成都市健欣医药工业研究有限公司工业性科研用房销售思路

-成都市健欣医药工业研究-工业性科研用房营销定位思路如果工程要销售，怎样做？1项目解读3SWOT分析4项目定位5项目形象2市场分析6产品优化7包装推广第一局部：工程解读产业价值区域，科技化智能总部1项目解读区位规划1项目解读区位规划外羊西线，成都未来的第二条南延线工程用地紧临蜀西路附近的科兴南路；周边均为办公用房及生产科研用房。这是一个全新的版块概念，它概括了“西部新城〞、“高新西〞等版块概念。所谓的外羊西正是羊西线以外区域，依托高新西区，郫县、形成一个全新的城市组团。根据城市规划，外羊西板块在功能上主要以休闲、旅游、健康为主，包括医疗、教育等一些高端效劳业已经在该区域聚集。1项目解读产品产品形态：写字楼12F+商业5F第二局部：市场分析2市场分析写字楼2134主要布局：2市场分析写字楼类型商住楼/商务公寓乙级写字楼产业园写字楼甲级写字楼租金水平20-30元/㎡/月50-80元/㎡/月30-60元/㎡/月90-150元/㎡/月售价4,000-5,000元/㎡5,000-7,000元/㎡4,000-6,000元/㎡8,000-15,000元/㎡入驻率–90-95%80-85%80-90%客户特征中小企业、个人工作室中小企业实力雄厚的大中型公司；

处于发展阶段的中型企业实力雄厚的大中型公司；

处于发展阶段的中型企业客户考虑点低办公成本，办公空间需求不大低办公成本，办公空间需求不大办公环境舒适，价格合适，符合企业总部形象注重企业形象；强调商务气息；商务配套和服务齐备物业特点商务配套不齐全，缺乏专业、个性化服务意识整体档次不高，缺乏专业的、个性化的服务与商务配套办公场所相对独立，拥有高品质生态及绿化环境，商务服务有待提高专业形象

完善专业的商务服务未来发展趋势下降下降上升上升甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓星罗棋布，构成了成都市写字楼市场多元化格局。2市场分析写字楼起步阶段——入市速度缓慢，供应量小，需求多来自国内企业且需求量不大发展阶段——-供应放量，供过于求成熟阶段——需求增多，尤其是外商投资企业、世界500强企业的需求支持，市场去化速度明显，供需基本达到平衡深化阶段——供需保持基本平衡状态，更多符合国际甲级写字楼的高品质物业入市成都所处阶段起步阶段发展阶段成熟阶段深化阶段根据写字楼市场发展周期，可能再次出现供过于求的状态，进入另一个发展周期……1998-20042005-20092010-……成都写字楼正处于成熟阶段，开展势头良好。本案应借大势，充分挖掘工程自身优势和特点，以品质取胜。2市场分析写字楼成都市写字楼新增供给环线分析〔2021年上半年-2021年上半年〕成都市写字楼新增供给方位情况〔2021年-2021年上半年〕2021年上半年成都市写字楼累计新增供给量为54.19万㎡。从环线来看，三环外写字楼供给量持续走高，到达49.66万平方米，约占整体供给的91.62%。2021年上半年城南新增写字楼工程到达49.27万平方米，成为写字楼的主要聚集区，随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。

