天津国银大厦市场机会分析与物业优化建议报告176p

天津国银大厦市场时机分析与物业优化建议报告北京中广信房地产经纪2021年7月版权声明：本报告版权归北京中广信房地产经纪所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。Copyright©2021,BeijingZhongGuangXinRealEstateCo,.Ltd.AllRightsReserved."TianjinGuoYinTowerpropertymarketopportunityanalysisandoptimizationsuggestionsreport"

2报告目录市场时机研判宏观背景区域开展市场竞争物业优化建议本体分析优化建议营销执行策略市场时机研判宏观背景区域开展市场竞争市场时机研判宏观背景区域开展市场竞争4月20日，?关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?4月30日，“京十二条〞〔含限购令〕5月5日，“深三条〞5月17日，“浙十八条〞5月22日，“恵24条〞5月26日，?关于土地增值税清算的有关通知?6月3日，?关于加强土地增值税征管工作的通知?6月5日，?二套住房认定的通知?6月21日，?关于做好住房保障规划编制的通知?15个城市的限购令取消7折利率调控力度1月26新国八条2月18日津十条7月7日央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高2021年2021年存款储藏金率上调限贷：贷款购置首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率；贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。“津十条〞6417新政929新政国八条“津十条”央行年内第三度加息从信贷手段开始对购房资格进行限制，以拟需求，促供给为目标新政后，4～7月出现成交量的迅速回落，房地产市场进入下行期10月，成交量出现下调，整体市场变化不明显新政公布，已经不是单纯的拟制需求的问题，而是上升到的资格的问题，楼市何去何从？不断加强提高贷款利率后，购房者的还贷压力将会更大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，楼市低迷凸显。央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高，将令房价更快进入下降通道。京津冀城市群已经成为中国北部综合竞争力最领先的城市群京津冀城市群以北京、天津为核心，包括保定、唐山、沧州、张家口、秦皇岛、廊坊、承德等9个地级以上城市山东半岛城市群以济南、青岛为核心，包括潍坊、烟台、淄博、威海、东营、日照等8个地级以上的城市辽中南城市群以沈阳、大连为核心，包括鞍山、抚顺、等地级市市中原城市群是以郑州、洛阳为中心，包括新乡等9个地级城市关中城市群以西安为核心，包括咸阳、渭南、宝鸡、铜川等5个地级以上城市-0.7590.4702.9298.227关中城市群中原城市群山东半岛城市群京津冀城市群辽中南城市群2.1642008年京津冀城市群综合竞争力指数位居北中国第一辽中南城市群山东半岛城市群京津冀城市群关中城市群中原城市群2008年京津冀城市群成长竞争力指数位居北中国第一0.1500.4970.9601.0822.755城市宏观层面研究京津冀城市群拥有京津两个大都会城市，核心城市的带动性明显。京津冀城市群：拥有北京、天津两个大都会城市数据来源：2021年国民经济和社会开展统计公报其他城市群：城镇体系结构中，核心城市不明显，或受城市实力和开展阶段影响，带动力弱山东半岛城市群：群雄四起，目前以济南、青岛为核心城市，但其中心性和带动作用不明显辽中南城市群：以沈阳、大连为中心城市，城市群分工已显现，但核心城市带动作用不强中原城市群：规划以郑州、洛阳为核心城市；郑州为实际的中心，整体仍处于开展阶段，带动力有限；洛阳那么实质为弱中心城市，根本无带动力关中城市群：以西安为绝对的核心城市，西安属西部二线城市，整体仍处于开展阶段，未形成真正意义上的都会概念，带动力有限城市宏观层面研究天津做为与北京相接壤的直辖市，在北京的城市开展带动作用中，将实现更为迅速的开展。京津城际铁路京津城际铁路下设北京南站、亦庄、永乐、武清、天津站五大站中国第一条开工建设的高等级城际快速铁路，350公里的运行时速，30分钟走完全程城际铁路的开通将有效促进北京带动天津的开展程度“根本形成以北京、天津为核心，方圆500公里区域内重要城市间的陆路‘三小时交通圈’〞——?北京市“十一五〞时期根底设施开展规划?“建设以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的城际轨道交通网络，覆盖京津冀地区的主要城市，根本形成以北京、天津为中心的‘两小时交通圈’〞——?环渤海京津冀地区城际轨道交通网规划?城市宏观层面研究11住房与城乡建设部主持的“京津冀城镇圈”区域规划制定历时2年之久所形成的成果“京津冀城镇圈”报告包含1个政策性文件、2份报告和11份专题，对13个城市在“京津冀城镇圈”内担任的职责、分工分别做了界定京津冀城市群的融合和一体化正在加速京津冀都市圈”的核心内容是促进“8+2”城市的和谐发展，谋求建立一个和谐对话的机制，协调解决“京津冀都市圈”内的城市与城市之间的资源补偿、固定资产投资、产业转移、优势互补等问题——国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成外地客户本地客户武清区楼盘天津市区楼盘天津异地置业客户加剧天津旅游市场游客构成中，国内游客基本都为京津冀地区的短途休闲度假游客，占国内游客比重超过80%京津冀短途休闲度假愈加频繁异地置业已出现趋势10-20%40-50%津冀城市群融合度的增强，将大力促进天津城市地位的提升，异地客群也将是天津置业客群的重要组成局部，特别是商业,商务客群及蓝印客群.城市宏观层面研究12伴随城市地位的提升和城市功能的完善，天津已进入大都市化和都市群融合开展阶段城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能区县快速干道初步形成，市政基础设施完善大量商业、办公、酒店、居住产品涌现整合就业、居住、服务功能，构建大城市郊区功能布局有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设部分居住功能向城市外围扩散，但商务及商业等业态尚未得到规模发展阶段划分城市特征指标特征人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美元300-1000人均收入(GDP)/美元>3000，城市化率70%人均收入(GDP)/美元1000-3000大都市，城市群城市出现多个中心副城市中心的出现多个城市共同发展天津发展滨海新区、东丽、西青、津南等地依托产业发展起来单中心城市扩张大都市化形成都市群形成城市多极化形成以和平河西南开为中心；自老城厢，沿海河整体布局三环道路系统形成;快速路修建;发散式地铁布局华苑开发、梅江、奥体开发京津冀融合城市宏观层面研究13在大都市化阶段，依托不同的区域资源特点，呈现多中心化开展格局中心1.单中心2.多极化4.都市群3.