鲁能漫山香墅营销报告131P

在梦里，你来过这个地方，或是与一位老者边走边聊，听他讲这个城市的故事，又或是与一位姑娘，只是为了送她一束鲜花，但，你已记不得了。在这里总有一群人他们奔放他们豪迈欢呼和掌声是他们的专属他们是生活的英雄。他们是优雅的王子，他们是勇敢的斗士，他们用生命将激情与浪漫演绎到底。他们如鹰展翅上腾一生不懈的挑战只为攀登心中的那座山峰“蓝血贵族〞源自西班牙王室，古老的西班牙人认为贵族身上流淌着蓝色的血液。这与生俱来的特质他们配得这样的赏赐在一个属于他们的地方……会有这样一个地方可以在城市的一端欣赏都市的繁华会有这样一个地方可以和城市保持一个适当的距离清晨晨曦照耀着前方黄昏斜阳与孩子们的笑声伴他们回家——路上总充满了他们的梦想Thefinaldeterminationastothesuitabilityofthisproductforanypurposeissolelythatoftheuser.Ourproductsarenottobeusedtoliftormovepeopleortoliftanythingoverpeople.Formorethan20yearsAlliedPowerProducts,Inc.hasspecializedindeliveringwinches,hoists,capstansandcranestomeetspecificapplicationrequirements.鲁能漫山香墅营销报告目录市场及工程解读工程目标及核心问题1234破题思路与举措销售策略及执行济南别墅成交情况11年一季度成交量与09年第二季度最低成交量63套相比下降明显，主要由于受到限购影响。重庆上海实施房产税济南限购细那么出台2021.3市场情况——限购令影响，成交量下滑2021年1-5月，受限购影响，济南别墅市场销售一般。但随着中海国际社区4月份开盘，出现了成交量上的小顶峰。主要原因在于:地段优势：城市别墅稀缺性逐步显现，城市别墅认同感增强。总价优势：价格合理。面积适中：推出的经济型联排别墅，面积适中，利于总价控制。中海品牌：紫御东郡、奥龙官邸的热销，奠定了中海品牌影响力。市场情况——整体低迷，4月小顶峰，值得关注项目名称产品类型面积区间（㎡）价格（万元）中海奥龙观邸联排286800双拼420-4701400-2000中海国际社区联排295-354500-750双拼410——国华东方美郡北区联排400900-1400双拼5001500叠加300700-800洋房250500-600鲁商御龙湾联排220、260250-300双拼360-380380-420独栋500从竞品关系上看，经济型联排较为畅销，说明低总价的别墅产品受到市场的欢送。双拼、类独栋产品去化相对较慢，主要由于产品总价高，而具备支付能力的客群数量较少，且目前双拼、类独栋产品尚不能充分打动客户进行购置。。市场情况——300㎡下的经济型联排总价相对较低，较为畅销畅销产品项目名称产品类型销售进度潜在供应未来推售举措中海奥龙观邸联排、双拼尾盘无无中海国际社区联排、双拼已售90套4万㎡预计6月份推出约30套国华东方美郡北区联排、双拼叠加、洋房未销售7万㎡预计6月底推盘，其中别墅产品约3万㎡鲁商御龙湾联排、双拼、独栋二期剩余15套6.9万㎡8月份三期推售约60套房源中建长清湖项目——预计12年推售龙湖长清项目——预计12年推售碧桂园项目——……现有各竞品工程均集中在下半年推出，竞争剧烈。随着中建、龙湖、碧桂园工程进入市场，预计在2021年开始推售，因为未来两年内潜在供给量大，别墅进入大竞争时代。市场情况——现有竞品下半年放量，未来两年潜在供给巨大区域环境——城市别墅，天生丽质。漫山香墅尊处领秀城的核心。三山环抱，绿意盎然。保持了与城市中心最恰当的距离，既享有得天独厚的自然环境，又享受城市生活的便利。但目前，无法摆脱一路之隔的领秀城带来的干扰与影响。漫山香墅泉子山漫山香墅依托领秀城成熟社区，生活气氛成熟。同时，区内规划完善的教育配套，四所幼儿园、一所小学、一所中学、一所九年制学校、一所高中。虽已经经历几年开展，但领秀城目前仍有局部配套尚未呈现，造成一定负面影响。周边配套——生活气氛成熟，规划配套齐全，尚未完全呈现。M2一期建筑主体及立面处理根本完工，景观绿化正在施工。二期、三期目前处于产品调整阶段，有待于惊艳亮相。地块现状——M2一期接近完美，二、三期尚未萌芽。M2三期M2二期M2一期经济指标——颇具一定规模的西班牙坡地风情景观墅。M2地块总建面逾9万㎡。地块南北落差15米，整个社区韵律起伏，自然天境与生活气氛相融合，形成了美妙的西班牙坡地风情。项目数量单位占地面积10.98ha总建面9.09万㎡地上总建面6.38万㎡总户数324户容积率0.528——绿化率36.8%总停车位370辆地上停车25辆地下停车345辆产品特点——面积大，总价区间高于竞品工程。项目名称产品面积区间（㎡）总价区间（万元）院落情况中海国际社区联排295-354500-750平地部分赠送前后院，坡地部分仅赠送前院。边户再送侧院。双拼410——中海奥龙观邸联排286800仅赠送前院（边户再送侧院），后为车库。双拼420-4701400-2000鲁商·御龙湾联排220、260250-300赠送前、后院，边户再送侧院。双拼360-380380-420漫山香墅联排320-410650-1260仅赠送前院（边户再送侧院），后院开敞式合院313-350580-1020双拼约5001930-2437与竞品及参考性工程比照来看，漫山香墅的产品均存在“面积大、总价区间高〞的特点。地下室及车库单价与地上一致。开敞式后院导致漫山香墅院落赠送面积少于其它竞品。SWOT分析Strength〔优势〕Opportunity〔时机〕Weakness〔劣势〕Threaten〔威胁〕品牌：鲁能及国际大师团队，聚合全球智慧。区位：南部最宜居、领秀城核心领地。环境：群山环绕，南部绿肺，天然氧吧。

