易居以大盘形式出现的主题度假社区-盛浩集团黄山太平湖项目初步分析

2008中国房地产流通服务行业领先公司品牌（纽交所交易代码：EJ）１中国最大的房地产流通服务机构企业的核心竞争力２四大主营版块运营状况３CONTENTS目录China’slargestrealestatecirculationserviceinstitutionEnterprise’scorecompetenceOperatingstatusoffourmajorplatforms中国最大的房地产流通服务机构China’slargestrealestatecirculationserviceinstitution2000年

2001年

2002年

2003年

2004年2005年2006年2007年2008…….公司成立进入上海营销代理市场进入上海代理行业三甲全面进入上海营销代理市场完成公司改制成为中国房地产营销企业知名品牌组建集团，成立三大区域总部成为上海代理行业第一名建立5大区域总部，形成易居（中国）产业链引入国际资本启用易居（中国）品牌启动全国战略海外成立易居(中国)控股公司启用‘金丰易居房屋销售’品牌易居（中国）的发展历程“2005-2007”连续三年中国房地产策划代理百强企业第一名；“2007中国房地产策划代理百强综合实力TOP10第一名”；“最佳综合服务机构”2007年8月8日，易居（中国）登陆纽约证交所，成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。2008年1月5日，正式成立易居中国基金管理公司，开展基金管理业务2008年3月25日，进入房地产媒体领域，与新浪合作成立新浪易居媒体公司，开展房产媒体业务2008年起，易居中国与万科地产在华东、建业集团在河南、恒大地产中国形成全面紧密地战略合作领先的行业地位历年屡获行业殊荣企业的核心竞争力Enterprise’scorecompetence拥有行业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院----易居中国房地产研究院拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统----“CRICSYSTEM”拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库----“易居会”置业客户数据库并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统拥有国内首创的房地产代理销售案场无线局域网全电脑销控管理SCS系统拥有中国房地产流通服务行业最大的房地产企业数据库----房产企业CRM系统具有覆盖全国的业务网络北京武汉上海广州成都截止至2008年4月，除上海外，易居（中国）先后在全国各地设立了共计37家城际子公司，2008年底业务范围覆盖至全国70个城市；并形成了以北京、上海、天津、南京、西安为管理中心的业务集群。西安天津南京杭州重庆福州四大主营版块运营状况Operatingstatusoffourmajorplatforms作为目前中国最大的房地产流通服务企业，“易居（中国）”凭借敏锐的市场远见、前瞻的自主研发以及永续提升的服务水平，构筑起一个以现代信息技术为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、基金管理为核心业务，全面覆盖中国各大、中型城市的房地产流通服务体系，在不断完善和丰富中国房地产流通领域服务概念的同时，也通过实践完成对中国房地产流通服务行业的建构．．．．．营销代理房产经纪基金管理决策咨询四大核心业务四大主营业务运作版块决策咨询易居（中国）组建了强大的房地产研发和咨询平台——克尔瑞克尔瑞（中国）信息技术有限公司经过7年努力构建了规模化、集成化的房地产专业信息服务平台“CRIC系统”，目前全国已拥有超过5000家房产及关联企业的使用者该系统目前已经形成4大优势：1、覆盖面广：目前已经覆盖全国37个城市，并将在08年底实现70个城市的覆盖2、海量的信息库存已经建立，并处于不断更新与积累状态；3、建立在卫星定位下的地图数据相结合的软件系统，具备优良的可操作性4、系统已经形成了专业分类和多角度分析功能，已经实现了通过软件对数据进行分析的功能。已经拥有众多著名地产品牌作为战略合作伙伴营销代理已经成为行业内无可争议的领头羊自２００２年以来上海房屋销售（集团）有限公司连续５年荣获上海房地产营销代理最高荣誉“金桥奖”自２００４年以来上海房屋销售（集团）有限公司连续3年荣获全国百强房地产营销代理企业年度评选“第一名”2006年易居（中国）唯一荣获“中国房地产流通服务行业领先公司品牌”2007年易居（中国）连续3年中国房地产策化代理百强企业“第一名”最佳综合服务机构全国最大的购房者会员俱乐部——易居会易居置业会于2000年8月成立,截止到2007年5月底,已在上海、北京、武汉、西安、成都、天津、南京、无锡、徐州、济南、郑州、长沙、福州等近30个城市建立了易居置业会，现有全国会员25万余名，是目前国内最大的会员制购房俱乐部。易居（中国）高端客户资源平台豪宅成交客户库易居臣信豪宅客户库上海易居会高端客户库城市高端豪宅物业客户资源2257名钻石级会员200名400万以上投资型会员近20家高档会所俱乐部会员30000多名内部资源体系资源联动平台中国易居会高端客户库北京ParkAvenue澳门海茵怡居武汉锦江国际城等

