哈尔滨提拉米苏项目全程营销策划案84p

提拉米苏工程

全程营销筹划案谨呈:哈尔滨万泰房地产开发目标分解按照最新的成交数据统计，在无集中活动支撑的情况下，48天销售1套，与目标销售差距较大销售任务1）本年度销售任务：291套（即项目可售产品364套的80%）

2）已完成销售：45套（即年度任务的14%，截止4月16日）

3）尚待销售：246套销售时间2012年5月—2012年12月，210天任务分解平均日均销售1.2套楼号户数（户）面积（㎡）B栋21919776C栋1009202合计31928978本年度剩余销售目标为B栋和C栋中的246销售面积约22346㎡按方案4月份实现开盘销售，那么至年底6个月，要求月均完成销售41套目标分解目标核心问题本报告要解决的核心问题如何围绕区域价值塑造，保障工程持续热销？Q1:Q2:如何大幅提升上门量，保障工程快速回款销售？目标报告思路及框架任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段标竞争分析——竞争工程2021年1季度综合信息项目折扣及活动折后均价当期总量月销量剩余量来电来访媒体渠道顾客类型紫金城一口价6880元起6880元500套20套100套左右70/20组报广（无进一步计划）外地占60%恒祥城9.5／9.8折6400元2000套40-50套未知40／20组户外（无进一步计划）郁金台9.8折／无7640元1041套12—13套400套左右20／20组户外（5月加推外地广告）、DM派单外地40%天鹅湾三期团购价6500元6500元650套70—80套130套30／30组报广（5月开别墅）本市道里、南岗为主玫瑰湾2期均价8000元且最高9.3折，指定户型赠车位6600元2212套70套660套左右40／40组报广10%—15%外地，本市道里、南岗漫步巴黎2期9.5／9.7折7150元1000套左右20套400套左右20／20组网络、电视（无进一步计划本地为主，喜欢校区丽水雅居9.5／9.8折7500元944套8套未知未知户外恒盛毫庭（1.2.3期）9.5／9.7折7600元3000套（3期总计）3期：800套16套2期：50-60套3期：32020／20组户外（五.一计划推团购）本市区为主上和园著洋8.5折／高9.5折7600元1811套30套700套左右25／25组户外（暂时无进一步计划)外地占50%本地占50%（均价7096元目标竞争分析项目均价位置规模（㎡配套开盘时间主力户型优惠政策紫金城6880元二环，新阳路59304∕368000复式坡度花园主题景观2009.7.82012.10.3070—80㎡9.8折／无郁金台7640元道里区埃德蒙顿路25780∕123744全天候服务，智能化系统2011.10.292012.10.3060—70㎡9.5／9.8折恒祥城6400元和兴路138000∕7000004.8万米绿地，4500米球馆2011.12.252012.12.3163—79㎡