规划：西班牙坡地风情纯别墅。

准现房：一期接近准现房，社区形象感强。SWOT联排面积较大，总价相对较高。局部配套尚未呈现。产品园林景观的细节处理有待提升。保值升值：南部绝版区域，弥足珍贵。通过一期运作，建立了一定的市场认知度。

城市别墅的稀缺优势逐渐显现。市场及工程解读工程目标及核心问题1234破题思路与举措销售策略及执行工程目标---核心问题核心问题问题一：限购下如何通过精准定位锁定目标客户问题二：如何打造漫山香墅豪宅体系领导市场问题三：如何制定营销策略实现价值有效传递123销售目标：M2一期11年完成5亿元，2021年实现清盘。形象目标：稳固本案在济南高端市场的领袖地位，打造鲁能豪宅典范。市场及工程解读工程目标及核心问题1234破题思路与举措销售策略及执行问题一：限购下，如何通过精准定位锁定目标客户？精准定位锁定目标客户/顶级客户研究B竞品研究A

代际特征竞品客群研究40-50岁主力购置客群，30-40岁跟进客群，客户来源区域相对集中，同时地缘性特征鲜明。通过对富豪代际的研究及周边竞品客群的研究找到济南别墅客群的普遍特征精准定位锁定目标客户/顶级客户研究/代际特征综述富豪客群代际需求特征变化明显：对住房空间的需求趋势向面积适中方向开展，在置业需求特点上，向圈层化、精致化、和实用性方面转化。50-60岁40-50岁30-40岁典型人群政府或国企人员下海经商投资、电子、商贸、金融保险等领域典型人群市场经济下成长起来的实干家IT、房地产、商贸、金融保险、医药等领域典型人群世界经济浪潮下以头脑取胜的财富新贵，或官二代、富二代商贸、网络、投资、演艺等领域精神需求对外低调，对内讲求奢华舒适。阅历丰富，对生活品质要求极高精神需求寻求圈层归属，讲求自我品味展现，注重细节。精神需求有敏锐的时尚嗅觉，关注新兴事物。讲求效率，注重自我表现。置业特征资源占有大面积房型置业特征彰显身份、圈层意识面积适中房型置业特征个性化、私密性面积适中房型项目名称产品类型面积区间（㎡）总价区间（万元）年龄（岁）家庭年收入（万元）需求描述置业关注因素客户特征家庭结构行业客户来源中海国际社区联排295-354500-75035-50300-700万注重高端物业带来的身份感，品牌忠诚度高地段环境品牌两口之家从事行业分散；多为私营老板、企业高层为主；市中、历下、天桥双拼410未定40-501000万以上三口之家有一定规模的私营企业主、企业高层市中、历下三代同堂中海奥龙观邸联排28680035-45700万以上寻求同圈层归属感，向往尺度适应的舒适性功能豪宅生活地段圈层品牌两口之家私营业主历下、历城三口之家企业高层双拼420-4701400-200040-501000万以上三口之家有一定规模的私营企业主历下、历城，部分外地客户三代同堂鲁商御龙湾联排220、260250-30030-40100-500万注重高端物业价值增值潜力，看重生态景观资源的占有性。地段环境两口之家私营业主长清、市中三口之家国企事业单位双拼360-380380-42040-50300-1000万三口之家私营业主、企事业高层、医疗教育历下、市中、长清地段环境圈层会所独栋500600-700700万以上