易居（中国）的豪宅客户资源房产经纪中国二手房市场逐步壮大未来发展潜力强劲伴随着中国二手房市场的逐步壮大，易居（中国）从2006年初开始进入二手房市场，根据一手房市场的销售累计和二手房市场交易的官方数据统计，中国居民“梯级消费、逐级改善”的二手房住宅消费需求将持续保持旺盛态势，易居（中国）坚信中国二手房市场未来将有强劲的发展潜能,该版块业务前景广阔。2006年直营式二手房运作平台----易居臣信正式启动2006年，上海房屋销售（集团）有限公司“易居会”客户服务部的二手房业务与“臣信房屋”实现了资源战略重组。在此基础上，易居（中国）正式启动了直营式二手房运作平台----易居臣信。2007年易居臣信门店已形成对上海、杭州市场的全面覆盖截至2007年底，易居臣信在上海的门店数量已经达到百家，成为二三级联动营销的重要平台。基金管理凭借充足的信息来源、强大的研发能力、快速的去化速度和充足的融资能力易居（中国）的拥有为优质地产项目保驾护航的天然责任易居中国将通过基金管理，建立海外资本和中国房地产企业之间的桥梁这是一个刚刚进入的全新领域，发展机遇充足，未来前景广阔2008年，宏观紧缩政策下，中国地产业面临的最大问题就是“资金”结束语Ending易居（中国）立志奋斗１０年以创新的理念、完善的标准、卓越的品牌、菁英的团队、永续的服务在中国设立１０大经营中心发展拥有１００万会员，实现１０００亿元年销售额贯通房地产一、二、三级市场流通服务产业链构筑中国最具价值的房地产流通服务体系从而完善中国房地产流通行业的格局提升中国房地产服务行业的能级丰富中国房地产流通服务的内涵推动中国整个房地产业的健康持续发展（纽交所交易代码：EJ）

易居中国决策咨询︱E-HOUSE

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April.2008以大盘形式出现的主题度假社区盛浩集团黄山太平湖项目初步分析HuangshanMountain&TaipingLakeDocumentnumber26Documentnumber27前言黄山休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；易居不仅提供从投融资—土地买卖－区域开发－顾问销售－二手房的产业链服务，在咨询领域也提供广告－营销－产品－产业－商业模式的全过程顾问服务。凭借雄厚的资源和多年经验我们相信易居能够在黄山项目上与盛浩集团开展深度合作；内容

页码A. 认知篇——黄山旅游整体规划中的机遇和问题

29案例篇——类似案例借鉴及本项目定位思考43合作篇——为什么选择易居中国

94Documentnumber28Documentnumber29Documentnumber302007年黄山市旅游累计接待海内外游客1535.16万人次，与上年相比增长23.70%。其中，接待入境游客68.55万人次，增长25.73%；接待国内游客1466.61万人次，增长23.61%。在法定节假日调整后的首个“小长假”，元旦三天，黄山市共接待海内外游客28.26万人次，其中黄山风景区接待游客9398人次，比去年同期增长107%。黄山——一个世界级山岳旅游区，一个正在形成的国际旅游区黄山地处三省要冲之地，安徽的南大门，安徽的旅游之心。北有九华山，太平湖，东邻杭州和千岛湖，众多的著名景区与黄山相邻，区内拥有众多的优秀历史文化古迹，徽文化更是为她注入了独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区。黄山旅游整体规划中的机遇和问题

安徽省十一五旅游规划：以黄山为龙头，“两山一湖”地区为重点，皖南六市为基础，自然文化遗产为品牌，打造大皖南国际旅游区；黄山市旅游发展思路：按照打造“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”的要求，加快建设旅游大市。把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的旅游区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一。深度开发旅游产品：未来五年重点推出一批温泉度假疗养地、湖泊性度假旅游疗养地、会议展览中心，以及内容广泛的红色旅游、乡村旅游、工业旅游、水利旅游、科技旅游、健康旅游、探险旅游等专项旅游产品，并建立安徽旅游精品库。Documentnumber31十一五期间，安徽政府欲以两山一湖作为重点区域，深度开发各种类型的旅游产品，最终形成大皖南国际旅游区黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber32一带：环黄山游憩带，集中分布在黄山风景区的南、东、北三个方位，包括依托黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷，现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小不等的景区；二心：屯溪区的黄山高尔夫球旅游区和黄山区的太平湖度假区两个中心;二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区;安徽整体旅游产业仍以黄山为依托，通过山上旅游山下消费、建设与黄山互补的产品等措施，促使黄山的产业链向山下延伸黄山旅游资源分布黄山旅游整体规划中的机遇和问题