9.5／9.8折天鹅湾3期6500元群力新区第五大道54485∕139670内设双豪华会所，全方位配套2011.7.242013年初70—85㎡减1.5万再9.7／9.8折玫瑰湾2期6600元群力景江西路170000∕4200003000米私人会所，游泳馆、球馆2011.3.132013.12.3170—100㎡9.3／9.6折漫步巴黎2期7150元群力上江街174625∕392900电梯全程监控，电子巡视系统2011.5.52011.10.2880—90㎡9.5／9.7折恒盛豪庭7600元群力大道63000∕150000附近远大购物广场、高级写字楼009.10.182012.12.3173—140㎡9.5／9.7折上和园著7600元群力工农大街99600∕260000彩色可视对讲，远红外周界防御2012.22012.12.3174—90㎡洋8.5折／高9.5折提拉米苏8800元道里区前进路15168∕54111智能化楼盘，5500米小区绿化2012.12.31进户50—70㎡——工程主要参数比较公司名称主要小区成交或挂牌价近期成交量客户来源区域付款方式购买目的年龄结构周边客户量尚品轩房地产锦江家园正阳花园6800~6900元春节后8~10套本地60%外地40%30%全款70%贷款首购50%换屋50%25~35岁50%郊区较多好家庭房地产河松小区锦江家园7000~7200元月5~6套本地85%外地15%10%全款90%贷款首购40%换屋60%50岁以上65%周边较少和美房地产丁香家园南美花园6700~7300元上月1套本月0套本地60%外地40%20%全款80%贷款首购60%换屋40%60%老年人40%年轻人周边不多嘉业房地产沿建国街较多6700~7100元上月1套本月0套本地60%外地40%20%全款80%贷款首购40%换屋60%50岁以上70%周边较多佰顺房地产建国街附近较多6800~7200元春节后0成交本地90%外地10%20%全款80%贷款首购40%换屋60%60%老年人40%年轻人附近较多工程周边二手房市场情况均价：6860元∕㎡竞争分析4月主要竞争行为紫金城Ⅰ期尾盘20套〔共计100套左右，建筑面积100㎡以上为主〕降价抢跑，6888元∕㎡一口价出售，Ⅱ期小户型公寓拟以均价7500元∕㎡出售，另赠送精装修，装修本钱1000元∕㎡.时间：4月13—16日来电、来访：来电600余组，来访150余组成交：20余套付款方式：90%全款交付顾客类型：成交客户根本为新客户郁金台立即作出应对措施，开始进行新一轮推广，以DM单〔以开始2天〕结合报广〔排期中〕进行还击。天鹅湾Ⅲ期目前实际成交均价6500元∕㎡，每平米较对外公布均价降低2000元∕㎡左右。客户购买分析未来预期未变因素变化因素刚需和改善型顾客仍为主体产品可售性仍较强，中小户型为适销类产品客户支付能力与普遍在售工程房价相似竞争分析竞争分析客户分析结论竞争分析总结价格供销板块客户区域工程多为住宅，主要购置目的是自住，而在目前竞争态势下，此类客群将受到大量抢夺。区域工程价格相近，本工程价格最高，在市场大环境下，本工程应在形象、展示、效劳、价格等方面进行改进，才能实现目标销售任务。竞争区域存量很大，竞品工程在产品上比本工程全面，配套等设施高于本工程，要想在本板块快销必须在推广、营销、效劳等进行全方位提升。目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段工程分析销售情况：工程2021年2月入市，A栋楼为回迁楼，均价8800元∕㎡，B/C栋经过近1年的销售,售出45套。客户情况：刚需、改善均有客户多为本地居民，购置力相对较弱，多为按揭，青睐使用面积20—70平米的户型，受价格因素影响因素较大。产品形态：本工程为区域内景观视野较好的工程，前后遮挡面积最小，且高度领先区域。外立面时尚大方，特点鲜明，科技成分相对于竞争楼盘高。产品价格：本工程价格一直为区域最高，性价比在目前配套不完善的情况下略显偏低。由此放弃了相当一局部可以“承上启下的客户〞，销售战线明显过长。而且在工程周边区域配套老化增速的情况下，这种高价策略已经不能适应市场。工程分析分析结论：区域竞争已成为被围合夹击的竞争态势；紫金城、郁金台紧临本案的两个工程在价格上对本案形成直接打击；天鹅湾、玫瑰湾虽然在区位位置上较本案稍逊，但在工程硬件和规模上已到达了表达工程价值的标准；工程所处区域属道里区的边缘区域，哈西和群力在哈市的西部以经形成了新的竞争中心，未来对本工程造成的竞争压力将更为明显；在残酷的竞争环境下，面对种种不利因素我们如何突围而出？