三代同堂有一定规模的私营企业主历下、市中精准定位锁定目标客户/顶级客户研究/竞品客群根本特征精准定位锁定目标客户/顶级客户研究/前期成交客户特征漫山香墅M1前期成交客户特征那些“真正懂得豪宅生活方式〞的人，才是我们的真正的目标客群！〞竞品客群〞和〞一期客群〞就是我们真正的客群吗？有的是，有的不是。看似是，实那么不是。精准定位锁定目标客户国际化对外低调、对内奢华舒适阅历丰富，生活品味追求圈层归属敏锐的时尚嗅觉精准定位锁定目标客户/本案目标客户素描消费模式产品需求1、建筑风格倾向：建筑立面需表达别墅的厚重感、价值感。2、别墅使用倾向：期望能成为第一居所，具备父母一起居住的空间，有接待朋友的功能。3、花园：关注院子的面积，院子越大越好，且一定私有化。4、户型结构：每个家庭成员都需要有自己的个人空间，需要能有4到5个居室。5、配套：超市、教育、会所效劳等；6、环境：追求稀缺、宁静、优美的自然环境，期望能有山、水。7、其他：整个社区要经过精心思考设计，做工要细致完美，注重细节。竞争分流限购政策基于这个矛盾点，我们应扩大范围，更深层次的挖掘的客户资源。精准定位锁定目标客户目标客户数量减少国际西班牙，鲁能小世界——扩大客户地图，嫁接渠道资源、挖掘潜在客群鲁能星级酒店会员鲁能小世界鲁能全国豪宅客户鲁能俱乐部体育明星国际化视野向往生活品质的人有西班牙生活经历的山东人全国的济南籍私营企业主国际西班牙鲁能三亚湾新城……皇冠假日酒店……鲁能泰山足球俱乐部鲁能乒乓球俱乐部……精准定位锁定目标客户济南北京章丘泰安德州客户居所集中区富翔天地天泰太阳树