有“江南翡翠”之称的省级风景湖区——太平湖，使得该区域有着与生俱来的绝佳自然资源太平湖是安徽省最大的人工淡水湖，太平湖风景区设定为黄山、九华山之间的“黄山客厅”，兼具游客集散、旅游服务中心、文化中心功能，未来太平湖将打造成国际级循环型旅游度假区；紧邻“世界文化遗产”、“世界自然遗产”、“世界地质公园”三项高含金量桂冠的国家5A级风景区黄山。Documentnumber33黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber34“西海大峡谷”的开发使得游客从太平索道入山能够合理安排在黄山旅游的行程。据统计，近年来通过松谷庵乘坐太平索道的游客逐渐增多，2007年一季度太平索道首次扭亏为盈，实现利润224万元。玉屏索道和云谷索道位于山的南面，即俗称的“前山”，两索道分别处于玉屏景区和云谷景区；太平索道位于山的北面，即俗称的“后山”，处于松谷景区；前山景区靠近黄山市区，交通便利，同时该景区开发早，相对较为成熟，是游客多选择的主要入山口。从下表可以看出，选择从云谷索道和玉屏索道上山的游客达到90%左右。后山景点开发晚，著名景点少，是游客较少选择上山的路径。此外，由于黄山山上酒店主要集中于西北部的北海景区和西海景区，其中西海景区排云楼附近是太平索道的终点站，选择从太平索道入山不便于在山上的行程安排。新景点的开发和交通布局变化，将逐步改变南北景区运营不平衡的现状，从这一角度出发，太平湖景区拥有强大的后发优势资料来源：《新浪财经》2007年06月11日黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber35休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力以旅游区域开发的五种核心驱动力分析，黄山及太平湖景区，均属自然/人文资源驱动型，唯有加强商务活动驱动力，方能促使其迅速发展和升级核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川黄山旅游整体规划中的机遇和问题

36黄山至周边省份高速公路分布及里程至杭州合肥黄山徽杭高速合铜黄高速车程：2.5小时全线路程：240公里起始城市：黄山市——杭州市车程：3小时全线路程：309公里起始城市：黄山市——合肥市徽杭高速合铜黄高速南京高速公路规划建设徽杭（屯溪－杭州）、合铜黄(合肥－铜陵－屯溪)、屯景（屯溪－景德镇）和黄衢南（屯溪－衢州－南平）、屯宣芜（屯溪—宣城—芜湖）、屯婺（屯溪－婺源）六条高速公路；主要公路提高环黄山公路的等级。建设际联――儒村二级公路、碧阳――西递――兰田二级公路，形成环黄山公路；Documentnumber黄山靠近经济最为发达的长三角地区，与处于我国腹地的峨眉山、张家界、桂林等景区相比更接近主流客源市场，杭徽高速的开通更加强化了这种区位优势黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber374小时交通圈的建立，在促进黄山景区游客人数的增长方面初见成效，但07年游客统计表明长三角客源仍然占主导，在这个意义上黄山依然是华东的黄山2006年底徽杭高速全线通车以来，黄山游客人数同比有较大幅度的提高。2007年一季度游山人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了9,702万元，同比增幅达到37.2%，实现了一季度的扭亏为盈。黄山旅游整体规划中的机遇和问题

38黄山江苏浙江江西湖北河南山东骆岗机场（合肥）屯溪机场（黄山）大龙山机场（大庆）西关机场（阜阳）衢州机场（衢州）天河国际机场（武汉）王家墩机场（武汉）昌北国际机场（南昌）黄山机场现已开通至香港、北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉、合肥等10多个地区的班机；另外还开通了韩国首尔至黄山的直达航班，航行时间最快达到一个半小时左右，为黄山带来了大量的韩国游客；经过2004年黄山机场的改扩建工程，机场运载能力大幅提升，计划增加至珠海、桂林、昆明、天津、成都等方向的国内航线；同时加开到澳门、日本等地的国际航线；Documentnumber旅游区机场的等级对旅游区的级别有着指标性的意义，黄山机场航空线路的增开和运力的提升将带动更多的远途游客进入，亚洲的黄山正在逐渐启动黄山及周边省份机场分布图黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber39旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的Resort，覆盖不同范围的客户群。按照国际标准，旅游区域开发因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为目的地型Resort、区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）以及本地旅游自住休闲类Resort。

