唐山凤凰新城区域研究报告74p

2021.4唐山凤凰新城区域研究报告2.区域板块篇

2.1凤凰新城规划

2.2板块分析

2.3区域总结

2.4客户分析1.宏观态势篇1.1唐山概况1.2宏观经济1.3城市规划1.4政策环境1.5楼市分析3.项目竞争篇3.1竞争格局3.2典型专案3.3潜在竞争Part1城市开展动力——1、能源型城市：拥有煤炭、焦碳和石油等丰富资源，由此带动钢铁、化工等产业开展2、口岸型城市：国家一类开放港口，同时拥有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以停靠40万吨级货轮的港口，是中国的工业源料及货品集散地3、区域经济一体化的拉动：环渤海经济圈、京津冀等一体化经济开展将会促进唐山的产业结构变化升级和经济开展.城市定位——环渤海京津冀地区中心城市之一唐山是具有百年历史的沿海重工业城市，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和国际港口城市，是能源及原材料为主的国家级新型工业基地。从城市开展和定位看，唐山蕴藏巨大开展潜力，在京、津的带动，被低估的城市价值正在迅速提升，随着四大新城的兴建，国际化新兴都市正在形成。1.1唐山概况人口——城区人口聚集，逐年保持增长，但流动人口相对较少，以本地人为主。随着唐山经济快速上升，对周边市县有较强人口吸附效应，未来人口有较大增长空间，对房地产的开展形成一定支撑。唐山总人口730多万。其中市区人口约307万；路北和路南区組成的中心城区人口105万人。唐山城市人口增常年度平均且较为缓慢,随着唐山经济地位的上升及产业开展力度加強强，未来有较大的增长空间。区域路北区路南区古冶区开平区丰润区丰南区面积（平方公里）12067.33253.4251.313341568人口（万人）703543339060人口/面积（万人/平方公里）0.580.520.170.130.070.04从市区各区內人口数量来看，丰润区人口最多，有90万人，从人口密度分布上看，路北区人口密度最高，每平方公里0.58万人。经济运行——快速开展的经济体，带动个人财富的快速增长。

。2021年全市实现地区生产总值4300亿元，同比增长13%，GDP排名全国第十五位，河北省第一。2004年以来，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上，2021年GDP超过2万亿元。人均可支配收入多年来一直保持10％以上的增速。居民消費更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成。目前唐山市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆，消费力强劲。从经济开展和收入水平來看，唐山已经展现出一个快速开展经济体的实力和潜力，已成为独领河北、紧随京津的新兴城市。大量高收入群体的形成，带动消费结构升级，快速催生了高端置业需求。1.2宏观经济2005—2010年唐山居民人均可支配收入与消费性支出（元）2005年-2010年地区生产总值发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展；单纯数量期平稳发展；以数量为主快速发展；以品质为主缓慢发展宏宏观经济房地产关联性分析——经济的高速开展带动城市进入快速建设开展周期，房地产市场进入快速开展阶段，市场表现为大规模开发，集中放量。宏观经济房地产关联性分析——