目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段目标价值梳理工程卖点提炼地段价值—地处道里区二环以内、生活便利性较强景观价值—空中MINI会所和地上会所相互照应，社区绿化景观别致、造型优美产品价值—户型宜居性强，科技智能化楼盘物业价值—效劳理念超前核心卖点价值梳理优劣势交叉分析生活资源丰富地块价值建筑风格景观视野好品质社区配套尚不完善景观尚未呈现工程形象高度不够价格高品质低交通不便优势劣势在市场不明朗环境变化大的情况下做好内功是取得胜利的唯一途径目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段策略思考精确定位总体营销推广思考路径精确营销阶段推广展示攻略工程配合形象攻略价格攻略活动攻略推广综述推广活动营销配合策略思考整体策略总体原那么：坚持“爱&创意生活〞的定位坚持挖掘“户型和科技智能楼盘〞的自身优势坚持挖掘“爱&创意生活〞的生活和文化价值总体策略：定位：准确定位——突出卖点营销：精确制导——价格营销、体验营销、活动营销、渠道营销推广：拔高形象——提升价值工程营销策略营销策略效劳体验策略活动营销推广策略形象展示策略价格策略高举高打，针对工程存在的问题进行全面改造，重新包装，建立强势的第一印象，借各节点进行片区炒作，建立知名度。高标准、高形象的展示与效劳体验，建立专业的展示系统，建立功能全面的实体体验区，从效劳上建立与品牌体验相一致的竞争力。举办高规格的活动，吸引客户眼球线上早行动，得时间者得天下；线下多布局，得客户者得天下；低价渗透、低开平走、逐段溢价目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段价格测算影响因素权重恒祥城紫金城天鹅湾玫瑰湾漫步巴黎郁金台丽水雅居上和园著恒盛豪庭提拉米苏位置0.110.0800.0950.080.080.080.070.080.080.080.08价格0.120.0650.080.0650.0650.070.080.070.070.070.09配套0.0970.0600.0550.070.070.060.060.060.0750.070.047交通0.090.0550.070.0450.040.040.060.040.040.040.045物业0.0870.0300.0450.070.070.060.0650.050.080.070.055环境0.0810.0450.040.0550.050.050.040.0450.080.050.04规模0.0970.0900.070.080.060.0750.040.0650.0550.080.045外立面0.0630.0300.030.050.040.050.0450.0450.050.050.055开发商0.0410.0100.0250.030.030.0250.030.0250.030.040.01广告0.0420.0200.010.030.030.020.030.020.0150.010.02户型0.0630.040.040.050.050.040.050.050.0450.060.06政策0.10.050.080.050.050.050.050.050.050.050.08权重合计0.570.640.6750.6650.620.620.60.670.6350.627均价640068806500660071507640750076007600类比权重1.10.980.930.9431.011.011.050.930.998.9修正均价61446742.460456223.85934.56723.2682570685472分项数值及均价759.37742.42631.67659.44819.52875.68929.07738.57836.946992.68价格策略定价原那么竞品楼盘、二手房市场、老客回馈71007096686069007000-75007400-78007900-8300数据依据：竞品楼盘9家二手房中介5家老客回访114组6500-6800价格策略开市以6700元∕㎡均价，推出49套特定房源，利用价格优势扰乱市场，提升工程市场关注度，拉升人气，促进销量。低价渗透口碑营销结合案场、样板间、效劳等因素为来访顾客提供优质效劳，形成初期口碑效应，同时对于成交的客户给予推荐佣金，每推荐成交一户1000元奖金。逐段溢价根据市场反映情况，逐渐对后入市房源进行溢价，对市场造成饥渴式营销效应，最终实现全盘高溢价销售目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段推售策略整体推售节奏制定原那么：推售方式：低价入市，利用群体抢购气氛促进成交、市场造势价格：低开平走，顺势拔高开盘方式：四次集中开盘+正常消化：推售策略：第一批次：C栋三单元价风格整后首批入市，二单元主力产品及三单元1门持销产品价风格整后同步推出，上下搭配保证整体形象，“引爆产品+现金流产品〞。第二批次：B栋三单元及1单元1门产品价风格整后二次入市，价格适中，快销走量。第三批次：B栋1单元2门及2单元1门明星产品推出拉高溢价。第四批次：B栋2单元2门及3门精品保存房源顺势推出，再次拉高溢价，完美收官。推售策略——产品策略户型建筑面积B栋C栋总套数所占比例备注一居29.13-35.0128164413.80%