阳光舜城新世界阳光花园通联花园鱼翅皇宫鹊华居净雅索菲特银座高档餐饮高档消费银座商厦贵和购物1小时都市圈高档写字楼中润世纪广场中信广场农行大厦商会大厦核心区域客户来源：市中区、历下区策略：深耕类型：私营企业主等客户来源：济南全市策略：瞬间引爆类型：企事业高层、私营业主客户来源：一小时都市圈策略：全面辐射类型：泰安等城市，企事业高层全市范围精准定位锁定目标客户/本案客户地图放眼全国，寻找山东富豪；放眼全世界，寻找世界的富豪精准定位锁定目标客户/本案客户定位100名顶级富豪企业客户顶级富豪本案客户10套企业会所置业需求：形象象征、奢华舒适、功能化需求产品：双拼〔企业会所〕500㎡，1500万以上企业客户：民营上市公司世界500强公司大型体育俱乐部〔高尔夫、马球、游艇……〕置业目的：商务接待；休闲娱乐；总裁官邸置业需求：奢华居住感受、圈层归属、品味追求、保值增值需求产品：联排、合院310-350㎡，600-800万/套客户职业：民营上市企业、世界500强老板体育、娱乐明星大腕客户年龄：45-65岁客户区域：全济南、山东省、海外家庭结构：三口之家，三口同堂置业目的：自住问题二：如何打造漫山香墅豪宅体系领导市场？打造全纬度豪宅体系/三个思考他们想要的仅仅是一栋房子？富豪想要还有很多……他们是亿万级的富豪；他们是生意场的成功者，理性、成熟；他们一掷千金，买一栋房子……打造全纬度豪宅体系/三个思考一栋价值千万的房子=豪宅?豪宅绝非单纯物质，而是全纬度的顶级享受……打造全纬度豪宅体系/三个思考中海奥龙官邸海尔绿城全运村万达公馆……它们是豪宅吗？真正意义上的豪宅能带来的生活享受不仅仅是优质的硬件，更是无以复加的软件。海尔绿城做到了哪些？精装修园林景观设计实现了极致最大化奥体片区核心地段配套效劳没有做到哪些？圈层平台社区核心文化中海国际社区做到了哪些？精装修中海品牌影响力中海物业效劳外部自然景观没有做到哪些？圈层平台附加价值打造全纬度豪宅体系/三个思考香港上林爱敦阁（英）比佛利山庄（美）哈拉牧场（美）上海汤臣一品北京星河湾世界顶级豪宅中国城市豪宅豪宅不是大房子，不是大花园，不是金碧辉煌的堆砌……豪宅是互动的圈层平台、品质的生活方式、独占的稀缺资源、完善的效劳体系，…………归根究底，豪宅是一种有文化的生活方式！如何成就文化支撑下的豪宅体系？附加价值环境景观材质地段豪宅体系七大要素配套效劳圈层空间打造全纬度豪宅体系/豪宅体系七大要素先有豪地后有豪宅高额财富社会顶层稀缺环境景观资源选料考究施工精致配套完善星级效劳尊贵享受礼遇人生豪宅体系七大要素外部特征内部特征打造全纬度豪宅体系/豪宅的七大要素我们拥有哪些？圈层“城市财富人群聚居地”？打造顶级富豪名利场，实现真正圈层汇聚环境景观“内外景观无以复制”？南部绿肺天然氧吧，内部景观打造地段“区位优越不可替代”？南部绝版地带材质“高端品质”？