财富阶层的积累，改善型进入集中爆发阶段，品质进入跃升阶段。矿产、能源、钢铁等行业积累了大量的财富阶层和较强的社会消费潜能，高消费力对居住的舒适性、品质、环境等综合性要求日益提高，推动行业开展与升级，市场进入数量与品质并重的开发时代。低谷——2021年2021年唐山政府开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，大批的平改工程上马,预期供用量急剧上升,市民的观望情緒加重,价格明显回落.由于新房建设周期较长,拆迁过渡需求激增，所以二手房、租赁交易市场持续趋好回归理性——2021年以后随着经济形势的不断转好以及唐山在城市规划开展方面不断的投入，房地产市场也在逐步回归理性，整体供用和价格都在回暖。开始有如万达广场、万科、绿地这样的外地大牌开发商进入唐山，房地产开发水平和产品品质将进入新的阶段。唐山房地产市场近几年开展阶段：市场快速成长阶段·竞争日益剧烈·专业化程度提升·产品线逐渐丰富1.3城市规划市域中部开展核心，主要由中心城区组成；完善功能，提升品位，增强凝聚力和效劳辐射带动能力。市域南部开展核心，由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成；沿海开展带，包括唐山市南部的曹妃甸工业区、曹妃甸新城、两个开发区〔海港开发区和南堡开发区〕组成沿海地区；山前开展带，主要由102国道和京沈高速沿线地区组成。唐山市开展规划图中部开展核心南部开展核心沿海开展带山前开展带城市空间结构及未来开展规划：“两核两带〞的城市空间开展格局。中部开展核心：由中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区组成，完善功能，提升品位，增强凝聚力和效劳辐射带动能力。南部开展核心：由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成，目标是发挥其在环渤海地区的带动和示范作用。两核：围绕中心城区的中部开展核心及曹妃甸南部开展核心是未来城市开展动力源。“两核〞开展规划图中部发展核心南部发展核心唐山重点建设新城——空港新城、凤凰新城、南湖生态城城及曹妃甸新城。凤凰新城曹妃甸新城空港新城南湖生态城唐山重点建设新城概況区功能名称产业规划面积（平方公里）发展重点功能区域曹妃甸生态城50房地产、现代流通业、金融保险、文化产业、高新技术、现代服务业世界一流的生态城市、港口城市、示范型城市、国际型城市和环渤海中心城市凤凰新城23房地产、文化产业、現代服务业、金融保险青少年宮；规划展馆；五星级接待中心；总部基地；现代商业中心南湖生态城91

房地产、文化创意产业、旅游、体育、现代服务业、休闲娱乐地震遗址公园；唐山国家矿山公园；唐山世博园；绿地运动公园；文化创意园空港城25空港物流业、高新技术产业北方航空货物分类沛东中心交通系统开展目标:构建铁路、高速公路、港口、机场为支撑的城市对外交通体系区域交通开展目标：立足唐山，对接并效劳区域。加强同北京、天津、承德、秦皇岛等周边重要城市的联系，利用区位优势建设华北与东北的重要交通枢纽。市域交通开展目标：构建市域综合运输通道网路，强化中部中心城市、南部中心城市交通的交通枢纽地位，促进“两核两带〞市域城镇空间结构形成。京唐城际铁路北京市天津市唐山市京津城际铁路银行中国人民银行2011年18日晚间宣布，央行将于2011年24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2011年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。开发商确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。国土部规定开发商闲置土地一年以上禁拿地消费者各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。公积金二套首付提至50%以上；资料來源：唐山房地产资讯网1.5楼市分析成交量——上半年市场井喷，进入4月份，受新政影响，市场呈现一定小幅下滑趋势。资料来源：唐山房地产资讯网成交价格——上半年价格上涨较快，7~9月成交量下跌，但价格仍在高位小幅波动。面积区间套数面积（㎡）比例（㎡）60以下189096896.623.20%60-804185301222.849.94%80-905172448916.5414.81%90-1007587723955.5923.89%100-1408275995646.9332.85%140以上3595464255.2815.32%截止1月份唐山商品住宅户型成交情況面积需求——100-140平米的户型需求量最大，占比到达32.85%，140平米以上户型到达15.32%，说明整体市场以改善型需求占据主导位置。均价区间套数面积（㎡）比例（元/㎡）4000以下5608570917.9518.84%4000-50005388492867.0416.26%5000-60008137776856.0825.63%6000-70006247630607.3120.81%7000-80003585347241.7311.46%8000以上1739212403.697.01%9月份唐山商品住宅成交价格情況价格分布——根据唐山市商品住宅1-9月成交情況，5000-7000元/平米这一档次的住宅产品交易量最多，占比到达46%。小结--唐山房地产市场未来开展趋势2.区域板块篇2.1凤凰新产规划2.2板块分析2.3区域总结Part2唐山重点建设新城——凤凰新城功能为“完善功能，提升品位，增强凝聚力和效劳辐射带动能力〞。规模：凤凰新城总占地面积达23平方公里，分为CBD〔中央商务区〕、总部基地、行政文化中心。现状：其中起步区5.5平方公里，现已建成地税大厦、检查办公大楼等；是目前唐山市房地产专案的主要区域之一。凤凰新城，一座容纳人口40多万生态宜居的新城。起步区2.1凤凰新城规划规划层面实施层面重大事件凤凰新城区域——城市的综合公共中心三年大变样工程将重点发展凤凰新城、南湖、空港、曹妃甸四大功能区凤凰新城——房地产开发已经逐步进行，大型公建设施配套陆续列入计划。南湖——公园部分已经陆续对外开放，天鹅庄温泉酒店及会议中心、汽车展示城等配套设施将在2009年底部分建设完毕。京唐高铁的开通，可能促进唐山旅游业、商务商贸业的发展，加快政府对于南湖生态旅游、凤凰新城总部基地的建设脚步。南湖区域——城市政务中心唐山中心城区随着凤凰新城、南湖新城的开发建设，未来唐山市将形成一轴双中心的城市格局，凤凰新城将承担着城市综合公共中心的职能。凤凰新城规划——以效劳京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。凤凰新城板块中心板块南湖板块高新板块东部以工业区为主，由于污染较重，目前还未形成房地产板块概念，仅有零星工程在售，为价格洼地，与本案相关性不大，因此不作分析分布特征：按照目前主城区内房地工程集中度，将唐山市房地产市场划分为四大板块：凤凰新城、南湖板块、高新区板块、中心城区板块。2.2板块分析凤凰新城板块中心板块南湖板块高新板块板块价值：规划CBD、高端居住板块

