湖南长沙市东方红路写字楼项目及

实效地产代理二部2021年7月24日东方红路写字楼工程———市场及营销推广筹划报告赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院〞，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送市场调研市场分析写字楼专题研究形成定位工程价值点业态定位客户定位价格定位营销推广工程推广工程展示工程分析工程区位分析工程地块分析推广主题推广方案营销节点费用预算报告思路产品分析形象定位市场调研APART2021年新政解读2021年上半年土地出让情况数据播报：

上半年全市土地挂牌供给共192宗、823.18万㎡，成交177宗、779.8万㎡。其中商业〔综合〕达87宗，工业73宗，而纯住宅用地上半年仅成交17宗。从成交地块楼面地价来看〔根据地块规划容积率上限估算〕，上半年全市纯住宅用地楼面地价为2188元/㎡，商业〔综合〕用地楼面地价为1486元/㎡，两者相差约700元/㎡。溢价率方面，共63宗地〔不含工业用地〕溢价出让。上半年河西梅溪湖片区、洋湖片区、滨江片区土地成交表现突出。新建商品房市场：2021年上半年全市新建商品房累计批准预售929.15万㎡，同比增长23.92%，累计批准预售87233套，同比增长17.27%；新建商品房累计成交952.77万㎡，较2021年上半年同比增加61.21%，成交套数91010套，同比增加63.40%，成交金额624.71亿元，同比增加77.04%，成交均价6557元/㎡。综上所述，2021年上半年长沙市新建商品房市场同比呈“量价齐升〞趋势。

2021年上半年全市新建商业门面累计批准预售88.79万㎡，同比下降0.18%，累计批准预售8892套，同比增长15.05%；新建商业门面成交77.60万㎡，同比增长92.75%，成交套数7406套，同比增长67.10%，成交金额92.51亿元，同比增长79.40%。从区域来看，内六区新建商业门面成交面积55.26万㎡，同比增长85.68%，成交套数5442套，同比增长65.91%，其中望城区上半年成交15.14万㎡，是长沙市上半年商业门面成交面积最大的区域。商业门面市场分析：实效观点：1、“新国五条〞不痛不痒，长沙楼市稳中有涨；2、土地成交表现突出，商业〔综合〕用地领衔，大河西梅溪湖片区、洋湖片区、滨江片区土地成交表现活泼；3、2021年上半年长沙市新建商品房市场累计批准预售、成交面积、套数、金额同比呈“量价齐升〞趋势，小阳春提前爆发；市场预测：写字楼专题研究BPART2021年以前长沙写字楼受传统区域开展模式影响，主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路等三大主干道两侧中心地带。金十字商务区主要呈“金十字〞分布；其区域占据长沙80%以上的商务办公市场份额长沙写字楼市场研究：2021长沙中高档写字楼主要分布图中心区域占了写字楼主要份额，但不再一枝独秀，写字楼的分布开始呈现多极开展趋势。泊富国际广场开福万达广场九龙仓项目世茂项目华晨世纪广场运达中央广场保利南湖国际广场华远华中心德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲中信新城项目滨江新城金融街华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场湘江大道五一广场武广新城省府红星御邦广场长沙写字楼市场研究：总面积7万㎡楼层数43层，9-43层写字楼层高3.6米装修状况毛坯标准层单层面积2000㎡产权性质商业土地使用年限40年档次5A物业组合属性：城市综合体，高档住宅+双五星级酒店+高档集中商业+5A写字楼总建60万㎡18万㎡专业写字楼、酒店写字楼个案—运达中央广场：物业组合属性：两座大型购物中心、白金五星级酒店、甲级写字楼、地下超市、大型数码购物广场、3DMAX电影城、高级酒店公寓、高档住宅等多种物业形态