大都市化中心极极极极东丽中心滨海新区西青津南北辰石家庄天津其他城市北京西青津南滨海新区东丽北辰唐山中心城市宏观层面研究14天津城市定位，将进一步加强天津在京津冀，乃至环渤海城市群的地位，对天津城市开展及吸附效力的加强，具有战略性意义规划版本城市性质城市定位与北京关系近代开埠－建国前重要港口城市，北京门户，大型工商城市北方经济中心北京的重要门户，军事、工商业的重要基地建国后－2008以发展工业为主导的枢纽性港口城市单一工业城市，综合性工业基地与北京争夺资源，争夺发展空间，北京门户2008至今重要工商业城市、开放的，多功能的港口城市北方经济中心，环渤海经济中心，现代化港口城市共生共荣，相互影响，共同发展城市宏观层面研究天津市宏观经济的持续开展为房地产高速开展奠定了坚实的根底发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型近年来年天津GDP保持10%以上的增长速度，为房地产市场高速开展奠定了良好的根底，到2021年，GDP增幅达17.4％，位列全国第一；2021年天津人均GDP为61211.2元〔约等于9136美元〕，房地产市场处于综合开展型。天津市城镇居民的消费能力、潜力逐步增强。城市宏观层面研究城市交通海—海路交通畅达，连通世界海路交通枢纽到2021年，天津港货物吞吐量将突破3亿吨，集装箱吞吐量到达1000万标准箱，港口等级到达30万吨级，面向东北亚、辐射中西亚的集装箱枢纽港，中国北方最大的散货主干港；在铁路方面，形成由高速铁路、城际铁路、普通铁路三个层次组成的铁路网络。在公路方面，形成由国家高速公路、区域高速公路、市域高速公路、一般干线公路和农村公路系统5个层次组成的高效、快捷公路网络，保障城市职能的发挥。将天津滨海国际机场建设成为“中国北方航空货运中心及东北亚航空货运集散地〞。通过将中心城区地铁2、4号线的联络线延伸至滨海国际机场，提高天津滨海国际机场的客货运吞吐能力。预计改建后的天津滨海国际机场，年旅客吞吐量将到达200万人次以上，货邮吞吐量在20万吨左右；陆—强大路网功能，实现城际间自由切换京津城市趋于一体化空—立体交通，与世界无缝连接城市交通四通八达，可实现城际间自由转换。17城市宏观层面研究——城市地位小结京津冀城市群受北京、天津两个核心城市的带动，城市群融合已步入快车道；城市群一体化将带动城市分工的进一步明确，天津做为北方经济中心的吸附能力将不断增强，同时城市群内的异地置业比例上升。随着京津冀城市群的融合发展，将大力促进天津城市地位的提升，天津做为北方经济中心的吸附能力将进一步增强。市场时机研判宏观背景区域开展市场竞争1920在天津市中心六区中，河北区成交量位于第二位，但均价最低，未来上浮空间较大。天津市中心六区2021年商品住宅成交情况2021年，河东区商品住宅成交26.43万平米，仅次于河东区位于第二位，均价9792，上浮空间较大。2021年，天津市中心六区商品住宅价格增长率以河东区最高，到达58.3%，河北区增加率为为26.8%区域房地产市场河北区是天津市中心市区之一，文化积淀深厚，是文化兴旺，功能齐全的城区。和平区：天津市中心城区，天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心，常住人口40万，为天津是商业中心，小白楼商圈位于和平区之中南开区：天津市中心城区，天津市商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，常住人口45万，第三产业兴旺，以外向型经济为主导河西区：天津市中心城区，位于海河西岸，以工业体系及完善交通在天津经济开展中处于前列，常住人口60万，梅江区域为天津高端住宅区红桥区：天津市中心城区，三大支流交汇处，天津西站促使该地成为重要交通枢纽，常住人口55万，为天津是商业中心，大胡同商圈位于红桥区之中河北区：是天津市中心市区之一，地处市区东北部，因大局部地域坐落在海河以北而得名。河北区已开展成居民集中、交通便捷、文化兴旺、功能齐全的以工业为主体、社会事业全面开展的新型城区。文化积淀深厚，是天津近代工业的摇篮，天津市区发祥地之一。河东区：天津市中心城区，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。整体经济较弱，常住人口75万，为天津重点开展区域区域研究22河北区主要建设成为创意产业园聚集区和北部商务商贸聚集地金融和平：建设成为金融中心、现代商务中心和高端商业中心的核心区。金贸河东：建设成为市级商务中心的重要组成局部和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。商贸红桥：建设成为连通沿海地区、面向西部腹地的现代商务商贸集聚区，中心城区促进中小企业创新创业的基地。创意河北：建设成为创意产业聚集区、文化休闲旅游基地和市区北部商务商贸聚集地。区域开展定位区域规划工程本体周边轨道交通规划丰富，规划中的地铁2号线、3号线、9号线(津滨轻轨〕各个站点距离工程直线距离420米，距天津滨海国际机场30分钟车程，地铁预计最快2021年通车。届时，工程周边的交通属性利好将大幅度提升。区域交通规划丰富，轨道交通开展力度较大京津城市一体化，立体化交通网，助力本区域经济快速上涨；借助区域交通优势的城市战略开展，加速本区域根底设施建设；未来轨道交通围绕本体周边，突出本体商品价值。——本工程所在区域的开展状况，为本工程的价值表达提供了充分条件，应充分利用区域利好关系，发挥地理位置及周边配套设施的优越性，将产品迅速消化。区域价值小结市场时机研判宏观背景区域开展市场竞争市场竞争商业市场整体状况个案例如客群定位写字楼市场整体状况个案例如客群定位典型案例研究一，商业市场整体状况天津市商业规划全市区级商业中心24处全市居住区级商业中心50处和平路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心居住区级商业中心５０处，提供便民利民保证居民根本生活的商业设施，按照有关规定以７００—９００平方米／千人配置网点区级商业中心２４处，重点效劳区域人口的中高档大宗商品购置，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场市级商业中心市级商业次中心天津市商业布局规划确定市级商业中心和一个市级商业次中心，在全市范围内建立２４处区级商业中心和５０处居住区级商业中心。天津市商业规划天津市商业开展态势良好主要商圈分布传统天津商圈：天津中心城区有五大传统的商圈，这五个商圈即滨江道、和平路、南京路、小白楼和南市东马路，是目前天津主要的商圈。五大商圈特点：以百货、街铺及大型连锁超市等传统业态为主，功能较为单一，缺乏新颖的娱乐休闲及餐饮等设施商业竞争态势：天津商业开展总体以海河为界限，东西两侧开展不平衡，以西地区竞争剧烈，以东地区零售工程那么不集中。消费者固有的消费习惯对商圈的形成造成了很大的主导作用。其他零售区域：此外，天津友谊路沿线也有少量零售工程，由于工程分散且数量较少，所以不将其单列为一个单独的商圈。南站CBD区域未来会有多个工程进入市场，预计未来会成为主要商圈之一，但目前商业环境还不成熟，因此不单独列举。本案主要商圈分布本案现有工程新入市及未来工程1.天津万达广场2.天津百货大楼3.圣奥商厦4.劝业场5.米莱欧华清商厦6.中原百货7.友谊新天地商厦8.滨江商厦9.米莱欧男人店10.麦购休闲广场11.In-base时尚基地12.久光百货13.乐宾百货14.伊势丹15.国际商场16.米莱欧百货17.津汇广场18.远东百货19.新世界百货20.海信广场21.朗香街22.滨江购物中心23.凯旋门大厦24.麦购时代广场1.恒隆广场2.天津环球金融中心3.天河城4.中心公园5.天津中心6.世纪都会7.君隆广场8.天津国贸中心9.铁狮门成都道工程10.大悦城11.嘉里中心12.仁恒海河广场13.津湾广场14.中信城市广场15.小白楼联合广场16.铁狮门南京路工程17.中粮六纬路工程18.现代城二期1264359111112131415161724191820212223567916102112341881511131714现有工程未来工程编号工程名称开业时间市场定位建筑面积〔平方米〕1滨江购物中心48，1681992中低端2凯旋门大厦10,0001998中低端3朗香街18,0542021中低端5小白楼联合广场待定