价格区间：7000-8500元/㎡

典型专案：梧桐大道、唐城壹零壹、鹭港凤凰新城是近两年供用最为集中的板块，主力价格区间在7000-8500元/平方米。综合新城、高端居住板块的形象已经深入人心。凤凰新城板块凤凰新城整体开发趋势为由南向北推进，目前已入市和潜在工程多集中在长宁道以南，板块南部开发已逐渐成熟，长宁道以北区域仍显冷清。唐城壹零壹的高调亮相及近期开盘进一步提升了该区域的关注度。未来区域新增供给量主要集中在友谊路以西、长宁道以北的区域，将有较大体量专案入市，进一步带动区域市场热度。友谊路卫国路学院路长宁道大理路本案项目名称体量（平米）容积率产品形式主力户型入市时间销售价格销售情况文苑凤凰城900003.95小高层、高层三居90-140平米2009年7月750080%凤凰世嘉5600002.2高层、小高层、多层、别墅两居78-104平米，三居116-170平米2009年9月高层7100，别墅14000138㎡、148㎡剩余40套荣泰尚都1439942高层、多层两居85-104平米2009年6月7600目前剩余20套左右碧玉华府1624851.9高层两居82-106平米，三居111-160平米2009年8月8100高层已售罄，洋房剩10套景泰翰林6200002高层、小高层一居60-75平米，二居80-100平米，三居110-140平米，四居160-267平米2008年3月7000三期还有四栋楼，四期四栋楼，18层未开盘约剩500套梧桐大道4910002.6高层、多层二居90-120平米，三居140-210平米，四居以上246-700平米2008年4月8500一二期已入住，三期还有5套左右，四期预计5月开盘凤凰新城板块目前在售的住宅工程相对较多，容积率在之间，产品类型以高层、小高层为主，局部工程配建别墅，主力户型以80-100平米的舒适型二居和110-170平米的三居为供给主流。其中三居的产品分两类，一类为110-130左右的紧凑型三居，另一类为140-170左右的舒适型三居，非别墅类产品销售价格在7000-8500元/平方米之间，联排别墅在14000-20000元/平方米。影响板块——凤凰新城市场概况市场供给市场需求1、以中高档、高档楼盘为主，区域整体呈现高品质特征，工程逐渐向高端开展2、未来凤凰新城核心区域，商业、商务、生活配套等齐全容积率：产品形式：以高层为主，辅以小高层、多层、别墅户型：主要以110-170平米三居室为主，有逐渐向大户型过渡的趋势价格集中在7000-10000元/平方米，大户型、高品质产品价格也略高中高端、高端客户认可区域开展规划南湖板块是可以与凤凰新城抗衡的区域之一，但在中低密度产品供给上凤凰新城具备相对优势。比较因素凤凰新城板块南湖板块地质条件地质条件优越塌陷区、垃圾场改造客群认可度普遍很高，包括唐山市市区客群唐山市区客群抵触严重，外来人口相对较好区域定位城市感强的现代都市综合区休闲养生的低密度生态居住区开发时序具有先发优势具有一定的滞后性政策导向重点发展区重点发展区品牌企业万科、华润、亿城、中水电、中兴等万科、绿城、仁恒和美、新华联、万和等比照分析说明：南湖板块的中的密度工程的入市，必然为凤凰新城带来一定的影响，但是我们分析，其更多的是对纯低密度产品〔也就是纯别墅产品〕的影响，由于地质条件差异，对唐山当地客群，尤其是具有一定财富积累的客群，在购置中低密度产品时，凤凰新城拥有相对的优势。城市开展规划的导向性对热点板块的形成起了极大的推动作用，凤凰新城和南湖作为高标准的开发新区，成为中心区实力阶层的主导流向区域。由于资源及地址条件所限，南湖更多以低密度高端专案为主，与凤凰新城在高端客群的竞争上有一定的重叠，而凤凰新城的客群适应性更为广泛。地质条件、地理位置、交通等各因素影响，未来凤凰新城将成为唐山新兴国际都会城市的新核心。