华晨世纪广场总规划占地面积逾80亩，建筑面积将达38万平方米，其中商业零售面积达20万平方米，商业办公面积达6万平方米。总建38万㎡

6万㎡专业写字楼写字楼个案—华晨世纪广场：物业组合属性：城市中心/综合体/228米湖南第一高，酒店+商务+商业多功能物业并存总面积100000㎡楼层数49层层高4米装修状况毛坯标准层单层面积2000㎡产权性质商业土地使用年限40年档次5A228米超高层专业写字楼10万㎡写字楼个案—泊富国际广场：物业组合属性：商业地产品牌滨江城市综合体，五星级酒店〔威斯汀〕+6层商业广场+3层底商+滨江豪宅+滨江超高层写字楼写字楼写字楼住宅住宅三层底商三层底商六层购物中心威斯汀酒店3栋21万㎡超高层专业写字楼写字楼个案—万达开福广场：物业组合属性：超大规模城市级综合体，24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅四栋35万㎡超高层专业写字楼群住宅群住宅群江景大平面住宅五星级酒店写字楼群商业楼群学校一期在售二期待售两馆一厅商业〔含写字楼，酒店等〕约80万平，占比21%;4栋5A级超高写字楼，约35万平其中2栋地标级写字楼，分别高达300m和230m写字楼个案—北辰三角洲：北区南区北地块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街；及引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅北地块四期：7层商业+34层江景豪华写字楼+20层香格里拉酒店南区当前预计规划为富有长沙文化特色的仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标物业组合属性：五一商圈的地标级滨江综合体，198米超高层豪宅+五星级香格里拉酒店+50万仿古建筑商业街区+滨江高端超高层写字楼两栋198米超高层13万㎡专业写字楼开发模式：先住宅后商业，2021年下半年启动地标型超高层江景大平面住宅预计北区分5期开发，开发周期5年北区四、五期为集中购物中心+写字楼+酒店写字楼个案—华远华中心：商业〔写字楼及MALL为主〕约12万平,占比22%物业组合属性：滨江新城地标综合体，12万滨江240米超甲级写字楼&五星级酒店+43万超高层公寓商业〔写字楼及MALL为主〕约12万平,占比22%2021年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，建设开发周期5年，建设工程最迟在2021年内全部完工240米甲级12万㎡写字楼工程超高层酒店写字楼建筑意象建筑顶端布置五星级酒店中段&中下段布置超甲级写字楼底部裙楼布置高端百货商业写字楼个案—世贸柏翠湾场：物业组合属性：城市综合体=150米双子写字楼+私家官邸公寓+住宅总面积10万㎡建造高度150米层高3.85-4.2装修状况毛坯单层面积1500㎡产权性质商业物业管理上海锦日档次5A10万㎡150米超高层双子塔写字楼写字楼个案—绿地中央广场：物业组合属性：45万平城市综合体：5A写字楼+国际MAIL+SOHO公寓+住宅河西大型集中式城市综合体商业〔写字楼及MALL为主〕约27万平,占比60%河西最大的集中商业体，引进了平和堂，华润超市等大型品牌商业，未来河西新商业中心。10万㎡3栋高层写字楼写字楼个案—奥克斯广场：写字楼个案—保利林语中心：物业组合属性：城市综合体=100米双子写字楼+私家官邸公寓综合商场：2万平米综合商业中心；餐饮：五星级酒店；休闲：五星级酒店，保利高尔夫会所、保利高尔夫练习场典型写字楼租售回报情况：

写字楼区域档次租(金元/m²/月)售价（元/㎡）静态投资回报率运达广场金融街甲级130200007.80%亚大时代五一路乙级78150006.24%中天广场五一路甲级90160006.75%中隆国际五一路甲级78160005.83%华侨国际侯家塘甲级84140007.20%顺天财富中心芙蓉广场乙级54120005.40%华晨.双帆国际武广新城甲级75150006.00%长沙写字楼市场研究：五一路商业区韶山路商务区芙蓉路金融区档次项目名称入住率档次项目名称入住率档次项目名称入住率高端中天广场60%高端湖南文化大厦90%高端顺天财富中心95%高端运达国际广场80%高端通程大酒店90%高端神龙大酒店90%高端亚大时代92%普通华都40%普通佳天国际星城80%普通平和堂95%普通维一星城85%普通定王大厦60%普通供销大厦80%—