空间“奢侈舒适、私密炫耀”？奢享私属空间，回归院落生活奢华用材，极致精装极致会所功能、顶级物业服务配套“生活配套+星级服务”？顶级附加价值，购买的不仅是房子附加价值“尊崇专享领遇”？打造全维豪宅体系，树立济南豪宅标准！济南豪宅，自此开始！改进环境景观、空间、材质、配套突破圈层、附加价值强化地段打造全纬度豪宅体系/地段地段——强化〞绝版环境与交通便利的最正确契合点“的区域形象两大交通干线，直达市区三山环绕，天然氧吧强化城市别墅在自然环境和交通便利上的优势。打造全纬度豪宅体系/圈层圈层——只为少数人打造一个圈子，在这里承袭西班牙皇家贵族风范打造顶级富豪名利场，实现真正圈层会聚真正发挥圈层效应，让济南的亿万级富豪在漫山香墅找到自己的归属。浅水湾，之于香港漫山香墅，之于济南打造全纬度豪宅体系/环境景观环境景观——专属景观轴线，林荫大道，恭迎回家从中央公园路口起打造林荫大道，将社区内的景观极致化延伸至社区外围及主要交通通道。林荫大道起点现场实景意境图打造全纬度豪宅体系/环境景观注重色彩搭配善于运用色彩比照，形成视觉冲击！精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！更多采用大量的软景表现减少硬地铺装会所前的小品景观色：对各种植物的选择配搭要考究到四季有花，且夏天要清雅，冬天要鲜艳。香：植物的搭配要考虑景观具有香气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。味：全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。形：严格要求成树树形要美，就植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最正确的欣赏效果。声：在社区入口或者景观视线焦点处设置喷泉和跌水，营造出水声，能听到〞景观的声音“。环境景观——多维景观体验，营造花海感受打造全纬度豪宅体系/环境景观打造全纬度豪宅体系/环境景观环境景观——景观立体化处理，迎面扑来的绿色打造立体化的景观效果，在现有园林景观根底上，墙体藤蔓覆盖、窗台摆放鲜花、露台增加绿植，将景观从平面延伸至立体。墙面覆盖在重要景观节点、门户前增加各类喷泉雕塑，与会所东面的水面形成照应。局部楼座前增加小型喷水雕塑，增加情趣。打造全纬度豪宅体系/环境景观环境景观——水景小品与水面互动，浪漫不失灵性打造全纬度豪宅体系/环境景观环境景观——公共设施的景观化处理，全程绿色渗入在社区大景观环境打造的同时，注重对细节打造，如社区公共设施〔地下车库入口、井盖、护栏等〕的景观化处理，实现社区全景观化的覆盖。室内标准的室外木栏杆铜包件双层井盖车库入口打造全纬度豪宅体系/环境景观环境景观——细节只为贵族雕琢绿植全面覆盖道路硬角，细节表达人文关心温馨提示、井盖等表达工程文化绿植覆盖道路硬角刻有开发商理念的井盖铺满鲜花的垃圾箱融入工程自身文化的馨提示打造全纬度豪宅体系/空间空间——院落私属化充分满足客户院落私属的心理需求。利用篱笆将开放式后院围合，形成半开放式小院围合示意图打造全纬度豪宅体系/材质材质——让建筑流淌出西班牙的文化显著西班牙风情+生活化小品通过对“材料〞“施工〞的强化，配以生活化的小品，将“西班牙风情感受〞过渡为“西班牙小镇生活“。西班牙小镇生活打造全纬度豪宅体系/材质材质——济南首席全景精装别墅，让屋外的风情在屋内蔓延预约精装；多重地中海精装风格选择，让屋外的异国风情延续至屋内皇家标准，豪宅尺度，打造贵族生活空间。打造全纬度豪宅体系/配套效劳配套效劳——星级会所功能，多重生活享受充分利用地上1327㎡建面、地下402㎡建面，将会所各区域功能化，将会所由前期单纯的销售中心功能开展为“为客户提供多元化效劳〞的场所。VIP商务接洽室高级影音室雪茄房红酒室休闲房高雅睿智尊贵舒适绅士打造全纬度豪宅体系/配套效劳效劳配套——高级私属会所，专属定制效劳另精装两套双拼作为“高级私属会所〞，作为后期“预约精装〞的风格样板。租用给客户根据会员或业主需求，提供专属贵族化效劳。前期充分展示，带动后期双拼去化。