规划小结小结快速崛起新区开展阶段趋于稳定没落阶段重新建设及提升趋于稳定通过新旧城区开展规划的模型可知，凤凰新城目前尚处于快速崛起期，而老城区处于没落阶段，此阶段凤凰新城区域开展具有相对优势。日趋没落：随着新区工程关注度逐渐提高，传统工程老旧，且开展受到土地供给限制，关注度逐渐走低区域复兴：大规模城市重建工程进驻，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，为老城区注入新活力。中心板块作为城市老城区，随着凤凰新城的开发建设逐渐失去市场关注度。目前以大连万达广场为代表的新鲜血液已经进入，老城区逐渐开展，但是尚处于初步复兴阶段，与凤凰新城的快速开展及高关注度具有一定的差距，因此尚不能形成有力的竞争。快速崛起：政府规划利好引导，市场集中放量，成为置业热点区域开展阶段：规划实施阶段，先期工程落户入住，整体根底尚不完善，理想与现实的差距带来信任度的降低，区域关注度下降。趋于稳定：整体区域根本建设成型，配套设施逐渐完善，区域认可度重新提升，区域整体形象根本确定。趋于稳定：老城区改造根本完成，焕发新的面貌，市场形成新的认知，关注度趋于稳定。2.3区域总结凤凰新城板块区位价值政府重点打造板块，靠近中心城区，规划强势引进，起步较較早，目前区域氛圍已经成熟客户认知地址条件最好的区域，高端人群聚集区，有比较便利相对安静的居住环境，潜力区域价格空间8000元/平米以上，属于中高端价值地块。随着区域规划的落地到位，价格有继续上涨的空间市场竞争力主要价值在区域规划前景和地址优势，是区域认同度最高的板块板块竞争分析——就整体市场来看，南湖是唯一可以与凤凰新城抗衡的区域，但由于生态资源、区域定位以及产品形式的差异，直接竞争不明显。因此主要竞争压力更多来源于板块内部。区域价值：政府重点打造板块，靠近中心城区，规划强势引进，起步较早，目前区域气氛已经成熟。客户认知：地址条件最好的区域，高端人群聚集区，有比较便利相对安静的居住环境，潜力区域。唐山凤凰新城客户情况唐山市经济兴旺,拥有较多的高收入人群,加之房地产市场建设起步仅不到五年时间,市场产品水平与需求能力不匹配,这也是大量唐山客户前往北京、上海等高端公寓置业的重要原因之一。近年,唐山市场处于快速开展期,大量产品集中推售形成集中放量的趋势,但产品同质化较明显,高端市场细分缺乏,高端产品客户需求并未充分释放。因此,市场改善意愿强烈,随着外部大型知名开发商的进驻,高端市场需求将被挖掘,客户对产品质量的要求也会迅速提升。小结3.工程竞争篇3.1竞争格局3.2典型专案3.3潜在竞争Part33.1竞争格局凤凰新城工程概况凤凰新城板块在售工程供用规模超过300万平米，平均容积率在2.2左右，产品类别以高层、小高层为主，局部专案配建别墅，多为2021-2021年以后入市。项目名称体量（平米）容积率产品形式入市时间梧桐大道4911002高层、多层2008年4月凤凰世嘉5600002.2高层、小高层、多层、別墅2009年9月荣泰尚都1439932高层、多层2009年6月碧玉华府1624851.9高层、多层2009年8月景泰翰林5560002.48小高层、高层2008年9月唐城壹零壹7300002.38高层、多层、別墅预计2010年12月万科金域华府6000002.5板楼、小高层、高层待定橡树湾2300002.5板楼、小高层、高层2011年在售潜在分类项目名称产品层面主力户型（平方米）一居二居三居四居別墅花园洋房梧桐大道72-10789-138140-210196-246-194-360凤凰世嘉61-6570－104116－170-320-380188－225荣泰尚都5685－106---220碧玉华府-82－106111－160--136-160景泰翰林59-9495-102107-125226--唐城壹零壹-

