徐州淮海东路104号综合体项目商业策划

中国徐州淮海东路104号初步构想分析思路概念理念功能业态建筑形态主题形象投资分析案例分析104号将是打破淮海经济圈寂静的一滴水！目录一分析思路项目基地周边分析商圈分析淮海经济圈SWOT分析思维导图1.1项目基地淮海东路淮海东路104号，位于徐州云龙区辖内，项目四至：北至淮海东路，南至青年路，西至大同街、后井涯巷，东至民主南路。基地总面积：45857㎡，总建筑面积：29799㎡，房屋数：32栋。民主南路大同街青年路项目分析基地内共有建筑36栋，多为砖混结构的4-5层老式楼房，其中有4栋较为有民国特色的二层别墅建筑。淮海东路主入口主要办公楼通信大楼民主南路入口特色建筑建筑外立面建筑外立面绿化基地现状办公、礼堂、招待空间基地现状餐饮、门诊、管理、车库基地现状宿舍、住宅基地现状一、现状建筑结构大体分为钢筋混凝土结构和混合结构（砖混结构）两大类型。其中，办公、餐饮、娱乐等公共建筑多为钢筋混凝土结构，住宅建筑多以混合结构为主。二、建筑风格依据其不同功能大致分为三种类型：新古典主义风格、现代主义风格和普通风格。新古典主义风格建筑主要体现于住宅建筑，从建筑物类型来讲，个别几栋又偏重于别墅建筑风格类型；现代主义建筑风格主要体现在体量较大的公共建筑部分，如：办公楼、礼堂、门诊楼等；除此之外的几栋管理用房、车库等建筑只是简单的功能运用，很难从哪一种风格来定义它的风格，在这里统称其为普通风格。现状建筑结构\风格基地现状一、该项目北靠徐州市主要城市干道淮海东路，东贴城市次干道民主路，南抵青年路生活性干道。其中淮海东路由四车道机动车道和混合型非机动车道组成，路面较宽，车辆行驶迅速；民主路由两车道机动车道、非机动车道混合性车道和五米宽人行道组成，车辆行驶缓慢。二、内部道路等级划分及材质变化不明显，路面较为朴素，多为砾石混凝土铺制而成。道路分析项目分析图1.淮海东路主入口进门的一块空地，适宜改建成活动广场，作为一个主要的形象展示和活动区域。图2.基地内特有的民国风格的建筑，应保留原有的风格，修旧如旧。图3.淮海东路主入口特有的民国风格的牌楼，靠近交通干道，保留作为一个主要入口。图4.正对淮海东路主入口的主楼建筑，在整个基地的正中央，适合作为一个重要的建筑保留改造。1234基地建筑细部分析项目分析从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从淮海东路、解放北路，中山北路，建国东路等主要干道都能较为方便到达本项目。车流、人流量都较为密集。公共交通也比较便利。淮海东路解放北路建国东路中山北路徐州火车站项目通达性分析1.徐州万虹桥电子市场，4000㎡2.中国移动手机城，2500㎡3.冠芝霖手机连锁大卖场，350㎡4.协亨手机连锁，500㎡5.徐州第八药店，1500㎡6.鸿儒商务酒店，2000㎡7.样样红至尊会所，2000㎡8.花园饭店，2000㎡9.金悦酒店，1500㎡10.杉杉服饰，500㎡11.品牌男装，800㎡12.酒店，13.徐州政协宾馆，2000㎡13467111012258913项目淮海东路，民主南路周边电子器材，手机商业成熟度较高，已经成为徐州市较为出名的手机一条街。其余各类商业网点较为分散，且档次偏低，相互作用较弱。生活配套设施较为齐全。本项目1.2周边分析1.徐州万虹桥电子市场，2.中国移动手机城3.王府井百货4.金地商都5.国贸大厦6.百货大楼7.新一佳超市8.乐购百货9.瑞银购物广场10.财富大厦11.金鹰百货12.同仁居13467111025912项目淮海西路多以中高档大型的百货为主，其中彭城广场周边聚集了许多徐州中高档百货商场，包括全市最高档的金鹰百货商场。本项目淮海路中山北路8周边分析1.3商圈分析徐州市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈，以及火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。本项目位于徐州市古彭商圈和火车站商圈的边缘地带，处于两个商圈的增长极的低谷地带。因此本项目要想获得良好的发展必须要走特色化经营路线。火车站商圈古彭商圈本项目古彭商圈增长极火车站商圈增长极本项目徐州地处四省通衢之处，是整个大淮海经济圈的发展中心。本项目将打造一个新的淮海经济圈，立足徐州本地及周边市场，辐射整个淮海经济圈。新淮海经济圈影响范围大于苏北地区，小于四省区域。山东河南安徽江苏徐州本项目将成为淮海经济圈的一颗新明珠！1.4淮海经济圈1.5项目SWOT分析市中心，紧邻淮海东路交通主干道，过往车流，人流量大。周边各项生活配套设施齐全。周边数码电子产业已经有一定规模，但是没有形成规模效益。基地内环境优美，少量建筑有一定的特色。优势SWOTSWOT项目SWOT分析门前道路过宽，车流量太大，导入消费人群较为困难。基地地块不规则，建筑分散，商业业态分布较难形成规模。基地内建筑整体风格混乱，且多为砖混结构，年代久远，建筑改造成本过高。整个项目临街店面过少，商业利用价值不高。基地内尚有干休所地块不属于本项目范围，将来人员出入较为复杂，不便于管理。项目周边区域主要是老城区，住宅档次偏低、偏乱，道路狭窄，对本项目的形象，以及消费能力有很大的负面影响。基地历来较为封闭，缺乏市场认知度，需要较长时间的品牌引导。周边现有电子商业规模较小而且混乱，缺乏特色，缺乏竞争力。本项目处于彭城广场和火车站两个主要市级商圈交界的盲点区域，将会导致本项目消费人群的分流。做成引领性旗舰项目难度较大，徐州当地匮乏商业地产的人才，建立和培养运营团队较长，因此需要专业的经营团队来操作。劣势