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—普通新时空康年90%普通第一大道90%—

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—普通弘林国际85%普通湘域中央50%—

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普通恒隆国际95%—

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低档联合商厦70%—

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低档凯旋国际95%—

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平均

80%平均

76%平均

83%长沙写字楼入驻率分析长沙大局部写字楼入驻率在80%以上，写字楼需求市场呈良性开展。长沙写字楼市场研究：长沙宏观商务环境良好：2021年长沙写字楼步入“成熟开展阶段〞长沙宏观商务环境：中心区向外围拓展，副中心格局开启写字楼供给打破城市中心区域格局，开始向中心区外围扩散未来长沙新的商务中心主要分布在：省府板块、武广新城、市府-滨江新城和麓谷-梅溪湖板块长沙专业写字楼布局图长沙写字楼市场趋势：长沙在建、在售写字楼一览表〔局部〕项目名称建筑面积（万㎡）写字楼面积（万㎡）北辰﹒三角洲537237万达广场10040泊富国际广场3030德思勤城市广场145保利国际广场80第六都51运达国际新城6018喜盈门城市广场4516兴汝金城50嘉斯茂购物广场2525中信新城22583梅溪湖新城940215滨江新城900270整体市场供给量巨大、竞争剧烈随着长沙经济开展及住宅市场调控，写字楼市场近年蓬勃开展，被众多开发商看好，也导致写字楼盲目无序的开发。市场供给量集中在2021年大规模推出。长沙写字楼市场趋势：长沙写字楼市场分析：上半年长沙新建写字楼成交面积大幅增长成交4017套：