99124-150184、324280-600300橡树湾

-89147---凤凰新城户型公共特征：户型以80-100平米的舒适型二居和110-170平米的三居为供用主流。其中三居分两类，一类为110-130左右的紧凑型三居，另一类为140-170左右的舒适型三居，辅以局部小户型一居产品。目前凤凰新城在售工程消化速度整体销售情況较好，局部大盘剩余存量较少。项目名称入市时间销售价格（元/㎡）去化量销售情況梧桐大道2008年4月9000三期98%一二期已入住，三期剩余5套凤凰世嘉2009年9月高层8000，別墅14000,洋房8800-980090%138、148平米剩余40套荣泰尚都2009年6月800052剩余40套碧玉华府2009年8月高层8100，洋房10000-1400099%高层已售罄，洋房剩10套，另有商业10套景泰翰林2008年9月6800三期80%三期剩四栋楼，四期四栋楼，18层未开盘剩500套唐城壹零壹2010年12月1日高层10000，楼王15000-16000，花园洋房17000，联排19000-20000，联排2500045%一期开998套，已销售60%，顶层和底层滞销3.2

典型专案本案物业类别:高层住宅、花园洋房、独栋、双拼、联排工程特色:水景、复合地产装修状况:毛坯上市时间:7.22开放售楼处,2021年12月中旬开盘建筑规模:23栋高层,2栋高层楼王,1栋酒店式公寓,独栋、双拼、联排别墅58栋,4栋带电梯的花园洋房建筑面积:73万㎡总户数:4800户(其中别墅200户)容积率:2.38绿化率:50%开发商:唐山恒荣(深圳中兴)物业公司:中粮凯莱物业景观设计:贝尔高林工程价格:高板10000元/㎡左右,楼王15000-16000，洋房17000元/㎡左右，联排19000-20000，双拼25000元/㎡唐城壹零壹唐城壹零壹致力于打造河北省首席顶级豪宅,为唐山及河北周边片区的品味人士提供全新的生活理念和高质量的居住方式。一期开盘998套，已销售60%，顶层和低层成为滞销户型。整体规划：工程的主要入口分为四个，翔云道双语幼儿园与会所中间的是形象主入口，工程根本的社区交通动线是这样的：从主入口进入社区，是社区的“私家内环大道〞，它有效的将高层区与别墅区区隔开，同时配合物业的“二道门禁系统〞，使别墅区享有更高的私密。社区的车库叫做“生态阳光立体式景观车库〞，通过地面的抬高，以及楼梯底部的架空层结构，实现平层驶入。又结合立体采光井及局部微地形造景手法的运动，使车库与景观相结合，不仅净化车库内空气质量，也增添了业主回家时停车驶入的趣味性。地下车库大堂与标准层入户大堂形成双大堂设计，豪华装修标准。车位的配比情况是这样的：高层为1:1，别墅区大于1:2。社区主入口地下车位园林景观：四个组团构成，东组团带状水系、北组团楼王南侧欧式水景、西组团带状水系、中央别墅区带状水系及5000平米内湖构成，形成叠瀑、溪水、湖面等风格各异的水景园林。工程主题语：“唐山地王，贵族首岸〞核心卖点：中央豪宅，中央之地，CBD经济圈门户；品质豪宅，奢华经典，英伦风情诠释顶级建筑；身份豪宅，名流全层，唐山第一智峰领地；景观豪宅，皇室尊享，台地园林与中心水系经典交融；公园豪宅，自然复兴，50%以上绿化率邂逅中央城市公园；生态豪宅，低密量制，生态低碳设计领衔国际；人文豪宅，名校孕育，为贵族培养贵族；品牌豪宅，智慧聚合，世界顶尖团队携手巨献。