项目SWOT分析政府大力发展淮海路商业、本项目的定位具有有利的政策环境。本地缺乏一个特色主题商业，是一个很好的介入点项目周边环境的改善有利于商业氛围形成机会SWOT项目SWOT分析政府政策的限制、倾斜以及规划的变化会成为不确定性因素容易和现有的商业中心形成恶性竞争周边商业地产供应过剩，目前在建的有五大项目有苏宁商务广场，中央国际商务广场，金鹰国际商城2期，彭城北路步行街，乐宾百货，将会提供总共150万㎡的营业面积，市场已经难以消化这么大体量的商业用房。如果本项目仅仅是单纯的和现有商业雷同，本项目的发展前景堪忧。租金和市中心区域存在较大差别，投入较大，回收期较长。威胁SWOT1.6思维导图淮海东路104项目区域要求产业需求项目位于云龙区，毗邻鼓楼商业大区。在区位上相对于鼓楼区商业略有劣势。在内部要求和鼓楼区商业形成一定的差异化，而且需要利用云龙文化名区的优势。项目商圈辐射范围内，传统商业产业已经基本达到饱和。从外部要求分析，本项目在产业上也需要形成差异化。幸福经济二概念理念这里拥有最生动的城市表情，跳动着最鲜活的城市元素。浓缩城市主流文化，构筑徐州新地标，人性、人文、科技于此完美结合，塑造出文化交流和时尚碰撞的体验场。1.幸福产业2.定位联想2.1幸福产业亚里士多德说：人们来到城市为了生活，住在城市是期望生活更美好。这位哲人的话无疑道出城市机制的真谛：城市不是钢铁、桥梁和高楼大厦，城市是让不同阶层的人和谐生活的领地，能给人幸福感的城市才是生命不息的城市。城市归人幸福归心幸福产业：人的目的性自由实现的一种主体生存状态，是生产幸福瞬间