2021年上半年全市新建办公写字楼累计批准预售面积39.99万㎡，同比增长1.55%，累计批准预售3928套，同比下降25.51%。虽然供给量有所减少，但办公写字楼的成交明显走强，上半年办公写字楼成交面积37.69万m2，同比增加276.43%，成交套数4017套，同比增长249.00%，成交金额45.43亿元，同比增长411.79%。长沙写字楼入驻企业分析：长沙写字楼入驻企业分析：长沙市品质写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的86%；外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上写字楼难以满足其需求；内资非本地企业的需求面积大于本地企业。长沙写字楼入驻企业分析：市场客户产品未来写字楼市场小结：河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应大河西先导区规划图大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级：规划区、核心区以及起步区，并在此根底上实行三步走的策略。第一步，起步阶段〔2021—2021年〕，核心区骨架根本拉开，起步区主体功能区根本形成；第二步，快速开展阶段〔2021—2021年〕，综合实力全面提升，核心区主体功能区根本形成；第三步，成熟开展阶段〔2021—2030年〕，根本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区根本建成。核心区起步区河西规划分析：大河西一直以来以宜居为主打，写字楼稀缺。长沙大局部的写字楼集中在河东CBD核心区域，尤以芙蓉路与五一大道交会点为圆心的商务圈为甚。但是，近两年以来，随着长沙多中心城市格局的铺开，多个区域开始出现写字楼产品，河西目前在建的写字楼集中在市府-滨江新城区域和麓谷区域。写字楼的数量正逐步增加，人们的生活方式也在发生变化，从居住在河西，工作在河东，逐步变为居住在河西，工作也在河西。河西写字楼起步较晚，近年正逐步增加河西写字楼开展步入“快速开展阶段〞河西写字楼开展宏观商务环境利好：——长沙写字楼开展步入“市场化开展成熟阶段河西写字楼开展经济根底良好：——河西GDP快速开展尤其是第三产业高速开展及众多企业纷纷进驻河西河西写字楼开展规划利好：——大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应在河西写字楼快速开展的环境下，河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段，购置写字楼需求量大逐步增大萌芽阶段启动阶段快速开展阶段写字楼租买比例1：1成熟阶段写字楼需求写字楼租买比例写字楼需求量住住宅楼里开始出现写字楼产品，客户对办公空间的要求为可以容纳员工和设备的空间开始出现普通等级的写字楼以及商务公寓，客户对写字楼的要求升级为辅助办公及公司形象出现高等级高配置的甲级写字楼，客户对办公空间要求高形象、功能多样个性化多样化的写字楼出现，客户对写字楼需求变更为表达公司品味和针对性打造元素写字楼启动阶段开始，越来越多的企业对写字楼有需求，但是由于供给数量和经济实力的限制，选择租用的比例高随着写字楼市场的愈发成熟，租买比例趋近于1：1，越来越多的客户选择购置纯写字楼河西写字楼当前处于开展阶段购置客户开始增多河西商务客户分析：写字楼项目租金（元/平·天）售价（元/平）投资回报率公寓项目租金（元/平·天）售价（元/平）投资回报率岳麓壹号2-2.8120005.6-7.9%长房时代城1.177005%金麓国际2120005.5%湘腾城市广场1.190004.4%财富硅谷1.170005.2%郡原广场1.286005%火炬城0.860004.5%未来城0.9-176004.3%沁园春御苑1.5-1.7100005.5%观湖公寓0.9-1.167004.9%长沙典型项目运营情况项目租金（元/平·天）售价（元/平）投资回报率中天广场3.8167007.5%顺天财富2.2100007.2%中隆国际2.6125006.9%湘域中央2120005.5%亚大时代2.6125006.8%二线城市（武汉）典型项目运营情况项目租金（元/平·天）售价（元/平）投资回报率浦发银行大厦4180007.3%民生银行大厦3.2170006.3%新世界国贸3.7125006.9%新世界中心3160006.1%一线城市（深圳）典型项目运营情况项目租金（元/平·天）售价（元/平）投资回报率卓越世纪广场7.3650003.7%新世界中心6.7530004.1%新世界国贸6.7550