一期。共计6栋板式高层幼儿园会所售楼处A3A5A6B1B2E181期产品分析6栋32高层，1栋顶层复式，其中2层为架空层，实际30层。A3:2个单元，两梯三户，户型：B3、A1、B4；面积：100—150㎡A5:2个单元，A单元为两梯三户，B单元为两梯两户，户型：A1、B3、B5；面积：100—150㎡A6:同A5一样B1、B2同A3一样E18:2个单元，两梯两户，户型：C、C’；面积：184—324㎡一期高板户型以三居为主,价格均价10000元/㎡花园洋房面积为300㎡复式，价格在17000元/㎡一期推出别墅50套,面积在280-600㎡,6套双拼，其余均为联排，其中联排价格在19000-20000元/㎡，双排均价在25000元/㎡。房型面积供应量总面积配比（m2）（户）（m2）（%）两室两厅一卫（A1）99.18—100.871801800020.79%三室两厅两卫（B3）124.48—126.843003750034.62%三室两厅两卫（B5）150.50—152.931201812013.86%三室两厅两卫（B4）149.76—151.581502250017.32%四室两厅三卫（C）184.08—184.381122060812.93%跃层（C'）323.45—324.06412920.46%合计——866118020100.00%工程一期，主要为高层板楼，并且大局部赠送面积和入户花园，增加房屋使用率，户型主要为三室两厅一卫的舒适型三居，仅有4套跃层。客户多为非首次置业，需求改善性住房的高收入人群。最新动态本案2021年12月中旬开盘,一期开了998套，已销售60%，顶层和低层成为滞销户型。优惠情况:高层缴纳8万诚意金9.9折,10万诚意金9.8折,别墅缴纳80万诚意金9.9折,100万诚意金9.8折。优势：开发商为一级开发资质，政府扶持力度大；工程体量大，市场口碑不错；客户群:主要为私企老板、矿主、高管人员,以改善型自住为主,以唐山市区为主,年龄在40-55岁之间。梧桐大道建筑类别:板楼多层高层工程特色：高层住宅、花园洋房装修状况:毛坯上市时间开盘，目前开盘为第4期入住时间:1、2期已入住建筑规模:18栋高层纯板楼,9栋花园洋房建筑面积:49万㎡总户数:2800户容积率:2.00绿化率:30%开发商:唐山中冶物业管理:朗城物业物业参谋:戴德梁行景观设计:豪张思(HZS)设计事务所工程价格:均价9000元/㎡梧桐大道——凤凰新城首个地王，高品质住宅代表，已建立较好市场品牌认知。外部装修:面砖,石材,玻璃幕墙设备设施:“户式中央空调+新风+加湿〞系统、纯洁水系统、地板采暖系统、预置24小时热水系统。智能化安防系统:红外报警系统;摄像监控;可视对讲与紧急求救系统;保安电子巡更系统;燃气报警系统。售楼处:法国进口铜皮墙面,不同年代呈现不同的色彩,尽显高贵感。该工程为首个地王工程,产品定位高端,通过分期开发已在市场建立高端形象。关键字：产品创新、新材料、新工艺首个公开拿地的工程,地价384万/亩,楼面价2203元/㎡最新动态