可提供“居住体验〞。打造私属高级会所打造全纬度豪宅体系/配套效劳配套效劳——私属高尔夫练习场，邀邻居尽情挥杆2.34万㎡的绿地，做公园？草坪？健身广场？……站在亿万级富豪的角度去思考他们到底想要什么？圈层、身份、爱好……私属高尔夫练习场打造全纬度豪宅体系/配套效劳配套效劳——西班牙皇家效劳，无时空六维度e社区六维效劳人性化效劳—细心个性化效劳—贴心一站式效劳—省心无时空效劳—耐心隐形化效劳—安心标准化效劳—放心“即时效劳〞，强调效劳的快捷。保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的效劳。24小时365天不间断效劳。360度“全方位、全透明、全身心、全天候、全过程〞效劳。不管在什么地方，都可以通过远程遥控，享受到在家一样的同质效劳。打造全纬度豪宅体系/配套效劳生活助理商务处理代办信息咨询提供收藏品养护、代养宠物及植物等保姆式服务提供时间管理、会议安排等秘书式商务助理服务提供各种生活或商务指南咨询服务订购协理翻译服务医疗保健处理国际贸易书信、处理留学/居留文件、处理论文期刊摘要提供特约家庭医疗保健服务活动安排提供代购机票、代订鲜花等委托代办服务为需要在会所或私家举行宴会和舞会的业主，提供策划及布置安排社区俱乐部定期联谊活动七大效劳全覆盖E社区服务系统安防安保系统智能家居系统生活娱乐系统特约服务系统模块设计围绕宜居理念展开；硬软件都充分表达出极致化；各类效劳根据工程目标客户群需求度身定制。打造全纬度豪宅体系/配套效劳四大E社区效劳系统智能化打造全纬度豪宅体系/配套效劳配套效劳——西班牙管家式贴身效劳，生活尽善尽美每一栋双拼别墅配备一位贴身管家每两栋联排别墅配备一位贴身管家每两栋组院别墅配备一位贴身管家专属化软件+无形效劳硬件+有形效劳极致化的园林、会所等高科技的家居智能化硬件高品质的社区效劳无时无刻都在身边的E社区随时随地感受到的宜居生活环境符合身份的圈层文化打造全纬度豪宅体系/配套效劳打造全纬度豪宅体系/附加价值附加价值——在漫山香墅，你买到不仅仅是一座房子，还有与您身份相符的一种礼遇生活……作为亿万级富豪，单纯的物质享受已经无法满足他的需求；还需要帮他们得到更多的心理需求，彰显尊贵、符合圈层、顺应爱好……这就是文化的魅力，它可以将贵族的荣耀与尊贵、生活的浪漫与适意完美的融合在这里。但这种融合只属于漫山香墅和住在这里的人。打造全纬度豪宅体系/附加价值附加价值——社区文化魅力，贵族与浪漫的融合鱼与熊掌亦可兼得：激情与浪漫，慵懒与闲适，魅力西班牙济南豪宅标准漫山香墅地段圈层环境景观材质配套效劳附加价值空间打造漫山香墅的豪宅体系，重塑济南豪宅标准！济南豪宅，从漫山香墅开始……文化线问题三：如何制定营销策略实现价值有效传递？传递产品独特价值，将成为我们区隔竞争产品，取得项目优势竞争地位的重要途径。结合竞争对手、客群、本工程的价值点-----我们能从哪几个纬度寻找突破？具备第一居所属性的别墅区中海奥龙观邸…...不同区域的楼盘对于不同区域的客户都可能具备第一居所的属性。我们发现中海国际社区御龙湾?结合竞争对手、客群、本工程的价值点-----我们能从哪几个纬度寻找突破？对稀缺自然资源的私人占有中海奥龙观邸…...竞品工程，都分享着优越的自然景观资源，有的工程甚至比我们更优。我们发现中海国际社区御龙湾?结合竞争对手、客群、本工程的价值点-----我们能从哪几个纬度寻找突破？高品质产品中海奥龙观邸…...我们发现中海国际社区御龙湾?容积率、花园面积、绿化率等别墅硬性指标上不分伯仲。我们的蓝海究竟在哪里？根据对御龙湾购置600万以上客户的需求分析，以及深入访谈显示，最受关注的要素是地段，其次是会所、圈层，再次是私属领地。地段会所圈层私属领地目前市场上的高端工程主要向客户提供地段、环境、品牌、精装等方面价值点，存在没有被充分满足的需求空间。项目向客户提供的价值中海国际社区地段、环境、品牌中海奥龙官邸地段、品牌鲁商御龙湾纯别墅、环境海尔绿城全运村地段、精装万达公馆地段、精装目前济南市场高端工程，主要向客户提供了地段、环境、品牌、精装等方面的价值。产品区域城市别墅