004.0%荣超经贸中心6490004.2%河西商务租赁市场：42租金实现：写字楼>公寓当前写字楼租金水平多为1.8-2元/平·天，年增长率10%以上，公寓租金水平为元/平·天，增长率控制在5%以内写字楼项目2013年租金（元/平·天）2012年租金（元/平·天）增长率公寓项目2013年租金（元/平·天）2012年租金（元/平·天）增长率岳麓壹号2-2.81.8-1.910－20%长房时代城1.11.10%金麓国际21.811%湘腾广场1.1————财富硅谷0.9-1.1110%郡原广场1.21.19%火炬城0.80.712%未来城0.90.90%沁园春御苑1.5-1.71.47%-20%观湖公寓0.9-1.10.9-1.10%科技大厦220%恒大华府0.8-0.90.8-0.90%河西商务租金分析：供给情况：写字楼供给稀缺，公寓竞争大，未来供给写字楼依旧相对稀缺，约40万平，公寓竞争进一步加大，约50万平写字楼项目体量（平方米）入市时间民生大厦430362013年初财富岳麓232832013年保利麓谷林语400002013年佳兴豪生酒店149772013年西子湖畔242552013年万科君捷项目50120预计2015年楷林项目202364预计2014－2015年总计39.8万方公寓项目体量（平方米）入市时间保利麓谷林语1020002013年绿地中央广场453532013年世茂铂翠湾1000002013－2014年佳兴豪生酒店203492013年西子湖畔265242013年达美D6区50000预计2913年大融金都16122预计2013－1014年米兰春天40000预计2013年恒泰商务楼30000预计2013－2014年地华梅溪湖畔17000预计2013年千江公寓15000预计2014年爱城阳光公寓26363预计2013年总计48.9万方长沙市政府民生大厦财富岳麓佳兴豪生酒店西子湖畔万科君捷楷林项目绿地中央广场世茂铂翠湾达美D6区大融金都恒泰商务楼地华梅溪湖畔千江公寓爱城阳光公寓未来写字楼项目未来公寓项目阿普阿布长房时代城建安像素汇奥克斯广场保利麓谷林语新长海广场央谷金座同时有写字楼和公寓的项目在售写字楼工程大河西交通枢纽在售公寓工程河西在售的写字楼主要为绿地中央广场和奥克斯广场，供给比较稀缺，在售公寓工程多于写字楼工程，竞争压力大雅阁国际河西商务供需市场分析：河西商务购置客群分析：产业环境：实效观点：工程分析CPART本案工程区位：□工程地址:东方红路与枫林三路交界处；□商圈:毗邻麓谷工业园，麓谷汽车世界核心圈内，梅溪湖商圈交界处；□交通:交通相对不便捷。工程四至：本案北至麓谷南至梅溪湖西至雷锋湖东至金星板块地块可达性：工程四面均有道路到达，可达性良好。且工程未来交通条件将进一步改善，有利于提升物业价值未来预期，打造中高端写字楼条件成熟陆路交通现状：工程周边路网完善，道路宽敞，进入性良好；东方红路、枫林三路为主干道，交通性能良好；工程地随着地域经济的不断壮大，公交路线的完善指日可待。工程昭示性：长沙城市新中心规划用地本案长科路枫林三路一师范东方红路宝马4S奔驰4S纳智捷4S劳斯莱斯4S加油站商业用地规划五星酒店汽配城工程拥有四个十字路口的良好昭示；且东方红路和枫林三路为城市东西、南北主干道，其昭示性较佳由于本工程北侧和西侧并非主要城市干道,南侧枫林三路受加油站遮挡。所以昭示面根本在地块的东侧,因此建议地块在做推广包装时应重点考虑对东方红路昭示面的利用，同时可适当考虑枫林三路;东方红建筑公司双东路菲亚特4S工程SWOT：麓谷、梅溪湖交接处，地理优势；良好的昭示性；汽车产业的支撑；高端客户群体集聚差异化定位；突出工程产品和自身特色；突出产品特色。依附自身特点，进行目的性营销；在推广方面强调区域的高潜力和未来前景来打动客户宣传产品附加值高等特点，利用个性化产品特色以出奇制胜；营销推广时应跳出常规，差异化推广。大力推广品牌实力和工程的品质，保持一致的高调强势入市强调产品的核心卖点，如硬件配套。发挥优势，抢占时机发挥优势，转化威胁利用时机，克服劣势减少劣势，防止威胁优势劣势威胁SOTW时机麓谷工业园飞速开展；梅溪湖片区蓄势待发；周边商业气氛日益增强。随着区域开展，周边工程百花齐放，竞争对手增多；受其他版块写字楼冲击，客户挖掘面较小。现时生活气氛不强生活配套缺失公交线路不便工程地处麓谷汽车世界核心，周边商业气氛日益增强，企业入驻日益增多，未来高档人群聚集地，适合打造中高档写字楼；工程硬件配套优越，能够满足中高档写字楼标准；工程周边交通组织便捷，未来交通配套将进一步完善，工程昭示性良好；目前本区域气氛欠缺且生活娱乐配套不完善，但未来开展潜力巨大。综上所述,此工程写字楼定位在麓谷汽车世界地域将有较大的开展空间。