一居46.28-58.552683410.70%

两居102.35-106.0855167122.26%边户两居102.39-111.271105616652.04%

三居122.87

441.20%

总数

共219套共100套共319套100%

※实际套数以公司核准为准B/C栋产品盘点——按产品分类推售策略——产品策略B栋/C栋产品盘点——按区位分布产品分级

位置适中，产品户型均好

位置相对较好，产品户型尚可

社区边缘，临路有一定噪声干扰优中良B栋C栋可推售资源按照产品类型，社区位置，景观优势、噪音污染等维度进行考量，并划分为三个层级，以便于在全年推售中进行搭配。推售策略——产品策略产品批次

第一批次

第二批次

第四批次B栋/C栋产品盘点——按推售批次分布B栋C栋第一批产品推售以低价入市撬动市场推出套数53套引爆市场，增加关注度，迅速成交16套4套15套18套15套11套19套4套5套现金流产品持销，保证回款，47套

第三批次持销产品第二批产品推售价格适中，快消走量107套28套26套26套27套推售策略——产品策略产品批次

第一批次

第二批次

第四批次B栋/C栋产品盘点——按推售批次分布B栋C栋16套4套15套18套15套11套19套4套5套

第三批次持销产品28套26套26套27套28套28套第三批明星产品推出拉高溢价56套第四批保留产品推出，再次拉高溢价，完美收官56套28套28套推售方案6月7月8月9月5月10月一次推盘阶段需上客1000组日均13组周期75天4月100套107套56套5月至12月210天内，完成上客2660组，按照9%的成交量，可达成240套销售任务11月12月二次推盘阶段需上客1100组日均18组周期60天56套三次推盘阶段保底上客560组日均5组周期105天销售任务分解：5月启势、7月决胜、9月提势、12月收官目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段目标营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知本工程高品质的未来生活形象，拉高产品价值。形象体系产品价值形象卖场气氛展示关键物料设计售楼处展示样板房路旗售楼处外广场围墙指示系统楼书等道具户型资料形象展示策略目标售楼处工程楼体外立面以现代建筑风格为主，故在售楼处的风格表现上，我们建议突出现代建筑的设计理念位置：A、B栋楼之间的底商商铺目标售楼处风格：时尚、典雅、注重细节而大气细节：在注重时尚元素的同时，注重案场气氛的营造，与工程的定位协调案场内可增加表达时尚又能表达温馨情趣的元素和细节售楼处休息区光影效果墙和不规那么造型，营造现代感、时尚感售楼处VI系统手册设计全面的专业的VI系统手册，售楼处的所有视觉形象完全按照VI手册执行，包括办公区门牌、置业参谋服装、工牌等。样板间样板间选择及包装原那么：功能：样板间是最直接有效的销售“道具〞，可以让客户直观的感受户型设计，引发他们规划和想象居住在此的美好生活，刺激购置欲望。位置：样板间应尽量设置在实楼内，以增加体验感受，我们建议将样板间设置在目前完工楼体内。以下就样板间的设置做一说明：样板间应选择最具代表性区域，考虑到噪音和施工情况，楼层建议在新售楼处2层，根据户型情况建造3间不同风格主题的样板间，加速现有产品去化；样板间的装修上，建议将本工程的科技化进行结合展示，同时针对客户群不同的文化水平、审美情趣，需求情况进行不同风格的样板间设计，设计细节强调包容性与美观性并存，以适应不同客户的需求。样板间设计打造不同风格的样板间，最为直观的让客户体验到未来生活场景，促成销售法式风格样板房浪漫/典雅现代风格样板房简约/自由吊旗售楼处外延采用大幅醒目吊旗，制造视觉亮点，吸引眼球公路周边主要使用路旗，扩大视觉延伸线路旗路旗、吊旗工程处于桥下，视线容易被遮挡，因此尽量使用路旗配合售楼处外的大幅吊旗，可起到视觉延伸的效果，强化视觉冲击力围挡、施工楼体广告虽然目前道路和周边环境不理想，但正是这种环境给了我们展示实力、品质、责任的时机，配套和周边环境的人工改造和维护将会大大的提升工程的形象另类、时尚、强化视觉冲击、差异化售楼处外广场植被和造型小品相互结合，轴线对称、几何造型，整洁美观广场休息区可增强文化感，并为顾客提供休息的同时又有效弱化高架桥的影响指示系统交通指示牌：在工程区域2个交通路口设立交通指示牌1.前进路路与松苍街2.前进路与松柏街