一、二期已入住，三期剩余5套左右，目前处于四期销售中；一期08年4月开始销售,均价8000元/平米,现已入住;二、三期同时于09年开始销售,均价8500元/平米,面积为89-200平米的平层,目前三期剩余5余套房源,面积从171-192平米,一次性付款97折,按揭无折扣;四期共四栋,共340户,全部为复式户型,面积106-152平米,楼层为20、26层,户型比例2居约占20%,三居占80%,临街商业均价16800元/平米。梧桐大道四期星汇住宅4月23日盛大开盘，所推房源175套，开盘当日持号码单成功认购的客户，可享受一次性付款96折优惠，贷款99折优惠，开盘次日取消优惠。目前四期房源主要为106、130、152平米户型，均价9000元/平米左右。优势：开发商大品牌；80米楼间距，人车分流；“户式中央空调+新风+加湿〞系统；明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台设计，高层局部户型进深更短至6.4米。劣势：目前配套设施不甚完善。客户来源：主要集中在唐山的中高端客户群,大多为矿主及其他私营企业主,公务员及高级管理者,年龄从35-50岁之间的改善型客户。新天地鹭港

建筑类别:板楼高层装修状况:毛坯、2期部份楼座精装上市时间:2021年7月10日开盘入住时间:2021年11月工程特色：宜居生态地产,低密居所,配套商品房建筑规模:2期11栋24~26层板楼,9栋18层板楼,8栋10~12层小高层建筑面积:85.92万㎡总户数:2期和3期共7829户容积率:2.2绿化率:39%开发商:唐山新天地开发物业管理:唐山鹭港物业管理公司物业参谋:第一太平戴维斯景观设计:大地桢洲工程价格:均价7200元/㎡区域内中高质量住宅工程,政府大力支持的平改楼工程,目前唐山最大规模小区,局部产品精装修。产品构成：住宅局部--分精装和毛坯交房,精装标准从1500-3000元/平米不等,其中精装局部价格在8000元/平米左右,毛坯价格在7000元/平米,面积从80-192平米。公寓局部--面积从42-96平米,精装修,均价7700元/平米,约400户,优惠一次性付款97折,按揭99折;洋房:面积230-260平米,共66套,精装修,装修标准5000元/平米,均价14000元/平米,已销售完毕;别墅--欧式风格,地上三层,地下1层,分联排、双拼、独栋,面积从390-1000平米,其中联排面积390-540平米,共18栋,双拼550-590平米,共14栋,独栋760-1000平米,共12栋,总计约58套,总价500-2000万/套。