实效观点：定位DPART工程价值点评判：工程的价值在哪？区位：麓谷汽车世界核心，麓谷、梅溪湖交接气氛：豪车4S、汽配城、5星酒店、商业气氛浓厚规模：3.7万方产品：创新型与高附加值产品生活配套：自身配套缺乏，依附周边商业开展硬件：

高层高、中央空调、六台高速电梯、高档公建效劳：专业、无忧、高效的效劳出身高贵，卓尔非凡，麓谷汽车世界企业办公新起点！做什么样的写字楼产品？如何面对剧烈的市场竞争？市场竞争策略：智能、生态，高性价比中高档写字楼

在国家对整个房地产调控下，住宅市场受到诸多限制。这就给商业地产创造了机遇。也造成高档写字楼开发量不断加大，因此长沙市未来高档写字楼市场竞争压力巨大。工程地块面积较小，周边配套少，商业气氛缺乏。塔楼单层面积只有800㎡左右，加上容积率的限制，使得塔楼高度只能做到16层，而竞争对手大局部都是城市综合体，超高层建筑。因此无论在规模、配套、建筑形象等都不具备打造高端写字楼的条件。工程宜以中高档、中等价格的性价比优势占据局部市场。写字楼市场定位：如何打造高性价比的产品？产品定位产品定位：产品定位写字楼外立面：现代大气，城市感强，表达城市价值区域未来将开展成城市核心功能区，是河西麓谷形象和城市价值的重要表达；作为未来城市核心功能区内的关键工程，工程的整体形象表现为城市空间感、高度文明化，现代、都市成为主调；客户更倾向于选择现代、大气的建筑风格，以表达其商务形象。为了控制本钱建议外立面采用石材+局部玻璃幕墙产品定位：专业写字楼的主流间隔为150~250㎡。工程目标客户以中小规模企业为主，对面积的需求较为适中目前长沙的专业写字楼间隔面积多在150~250㎡之间；采用可自由间隔的方式，灵活满足客户需求；针对不同客群采用装修与毛坯结合方式产品定位

间隔面积：A栋以整层为单位；B栋以150-200㎡小面积为为主。简装与毛坯相结合。局部户型采用带简装自由间隔空间产品定位：甲级写字楼净高应在2.7米以上，加上梁位、空调管线等，写字楼的层高最少应在3.2米以上；办公环境需要更开扬和更好的通风、采光设计，4米层高可获得更好的空间感；项目名称层高（m）档次绿地中央广场3.85-4.2高汇金国际4.95高泊富国际广场4高顺天国际财富中心3.3中高万达国际总部3.8高顺天IFC3.6高华尔街中心4.2高运达国际广场3.3高定王大厦3.3中高中天广场3.6高长沙专业写字楼标准层高产品定位写字楼标准层层高：3.5~3.8米之间产品定位：首层大堂挑高设计，层高可在8米之间，表达气派及良好的商务空间；非办公楼层层高度为5米——满足不同客户经营的需求〔如餐饮、商务会所、多功能会议室等〕设备或转换层高度为3.5米——为多种使用功能作准备；产品定位写字楼特殊层层高：大堂挑高设计，非办公楼层需满足不同客户经营需求产品定位：配套建议电梯品牌高速电梯（可考虑按高层、低层分层设置到达）空调、电力系统采用中央空调系统、双电源供电通讯配套卫星电视、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统、结构化综合布线系统、电子巡更系统停车位考虑到未来区域发展，可多预留停车空间商务配套多功能会议厅、商务中心、银行、票务、邮局餐饮休闲配套中西餐厅、咖啡吧、宴会厅、员工餐厅其他干洗店、便利店等产品定位写字楼硬件设施：提升硬件水平，完善自身配套效劳产品定位：电梯大堂地面大理石/花岗岩石材墙体大理石/花岗岩石材为主天面轻钢龙骨石膏板造型天花公共走廊地面大理石/花岗岩石材墙身水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花卫生间地面花岗岩墙身复合大理石天花轻钢龙骨彩色铝扣板造型天花间板复合塑料板洁具科勒卫生洁具，配高级水龙头及干手器消防楼梯地面耐磨防滑地砖墙身水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆天花高级乳胶漆配吸顶灯产品定位写字楼公共局部装修标准建议产品定位：产品定位写字楼智能化配套设施：5A智能化系统5A智能化系统成为甲级写字楼的标准配置BAS楼宇自动化OAS办公自动化CAS通讯自动化SAS保安自动化FAS消防自动化各工程采用的智能化系统的组成及原理根本相同，差异主要在于配置的规格上。产品定位：生态型写字楼新模式—立体生态系统2.空中中庭园林3.下沉式(架空)园林空中花园露台屋顶花园3.2.5.4.6.首层室外园林