形象指示牌：在工程周边设立两处工程形象指示牌1.前进路与松柏接路口2.前进路与松苍街路口交通指示牌效果图形象指示牌效果图楼书等道具楼书∕DM

简约、时尚、强化视觉冲击和品牌定位的相结合置业参谋名片纸袋现阶段整改内容现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式视觉听觉感知触觉味觉完善售楼处前围挡——围挡颜色和售楼处照应，内容简洁现代现阶段整改内容现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式视觉听觉感知触觉味觉外围花坛——天气已暖，迅速更换装饰绿植道期——更换应采用材质相对好的，表达工程品质现阶段整改内容现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式视觉听觉感知触觉味觉停车位划分——表达物业尊贵感现阶段整改内容现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式视觉听觉感知触觉味觉售楼处外观清洗，门口地毯更换——新新向荣门口绿植增加——丰富外观层次保安——表达物业尊贵感，并进行车辆指引现阶段整改内容视觉听觉感知触觉味觉最感染人的客户感受销售执行——完美的客户效劳体验现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式现阶段整改内容现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式视觉听觉感知触觉味觉内部绿植增加——显示售楼处厚重不单调门口绿植增加——丰富外观层次保安——表达物业尊贵感，帮客户开门指引现阶段整改内容现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式视觉听觉感知触觉味觉灯光常开——制造现场温馨气氛，防止现场颜色单调现阶段整改内容进门即饮——通过拉近客户关系，提升工程品质水吧——立即投入使用，并有专人热情效劳特色的精美糕点——为客户准备的精美糕点，与客户边吃边谈视觉听觉感知触觉味觉现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式现阶段整改内容视觉听觉感知触觉味觉现有主力客户群体对效劳品质的要求尤为苛刻，我们需要在销售现场强化客户感受，实现体验式营销因此我们需要在首次推盘及新售楼处使用前快速构建——体验营销模式细节——细节决定品质，品质决定成交，现场细节管理需快速改变目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段效劳体验策略四大愉悦购房体验专业的效劳流程客户的参与购房风险提示主入口表达沟通姿态创新效劳方式，为消费者提供一次愉快的购置经历效劳体验策略愉快的购房之旅体验一：入口处，以亲切微笑的效劳人员来造场——首先表达我们的一种沟通姿态，一开始就赢得消费者好感。效劳体验策略愉快的购房之旅体验二：“购置风险〞的提示：销售现场将工程周边的规划、现状限制、道路噪音等劣势明确的告知客户，并在售楼处公示。愉快的购房之旅体验三：邀请客户参与工程小区绿化设计方案、物业管理等给予建议，合理即采纳，整个过程记录存档。通过展示工程的工艺、设计和材料，增强客户对开发商的信任感。效劳体验策略愉快的购房之旅体验四：专业的效劳流程销售现场人员统一着装统一形象，从接待客户进场到客户离开，执行一套专业的效劳流程。

标准效劳动作：1.请客户落座，手势+标准用语“您请坐〞2.水吧效劳问候语：〔客户落座后，走到座位旁边，面带微笑，双手递上饮品水牌〕。客服：您好，这是饮品单，请问您有什么需要？客户：***客服：您稍等，马上为您准备。3.客户吸烟的话，主动提供干净的烟灰缸Tips：为客户倒水，水倒七分满，手指远离杯口，如果是热饮要提醒客户“水烫，请小心。〞尽可能将客户安置在视野愉悦的空间范围内2.坐在客户侧边，切忌坐在客户对面此环节要重点摸清客户需求，客户再细分，找到最适合客户的产品，并进行户型建议与讲解执行阶段危机处理针对此次降价促销，老业主问题应对措施建议：1、此次降价活动中，主要受影响的户型为使用面积60平方米左右的户型〔22套〕，由于该类业主数量较少，建议可采用调换房源的方式或给予补差价方式给予解决。2、由甲方安排专人，负责老业主的接待工作，防止在售楼现场造成影响销售工作的行为。3、危机处理室善加利用。目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售方案形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段活动营销主要以亲民活动为主，针对性的将我们的效劳送给目标客群，充分表现我们“高端〞的不光是产品还有我们的效劳，让客户真正感受到“我就是这的主人，这就是我的家〞，同时活动与销售配合，拉动销售，活动方案如下：你装修我砍价-购房顾客可获得装修优惠活动，开发商提供哈市知名家装公司为顾客组织家装团购折扣“爱&创意〞当提拉米苏遇上宜家-组织购房顾客，集体赴沈阳团购宜家家居家饰产品亲子欢乐颂-儿童节父亲节购房顾客均赠送儿童蛋糕一盒浪漫情人-七夕节购房顾客均赠送高档红酒一瓶或精美巧克力一盒红酒品鉴会-中秋佳节举办大型红酒品鉴会，提高品牌知名度新老客户答谢酒会-感恩节举行新老客户答谢酒会，进行聚餐和抽奖活动圣诞狂欢夜-圣诞节举行大型演出舞会等现场表演活动营销你装修我砍价目的：为到访客户提供附加值效劳实惠，为工程在客户心理打造深刻印象，间接拉动销售。内容：购房顾客均可享受该项效劳，交房后开发商负责联络2—3家装修公司，商定统一折扣为提拉米苏业主提供装修效劳。业主可自由选择是否参加。形式：买赠活动营销“爱&创意〞当提拉米苏遇上宜家目的：为到访客户提供附加值效劳实惠，为工程在客户心理打造深刻印象，间接拉动销售。内容：活动期间，购房顾客均可享受该项效劳，交房后开发商确定统一时间组织业主赴沈阳团购宜家产品〔或提供宜家产品目录，业主直接在哈根据产品目录选择，统一交款，发货〕。业主可自由选择是否参加。形式：买赠活动营销“亲子欢乐颂〞目的：以孩子为纽带，通过情感类营销，让客户产生冲动情绪进而引起客户购置冲动，同时提现我们对细节的重视。形式：买赠内容：儿童节父亲节购房顾客均赠送儿童蛋糕一盒。活动营销“团圆中秋因为有你〞暨提拉米苏红酒品鉴会