待定

中低端4海信广场58,0002007高端

6天津国贸中心40,0002021中端现有工程未来工程----341256小白楼商圈是天津最繁华区域，信达广场为天津最高端的商业工程小白楼商圈天津主要的写字楼及商业工程都位于南京路商圈建筑面积〔平方米〕现有工程未来工程----天津多个主要的写字楼工程和商业工程都坐落在南京路，并且在接下来几年中南京路上还将有数个大型综合工程投入市场。伊势丹以及对面的津汇广场在南京路两侧营造了良好的商业气氛，是天津市一直以来的核心商圈之一。除了在2007年开业的日航酒店外，莱佛士酒店和威斯汀酒店也将于2021年开业，而凯宾斯基饭店也有方案在南京路落户，由此可以看出南京路区域在未来将是高档酒店云集。这些开发商多在国内外的其他城市有着丰富的工程开发和运作经验，这些工程投入市场之际有望给天津的零售业市场带来全新的理念和零售品牌。34126759811建筑面积〔平方米〕南京路商圈编号工程名称开业时间市场定位建筑面积〔平方米〕1津汇广场35,0002001中端2

伊势丹51,1712006中高端3号外13,0002007中低端5国际商场14,0001986中端4米莱欧百货12,0801993中端

6世纪都会740,0002021中高端7天津中心30,0432021中端9现代城二期待定

待定

待定8铁狮门南京路工程待定待定待定10君隆广场9,0002021中高端编号工程名称开业时间市场定位天津的步行街，主要以百货及商铺为主力建筑面积〔平方米〕1天津劝业场56,0001928/1994中低端2中原百货30,0001990中低端3友谊新天地商厦89,0002005中低端5米莱欧男人点40,000

1992中低端4滨江商厦35,0001998中低端

6麦购休闲广场35,0002004中低端现有工程未来工程----滨江道是中国最长的步行街之一，由南至北连接南京路与和平路。包括假设干百货公司和低端街铺，以受本地人青睐的劝业场，麦购广场和中原百货等工程为代表。而原日本的伊都锦被香港利福集团收购后，目前处于关闭重新定位阶段。体育零售商积极在天津扩大他们的幅员滨江道是本地居民和国内游客购物的热点地区。3412567久光百货〔原伊都锦〕35,0001992中端8

乐宾百货100,0002007中端建筑面积〔平方米〕滨江道商圈编号工程名称开业时间市场定位天津市另一条步行街，天津万达广场位于该商圈之中，主要是一街铺的运营方式而存在建筑面积〔平方米〕1天津万达广场151,0002003中端2天津百货大楼56,2001992中低端3恒隆广场152,8302021中高端5天津环球金融中心36,9292021中高端4天河城191,0002021中高端6中心花园95,0002021中端现有工程未来工程----和平路，与滨江道相交的另一条较长的步行街，因此在一定程度上承接了许多与滨江道相同类型的消费者。和平路上的商场数量相对滨江道要少，更多的商业是以街铺的形式运营，因此相对客流量也比滨江道要少。天津万达购物广场位于和平路西端，包括百盛，百安居，沃尔玛，国美电器和万达影院，吸引了众多年轻的本地消费者以及一局部国内游客。来自香港的恒隆集团正在和平路建设其在天津的首个工程，建筑面积将超过15万平方米。体量接近20万平方米的天河城也在积极进行前期的定位工作。125634和平路商圈编号工程名称开业时间市场定位以历史文化为主题的商圈,主要为古文化节及食品街,周边高端工程众多建筑面积〔平方米〕1古文化街商贸广场230,0002006中低端2新世界百货48,0001998中端3远东百货57,0002006中端5仁恒海河广场74,3002021中高端4麦购时代广场70,8302021中低端6天津大悦城163,9882021中高端现有工程未来工程----南市东马路区域位于南开区老城厢的鼓楼和海河之间。而且该区域也在试图重新营造以历史文化为主题的城市风格，以吸引游客。该区域的百货商店主要是迎合了本地居民的需要，而古文化街和食品街那么吸引了不少外地游客。该区域原来的居住人口以中低收入居民为主，而随着近年老城厢区域的重新定位改造，该地区也出现了众多由国内知名开发商开发的大规模住宅工程，其中不乏高档工程得益于南市东马路区域人口的不断增加和新的开发工程，该地区有望越来越富裕，购置力持续增长。125634南市东马路商圈