的集合体。幸福产业理解中国特色庆典文化幸福体验树幸福产业的连续性幸福产业的分享性中国人的幸福价值观中国注重分享文化中国的庆祝方式显性化徐州主题商业代表作幸福产业VS消费型商业相同点：消费内容不同点：消费目的连续性消费完成一次幸福体验承载一生幸福体验的纪念地喜店照片影楼喜帖酒席酒店旅行旅社

结婚幸福产业幸福产业幸福经济幸福指数整合资源提供平台提升价值人才资源物资资源空间资源交融平台品牌平台发展平台产业链创造值商品附加值商品附加值增量经济品质经济分享精神集约经济资源增量空间资源绿色经济红色经济紫色经济分享信息分享商机分享文化和谐主题城市幸福

人性回归双向和谐双重和谐双效和谐创造幸福温存幸福传递幸福自我价值实现文化灵魂城市生命力满足区域性特色，植入文化元素综合效益经济效益淮海东路项目靠近徐州黄金商圈，传统经济已经基本达到饱和，本项目提出幸福经济这一主题经济的创新开发理念，为项目创造更丰富的效益。品牌效益社会效益30场展览会2000场婚礼

容纳100个企业新增600个就业岗位一年1500万税收……淮海东路项目通过主题产业品牌的集聚，形成淮海东路项目整体大品牌效益，带动产业品牌辐射力，塑造徐州城市品牌影响力。带动云龙区旧城改造，带动区域发展，营造徐州成为和谐生活领地。增加徐州城市居民的幸福感和归属感，让徐州在原有大徐州的基础上更填几分温存，提升城市生命力，让徐州成为宜居和令人向往的地方。幸福产业的发展进程Y文化元素（幸福指数）Z游憩（附加值）X产业经济（幸福产业拉动量）S1S2如图所示，S1<S2.当X轴和Y轴的硬空间不变的前提下，Z做为变量，三角形的面积大小和Z的取值有关。Y越大，也就是游憩的量越大，那么我们所获得的价值S也就越大。经过圣博华康的多年研究经验，我们发现，我们所获得的价值是在一个三维空间中变化，均具硬空间和软空间，其中硬空间最直观的是项目的物理空间；也就是我们这里的文化元素和产业经济所构成的空间，软空间是相对于具象体量而言的，在我们这里表现为游憩空间。所以本项目的发展进程应该以文化元素为起源，产业要素为载体，大力发展游憩商业，形成三轴式发展进程，从而打造有生命力的立体幸福产业。幸福产业幸福产业内容很广泛，婚庆只是其中的一部分，凡是能让人感到幸福，欢乐的产业都是幸福产业。它的个性要素很多，一是融入文化，二要引领时尚，三要创造标准。幸福产业要有文化品牌、时尚元素、个性特征和理性消费，这几点综合起来才能提升客户幸福指数，通过不断创新，为各种庆典创造出蕴含中国文化，又能融入西方文化的盛事。本项目围绕着“和谐、幸福、祝愿”为主题，意在集聚徐州的节庆、婚庆等多种形式的休闲、餐饮、娱乐等服务业。本项目正是着力于特色立市（市场、城市），并结合徐州当地的特有民俗习惯，来引导人们对幸福的理解和表达方式，提高徐州市民的幸福指数。文化品牌、时尚元素、个性特征和理性消费。2.2定位联想幸福广场关键字：城市表情，城市元素，节日，大广场小庭院，文化这里拥有着最生动的城市表情，跳动着最鲜活的城市元素，在每一个人生假日的欢乐日子里，这里充满着欢笑。