资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型Resort非常强势的资源，如高品质的海滩、滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机1－2周或更长时间1－2次海南、丽江区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100－300公里，1.5－4小时车程多数自驾车前往2－7天每半年1－2次天目湖、千岛湖本地旅游自住休闲类Resort不必是特别强势的资源本部分来自本区域小于100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天多次西塘、朱家角Resort的三种类型广泛空间和人口的覆盖集中单一复合Resort的功能本地旅游休闲自住类一般性资源具备部分休闲度假功能具备区域内的强势资源条件和吸引力，相对复合功能，综合满足市场需求，与区域市场保持100－300公里黄金距离机场等基础条件的兴建，资源条件竞争力的进一步提高，产品和活动符合更广泛市场的需求，更大范围的区域推广目的地型Resort区域旅游度假Resort类海南、丽江千岛湖西塘、朱家角从把黄山建成国际级旅游度假区的目标思考，唯有增加更多主题功能，方能使大黄山成为“目的地型”度假区，这一点以海南为成功先例黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber40定位前思考－启示黄山作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花园正在迅速崛起和形成，太平湖作为下一轮核心景区发展的重点，本项目先天已经具备了高端项目的特质距离形成门槛，高端产品的可行；僻静成就氛围，高端产品的要求；符号等于品牌，黄山正在走向高端符号；设施满足需求，高端产品的基础配套正在形成；黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber41“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地随着交通的不断完善黄山与江浙沪已经形成很好的互补本项目应打造黄山档次最高、配套最全、服务最好的商务旅游度假区为那些重在享受生活的富人们找到归宿黄山旅游整体规划中的机遇和问题

定位前思考－启示Documentnumber42中国峰层人士山水行宫六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住·旅游·休闲·度假、疗养为一体的奢侈地产定位初设黄山旅游整体规划中的机遇和问题

Documentnumber43Documentnumber44创新化趋势

当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转。多样化趋势度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3S”享受(阳光、沙滩、海水)的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。当代国际旅游市场出现极为明显几个变化趋势，主要表现在客源构成和产品类别上，国内市场几乎同步响应了这种变革团客散客无主题有主题近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养、都市等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。类似项目经验借鉴Documentnumber45国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑，这种变化首先在规划层面引导国内此类物业的开发理念第一阶段——疗养康复阶段这一阶段在传统的温泉浴、医疗浴保健产品基础上增加了许多参与性体育运动与娱乐项目，主要以水上或陆地体育活动和室内游乐为主，如划船、捕鱼、网球、保龄球等；这一阶段的旅游产品出现了多样化、高科技化等诸多特点，出现了众多大型的旅游度假村、度假俱乐部以及大型的度假娱乐设施，如高尔夫球馆、大型游乐场等；这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；第二阶段——疗养游乐相结合第三阶段——游乐度假阶段类似项目经验借鉴背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级观光旅游休闲旅游度假旅游Documentnumber46观光旅游→休闲旅游→度假旅游类似项目经验借鉴观察SPG、中信这两个品牌开发商的规划，不难发现，他们已经在用酒店、商业、水上娱乐设施、高尔夫球场、顺应着此类物业的发展方向中信凤凰山综合项目开发商：中信集团华南总公司物业形态：拟建成一座五星级酒店、一座四星级酒店、度假公寓及一些水上娱乐设施，打造成集亲水观光、休闲健身、商务会议、餐饮文化于一体的旅游度假基地。总面积：项目占地750亩，总投资5亿元Documentnumber47太平湖旅游度假开发商：盛高置地（SPG集团）物业形态：度假物业、高尔夫球场、零售商场、五星级皇冠假日酒店、阿曼顶级度假酒店。建设面积：总占地达174万平方米，总建筑面积871919平方米类似项目经验借鉴Documentnumber48类似项目经验借鉴项目名称入选理由分类地理位置开发物业性质现状旅游客源赢利模式丽江悦榕庄中国顶级度假村酒店顶级度假村云南省丽江市古城区束河悦榕路度假酒店成为国内顶级的度假村顶级高端游客，目前6成游客来自国内，其他为香港、台湾、日本、新加坡游客，少量欧美游客酒店经营-产权式酒店别墅开发销售苏州李公堤

滨水休闲度假精品滨水休闲旅游区高端物业、休闲商业、商务配套设施等

江苏苏州金鸡湖西南岸城市休闲度假的理想之地以江、浙、沪三地为主，也有一些外籍人士酒店经营-休闲旅游商业项目名称入选理由地理位置吴江东太湖项目天目湖涵田度假村城市滨水休闲度假区长三角顶级豪华度假村辐射范围吴江滨湖新区江苏天目湖畔吴江城市为主以及周边城市长三角、国内以及东南亚区域规划定位吴江城市生态复合宜居新城国内超大型高端休闲度假区产业定位游客体验滞留天数运作模式开发现状资源条件天目湖国家4A级风景区1日游1－3日3－5日5－7日1－2周旅游产业＋豪华度假产业

