及以后〕5开展历程目前郑州的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进；这一时期推出的工程以综合性、多功能、复合体形式的工程为主。郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进：第一代写字楼仅仅只能满足于根本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，参加绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能根底上，强调以客户需求为中心，旨在提供低本钱高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而到达国际化商务社区的标准。区域分布金水区是郑州写字楼的传统集中分布区域，开展成熟且目前仍保持较大的开发力度，郑东新区更是领航郑州写字楼的开展，规模、品质都是其它区域不可比较，其它各区那么较为落后。123456789101112131415161718192021222324252726282930313233343536373839金水区：1花园SOHO2居易·摩根中心3科技·财智名座4郑州时代国际广场5苏荷中心6曼哈顿金融中心7柠檬星座8升龙环球广场郑东新区:9建业总部港10领秀国际中心11中科金庭12绿地中心千玺广场13鑫荣原御风商务大厦14美盛中心15豫航中心16天明国际广场17行署国际广场18东方陆港19绿地原盛国际20绿地中央广场21绿地之窗22永和宇宙星广场23广地·和顺中心24升龙广场25上上国际中心26红星蚂蚁SOHO27商都世贸中心中原区：28西元国际广场29万隆广场30万乘国际31升龙金中环管城区：32兴达国贸33正商国际广场二七区：34鼎盛时代35升龙联合广场36新田广场其它城区：37富田·财富广场38国家动漫产业基地39索克9号注：

为待售项目为在售项目区域特征金水区“四纵四横〞的楼宇经济聚集带已显现雏形，此区域是目前郑州写字楼开展最为成熟区域，但目前可开发用地日渐稀缺。文化路花园路经三路未来路东风路农业路黄河路金水路金水区“四纵四横〞的楼宇经济聚集带已显现雏形。“四纵〞即未来路、经三路、花园路和文化路，“四横〞即东风路、农业路、黄河路与金水路。其中，农业路与花园路商务圈是郑州经济比较活泼的区域之一。其中，“四纵四横〞围合区域是郑州写字楼开展最为成熟的区域，也是郑州最具商务气氛的区域，但目前可开发用地已极为稀缺，目前开发工程多为改造工程或分布于区域外围。区域特征郑州新区是郑州众多高档写字楼集中分布区域，形成了浓厚的商业气氛和高素质的人文环境，且未来仍将保持巨大的开展潜力。CBD郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高尚社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业气氛和高素质的人文环境，联合中心、中油新澳大厦、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦等中高端写字楼以及新近开发工程千玺广场、领秀国际中心、建业总部港密集的分布，使这里的写字楼市场极为活泼，被誉为郑州新经济的“聚宝盆〞。