空间上采用大广场的开放性，小庭院的私密性。人性的尺度带来了交往、沟通的便利，成为幸福源起的地方，缩短了城市与人，人与人之间的距离。从阅读一个广场，从而可以阅读一个城市的抱负，阅读一个城市的深度和尺度……定位联想徐州历史悠久，又处于四省通衢之处，所以徐州人既有北方的粗犷、豪爽、重情厚义的一面，又有南方的温柔，精致，温文尔雅的另一面。从而造就了徐州人大气中求精致，在豪放中见温情的性格特征。关键字：北方的豪爽南方的温柔大气中求精致城市表情定位联想关键字：两汉文化，军事文化，民俗文化，云龙山水，彭祖文化，时尚元素……徐州是历史古都之一，历史上出了9位皇帝，有丰富的文化遗存，培养了很多文化名人，自古以来就是兵家必争之地。现在的徐州早已告别“半城煤灰一城土”，打造成“山水常相依”的生态之城，文化之城，经济之城。城市元素定位联想空间布局采取“大广场，小庭院”，即是开放式的大广场空间，又是有各自特色的小庭院，举办各种庆祝活动的场所。参与性：旧有的12军部是神秘的领地，而今是个包容性较强的大众参与体验的空间场所开放性：一个完全开放的空间，满足市民休闲、娱乐、购物的生活体验中心文化性：悠久的淮海历史，独特的历史人文景观旅游性：社区旅游的国际化大广场，小庭院定位联想节日关键字：亲情友情爱情爱国情一年中有三分之一的日子是节日，分享了人与人之间不同的感情。母亲节、父亲节、儿童节、感恩节……单身节、友情节、青年节……情人节、圣诞节、万圣节……劳动节、国庆节、建军节……定位联想两汉文化：“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石军事文化：淮海战役，楚汉争霸彭祖文化：彭祖是中国烹饪和气功的创始人，他的饮食养生之道，对以后汉文化的形成和发展起着重要的作用民俗文化：非物质文化遗产，江苏柳琴、徐州梆子、徐州琴书、徐州剪纸、徐州香包、邳州跑竹马、邳州纸塑狮子头、丰县糖人贡文化定位联想如何将徐州的诸多文化元素作为城市元素来融入到幸福广场中来？彭祖文化：挖掘彭祖的食谱，养生之道，融入到现代的餐饮和休闲养生当中。比如在宴席上有几道是彭祖的经典食谱…非物质文化遗产：婚宴上的剪纸艺术，琴书演艺的助兴与专场表演；糖人在小孩子过生日；香包在喜糖设计包装上的创新。在细节中体会文化底蕴，同时很自然的与市场结合，扩大对非物质文化遗产的继承和延续。三功能业态功能定位功能布局功能亮点业态落位3.1功能定位徐州本地民俗文化体验中心徐州非物质文化遗产保护与发扬中式传统婚礼和西方教堂婚礼的交流地文化商业旅游幸福产业特色主题商业幸福产业一站式服务体验中心商业和文化的结合地整合云龙区的旅游资源，联动打造云龙区的旅游起点城市旅游新地标民俗旅游，文化旅游旅游目标地一颗淮海经济圈旅游的明珠商业体验一个全新的商业文化中心体验式生活中心创意城市表情表现徐州悠久文化展示城市元素表情