五大商圈总结商圈滨江道和平路南京路小白楼南市东马路形成时间1920年代1920年代1986年1920年1994年425,000207,200112,251134,222175,830经营定位中低—中端中端中—中高端中端中—中高端建筑面积〔平方米〕

辐射范围

市内六区及郊县

市内六区及郊县

市内六区

河西、和平及河东

南开、红桥、和平及河北区租金水平百货公司首层和沿街店铺的租金报价为20-26元每平方米每天，是天津商铺租金最高的区域租金报价为10元每平方米每天租金报价为12—20元每平方米每天租金报价低于10元每平方米每天租金报价低于10元每平方米每天优势品牌种类比较丰富；多为国内中低档品牌；非常受年轻消费群体欢送 传统商业街，具有深厚商业文化底蕴；未来多个优质大型商业将落成，进一步加强对消费者的吸引力。未来地铁线路的开通将有助于带动人流，减少交通压力

白领人群集中，人均收入较高；有较多的国际知名品牌；主力百货客户忠诚度较高

临近市政府，位于中央商务核心区；办公人群集中，本地居民对该区域认知度很高

周边居住人口较多，已形成成熟商业区；未来工程将提升区域整体提高，增强市场影响力 劣势周边环境较差；中低端百货品牌专卖店同质化竞争剧烈；商业升级空间有限作为城市主干道交通压力大；停车设施缺乏 缺乏餐饮娱乐设施；现有商业工程无鲜明的特色

缺乏高端品牌和休闲娱乐设施；市场辐射范围无法覆盖全市

均以中端市场为主

业态的丰富程度与商业租金关联系密切租金高低单一业态多样性南市东马路小白楼和平路南京路滨江道注：本图为示意图，仅供参考通过对各商圈工程的比较可以发现，南京路商圈和滨江道商圈的工程比较丰富，业态组合多样化，同时租金水平也较高。与滨江道商圈交接的和平路商圈现有工程的业态多样化程度较好，虽然目前零售工程较少，但是随着未来恒隆广场和天河城等工程的入市，将对和平路商圈的业态组合和租金有较大提升作用。南市东马路和小白楼的零售工程较少，业态品种也较为单一，因此业态组合滞后于其他商圈。商圈小结天津大型商业工程供给

2021年到2021年,商业市场将进入大量推量阶段,对于本工程的开展是极大的市场利好平方米天津大型零售工程的供给量在2004至2007年出现了稳步的上升，特别是2007年乐宾百货和海信广场等工程的入市将天津大型零售工程的供给量推向了近几年的最高值。2021年受整个市场完工工程减少和经济危机的涉及，天津的大型零售工程供给量较少，新建成并投入使用的工程只有位于小白楼商圈的朗香街。2021年随着整个零售市场的快速开展和政府主推工程的投入使用，在麦购时代广场和津湾广场一期等工程的带动下，大型零售工程的供给出现增长。预计2021至2021年，天津的零售市场将进入建设和招商顶峰，多个优质大体量工程将推向市场。天津零售工程供给大型零售工程绩效比照通过对工程周边的大型零售商业工程绩效的比照可以得出：历年的第一季度受新年和春节等节日的影响，商场的营业额会大幅度提高。海信广场前期的销售状况一般，但经过2年的培育期，市场对其认知程度的不断提升，营业额稳步上升。作为天津早期的零售工程，滨江购物中心和凯旋门百货的零售状况尚可，商场绩效根本与全市平均水平持平或略微高于全市平均水平。商业整体需要两年左右的培育期,经过培育期之后,市场认知度不断提升,整体价值量不断上升42本区域商业市场综述本商圈业态较为分散，集购物、餐饮、娱乐、休闲、效劳等为一体，还设有百货公司和各类特色店铺，还有娱乐中心、特色餐厅及配套效劳等，并包括音乐酒吧、卡拉OK等现代娱乐业态。目前本工程周边在售商业工程较少，但市场还未饱和，目前滨江道区域正在修建大型购物广场恒隆广场，未来将会对区域造成一定的冲击。43本区域底商工程的业态分布天津环球金融中心主要为银行以及配套餐饮休闲。金谷大厦一层为银行，二三层以餐厅为主，四五层以娱乐和快餐为主，润东国际大厦首层为银行，二三层为商务餐厅，如品牌咖啡等类型店，四层经营以娱乐健身和快餐等行业为主，方便大厦员工就餐。五层为物业及配套服务层，如棋牌室、美容美发、休闲健身、商务中心等。其他以大型购物中心为主写字楼底商设置根本以满足写字楼及周边人群的根本餐饮娱乐需求为主，根据不同消费群体的定位，在消费水平上会有细微的差异。44商业市场研究小结天津市整体商业市场的发展较好，成交状况进入上升通道，仍然存在一定的升值潜力区域商业市场业态分布较为合理，可以给本项目业态定位提供有力的支撑天津市整体商业市场的发展及分化发展，河北区借其分化特点，将成为本项目商业的发展的核心机会点。二，商业市场个案例如46天津大都会地址：和平荣业大街76号〔内环以内〕物业级别：甲级租售现状：待售售价：独立商业40000-70000底商30000-50000〔元/平米〕租金：〔元/平米.月〕物业费：〔元/平米.月〕建筑面积：总860000平米标准层面积：900平米商业案例例如

47天津环球金融中心地址：和平大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号〔内环以内〕物业级别：甲级租售现状：在售售价：65000〔元/平米〕物业费：28.00〔元/平米.月〕建筑面积：商业10000平米商业案例例如

48金谷大厦地址：和平津湾广场核心位置〔内至中环〕物业级别：甲级租售现状：在售售价：55000〔元/平米〕物业费：23〔元/平米.月〕建筑面积：商业9000平米标准层面积：1500平米商业案例例如