最新动态：目前开盘的三期一共36栋，已开了7栋，面积从77~136平米。毛坯房均价7200元/平米，精装均价8000元/平米，全款优惠4%，贷款优惠1%。户型建面（平方米）户数（套）3居129~1583204居185~19297合计417该工程体量大,入市时间早,分期开发,但产品质量一般,卖场环境及形象较差,主打定义唐山精装标准,但装修质量一般,卖相缺乏。客户构成：90%为本市本市居民改善置换。优势：1.开发商为一级开发资质，政府扶持力度大，工程体量大，市场口碑不错；2.工程价格较低，优势明显；3.精装修，客户入住便利。劣势：楼间距太近，可能不符合国家日照要求新天地鹭港客户构成和需求特征自用购房自用占90%投资购房投资占10%凤凰世家建筑类别:板楼多层小高层高层装修状况:毛坯上市时间开盘入住时间:2021.6.30建筑规模:18栋高层纯板楼,9栋花园洋房建筑面积:56万㎡总户数:一期已推1208户，6组团471户2194户容积率:2.2绿化率:32.8%开发商:唐山市兴盛房地产物业管理:唐山永和物业物业费:1.5元/㎡月建筑设计:美国默克建筑规划设计咨询工程价格:均价8000元/㎡,洋房8800元/㎡，别墅1.4万~1.6万元/㎡区域内中高质量住宅工程,占据绝佳的位置，紧邻一中，产品类型较为丰富工程动态：一期共25栋，1000-1200户，分为7层、9层及16层，产品为60平米一居，占20%；70-103平米两居，占到36%及93-134平米三居；2期共5栋18层的高层，以两居、三居为主产品，另有300套洋房、32套联排即将推出。目前高层均价8000元/平米包含137、148平米三居以及188-225平米花园洋房，同时包括局部情景别墅，320-380平米。B3、B4楼148平米，21号楼138平米房源正在热销，均价8000元/平米，全款优惠300元/平，首付50%优惠100元/平，接受客户咨询中。客户来源：企事业单位，拆迁户。优势：1.开发商为外乡老企业，曾开发多个知名工程，口碑不错。2.产品丰富、覆盖高端客户。

工程规划：凤凰世嘉一期工程座落于友谊路与光明路之间的兴源道南北两侧，由5个相对独立的封闭组团组成。共有商品房916套，分为61平米、65平米一室户型；70平米、80平米、87平米、93平米、103平米二室户型；114平米、117平米、135平米三室户型。每个组团均设有地下停车库及自行车库，配套设施齐全，实现人车分流。建筑形式：BLOCK街区的建筑形式。园林景观：由中心组团景观、内庭园林组成，采用枯山水的设计理念，打造了一个以水为主题的水社区，运用了树种及景观小品。户型建面（平方米）套数套數比例（%）2居78~104700513居116~17034825洋房188~22530022联排320~380322合计1380100工程为纯板式建筑,保证了每户的充足采光,和南北通透性,形成明厨明卫、明卧明厅的四明户型。主力户型为80-104㎡2居,116-170㎡3居,188-225㎡花园洋房。目前一期销售完毕，二期现剩余20余套148平米房源及4套别墅产品。工程开发公司兴盛地产，为外乡老企业，开发过多个知名高档工程，其中局部房子留给一些老干部，口碑不错。自用购房自用占60%投资购房投资占40%一次性付款比例占60%，贷款比例占40%购买客户年龄分布在40岁左右客户情況：一期客户以首次置业为主，以私企员工及政府、企事业单位人员为主等；二期产品定位中高端，面向高端支付力能力强客户，主要为唐山中心城区企业中高层，私营企业主等；景泰翰林建筑类别:板楼塔楼小高层高层装修状况:毛坯上市时间入住时间:2021.9.30建筑规模:共12栋17-33高层建筑面积:39万㎡户数:1857户容积率:2.48绿化率:35%开发商:唐山市景泰房地产物业管理:景泰物业物业费:1.5元/平方米·月车位:2300个工程价格:一期5400元/平米；二期6300元/平米；三期7000元/平米工程规划：工程由景泰房地产开发，工程南靠相对繁华的长宁道，与闹市区相连，东部及东北与傅家屯毗