豪华酒店飞行俱乐部游艇会红酒雪茄会马场SPA会馆等度假酒店开发模式度假村酒店未开业；全装修别墅在售，面积187－280平方米，售价600－1000万旅游产业＋会展产业东太湖度假酒店SPA温泉游艇等项目规划阶段城市滨水开发区模式相对于正在建设的项目，我们选取了几个成功案例进行解构Documentnumber49丽江悦榕庄以全球高端人群为目标客户，提供集休闲、度假、商务、体验为一体的中国最美最奢华的休闲度假酒店类似项目经验借鉴中国最美最奢华的休闲度假酒店Documentnumber50发展条件丽江悦榕庄丽江悦榕庄主要发展条件休闲产业快速增长旅游形式从观光型向休闲、度假、商务型转变丽江高端客群的增多中国成为世界舞台的中心，受到全球关注，国外游客对中国越发感兴趣丰富的旅游、人文资源项目周边香格里拉、玉龙雪山的美景和丽江风情的为项目提供了丰富的文化内涵丽江旅游资源基本能适应客人来休闲、度假、商务、旅游和探险需求的条件成功的度假品牌悦榕庄作为悦榕集团顶级度假酒店品牌已得到世界认可马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店为丽江酒店作了品质保障悦榕庄客户会为项目提供了丰富的客源政府的大力支持丽江市政府全力支持旅游产业发展、升级在政府的支持发展下，丽江已成为中国休闲旅游度假的理想之地，产业基础雄厚，城市发展需要提升品位类似项目经验借鉴Documentnumber51规划理念以丽江古城的建筑风格融合五星级的现代化酒店设施，营造优雅浪漫的度假风格，让客人沉浸在欢愉中，离开的时候确保得到“元气”的补充。

丽江悦榕庄类似项目经验借鉴Documentnumber52运作模式顶级度假酒店品牌导入，占领中国顶级休闲度假酒店地位，形成品牌影响力，后期开发推出产权式酒店。丽江悦榕庄世界顶级酒店品牌导入打造中国顶级休闲度假酒店地产项目开发悦榕庄国际顶级度假酒店品牌马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店形象招牌中国国内顶级度假酒店花园式别墅酒店室外温水按摩浴池、私人泳池、护疗亭丽江悦榕Spa会所等二期产权式酒店别墅开发类似项目经验借鉴（丽江悦榕庄二期将推出产权式酒店）Documentnumber53项目区位温泉1858，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖2006年新规划的核心区域，紧邻太湖湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一。温泉1858类似项目经验借鉴长三角地区综合性纯休闲度假社区Documentnumber54整体规划项目整体建筑风格以中式为主，规划开发度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目，打造休闲度假社区。温泉1858项目经济指标总占地：12万平方米总建筑面积：约9.6万综合容积率：0.8度假别墅酒店式公寓产权式酒店五星级度假酒店类似项目经验借鉴Documentnumber55建筑设计规划－文化与建筑的结合，是温泉1858的核心规划理念。利用“合院”和“天井”空间形态，将江南独特的苏派建筑、院落文化、传统村落，都融入到整个社区规划中，让生活回归本质。温泉1858类似项目经验借鉴Documentnumber56功能设置温泉1858度假村主要设施周边配套设施五星级度假酒店温泉水上运动度假居所五星级度假酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔夫俱乐部水星游艇俱乐部太湖、新天地生态公园吴宫校战纪念园主题娱乐中心中信文化论坛休闲度假健康度假娱乐运动居住体验休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假功能匹配纯休闲度假社区休闲度假群独享尊贵分享太湖类似项目经验借鉴Documentnumber57绿城千岛湖度假公寓总体定位以为消费者提供“享受另一种人生”为目标，在目前国家最大的森林公园千岛湖内，打造一个真正顶级的大型度假酒店公寓群类似项目经验借鉴千岛湖内顶级大型度假酒店公寓群Documentnumber58绿城千岛湖度假公寓项目区位绿城•千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部，是千岛湖景区内极具稀缺性的西、北、南三面临湖的优质地块。千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内，地处长江三角洲的腹地，被称为是上海和杭州的“后花园”。类似项目经验借鉴绿城千岛湖度假公寓整体规划项目占地13.8万平方米，总建筑面积近30万平方米，由八座小高层、高层建筑组成，建成后将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。与国际顶尖的度假酒店管理集团喜来登联手打造精装修度假公寓；整个度假建筑群更包括了超过30000平方米的度假配套区以及大面积的水上运动区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施。房型设置：一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米少量带私家游泳池的豪华Viillas户型类似项目经验借鉴Documentnumber59Documentnumber60绿城千岛湖度假公寓功能设置五星级度假酒店度假公寓游艇俱乐部水上娱乐区休闲娱乐中心-健身中心、医疗保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室内游泳池、水疗(SPA)、足疗等等设施精品商业街千岛湖国家森林公园项目主要设施休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假居住体验功能匹配功能丰富、自成体系的大型休闲度假综合体类似项目经验借鉴Documentnumber61项目名称丽江悦榕庄产品特色依托周边香格里拉、丽江美景，打造顶级休闲度假酒店对于本项目的机会点1.顶级度假酒店，花园式别墅酒店2.产权式酒店别墅3.马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄塑造酒店形象招牌项目名称深圳华侨城产品特点主题公园、酒店、商业、休闲度假、高尚居住等配套设施.对于本项目的机会点1.主题公园带动人气.2.项目设置威尼斯水景主题酒店3.高尚居住区成为利润收益爆发点项目名称芙蓉古城产品特点以川西文化为灵魂，开发休闲度假旅游，进而开发高档旅游地产对于本项目的机会点1.特色休闲餐饮街、手工艺品街、商业购物街2.生态豪华会所、星级宾馆、博物馆3.打造中国各地民居风格形式高端物业项目名称李公堤产品特色依托国内最大城市内陆湖——金鸡湖、打造国际风情商业水街、滨湖休闲娱乐时尚特区、休闲商务领地等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.开放式的商业休闲水街2..依托金鸡湖资源打造休闲度假区3.项目设置精英企业会所、商务会馆，精品酒店突出商务休闲功能4.针对青年白领的特色业态（如豪华KTV、迪厅）