旅游消费1、民俗文化节2、婚庆游园会3、书法节4、联欢晚会5、展览展示功能定位商务消费1、企业年会2、商务会议3、商务宴请4、签约仪式5、项目推广6、开业庆典7、新闻发布会消费群人群体验家庭消费1、儿童乐园2、同学聚会3、生日party4、成人仪式5、婚庆用品6、结婚庆典7、金婚银婚纪念8、庆生祝寿9、亲子活动目标消费人群：热爱生活，品味生活，分享幸福与成功喜悦的时尚人士。3.2立体功能布局形象面体验面商业面主要以幸福产业中的婚纱拍摄，婚庆珠宝购买，婚纱定做，旅行咨询，婚庆用品采购为主，是一个项目形象对外展示的重要场所。主要以亲子活动区，文化广场，民俗游园区为主，是以文化体验和文化活动为主的体验中心。主要以大型餐饮，婚宴服务，娱乐休闲，商务会议、酒会，主题餐饮，风情酒店为主，是以游憩与商业服务为主的各种设施的集聚区。立体功能布局形象面婚纱摄影结婚新人拍摄婚纱接待，品牌婚纱摄影店。代表：巴黎婚纱写真摄影儿童拍摄成长记念，年轻人拍摄个人写真，家庭拍摄全家福婚庆珠宝提供各种中高档的珠宝首饰。代表：老凤祥银楼，周大福婚庆用品提供各种婚庆所需的各种物品：请帖、喜糖、包装、鲜花、婚礼装饰品。代表：花嫁喜铺旅行社提供各种旅游咨询服务，定制旅游路线，酒店机票服务。代表：春秋国旅，中青旅婚纱定做满足新人不同风格、款式要求的婚纱购买，定做。活动策划提供各种婚礼策划，商务活动策划，文化活动策划等服务。立体功能布局体验面亲子活动在这里不仅让孩子们尽情享受了欢乐童趣，同时让陪同孩子的父母也自由地参与到了其中，与孩子们共同度过了美好的亲子时光。文化广场对外开放的开放性广场，富有欧陆风情的雕塑，开展各种具有商业味道的文化艺术表演活动，既为商家带来无限商机，又为游客带来精神上和物质上的双重享受。民俗游园传统的婚庆习俗在这里得以浓缩和展示，游园活动由众多的演艺职员和新人共同表演。“投缘求喜”、“花轿迎亲”、“月老求签”、“抛彩球”、“闹新房”、“结同心锁”,“观音求子”等一系列多姿多彩、欢乐喜庆的婚俗主题，成为众多新婚男女举行中式婚礼的理想场所。创意文化吸引整个幸福产业链的各个环节的创意文化产业入驻，吸引本地的民家艺术家，服装设计公司，包装设计公司进驻，形成一个幸福产业中创意文化产业的集聚区。情景商业街融当地特色文化体验、商业为一体的互动式综合性街区。立体功能布局商业面大型餐饮举办不同大小、规格的高级宴会和商务酒会。娱乐休闲汇聚KTV、桑拿、SPA、健身、电玩、玩具反斗城等项目，业态的时尚多样，共同构筑了整体娱乐休闲的功能性和吸引力，满足不同人群休闲娱乐的需要，打造一个“一站式休闲娱乐中心”。商务会议提供不同大小、规格的会议室和多功能报告厅，满足商务谈判，项目签约，新闻发布会等要求。主题餐饮特色的各国餐厅提供不同风格的菜肴（酒店精品菜、上海菜、泰国菜、印度菜、法国菜）以及咖啡吧和酒吧等等。风情酒店提供不同类型的房间（标准房、高级行政房和豪华套房），更可专门为结婚新人提供新婚蜜月套房。功能亮点展示文化和幸福产业的结合中国传统婚庆民俗得以在这里浓缩和展示，融合现代婚庆方式，结合幸福产业链，打造一个“幸福产业一站式服务体验中心”。徐州本地非物质文化遗产的保护与发扬婚礼用的剪纸，包装喜糖的香包，传统婚礼的汉服，小孩过生日时的糖人，婚宴时的曲艺表演，商务礼品的汉代工艺品、当地特色艺术品功能亮点展示开展文化广场活动举办具有徐州当地特色文化艺术表演活动，大型集体婚礼活动，万人相亲游园会，大型焰火晚会，音乐节，民俗节，书法节等，既为原有的商业旺区在广场文化活动与游客的互动下，带来了别样的繁荣，还为城市中心区域平添了浓郁的文化色彩。城市旅游的新地标神秘的军区大院揭开面纱，优美的环境，别有风情的别墅建筑，特色的文化活动，整合云龙区乃至徐州市的旅游资源，利用距离火车站商圈近的地域优势，打造区域旅游的起始点和新地标。3.4业态落位2主题餐饮，上海菜，粤菜，日本料理，法国菜，酒吧，咖啡吧1婚纱摄影旗舰店，婚纱定做，珠宝首饰店，旅行社，喜铺，鲜花店7主题酒店，蜜月套房，行政套房，标准房4KTV、桑拿、SPA、健身、电玩、玩具反斗城6设计公司，艺术家工作室，广告公司3活动广场，展览展示，举办大型社会文化和商业活动5中心酒店，婚宴，寿宴，商务会议8欧式教堂，草坪婚礼，婚纱摄影9亲子活动，儿童乐园，儿童餐饮10情景商业街，当地手工艺品专营店1123455678910四建筑意向建筑效果图景观小品动线分析空间分析旅游路线分析4.1效果图总平面图原建筑面积29799㎡拆除建筑面积2500㎡新加建筑面积5500㎡总建筑面积32799㎡效果图鸟瞰图效果图淮海东路主入口大门效果图中心酒店主楼效果图风情酒店和教堂效果图主题餐饮区4.2景观小品意向图4.3动线分析4.4空间分析4.5旅游路线分析旅游路线图文化之旅幸福广场—快哉亭公园—戏马台—汉彭城王墓—黄河古道自然风光之旅幸福广场—云龙山公园—云龙湖体验之旅幸福广场—彭城广场红色之旅幸福广场—海海战役烈士纪念塔本项目五主题形象命名建议J12庆园幸福968J12J：取英文“joy”欢乐的第一个字母，同时也是英文“join”参与的第一个字母，两者含义结合起来就是这是一个大众参与的欢乐场所。12：表明了一年12个月，每个月都是假期。命名建议命名建议庆园“庆”：突出一个欢乐的主题，一个庆祝的场所，看到这个字心里就充满了的欢乐和幸福。“园”：表明了一个庭院式的场所，一个犹如私家花园的场所，同时也暗喻了一种好事连连，人生圆满的态度