目的：通过对老客户的维系，使工程信息在老客户中能够得到良好的释放，引起老客户的“圈层〞效益。形式：冷餐酒会内容：全体业主及朋友、意向性较强的顾客参加交流酒会活动营销“感恩有你〞暨提拉米苏第一届业主答谢酒会

目的：通过酒会，邀请工程的领导、业界知名人士和设计团队为老顾客答谢，同时把工程的进展情况和“高端〞定位最直接的传达给客户，为销售工作再度冲刺。形式：宴席酒会内容：感恩节举行新老客户答谢酒会，进行聚餐和抽奖活动“圣诞狂欢夜〞活动营销

目的：通过圣诞节活动，表达开发公司对老业主关心，同时把工程的剩余产品通过口碑传播进行去化。形式：演出内容：感恩节举行新老客户答谢酒会，进行聚餐和抽奖活动，邀请多有业主及朋友，意向较强的顾客目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段推广策略通过群众媒体和小众媒体组合，在建立知名度的同时快速抢夺市场份额。锁定客户路牌广告、地盘包装截流客户；点对点的DM直投效劳；群众各主流媒体、媒介扩大宣传面；老带新，循环购置；在其他工程捷足先登及更大规模推广的前提下本工程抢跑市场，抢占市场份额互联网；目标任务分解环境分析解决思路目标下战略价格策略推售策略形象展示策略效劳体验策略活动营销市场分析工程分析价值梳理营销策略推广策略执行阶段执行阶段排期10月9月8月7月6月5月4月关键节点12月11月10月9月8月7月6月售楼处开放样板间开放销售进场你装修我砍价“爱&创意〞当提拉米苏遇上宜家“团圆中秋因为有你〞暨提拉米苏红酒品鉴会开盘“感恩有你〞暨提拉米苏第一届业主答谢酒会情景示范区开放推售推售推售4月23日4月29日6月20日7月15日7月30日9月15日12月15日推售节点阶段主题推广渠道营销活动100套房源107套房源56套房源56套房源开盘快销走量拉高溢价再次拉高溢价短信、DM报广、网络、短信、DM报广、网络、短信、DM报广、网络、短信、DM执行阶段——广告排期表2021年4月底2021年7中旬2021年9月中旬2021年12月报广广告节点短信DM互联网开盘推售推售推售双版1次双版1次单版1次单版1次单版2次10万条5万条10万条5万条5万条10万条4月5月6月8月10月11月15天15天10天60天15天全程210天执行阶段营销费用预算费用考虑因素:(1)品牌推广在整个项目开发中的地位意义重大,前期媒体费用将占相当比例。（2）本盘项目出售难度较大，曝光立势期营销费用应占总销额的1.3—1.5%。

事项费用（万）比例物料楼书62%

销售资料42%

礼品21.7%现场包装围挡104%

样板间4016%

售楼处4016%平面广告户外156%

报纸4819%

短信7.510%渠道挖掘路外灯箱/展架/DM直投2510%网络搜房/新浪/搜狐249%营销活