房地产 -中国房地产市场报告 2025年第二季度-科技和消费推动租赁需求环比改善大宗物业投资两极分化

CBREFIGURES中国2025年第二季度大宗物业投资两极分化+5.3%GDP+5.0%社零总额+2.8%固定资产投资数据来源:国家统计局,世邦魏理仕研究部,2025年7月图表1:市场概览内容提要-租金-2.7%-5.5%-9.4%租金-2.7%-5.5%-9.4%同比分别增长11%和54%至61万平方米,科技产业集聚度较高的北京和深圳引领复苏。季末全国办公楼市场平均空置率环比上行0.3个百分点至23.8%。"以价促量"趋势不变,本季平均租金环比下滑2.7%。空置率+0.3百分点+0.3百分点l.0百分点租金0.2%0.6%-1.7%空置率+0.3百分点+0.1百分点+0.0百分点租金3.6%-6.5%-13.3%-1.8百分点-2.6百分点总额1-1.0%+18.9%+41.9%受调改项目增多影响,季末空置率环比小幅上升0.3个百分点至7.4%。全国购物中心首层租金环比下降0.2%,降幅有所收窄。-回落至150万平方米,环同比分别下跌41%和37%,空置率环比下跌1.3个百分点至19.3%;"以价换量"下全国租金环比跌幅扩大至3.6%-季内投资者情绪总体保持谨慎,机构型买家看好消费及居住领域资产,零售物业和租赁住宅交易额双双创出单季历史新高。世邦魏理仕研究部2世邦魏理仕研究部在消费补贴持续刺激下,二季度社会消费品零售总额加快0.8个百分点至5.4%,上半在扩大城中村改造规模、进一步降息和收购存量房和闲置用地等多重一线城市表现更佳,北京和广深一手住宅成交套数同比分别增长24%、1策实施的系统性有效性,下半年从城市更新、闲置土地和项目回购、金融等方面对房地产市场进行支持的力度有望进一步加大。数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度图表3:存款准备金率和贷款市场报价利率(LPR) 3世邦魏理仕研究部+54%同比租金-9.4%+54%同比租金-9.4%同比办公楼+1.opps同比需求渐进式复苏,租金继续下探度较高的北京和深圳均录得约15万平方米的净吸纳量,杭州亦实现净吸纳量同比由负转供应端回暖但更快的供应入市速度推升季末全国办公搬迁续租仍为主要交易类型,科技互联网和金融稳担需求引擎前二二季度全国办公楼租赁交易量同环比提升25%和29%,但存量主导特征进一步加强,搬图表4:全国办公楼新增供应、净吸纳量和空置率万平方米0新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度图表5:主要市场空置率和未来供应预测万平方米万平方米成都0成都数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度4世邦魏理仕研究部图表6:不同行业租赁办公楼面积占比2科技互联网金融业专业服务业消费服务房地产建筑注释2:办公楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度图表7:办公楼租金指数3全国——一线城市二线城市数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度5世邦魏理仕研究部租金租金节假因素与补贴政策协力提振消费,租金降幅收窄和家具(23%)等以旧换新受益品类拉动,服饰、化妆品、汽车消费的改善幅度仍偏全国购物中心首层租金环比下降0.2%,降季,以野人先生和麦记牛奶公司为代表的冰淇淋品牌和糖水铺加速布局。此外,亚洲理开业。图表8:全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率万平方米0新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度图表9:主要市场空置率和未来供应预测万平方米0广州成都杭州未来供应（2025-2027，左轴）空置率（2025年第二季度，右轴)广州成都杭州世邦魏理仕研究部户外运动品牌新租需求强劲,本季录得ON、KOLONKRAFTStonelslandHOKA潮玩业态保持活跃,泡泡马特在此前快闪活动引燃关注度后,本季在上海、北京开出跨奢侈品牌继续优化门店结构,上半年在关闭部分低效门店的同时,进一步升级其旗舰店图表10:各零售业态门店拓展活跃度餐饮运动服饰文娱潮玩化妆品新能源汽车图表11:购物中心首层租金指数4数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度7世邦魏理仕研究部空置率-2.6%同比租金-13.3%空置率-2.6%同比租金-13.3%同比仓储物流+136.2%同比国内消费接棒跨境电商仓储需求创历史新高二季度全国仓储物流净吸纳量达到270万平方米,环比同比分别上升13.5%和136.2%。上"国补"和"618大促合力推升国内电商和第三方物流租赁需求,二季度第三方物流新租占比38%,超越跨境电商重拾首位。从各平台618全周期战报看,京东"618"下单用交额同比去年增长24%,国补品类成交额同比提升116%;抖音手机及数码成交额同比增与此同时,汽车医药、电子等先进制造业表现活跃,二季度和上半年新租分别同比增长6%及50%,其中汽车及零部件依旧是制造业中的扩张主力,包括上海北京、广州和目出现退租。万平方米万平方米0数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度图表13:各城市空置率成都东莞8世邦魏理仕研究部新增供应短暂回落本季新增供应回落至150万平方米,环同比租金跌幅环比扩大东和华北跌幅领先,华南市场受新增供应高峰来临和跨境电商减速的双重影响,租金出三方物流纯电商制造业批发零售食品饮料数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度图表15:全国物流租金指数 整体租金指数一线城市二线城市世邦魏理仕研究部投资成交额-1.0%环比投资成交额-1.0%环比+41.9%同比投资情绪仍显审慎二季度全国录得43笔交易,交易金额共计657亿元,环比下降1%,同比上涨42%。上需要指出的是,季内投资者情绪总体保持谨慎,76%的投资额由单一交易贡献:太机构型买家看好消费和居住领域资产图表16:主要城市商业地产大宗交易金额5人民币,亿元注释5:所录交易包括在办公楼,零售物业,混合用途,工业物流,酒店和另类资产领域中超过1000万美元的交易。数据来源:世邦魏理仕研究部,RCA,2025年第二季度图表17:商业地产大宗交易金额按物业用途数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度世邦魏理仕研究部各资产类型资本化率再度走扩受租赁基本面表现及投资市场情绪偏弱影响,本季一线城市各资产类型平均资本化率各资产类型资本化率再度走扩受租赁基本面表现及投资市场情绪偏弱影响,本季一线城市各资产类型平均资本化率年期LPR下调10个基点,一线城市各类资产资本化率与十年期国债3.00%数据来源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度世邦魏理仕研究部办公楼市场进制造为代表的新质生产力租户扩张意愿相对较强(37%),有望成为推动办公楼需求持续复苏的主要动力。米的预测。但基于下半年逾400万平方米供应冲击,以及租户相对谨慎的扩张意愿下去化压年6月CBRE最新发布的《亚太区租赁情绪调查》结果显示,中国内地仓储物流市场考虑到"以旧换新"对耐用品消费的拉动效应存在边际减弱可能,以及外贸环境不确定高企物业投资市场各资产类型的资本化率下半年仍有扩张压力,央行后续是否再次降息将在较大程度上取决于"缓冲期"后关税战的演变方向和刺激内需政策是否进一步加力对高标仓投影响,华东和华南将是投资者的重点关注区域。人工智能应用的爆发式增长预计将推升一线12世邦魏理仕研究部