借鉴价值1、开放式的商业休闲水街（包括特色餐饮、商业购物等）2、高档主题精品酒店（如花园别墅式、水景主题等），引入国际酒店管理机构3、精英企业会所、商务会馆突出商务休闲功能4、特色主题公园以积聚人气5、中国风特色高端物业(如吴文化建筑)类似项目经验借鉴旅游休闲地产，产品价值借鉴Documentnumber62类似项目经验借鉴项目名称绿城千岛湖度假公寓产品特色内部高尔夫果岭岛,三座主题会所,一对一英式管家服务.对于本项目的机会点1.大面积的水上休闲区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施2.喜来登酒店管理公司+精装修酒店公寓项目名称温泉1858(苏州环太湖)产品特点中式风格联排别墅,温泉入户,豪华酒店配套.大型水上运动等对于本项目的机会点1.项目设置国际豪华酒店,2.依托阳澄湖资源打造休闲度假区项目名称富春山居产品特色依托度假酒店、私人别墅、高尔夫球俱乐部、富春阁周边等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点

1.与高尔夫球场联动形成高挡别墅区.2..专属设计师

Jean-

Michel

Gathy

规划重现中国南宋建筑风格3.项目设置国际豪华酒店,产品价值借鉴1、国际酒店集团管理的豪华酒店或精品酒店公寓2、打造滨湖休闲区3、打造高档别墅区4、国际知名设计师打造中国风特色建筑(如徽文化建筑)度假产品，价值借鉴成功项目经验的一致趋同和面临中信与SPG的竞争，都迫使本项目必须采用创新的竞争手段赢得市场“竹主题”：利用“竹”作为建材、家具、餐具、纸张、装饰等各种生活用品。“无处不用竹”，突出主题特色。引入关键产品，建立竞争优势精品商务休闲酒店综合体3Documentnumber63易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶2号地块

商务酒店客户来源分析消费目的分类消费内容主要客户消费偏好商务型酒店会议住宿餐饮大湖州、长三角区域企业、政府事业单位等需要能够提供良好的商务功能政府型住宿餐饮娱乐品牌购物长三角区域高收入人群、商旅客户需要能够提供较多的休闲功能，少干扰会议型会议住宿餐饮湖州企事业单位，外地企事业单位需要良好的环境与优质的服务其他（旅游、宴会等）住宿餐饮娱乐长三角地区的旅游客户大湖州区域高收入家庭需要拥有旅游特色需要能够提供特色餐饮3Documentnumber64易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶2号地块