49本区域商业典型案例去化情况天津环球金融中心为区域内近期销售完毕的商业工程，自去年8月开盘至12月已经根本去化完毕，共1万平米，月去化速度在2500平米左右。50本区域未来供给情况本区域土地资源供给有限，目前有恒隆广场以及天津大都会底商及商业配套，对本案商业会有一定影响；本工程商业体量较小，作为满足小范围配套使用，受周围新增工程影响不大。三，商业市场客群描述客群描述本地客户看重极高的区域价值，对价格较为敏感，注重产品的性价比自购自用看重目标客群在此区域的厚度外地客户对价格敏感，看重工程的升值潜力和区域未来的开展自购自用对品牌的提升程度，目标客群的厚度及便利通达性市场竞争商业市场整体状况个案例如客群定位写字楼市场整体状况个案例如客群定位典型案例研究一，写字楼市场整体状况写字楼市场整体状况写字楼市场成交情况良好，租金稳步上涨，未来市场看好天津市地标性建筑津塔工程最新入市，目前月租金均价为180元/月/平米，目前招商情况较好，天津市整体空置面积由一季度的15%下降到本季度的14%。2.9写字楼市场分布

工程编号工程名称1平安大厦2天津国际经济贸易中心3亚太大厦5信达广场7滨江万丽

4金皇大厦

6

泰达大厦

8创展大厦9天津国际大厦

10君隆广场11天津中心

12津汇广场113津汇广场2

14环球置地广场15金厦中恺国际广场

16银河大厦17天信大厦

18北方金融大厦19峰汇广场

20城市大厦工程编号工程名称21大安大厦A22大安大厦B23赛顿中心 25天星河畔 27今晚大厦 24丽晶大厦26远洋大厦28环渤海开展中心29合众大厦 30文华中心31广银大厦 32君悦大厦33时代奥城 34国华大厦35恒华大厦

36罗马花园二期G座37天津湾A区

38渤海创智中心39天津数码港

13468752小白楼935342526海河沿线1011121315392714南京路32233136291819171624202122友谊路372833目前天津写字楼主要集中在海河沿线，小白楼，友谊路以及南京路区域各商务区特征特征南京路小白楼地理位置可及性市场特征办公工程各商务区特征特征海河沿线友谊路地理位置可及性市场特征办公工程其他传统的文化商贸区沿海河两岸，北至北马路，南至十一经路一段未来交通便捷商业配套有待提高张自忠路在建地铁2、4号线

海河沿岸目前优质工程有限，未来在海河两岸新建高品质工程众多，海河沿岸规划根据海河沿岸的历史开展和建设情况分为四个段落，其中包括规划中的“中央金融商务区〞的金融城和南站CBD。

3个办公工程提供约8,6万平方米办公面积代表性工程：环球国际金融中心友谊路，围堤道与黑牛城道一段未来交通便捷商业配套有待提高

友谊路、友谊北路在建地铁5、6号线

聚集了天津主要内资金融机构、内资银行。目前优质工程有限，未来新工程从硬件上与现有工程区别不大。以金融带动商务效劳业和会展业，形态建设以众多金融机构、星级宾馆酒店、国际展览中心、银河广场为依托。

13个办公工程提供约37.3万平方米办公面积代表性工程：城市大厦、北方金融大厦

分散分布在河东区、南开区等，不在主要商务圈内

区位及可及性较差

由于区位及可及性差，且不包括在商务圈内，工程的整体品质不高租户较杂乱，没有明显的行业集聚性

5个办公工程提供约14万平方米办公面积

海河新CBD商务区未来高品质工程众多，区域内品质化竞争剧烈写字楼市场价格走势写字楼市场价格在未来一段时间内仍有成长空间。60写字楼工程价格分析2021上半年天津共有85个商铺、写字楼工程在售，其中34个工程在今年1-6月期间上调了对外报价，占在售工程总数的4成，平均涨幅为16.9%。2021上半年天津在售写字楼工程共计43个，其中有20个报价上调，最高涨幅40.4%，平均涨幅12.2%；商铺类在售工程共计42个，其中有14个工程报价在上半年上涨，报价上调力度最大的工程涨幅达85%，平均涨幅到达23.5%。新入市写字楼工程分布图工程编号项名称

1234567891011121314151617181920212223工程编号工程名称20天津环球金融中心世纪都会 嘉里中心 仁恒海河广场远洋大厦二期金谷大厦 合生国际大厦津湾广场二期海河一号 富力中心 欧嘉华广场 小白楼联合广场城铁中心 铁狮门南京路工程鑫银大厦 昆仑中心 建设路工程〔汇融大厦〕新华大厦 弘泽国际 大悦城 金地康城 中信南站CBD工程一期〔中信城市广场〕中粮六纬路工程 写字楼市场未来供给写字楼未来供给量较大,且开始向多中心其他区域转移可甄别的工程中，2021-2021年共新增163万平米左右；年均新增供给规模到达32.6万平米左右〔远远高于过往5年年均13万左右的供给量〕；未来供给顶峰主要出现在2021-2021年，有天津环球金融中心，远洋大厦二期，欧嘉华广场，世纪都会等12个工程上市。未来办公物业市场将相对剧烈；值得注意的是，这些未来工程相当局部来自新兴市场海河沿线，未来此区域竞争将更加剧烈；本工程竞品所在的海河沿线区域作为新生的商务区，该区域的进展会比较慢且持续周期很长，因此我们需要快速入市，实现消化；总体而言，大多工程来自海河沿线市场；2021年后可能会有不确定工程中信、中粮工程入市，建议本工程尽量赶在此工程之前进入市场。写字楼供需走势写字楼市场新增供给量较大，将进入品质化竞争的新时代64本区域写字楼分布情况65本区域企业性质目前区域内企业类型主要以内资为主。66各工程企业性质明细表天津环球金融中心目前大中型外资、合资，内资公司为主富力盈力大厦以合资，内资公司为主金谷大厦合资及外资机构比例均在40％以上润东国际大厦中小型内资公司较多福建大厦内资机构较多天津大都会待定海河CBD商务区目前已经初见规模，目前内资公司是区域写字楼消化的主要组成局部，占50％；合资公司的比例也相对较高，占总量的五分之一以上。从出租工程的客群结构看，金谷大厦由于占据较好的位置，加之产品品质相对较高，因此客群层次也比较高，外资和合资公司比较多。67各工程企业的行业分布如上表所示，海河CBD新商务区的行业分布没有非常明显的倾向，这种状况与大局部CBD相类似。即使目前租售情况较好的环球金融中心，也显示出了客群的多样性。天津环球金融中心目前金融、电力、信息、保险类公司较多富力盈力大厦以财经、房产、科技、咨询、文化（影视、传媒）等为主金谷大厦贸易，保险，广告，金融公司等润东国际大厦目前购买者以保险公司、咨询公司公司为主福建大厦房地产公司、律师所、会计评估所、汽车贸易、金融公司等天津大都会待定68工程租售情况租赁工程中，档次较高的环球金融中心和金谷大厦客户档次较高，以整层、半层等大面积租用为主，而在润东国际和福建大厦中，客户的租用面积那么相对较少，以200-400㎡为主。天津环球金融中心整层或半层租用为主富力盈力大厦138-252㎡热销金谷大厦以整层或半层租用为主润东国际大厦客户租用面积以200-300㎡为主，整层和半层的不多福建大厦280-335㎡的也较为畅销，部分小面积有投资天津大都会预计将以整层或半层租用为主69写字楼市场研究小结写字楼分布由现阶段的中心向更多城市新中心转移，市场未来供应量较大，进入品质化竞争时代河北区区域内现阶段写字楼存量较少，但伴随未来市场供给量增加及写字楼市场向多中心市场转变，河北区写字楼市场将迎来更大的市场机会。天津写字楼市场整体运行情况较好，价格均有不同幅度的增加且未来仍然有上涨空间二，写字楼市场个案例如71写字楼个案例如天津大都会地址：和平荣业大街76号〔内环以内〕物业级别：甲级租售现状：待售售价：预计23000〔元/平米〕租金：〔元/平米.月〕物业费：〔元/平米.月〕建筑面积：860000平米标准层面积：900平米72金谷大厦地址：和平津湾广场核心位置〔内至中环〕物业级别：甲级租售现状：在售售价：27500〔元/平米〕租金：180〔元/平米.月〕物业费：23〔元/平米.月〕建筑面积：105783平米标准层面积：1500平米商业案例例如