首层地面设立绿化园林，以乔木为主、灌木、草地为辅，以增加视觉感受。局部楼层设立空中露台，即可以作为休憩场所，同时增加了绿化面积，提高到了通风条件。

商业裙楼顶部，打造为屋顶花园。绿色生态写字楼：生态型写字楼—高科技新风系统置节能新风系统绿色生态写字楼：原理——利用植物特性：耐旱性极强的植物，经科学验证，与其他植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧气，且能量比一般植物大30倍作用——阻止夏季屋顶温度升高，控制顶层住宅升温，减少空调消耗改善天台眩光，提高欣赏性生态型写字楼—塔楼屋顶绿化绿色生态写字楼：生态型写字楼—节水系统-通过对雨水的回收系统将建筑屋面水回收，处理后可对景观补水、绿化灌溉或冲洗卫生间等。雨水回收，绿色灌溉系统绿色生态写字楼：生态型写字楼—高科技节能材料绿色生态写字楼：案名定位：案名必须与高性价比、中高档、以及周边特色产业〔麓谷汽车世界〕挂钩，必须耳目一新，过目难忘！工程整体案名：麓谷芯视界我们的裙楼商业做什么？差异化定位——弥补区域缺乏业态满足周边商贸客流和本工程商务办公客群商务效劳平和堂进驻奥克斯广场，沃尔玛进驻绿地中央广场，区域新的商业中心崛起河西。大的商业环境较好，因此本工程商业首先解决是解决工程“小圈子〞配套缺乏的问题。而且本工程自身缺乏打造大型商业条件，因此建议：工程商业定位：商业业态定位：1F：银行+区域效劳类商业〔汽车展厅、汽车美容等〕2F：汽车展厅或者高档餐饮店3F：商务休闲会所〔咖啡厅、中西餐厅、足浴休闲、商务中心〕客户定位：投资客群企业办公汽车4S总部国际麓谷汽车世界现已入驻4S店十余家，陆续将有近百家汽车4S店入驻，购置本工程物业用以总部办公；长沙以及西部卫星城市越来越多的企业和汽车配件等汽车相关产业进驻，购置或租赁本工程物业用以办公；工程卖什么价格适宜？这是工程营销的关键！我们认为，在工程的定价问题上，我们一定要保持清醒、理性、冷静的头脑。切不可急功近利，被市场的表象所迷惑。工程定价最难的，就是一个“度〞的把握。每个开发商的想法根本都一样，都希望自己的工程能卖个好价格又卖得快，但工程价格的支撑，除工程的本身品质之外，还受市场的开展水平、消费者接受能力及公司的资金状况的制约。因此，对于工程的定价，我们必须结合市场、消费者、工程本身、公司实际情况来分析。价格定位：项目规模装修情况单价报价优惠额度优惠后单价万达广场30层，单层1700㎡，共4.7万㎡公共部分装修，套内毛坯报价均价16000元/㎡1000元/㎡左右15000元/㎡