竹意会所、别墅式酒店客户项目竹意会所别墅式酒店产品特色竹意、私密、唯一竹意、豪华、全装修购买用途艺术品收藏、高级会所顶级居住、艺术品收藏置业客户群身价上亿的湖商其他产业界名人政府高官、规模企业老板行业可能房地产巨富、实业家等杰出湖商，如湖州美欣达老总单建明（身价过亿）等，长三角上亿身家企业家达129位。一类：湖州区域政府事业单位高官、湖州企业家二类：东部新区中高层管理主力需求特色、6房及以上4房及以上面积区间1500M2–2000M2150M2–

350M2

3Documentnumber65易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶2号地块

物业配比建议3产品构思产品形态数量单位面积（㎡）建筑面积（㎡）比例精品竹意酒店酒店房间标房

(包括单双人)218601308014.04%行政套房4011646204.96%总统套房21503000.32%小计260

1800019.32%酒店配套设施大型多功能厅2150030003.22%中型多功能厅380024002.58%会议室多功能厅5100-30011001.18%中西、异国餐厅4500-700

24002.58%酒吧、咖吧、行政酒廊4400-60022002.36%KTV（6个包间）18008000.86%桑拿SPA中心1350035003.76%室内游泳池1400040004.29%健身中心场馆1360036003.86%小计22

2300024.68%竹意会所独栋式竹意别墅会所121500-20002000021.46%竹意别墅联排别墅式酒店67250-3502000021.46%叠加别墅式酒店61150-2501218713.08%总计422

93187100%Documentnumber66易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶2号地块

竹材质独立别墅酒店示意“竹艺别墅酒店”：利用竹作为建筑材质和装饰材质，形成统一材质，多种风格组合的建筑形态。内部装修也贯彻整个“竹”材质的运用。3Documentnumber67易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶2号地块

竹材质联体别墅酒店示意竹材质联体别墅酒店示意3Documentnumber68易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶2号地块

配套建议以竹为材料的建筑、内空间装修形式示意3Documentnumber69易居案例——上实湖州项目中国湖商国际会馆分地块产品建议

¶3号地块

产品定位3Documentnumber70易居案例——上实湖州项目艺术古宅标杆会馆：1、把南洵或其他江南水镇的古老民居，通过整体搬移，移到本项目内3号地块北部（靠酒店区），形成特有的历史民俗景观，构作一个绝对奢侈艺术品，以此吸引全国实力湖商购买。2、通过建立历史建筑遗产，达到与企业家“文化养性、和谐生财”的共鸣。分地块产品建议

¶3号地块

客户定位全国实力湖商及产业家政府高官、名人雅士3Documentnumber71易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶3号地块

客户定位客户分类客户来源客户构成购买动机核心客户湖州市区、东部新区私营老板、企业家、富豪、政府高官，为各行业的领军人物追求豪华舒适、身份象征私密会所、需求体量大、私密性好、可做商务场所辅助客户织里、南浔、安吉、德兴等私营老板、政府高官追求最优生活居住生活可作为商务场所辐射客户长三角区域其他城市富豪、私营老板追求最优生活环境，产品质感为重居住生活3Documentnumber72易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶3号地块

物业配比建议产品构思产品形态数量单位面积（㎡）建筑面积（㎡）比例湖商国际会馆标杆会馆独栋1210009%小计12

1500015.9%标准会馆独栋30400-6001500015.9%联排120300-4003900041.4%叠加101200-3002525026.8%小计269——

7925084.1%总计281——

94250100.00%3Documentnumber73易居案例——上实湖州项目分地块产品建议

¶3号地块

标杆会馆概念建议突出“典藏”概念的旧建筑形态部分空间可以通过改造，赋予现代空间使用功能标杆会所突出“典藏”概念，收藏300平方米左右的民居，以收藏为主，不突出使用功能。在部分空间可以通过改造手法，使之具有一定会客、休息、收藏、工作等功能。700-1200平方米的面积以现代建筑形式。主要使用功能都在现代建筑部分实现。3Documentnumber74易居案例——上实湖州项目Documentnumber75

会议功能主导模式度假居住主导模式产品郊区大面积别墅、度假会议中心郊区别墅区、旅游度假村客户政府部门、各行业实力型企业大型企业集团外资机构私营企业主关键要素安静、远离城市交通状况良好快速交通便捷占有特殊自然旅游资源具备独占性并反映实力型企业形象高档次别墅区或客房配套齐全的商务会议功能配套极高私密和独占性功能组合及配套要求较大规模配套自然资源较大规模资源型配套：温泉、旅游地、高尔夫等较高比例居住功能空间完善的商务会议及通讯设施特点同时满足会议场所的封闭安静性和短期通达性别墅居多会议召开地点对自然环境有一定要求对环境和居住舒适度要求高个案举例怡生园会议中心、月亮河度假村九华山庄、第一城稻香湖度假村、西山流水别墅京津新城中的企业会所型别墅财富公馆易居建议本项目会馆以会议和度假居住模式为主项目定位Documentnumber76会馆主要功能：企业家总部企业内部员工聚会场所企业主私人俱乐部企业合作交流场所企业文化名片产品定位项目定位Documentnumber77总体规划面积在10000M2;独栋分布在太平湖一线湖景置;每个单位面积控制在