73富力盈力大厦地址：南开城厢西路与北马路交口〔内环以内〕物业级别：甲级租售现状：在售售价：17500〔元/平米〕租金：〔元/平米.月〕物业费：3.8〔元/平米.月〕建筑面积：29350平米标准层面积：1200平米商业案例例如

74天津环球金融中心地址：和平大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号〔内环以内〕物业级别：甲级租售现状：在售售价：28000〔元/平米〕租金：180〔元/平米.月〕物业费：28.00〔元/平米.月〕建筑面积：205000平米标准层面积：3000平米商业案例例如

75项目名称租金销售价格（元/㎡.月)(元/㎡)天津环球金融中心18027000（一次性97折，按揭8折）富力盈力大厦13517500金谷大厦18027500润东国际大厦12015000福建大厦13016500天津大都会—预计23000本区域写字楼租售价格统计本区域目前在售工程以环球金融中心为主，目前月平均租金为180元/月/平米，折合6元/天/平米，为区域内顶级水平。76区域典型案例去化情况以目前海河CBD区域以天津环球金融中心为例，其总共75层，其中31—32层，51-52层设置空中大堂，70-71层设立空中观光会所，自2021年11月开盘以来，目前共去化写字楼共34层，合102000平米，平均每月去化速度为12750平米。区域去化情况良好77本区域未来供给情况未来此区域市场竞争较为剧烈将会出现品质化竞争格局天津环球金融中心12万平米金谷大厦约3万平米天津大都会约10万平米总计25万平米三，写字楼市场客群定位市调访谈访谈对象选取标准代表人物业内人士区域在售项目销售人员区域二手房经纪在售楼盘销售代表环球国际金融中心一租售部潘先生二手房经纪和平路分店销售代表孙先生典型客户资金实力雄厚有多次投资经验企业中高层管理者环球国际金融中心租赁客户天津强泰科技有限公司王女士金谷大厦写字楼购买者某物流私营企业业主董先生关于地段CBD区域人流量大，随着高品质写字楼的出现，区域价值进一步挖掘访谈语录关于产品访谈语录区域客群特征描述客户定位核心客户重要客户边缘客户本地企业：本地各类注重企业形象的企业购置外地企业驻津分公司：各类需要在天津进行业务拓展的外地企业。84周边在售工程的目前情况环球金融中心：其产品30层以下出售，30层以上出租。现房目前出售产品仅剩14层1500平米，价格为27000元/平米。且其最少意向出售面积为800平米。商业产品已去化完毕。天津大都会：其产品A/B/C座，其中A/C两座整售，且A座已出售给北京银行。B座标准层900平米，2-8层可自由分割出售，最小面积100平米。B座9层以上整层或半层出售。商业产品剩余不多，且为兜售形式出售。其产品均2021年左右交房。金谷大厦：其产品12层以下产品可分割出售，价格26445元/平米，最小面积370平米。12层以上产品整层出售。85整体市场时机总结区域竞争层面：正确的市场定位，迎合市场市场需求的产品以及优秀营销手段是决定项目销售成功与否的关键因素。2市场宏观层面：政策收紧的状况短期内不会发生转变，供需需求转化明显，部分投资客关注重点转向商业及写字楼产品，为本案面世带来机遇。1市场竞争商业市场整体状况个案例如客群定位写字楼市场整体状况个案例如客群定位典型案例研究在确定工程整体开展战略及模式之后，我司通过研究京津代表性城市综合体的案例，作为本工程的整体定位的借鉴案例鉴赏天津环球金融中心光耀东方对案例选取的前提——