优越的绝版区位品牌

完善的教育医疗配套稀缺自然资源的占有亿万级富豪名利场豪华会所配套全景精装星级物业效劳园林景观私属高尔夫漫山香墅项目价值体系TheValueSystem通过对工程价值点进行梳理，共找出漫山香墅十大价值点泛会所地段品牌配套服务私属高尔夫全景精装园林景观圈层长板决定竞争力圈层〔顶级富豪名利场〕

泛会所〔漫山香墅会所、高级私属会所、鲁能体系会所、全国知名会所联动〕

私属高尔夫〔绿地价值利用〕效劳〔星级效劳〕区域竞品基准线长板：工程着力点自然景观找到我们的核心着力点找到了价值点，我们需要建立的是蓝海通道蓝海通道漫山香墅中海国际社区鲁商御龙湾东方美郡大溪地。。。漫山香墅市场、客户我们的通道模型蓝海通道竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目漫山香墅主城自然资源最为丰厚第一居所的城市别墅鲁能资源整合及公共资源最大化占有

创造最大化的附加价值漫山香墅阻隔近郊〔御龙湾〕等远离市区的产品竞争阻隔市区〔中海国社〕等主流区域的产品竞争锁定客群削减工程抗性客户我们如何通过“蓝海通道〞与消费者进行无缝对接？HowcouldweconnectourconsumersthroughtheBlueSeaGateway制定营销策略实现工程价值的有效传递标杆案例借鉴一：震撼的现场展示全实景呈现，强烈的比照与视觉冲击，无需多言，客户便可以全身心的感受到产品的魅力金科廊桥水乡标杆案例借鉴二：富豪们的名利交际场星河湾标杆案例借鉴三：多维度资源整合，24小时工程推广在营销推广方面，要敢于突破常规，无限度的扩大宣传渠道。潘石屹和他的SOHO中国就很好的做到了这一点，网络资源的充分利用，大大降低了工程的推广本钱，并提高的公众对工程的认知程度。SOHO中国标杆案例借鉴四：只有轰动效应，才能实现成功？也许至今很多济南地产人士都没有听说过这个工程，但这却是称为济南最昂贵的别墅之一。不曾想到黑虎泉周边的青砖绿瓦竟是一套套私家宅邸。黑虎泉印象无时空营销

跨界营销

撼动营销

四位一体的整合之道营销总策略神秘营销跨界营销鲁能体育资源优势启动“荣誉殿堂〞之旅。嫁接鲁能足球、乒球俱乐部资源。与冠军共荣，与梦想共生。参观鲁能荣誉馆现场观看冠军战与球星互动利用漫山香墅会所优势，成立“太阳海岸会〞，为客户打造一个属于顶级富豪的名利交际场。精装两套双拼作为“私属高级会所〞，弥补漫山香墅会所面积有限的劣势，可供会员或客户作为私属会所使用。利用鲁能系统内部高档酒店、会所，将会所专享效劳由漫山香墅扩散至鲁能系统高端场所。与外地顶级会所〔如北京兰、香港马会、四季会〕进行联合，辐射在一线城市的山东籍富豪。……泛会所：室内与室外，平面与立体，有形与无形，实现会所形式突破的同时，对所提供的功能与配套做到极致，充分满足顶级客户的各种需求。泛会所：名利交际场加泰罗尼亚假面舞会时间：10月份目的：发挥圈层效应，小众精准传播。场所：工程会所形式：首创济南社区假面舞会，邀约新老客户，商界名流，文体名人参加，展示会所文化，充分发挥客户的人脉资源。跨界营销时间：2021年8月份目的：衬托西班牙文化，吸引高端客户关注。场所：工程形式：现场进行毕加索生平简介、作品展览等，同时在活动中穿插义拍环节，捐助相关机构。跨界营销当轩尼诗遇上西班牙红酒时间：2021年12月份目的：嫁接轩尼诗品牌，品味西班牙红酒场所：工程形式：品牌合作展示轩尼诗，同时展示西班牙红酒。跨界营销山海跨界——爱游艇