500-1000M2;每栋专业服务于一个企业或者一个联盟企业金盆湾（980亩）金家浜（1380亩）浮丘坦（720亩）长三角企业联盟平台——顶级企业会馆项目定位Documentnumber78会馆外围温泉水主题景观；内部庭院，突出中式水景营造特色；会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；会馆外部温泉水主题处理庭院水系会馆内部温泉设置标杆会馆项目定位Documentnumber79企业家会所；银行家会所；游艇俱乐部等；少数人的社交基地——私人度假会所

项目定位Documentnumber80可被企业或个人独自拥有同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流的场所；项目定位会馆的本质具有宽泛的定义，完全可以将其引伸至高端物业领域千万级别墅，其实就是会馆另一形式同级城市千万级别墅案例——九龙山庄九龙山旅游度假区位于浙江省嘉兴市平湖市乍浦镇，距离周围主要城市上海、杭州、苏州、宁波都在1小时左右车程，

1998年10月，浙江省政府正式批复，同意成立平湖九龙山省级旅游度假区，核定区域面积10.12平方公里。2002年9月由上海茉织华股份有限公司组建并依法成立浙江九龙山开发有限公司，计划将九龙山度假区建设成为“服务浙江、接轨上海、辐射长三角”的国内一流、国际知名的休闲度假胜地。九龙山度假区邀请了美国迪斯尼的设计师做九龙山度假区的整体规划，预计开发时间为10年，包含东方威尼斯度假区、高档商务居住区、庄园别墅区、体育运动区、佛教文化区。面对的主要是全球成功企业家和各界商务精英等，以27洞将军高尔夫俱乐部、350个泊位的游艇俱乐部、中国第一家以国际标准打造的集马术、马球等相关运动为一体的高级马会俱乐部、私人飞机、商务名车、会议中心为主导，集商务、休闲、娱乐为一身。此项目2007年将累计投入30亿，而且每年要保证20亿的资金投入，总投资计划预计达到200亿元。Documentnumber81项目定位九龙山庄游艇湾建地1000亩，建筑面积45万㎡，由游艇俱乐部，威斯汀酒店，婚礼教堂，圣马可广场，别墅及公寓住宅区（恺撒岛，皇后岛，夏宫）组成，是极致奢华贵族生活方式的现实天堂，是吸引中国新贵阶层的现实“世外桃园”。恺撒岛由独栋海景别墅12套组成，是海洋中的一座城堡。别墅的设计精雕细啄，充分体现欧洲建筑经典风尚，屋顶的色彩与结构自成一体，沿袭欧洲血统，层次错落丰富，不同颜色与相应石材里面的搭配，焕发出迷人的韵味。配以多功能的娱乐设施，亦可作为私人会所全宅奢华溢于言表，处处散发着象征身份与威望的王者魅力。别墅3000万/套起，现已销售75%。千万级别墅，其实就是会馆另一形式Documentnumber82项目定位Documentnumber83内河迂回处、形成大型的水上娱乐场地，成为另一个活动节点；功能：休闲娱乐度假功能；面积：水域面积，可以达到玉带滩；私人码头港—游艇俱乐部业态建议——休闲娱乐类：咖啡吧、书吧、红酒吧、雪茄吧、游艇俱乐部、冲浪会社、音乐体验店等项目定位Documentnumber84峰层人群的康疗中心——疗养基地阳光疗养香熏疗养温泉疗养色彩疗养音乐疗养睡眠疗养饮食疗养功能：康疗中心地位：促进两带互动项目定位Documentnumber85中心温泉水景商业街区；围绕温泉水景,商业街呈两端布局.局部建筑拔高,突出建筑的标志性；水景可考设置温泉主题,与景观结合,局部设置温泉娱乐及游泳功能区；中心温泉水景滨水商业街中心温泉水景观处理部分区域设置中心温泉娱乐/休闲温泉水景商业街项目定位Documentnumber86总建筑面积：5000平方米商业单体面积50－200平方米不定氛围营造：湖滨新天地，热闹的氛围凸现“名流”橱窗——湖滨商业业态建议：小型精品零售：香水、饰品店、古玩店、书画店