奥克斯广场33层，单层1300㎡，共4.5万㎡公共部分装修，套内毛坯报价均价10000元/㎡1000元/㎡左右9000元/㎡泊富国际广场49层，单层2000㎡，共10万㎡公共部分装修，套内毛坯报价18000—20000元/㎡2000-3000元/㎡左右16000—17000元/㎡华尔街中心38层，单层1500㎡，共5.6万㎡公共部分装修，套内精装报价17000元/㎡起2000元/㎡左右15000元/㎡绿地中央广场两栋各32层，单层1500㎡，共10万㎡公共部分装修，套内精装报价12000元/㎡2000元/㎡左右9000元/㎡-11000元建发汇金国际20层，单层1300㎡，共2.5万㎡公共部分装修，套内毛坯16000元/㎡2000元/㎡左右14000元/㎡旺德府国际27层，单层1480㎡，共4.3万㎡公共部分装修，套内豪装16800元/㎡2000-3000元/㎡左右13500—14000元/㎡华晨世纪广场25层，单层1600㎡，共3.5万㎡公共部分装修，套内精装15000元/㎡2000元/㎡左右整层13200元/㎡，散卖14000元/㎡喜盈门范城32层，单层2000㎡，共4.8万㎡公共部分装修，套内毛坯报价10000—11000元/㎡2000元/㎡左右8000元/㎡左右价风格查：回报率：1、写字楼价格除了考虑工程自身各个方面因素。更多的需要参考市场行情制订价格；2、目前核心区在售写字楼一般价格在14000-16000元/㎡；3、工程所在区域写字楼售价在6500-7500元/㎡；4、目前麓谷板块、金星板块区域写字楼综合素质都胜于本工程，如果本工程要取得竞争有利位置，必须以高性价比产品面向市场，所以价格要保持1000-1500元/㎡优势；5、但是结合本工程依附园区经济的特殊性，以及工程自身的独立性，在价格方面有所加分。按照市场定位法，本工程整体销售实收均价定位为：6700-7000元/平方米价格建议：那么，如何通过营销来实现本工程高于市场平均水平的售价？营销策略EPART客户挖掘：客户挖掘自购投资抢占汽车世界1当地高端客群2抢夺梅溪湖市场补缺客户挖掘：物业形态项目单价面积总价（元首付契税租金回报比写字楼麓谷芯视界7000150105000050%3%1.3-1.56.1-7.0%住宅金茂梅溪湖85001275000投资客群以及改善型需求客群二次置业首付60%二套房4%0.6-1.02.4-4.1%梅溪四季78001170000好莱城78001170000中建.梅溪湖一号88001320000备注：上表为简单比照，未考虑住宅未满5年转卖5%营业税，未考虑写字楼、住宅增值比等因素。区域内写字楼、住宅比照分析实效观点：工程工程进度估算2021/72021/108月达10层9月预售许可证11月份主体封顶交房2021/9注：上述工程进度预计情况是对工程的初步判断，同时也是本营销方案制定的一个根本前提。工程节点估算：推售总策略：裙楼商业A栋写字楼〔未分割〕营销推广方案：B栋写字楼可并行A栋A栋写字楼单层面积约800㎡，整层销售〔大中型企业〕B栋推盘策略：商业裙楼低楼层4-10层高楼层10-16层先低后高策略——考虑整层购置和多层购置的客户，预留高楼层局部，先主推低楼层。分批分层策略——分批次从低至高推售楼层按客户层级推售策略——根据不同客户的需求，适时推出相应楼层，如多层购置客户可自高楼层开始推售。推盘策略：树立工程形象客户挖掘客户引导品牌维护走访期开盘期强销期持销期形象立势、客户摸底全面拓展客源促成首批产品销售品牌维护保证持销活动营销聚集人气客户分析客户联络与效劳老带新展示到位投资引导品牌维护针对性突破4S店、企业走访VIP蓄水渗透式影响2021年营销总攻略8-9月9-10月10-1112月推广策略FPART一个核心、两大步骤、五大价值

一个核心:以“麓谷汽车世界〞总部基地的形象为核心五大价值:市场环境、交通、区位、产品、升值潜力两个推广步骤整体推广策略：第一步树立形象+整层产品推广推广思路——随着岳麓汽车世界内的入驻企业逐渐增多，对写字楼的需求更加强烈，主推产品品质、本工程写字楼的高端配置、功能诉求，以吸引中高端客户，树立工程形象。推广方向—商务办