爱自由处处都是售楼处，利用鲁能在济南的所有高端场所作为渠道。时时都是销售季，实现营销革新。人人都是销售员，发挥意见领袖作用。无时空营销传统营销：“置业顾问、朝九晚五、在销售中心”处处售楼处时时销售季人人销售员鲁能旗下高档酒店、会所作为营销渠道微博营销3D电子售楼处挖掘圈层营销中的意见领袖无时空营销1、重要营销节点的宣传推广2、整合跨界资源，借助名品、名家的知名度实现互利共赢微博营销鲁能旗下渠道全利用贵和购物中心贵和皇冠假日鲁能新天地……挖掘意见领袖在人际传播网络中经常为他人提供信息，同时对他人施加影响的“活泼分子〞找到意见领袖，让他成为“销售员“。无时空营销兰博基尼、soho中国在网络商务平台狂赚眼球，更是表现了大品牌敢于尝天下鲜的勇气和魄力。无时空营销鲁能漫山香墅会员西班牙文化之旅通过海外旅行团、国际航班等渠道，以物料派发、工程讲解等形式，将工程信息与鲁能品牌散播到海外，以抓住“国际西班牙〞中的海外客群海外营销无时空营销现场撼动通过现场包装及景观，造成视觉冲击。文化撼动通过西班牙文化之旅传递工程价值撼动营销撼动营销精神堡垒会所示范区现场包装视觉路径图林荫大道样板间路径Theway示范区及小径各户型样板间社区主干道会所及周边二环南路精神堡垒——对外昭示在现有漫山香墅的精神堡垒，外延到领秀城路口，增强工程的外向昭示型；设置西班牙风情精神堡垒，渲染工程自身的西班牙生活风格。花卉装饰醒目，昭示型强表达工程风格或情调5.5m整体高调醒目向外昭示型强利用色彩搭配或造型表达工程风格配合花卉彰显景观撼动营销林荫大道——两侧引导切实打造林荫大道的“树荫遮天“的景观效果，打造夏日中的清凉走廊。同时配以西班牙风情的雕塑作品、工程道旗，将客户引入到西班牙小镇生活。林荫大道道旗风格小品道路两侧道旗引导大树成荫沿路设置西班牙风格的建筑小品撼动营销会所入口——水景配合表达案名logo增加水景设置，有了水，就有了另灵性和活力。在售楼处前设置水池或者喷泉，配以“漫山香墅〞及其logo，加深客户印象及好感。工程案名+logo工程案名+logo撼动营销会所现场——大胆色彩，视觉震撼大面积花卉摆放，大胆的色彩运用，大面积的鲜艳颜色进行，给客户造成视觉上的冲击力。撼动营销设置休闲场所——会所外的形象展示将售楼处的一局部休闲空间外延，在室外设置带有漫山香墅logo休闲桌椅，同时在外场配以安保及效劳人员，这样使客户在会所外休息、洽谈的时候，效劳和展示区的景观始终在客户的视线范围内，增强客户的视觉冲击力。漫山香墅logo外场保安及效劳人员撼动营销示范区——架设围挡，意境画面将现有围挡，更换为意境画面，继续为客户展现未来的生活场景及方式。并可以考虑制作异形围挡，增加现场冲击力。画面小，做工差大面积围挡，画面以意境为主，可做异形围挡撼动营销示范区——景观小品、生活气氛的包装点缀景观小品，增强社区的西班牙风情。同时穿插生活小品，增强生活感。撼动营销示范区——道路包装及导视在道路两侧用花卉点缀，并覆盖道路硬角。并在道路路口处设置导视系统。花卉点缀绿植覆盖道路硬角路口设置导视系统撼动营销示范区——细节的形象宣传示范区中的雨伞刻有开发商理念的井盖铺满鲜花的垃圾箱融入工程自身文化温馨提示撼动营销入门换鞋套处配饰可直接茶饮相框里的留言增加对样板间风格及理念的介绍样板间——进行细致、人性化的包装在样板间装修设计的根底上，增加人性化的包装，如留言板、门外的茶几、样板间风格介绍等，在细微之处表达工程的人性化效劳。撼动营销3D盛宴泉城惊艳——漫山香墅新品发布会时间：10月晚上18：30-20：30目的：制造新闻热点，全面解读工程。场所：工程会所外围场地形式：有相关专家解读工程，中间穿插文艺表演，水影画、四重唱、西班牙舞蹈、互动环节——抽奖等。天下泉城——直升机看房活动时间：9月份目的：制造新闻热点，吸引高端客户关注。场所：泉城广场----工程上空形式：邀请意见领袖客户登上直升机，空中浏览漫山香墅区域环境及工程整体情况。让客户从另一个角度体验感受漫山香墅。撼动营销诺坎普狂欢夜与巴萨共辉煌时间：2021年3月份目的：感知西甲魅力，与球星近距离接触场所：西班牙形式：主场观看巴萨西甲联赛西班牙航海节——我是大航海家时间：2021年7月份目的：体验西班牙国际文化场所：西班牙形式：现场参与航海节，远洋出海西班牙国际奔牛节时间：2021年7月份目的：领略西班牙“牛〞文化场所：西班牙形式：万人同庆国际奔牛节。西班牙圣教堂浪漫之旅时间：12月份目的：维系客户关系，表达工程国际风情场所：西班牙形式：游览西班牙名胜古迹，感受西方圣诞节，充分领略西班牙文化的独有魅力。全封闭施工，纯预约看房线下传播，小众营销。不完全释放信息，制造神秘感神秘营销神秘营销全封闭施工，纯预约看房，稀缺营造全封闭施工，只有提前预约客户方可进入会所及示范区，制造神秘感。围挡全封闭预约看房神秘营销：不正面释放信息:利用第三方，如据说、据传、小道消息…..不释放完整信息:统一口径释放一两个亮点难买气氛营造：制造工程房源不多，非关系很难买到的市场气氛控制性