。命名建议幸福968幸福968——“幸福就乐吧！”

幸福968——“幸福多乐吧！”

（从古至今“9”除了具有其他数词表示事物对数量和顺序以外，还常表示“多”的意思。

）

幸福968——“幸福久乐吧！”名字中充满欢乐的气氛，寓意这里是幸福的乐土。也演绎了从“乐”到“多乐”到“久乐”的幸福品质。“幸福968”，想幸福就在这里来乐吧！“幸福968”，想幸福就多来这里乐吧！“幸福968”，想幸福就在这里久了吧！

幸福968功能区命名建议“形象区”设为“幸福开启区”；这里是进入幸福968的主要入口，幸福将从这里开启。

——“幸福就乐吧”“体验区”设为“幸福编辑区”；人们通过体验区里的体验型幸福经济，编写属于自己的幸福，在这里编写幸福，积累幸福。

——“幸福多乐吧”“商业区”设为“幸福存储区”；进入幸福开启区，体验过幸福编辑区，可能有些累了，可以做在静静的咖啡馆里品味刚才所体验的许多幸福瞬间；可能有些饿了，可以在欢乐的气氛中和朋友或者家人在幸福存储区吃一顿温暖欢乐的饭，谈论着回味着刚才所体验的许多幸福瞬间。从幸福968出来的人们，相信他们都存储了满满的值得回味的幸福感……

——“幸福久乐吧”六投资运营开发流程管理理念财务估算1.开发流程概念设计投资预算项目融资招商运营项目报批施工阶段营销推广深化设计获取项目2.运营管理理念统一的运营管理是商业地产成功的关键运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者，经营者，管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一的招商管理统一的营销管理统一的服务管理统一的物业管理管理好各业态的经营比例维护项目整体的统一主题形象以超强人气主力商家保障人流购买者、经营者和物业管理者的利益捆绑，确保商业持续繁荣有步骤有计划的实行推广计划

整体促销广告更具有整体性和形象性

有效的联合各商家进行利于商场经营的促销宣传和各类吸引的活动

统一的商户结算统一的信息系统支持服务统一的培训服务统一的卖场布置指导服务统一的行政事务管理服务建筑及附属设施设备的养护及维修管理环境卫生及绿化管理安全保卫管理广告管理和租赁管理

3.财务估算为了获取与项目定位相匹配的建筑空间，我们估算项目总投资在5825万元左右旧房改造支出4470