通过城市综合体的强势打造城市价值；

以综合体做为驱动力，树立区域的标杆

案例研究的目的——借鉴如何实现综合体开展；借鉴如何通过综合体树立城市形象；工程定位案例研究88天津环球金融中心89天津环球金融中心作为区域内重点工程，我们着重分析一下天津环球金融中心写字楼的整体构造以及特点环球金融中心高336.9米，意在打造天津的世界高度以及表达城市地标性建筑地位。90天津环球金融中心91天津环球金融中心92天津环球金融中心93天津环球金融中心94天津环球金融中心95天津环球金融中心96天津环球金融中心97从各业态配比情况分析，该工程主要是以写字楼驱动的综合体工程，商业体量较小在开发业态规划上，写字楼高336.9米，建筑面积22万平方米，占总整体建筑面积的47%；商业定位为国际顶级精品店，规划面积2万平方米，占总体规划面积的4%；酒店式效劳公寓规划建筑面积5.5万平方米，占总体规划建筑面积的12%；住宅〔定位为水岸豪宅〕规划面积12.4万平方米，分东西两栋，占总体建筑面积的26%；酒店定位超五星级酒店，面积5.3万平方米，占总规划的11%。业态商业住宅公寓酒店写字楼占比4％26％12％11％47％面积2万12.4万5.5万5.3万22万天津环球金融中心【物业配比】98【外立面分析】外立面造型具有标识感，外形独特，立面采用玻璃幕墙，整体质感强，视觉冲击力显著外立面示意图内部景观外观图效果图规划图公建风格外立面，弧形楼体采用LOW-E玻璃幕墙。降低噪音34分贝，1.1米以下夹胶。空调水暖系统，24小时热水、直饮水。光纤到楼层，、电视、宽带三网合一；VOD点播模式。一卡通门禁系统。天津环球金融中心99【园林景观分析】以开发式的园林景观植入其中，无边界泳池与海河周边的自然体系密切结合外立面示意图内部景观外观图效果图规划图公寓首层向北敞开，邻海河种植园林无边界泳池天津环球金融中心100【营销情况分析】从营销上，通过政府造势，区域炒作，大事件营销，迅速形成口碑，推出工程时间推广主题/活动主题06.03.30300米津塔五一前开工，市中心将添五大景观06.04.5金融街变身总部，年内主攻天津06.09.25津塔试桩检测，主塔楼75层高336.9米06.12.24津门津塔双地标建筑破土动工07.04.27金融街：奥运+天津滨海+业绩增30倍07.05.1775层津塔高336.9米，天津第一楼建在海河边07.05.30世界顶级酒店瑞吉酒店落户津门07.06.12天津将建北方最高建筑，津塔将成城市新地标07.12.13地标建筑世纪中心年内启建，津塔高耸津门08.05.28天津环球金融中心打造未来天津新城市名片08.06.26津门津塔项目已经确定将于今年启动08.10.08天津环球金融中心亮相首届天津意大利风情节08.10.31环球金融中心售楼处开放08.12.20天津环球金融中心看老爷车展08.12.23天津环球金融中心品质生活艺术大展日前开幕09.02.04天津环球金融中心住宅部分预计2月开盘09.04.17天津环球金融中心助推环渤海经济进入巅峰09.04.18天津环球金融中心体验会活动温馨开场09.04.18海河流金左岸生活09.04.26天津环球金融中心茶道讲座09.05.10体验异国学习乐趣析留学名校动态09.05.14健康和谐回归中医保健讲座09.05.17住宅风水命理解码政府宣传首次媒体亮相企业品牌力首先亮相品牌战略联盟区域主题炒作区域主题炒作活动营销为主售楼部开放老爷车展论坛活动茶道讲座风水讲座留学讲座保健讲座从销售中心亮相到销售时间为4个月从首次媒体亮相到销售2年时间从正式大规模宣传到销售5个月时间开盘后活动营销为主，推广手段为网络和客户口碑宣传天津环球金融中心101北京光耀东方广场处于中央政务区之中，辐射金融街商务区、广安门商圈、马连道商圈、公主坟商圈、六里桥商圈及中关村南部，项目处于“京心贵地”，尊享北京国际大都市城市核心区的国家级资源大配套。中央政务区COD金融街商圈广安门商圈六里桥商圈公主坟商圈中央采购区CPD工程区位各大商圈围绕周边工程概述项目名称光耀东方广场占地面积32万平方米总建筑面积20万平方米开发商北京海天房地产开发有限公司投资商北京光耀东方投资管理有限公司容积率房源数停车位户型面积出售均价5.42920套1000个40-85平米3.2万元/平工程概述第一纬度——掘金长安街：长安街•世纪坛南•20万平米•精装准现房•城市新地标光耀东方广场问鼎长安街的新地标；集多元业态百货休闲中心、酒店效劳式公寓、精品空间、高端商务楼为一体的大型组团式建筑群！工程定位城市价值综合体工程定位楼座物业类型建筑面积A座办公31587.21S座商场/酒店91752.1N座商场/酒店74533.19合计197872.5物业类型以办公、酒店为主，城市综合体工程价值链之一长安街世纪坛旁的稀缺土地价值北翘动五大国家资源区的商机连动价值800米至长安街，五大国家资源区环侍光耀东方广场在五大国家资源区辐射范围内构建。1000米半径内，3100多家知名政企单位环绕。成为“以金融街为中心的国家资本区、数十个国家单位为核心的国家政务区、以中央电视台为中心的国家媒体区、以钓鱼台、世纪坛为中心的国家礼仪区和西长安街优势资源开展带〞的直接受益者！东工程价值链之二工程价值链之三城市综合体引动的区域开展价值提升东工程价值链之四城市综合体引动自身开展的价值提升华贸中心万达广场银泰中心华贸中心：2003年销售均价10500元/㎡，目前的市场价格已达30000～32000元/㎡万达广场：2003年销售均价10000元/㎡，目前的市场价格已达43000～45000元/㎡银泰中心：2005年销售均价38700元/㎡，目前的市场价格已达64000～66000元/㎡工程价值链之五多地铁•小户型•精装公寓的不可再生价值工程价值链之六从09年12月开盘至售罄，总共经历了一年的时间，出售均价提高了35%。元物业价值的持续攀升，引发市场的强烈关注工程价格走势物业优化建议本体分析优化建议营销执行策略物业优化建议本体分析优化建议营销执行策略116工程本体区域性地标建筑工程毗邻意奥风情区，意大利式古典建筑比比皆是，东西方文化交融的历史沉淀，不仅成就了天津这个国际化都市多元化的文化底蕴，更成就了本工程深厚的人文内涵。这也是其他工程所不具备的。117工程区位交通便利，出行方便本工程位于天津市河北区进步道北侧，北邻民主道，西邻民生路，东侧为五经路。以铁路天津站、天津北站等重要交通枢纽为依托。距天津站距离420米。交通枢纽，便捷出行118工程区位河北核心区，稀贵属地工程占据内环核心，城市核心，地段价值显赫，南侧为海河，环境优美，相关产业兴旺，配套设施完善。城市核心地段价值显赫119工程商圈位于天津CBD核心区，商务气息气氛浓厚商圈：工程处于CBD商务核心区。具备先天的商务商业气氛.工程与生俱来的浓郁商务气氛CBD海河意式风情区CRD老城厢风貌保护区120工程本体条件配套设施有地下车库层，设备层，较为完善121工程本体条件总面积为36112.48㎡，其中地上建筑面积31075.72㎡商业用房面积：7961㎡办公用房面积：22684㎡停车位：预计改造后机动车停车位为95个自行车车位为76个。122工程本体条件小结区域地标建筑河北核心区，稀贵属地交通便利，出行方便CBD商圈，强强借势停车位缺乏城市价值交通价值资源价值配套价值充分发挥工程优势，躲避劣势区域价值本体劣势123SWOT分析优势Strength劣势Weak区位优势：扼守天津站，天津通往北京的南大门。开发商背景：国企强势出击区域价值：河北区核心，商务、经济、政务中心交通便利：城际铁路、京沪高铁，滨海机场，港口运输，全方位立体化交通网。配套因素：项目属于老楼改造工程，停车位不足。区域因素：区域内类似产品较多，竞争较为激烈。机会Opportunity发挥优势，抢占先机利用机会，克服劣势渤海经济圈：毗邻北京，政府规划为北方经济中心。城市核心：CBD核心区，商业氛围与生俱来。轨道交通：未来规划的地铁2号线、3号线、9号线，给项目面世带来巨大的利好信息。政策扶持：区域税费政策扶植。借助区域自身价值，实现项目快速消化发挥项目自身的规划优势，抢占市场利用政策机会，淡化配套劣势；利用客户需求，抢占客户资源威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁政策因素：政府2011年或继续加大房地产市场政策调控，政策可能较大抑制房地产整体市场利用区域政策优势规避宏观政策利空发挥自身条件优势，满足市场竞争需求描绘项目整体规划，突出未来预期、产品品质，区隔竞争威胁，减小劣势销售策略SWOT分析物业优化建议本体分析优化建议营销执行策略125物业定位自身条件：区位：内环内，城中央区域：紧邻中央商务区，距天津站直线距离420米轨道交通：规划中地铁2、3、9号线围绕周边自身利好：产品线丰富，满足不同客户的需求商业配套：现有客群即可满足商业对客源的需求津城之心，商务旗舰价值只此永恒—津门小津塔126物业模式设想1~3层为商业一带二单层铺位面积200㎡左右，以邮政、移动营业厅生活类相关的业态为主三层餐饮中心4~11层为写字楼企业驻天津办公地点或本地企业，户型面积以200-300平米为主12~25层为商住SOHO，户型面积以50-150平米为主基于目前的市场上的产品，我们提出一种设想票务中心127首层~二层，一至二层连通，一带二模式。银行烟酒等商业物业改造建议服装等邮局、营业厅等128商业物业改造建议邮局、营业厅等服装等银行129三层整层规划改造商业物业改造建议餐饮餐饮