预计未来假设干年内，郑州新区都将保持郑州写字楼市场最大规模开发力度的记录。区域特征中原区、二七区、管城区办公气氛缺乏，写字楼开发工程也较少，高新区、经济开发区开始出现少量写字楼工程。中原区二七区管城区其它老城区包括中原区、二七区、管城区都是传统的商业区和居住区，商务办公气氛并不浓厚，因此写字楼开发工程也较少，三个城区目前在售、待售工程数量合计才大约与金水区一区相当，仅为郑东新区的三分之一；随着郑州城市规模的不断扩大，城市逐步向外围扩张，市中心以外的高新区、经济开发区也出现了少量写字楼工程。预计未来中原区、二七区、管城区写字楼开发仍将保持稳步开展状态，高新区、经济区开发会有一定程度的升温。高新区情况总结总结内容：郑州写字楼的开展历程、郑州写字楼的区域分布；郑州写字楼各区域特征郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争工程分析郑州市写字楼客户群体分析目录金水区典型工程分析郑东新区典型工程分析其它城区典型工程分析金水区居易摩根中心效果图居易摩根中心金水区居易摩根中心居易摩根中心位于花园路与国基路交汇处，双地铁，5S甲级精装写字楼。居易摩根中心共1栋27层的高层，主力户型为120-280平米。6部上海三菱高速电梯，互动世界商务的脉搏，匹配地铁商务加速度；五星级酒店大堂装修标准，1000余平方米阔绰大堂，挑高9.4米；500余专属写字楼停车位，数千平方米商务广场；工程聘请世界一级物管参谋公司CBRE世邦魏理仕担任工程物管参谋。居易摩根中心花园路国基路居易摩根中心区位图居易摩根中心四层平面布局图金水区科技财智名座科技财智名座实景图金水区科技财智名座科技财智名座东风路文化路信息学院路科技财智名座区位图4—28层标准层平面图工程信息：科技财智名座位于东风路文化路处南100米，工程总占地面积10亩，总建筑面积近6万平方米。面积区间：58—166平米。科技财智名座工程为一栋28层高层，一至三层为商业，四层以上为商住两用。1000㎡形象广场。全框架结构，环形车道。建材装修：全框架结构、酒店式大堂、德国蒂森克虏伯高速电梯、市政供电、供水。车位信息：地下停车位300个，地下车库墙体为抹灰金水区科技财智名座4-28层A-1户型58.00㎡4-28层A-2户型59.24㎡4-28层A-3户型59.21㎡4-28层B户型83.46㎡4-28层B户型83.46㎡金水区曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心效果图希尔顿酒店曼哈顿金融中心金水区曼哈顿金融中心金水路花园路未来路曼哈顿金融中心曼哈顿金融中心区位图曼哈顿金融中心标准层平面图（整层约2000平米）金水区升龙环球广场升龙环球广场效果图金水区升龙环球广场英协路凤台路玉凤路郑汴路未来路升龙环球广场工程背景：升龙环球广场隶属于升龙凤凰城，升龙凤凰城工程是升龙集团继曼哈顿广场、升龙国际中心和中原新城后开发的第四个大型城中村改造工程，工程地处商贸路以西、郑汴路以南、未来大道以东、陇海铁路以北。升龙凤凰城涵盖高尚住宅、主题商业、精品公寓、星级酒店及智能商务等多种物业类型。智能商务类型就是指升龙环球广场。建材装修：全挂花岗岩+全玻璃幕墙外立面，全部采用LOW-E中空镀膜隔音玻璃；10.5米挑高豪华大堂；8部上海三菱高速电梯停车位:地上停车位200个A座标准层平面图B座标准层平面图郑东新区领秀国际中心领秀国际中心效果图郑东新区领秀国际中心商务内环路商务外环路九如路金水路农业东路黄河东路领秀国际中心领秀国际中心区位图领袖国际中心标准层平面图〔整层面积2100㎡〕郑东新区领秀国际中心郑东新区绿地原盛国际绿地原盛国际效果图绿地原盛国际绿地原盛国际区位图郑东新区绿地原盛国际郑东新区绿地之窗CBD东风东路商鼎路107国道七里河南路绿地之窗绿地之窗效果图绿地之窗区位图郑东新区绿地之窗绿地之窗位于郑东新区东风东路与七里河南路交汇处，距高铁站仅50米，由河南绿地广场置业开展开发的，集甲级办公楼、时尚办公、星级酒店、以及大型主题商业于一体的商务综合体。绿地之窗总用地5.16万平方米，总建筑面积48万平方米，是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程。绿地之窗预计分四期开发，一期D4地块，为一栋24层准甲级写字楼，共264套房源。主力房型及面积：91-260平米。标准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。绿地之窗二期为一栋36层的准甲级写字楼，共300套房源，最小面积130平米。绿地之窗一、二期已售罄。绿地之窗标准层平面图郑东新区商都世贸中心商都世贸中心效果图郑汴路中州大道金水路商都世贸中心商都路工程介绍：商都世贸中心位于中州大道与郑汴路交汇处，是郑州中南置业开发的写字楼工程。商都世贸中心总建筑面积18万平方米，由6栋高层组成，其中1-4层是约8万平米的商业，目前居然之家已经进驻。8万平方米的纯商务写字楼，写字楼标准层面积区间从70-180-700平米，酒店式公寓从36-55平米至整层700平米，可自由分割组合。商都世贸中心首倡郑州“商办一体化〞新型商务办公模式，楼下经营，楼上办公，楼下是产品的展示区及经营区，供客户浏览参观，楼上是接待、谈判、签约的办公区。商都世贸中心在功能设计上，配有大型的商务会所，包括餐饮中心、运动中心、休闲中心、会务中心和秘书中心。建材装修：全框架结构，大跨度梁设计，标准层高是3.15米，18部通力电梯群。停车位：地下停车位800个。郑东新区商都世贸中心中原区万乘国际万乘国际效果图中原区万乘国际建设西路建设东路棉纺西路万乘国际工程介绍：万乘国际，又叫万乘时代广场，是由郑州市德丰园实业在西区开发的商业地产工程。万乘国际为一栋25层的写字楼，其中，1-3层为商业，建筑面积4925平米；4-25层为写字楼办公区，建筑面积24787平米。写字楼面积区间为70-200平米。建材装修：框剪结构停车位：地下停车位204个万乘国际区位图中原区升龙金中环升龙金中环效果图中原区升龙金中环秦岭路陇海西路桐柏路升龙金中环升龙金中环区位图升龙金中环标准层平面图〔整层面积1490平米〕中原区升龙金中环二七区升龙联合广场升龙联合广场二七区升龙联合广场陇海中路航海中路大学路淮河路升龙联合广场升龙联合广场标准层平面图〔标注层面积为1273.31㎡〕升龙联合广场区位图工程介绍：升龙联合广场隶属于升龙国际中心，升龙国际中心位于淮河路以南，政通路以北，是升龙集团继成功开发曼哈顿广场后，在郑州市中心开发的第二个大型城市综合体工程，涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。升龙联合广场是升龙国际中心的智能商务类型。首创酒店式商服平台，酒店式商务办公环境，精装奢华门庭，5部锋速电梯，全智能化覆盖。产权上也区别去传统的40年产权制，至今有70年产权确保您企业长期开展的永续空间。升龙联合广场把守大学路交通门户，地铁1、5、6号线贯穿全市，大学路、航海路、BRT快速公交，全方位立体交通，畅达全城。升龙联合广场为1栋29层高层，面积区间：53—1273.31平米。建材装修：花岗岩+全玻璃幕墙外立面

5部上海三菱高速电梯

5.75米挑高豪华大堂停车位：地下停车位700个二七区升龙联合广场管城区兴达国贸兴达国贸效果图管城区兴达国贸西大街东大街紫荆山路兴达国贸兴达国贸标准层平面图〔整层面积为3300㎡〕管城区兴达国贸郑州市房地产市场运行情况分析郑州市写字楼市场情况分析郑州市写字楼竞争工程分析郑州市写字楼客户群体分析目录客户购置需求分析客户购置渠道分析客户根底背景分析客户特征总结购置需求购置面积需求购置区域需求60以下60—100100—200200—300300—400400—500500—10001000—2000