餐饮超市餐饮130写字楼物业改造建议五层~十一层，整层规划改造，原有根底，不需改造200㎡300㎡200㎡200㎡300㎡131写字楼物业改造建议十二层~二十五层，整层规划改造设置50-150平米小型办公室，并带有卫生间。132写字楼物业改造建议楼梯外观设置lED或者其他显示屏本案紧邻天津站，建议设置楼顶展示牌，以提升工程知名度及自身品质。133物业改造劣势分析工程通过改造Q：SOHO产品为本案主力产品，在保证其销售的同时，怎样保证其余产品的销售利润最大化？制定差异化营销方案物业优化建议本体分析优化建议营销执行策略工程操盘原那么资本市场环境：央行不断上调存款准备金利率，导致银行现金流收缩，市场上小额贷款公司盛行，当前资本市场环境较为活泼；资金本钱：央行不断加息，以一年期贷款的基准利率为例，接近历史最高点，到达6.56%，资金本钱加剧。我司认为，根据当前资本市场环境以及资金本钱，建议以形成现金流为工程的操作原那么。136区位条件城际铁路：无缝连接京津地区；轨道交通：或将带动一座城市的兴起；滨海机场：成为联系天津与世界的纽带；扶持政策：进一步应正了河北区未来发展前景；自身条件体量较小，可实现快速营销；项目本身有一定成熟模式（银行等）；具备竞争条件（改造后新的区域标杆）；打造区域商务中心，快速营销销售策略营销条件回忆137加强客户管理重点说明产品价值保证前期推广宣传B、保证一定区域的宣传范围；F、针对意向全程跟踪，提供高品质营销效劳；G、建立客户分级，差异对待，争取快速回款；A、保证一定质量的宣传强度；H、强化物业管理效劳，突出后期维护；J、做足工程展示，强调产品可以为客户带来价值。I、重点阐述区域价值，促进客户成交C、树立工程形象，形成产品区隔，占领市场；差异推盘E、自下向上，首推商业产品。D、分期开盘，产品搭配，以高挤低；保宣传、异推盘、强管理、重价值营销总纲138商业工程租售方式自持出租可保证价值最大化出售可形成现金流如果自持商业产品出租，需要专业团队长时间操作，资金精力投入较大；如果直接出售，只要制定合理的价格和营销手段，就可实现工程快速去化；根据工程操作原那么，要形成现金流。需及时出售物业，快速回款。139本案目标客群因本案体量仅3万平米，因此所面对的现阶段客群不会发生转变，区域内现有客群即为我们工程的目标客群商业客群本地客户看重极高的区域价值，对价格较为敏感，注重产品的性价比自购自用看重目标客群在此区域的厚度外地客户对价格敏感，看重工程的升值潜力和区域未来的开展自购自用对品牌的提升程度，目标客群的厚度及便利通达性140核心客户重要客户边缘客户本地企业：本地各类注重企业形象的企业购置外地企业驻津分公司：各类需要在天津进行业务拓展的外地企业。写字楼客群区域内现有客群即为我们工程的目标客群141写字楼商住客群区域内现有客群即为我们工程的目标客群，同时带有一局部新创业公司作为本案的目标客群新创业公司142营销执行策略价格策略推盘策略推广策略143销售价格市场比较法区域竞争对手价格影响因素采用竞品加权方法测算本工程静态基价静态市场影响因素与市场动态开展结合定价依据定价方式定价说明——通过比照手段，将不同类别的价格影响因素通过定性和定量的方法赋予不同权重进行计算。再将工程毛坯价格定位由价格静态定位转为动态，符合工程整体运