在各家知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，地方政府也加大了商办用地的供地力度。据相关数据显示，2021年上半年，成都商办用地所占比例为39%。2市场分析写字楼成都市写字楼月度销售情况〔2021年1月-2021年6月〕各板块新增租赁工程体量〔2021年1月-2021年6月〕09年上半年-11年上半年写字楼成交走势2市场分析写字楼成都市写字楼月度销售情况〔2021年1月-2021年6月〕各板块新增租赁工程体量〔2021年1月-2021年6月〕09年上半年-11年上半年写字楼成交走势2市场分析写字楼租金水平：2021年上半年成都写字楼租金涨幅为3%，呈现小幅的稳定上涨态势，平均租金为97.3元/月/㎡。到第三季度，成都写字楼平均租金环比上涨0.2%至98.1元/月/㎡。甲级写字楼是租金上涨的主要推动力。需求来自于不同的行业并且国内和国际企业均积极寻求高品质办公空间以容纳其市场拓展的需要。售价：2021年上半年，销售型写字楼占主流的成都甲级写字楼价格一路上涨，成交活泼。2021年上半年，成都的甲级写字楼均价为15819元/平方米，半年累积涨幅到达7%，其中天府新城价格上涨最为显著。2市场分析写字楼成都写字楼新增供给与市场存量走势〔2021年-2021年〕预计未来三年，成都写字楼新增供给相对平稳，至2021年市场存量到达2.183百万㎡。截至2021年6月底，成都市写字楼存量为24471套，规模为245万㎡，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。2021年下半年之后，成都写字楼市场将迎来一次大规模的集体放量。根据目前成都开展趋势，未来三年城南依然是写字楼聚集、消化的热点区域。2市场分析写字楼序号项目特征1产品形式/层高小独栋、多层、高层；层高较高,多在3.6米以上2外立面及装修外立面多为涂料，,内部公共部分精装3空调/电梯一般不配备中央空调，个别项目除外；电梯以合资品牌为主，数量充足4停车位充足，一般1个机动车位/150-200平方米写字楼，且地面车位较多5交通/商业配套即便是周边环境成熟的高新南区，公交配套与商业配套也远远不足。6物业管理相对比较完善，管理费用也不高，一般为1.5-3元/平方米/月7营销方式一般不面向投资者，而主要面向自用型买家/用家。多采取定向营销,同政府招商紧密结合在一起,较少面向普通消费者，青羊工业发展是例外。8价格有强烈的招商引资特点，一般在刚进入市场时，都采用较低的租金和售价，待环境逐渐成熟后再提高价格。最近两年，高新南区因市场看好，已不再销售，改为纯租赁方式。工业写字楼特征总结：2市场分析写字楼商业写字楼特征总结：序号项目特征1产品形式/层高高层；层高区间在3.6—5m（美年广场loft层高5米）2装修大堂部分精装，标准随项目品质而定，其余多为清水3空调/电梯多配备中央空调，；电梯以世界名牌为主，数量充足4科技配置除个别项目外，多为5A智能化楼宇系统配置5停车位车位配置数量不等，70—265个/㎡写字楼面积不等6交通/商业配套交通较为便捷；配套以银行、商业、餐饮、会所和会议中心为主7物业管理物管多为开发商旗下物业和五大行，前者物业费用相对较低，后者多在15—22元/㎡/月8营销方式商业写字楼逐渐倾向租售一体或只租不售，引进专业管理运营公司进行管理2市场分析写字楼2市场分析区域市场序号

项目名称1迎宾国际2顺通蓝海中心3碧玺时代4迪舒美领5DOT迪欧时代6西物之芯7电子科大西区孵化园8睿谷9汇都企业总部园

10创智联邦11西城国际12GH时代13IP科技中心14德润苑总部基地15西线国际2市场分析区域市场项目名称占地

（亩）规模

（㎡）物业类别面积区间

（㎡）价格

（元/㎡）开盘时间

德润苑总部基地7187667多层、小高层、高层300以上33802008-5

IP科技中心

55483998层全框架多层办公楼100-13003800-39802006-5

GH时代

5080000四栋12-15层办公室300以上4000-50002009-1

西城国际3550000独栋办公+写字楼356-200067002008-5

睿谷6735200独栋办公300-43035002008-5

电子科大西区孵化园61570005-7层独栋/拼分办公800-12004800-50002007-11已售工程：2市场分析区域市场在售工程：楼盘名称规模（亩）产品形态分割面积（㎡）均价（元/㎡）优惠存量（㎡）迪舒美领64.5双拼、联排别墅366-91513800一次优惠5%按揭优惠3%11300迎宾国际10.1小高层900-20008600接受分期、全款无任何优惠2433DOT迪欧时代（2期11月初开盘)

37一期别墅二期16层高写字楼500-1180约6500（2期）——16000汇都企业总部园187.3多层、小高层300-16005500一次性优惠1%分期无优惠29808创智联邦78.44多层800-20005700一次性3%不接受分期3840西物之芯10.28小高层300-15005300一次性优惠3%分期优惠1%3600顺通·蓝海中心41.89多层304—6568000一次性优惠3%分期优惠1%12837合计7.98万㎡2市场分析区域市场待售工程：楼盘名称规模（亩）产品形态建筑面积（㎡）西线国际64.5小高层61263碧玺国际52.5小高层、多层137000兴盛商务中心8.6小高层32280合计23万㎡2市场分析区域市场区域市场情况总结：本案所在区域产业园型〔工业〕写字楼居多，工程品质参差不齐，配套设施待完善，缺乏配套完善的产品；地铁二号线的开通缩短，产业园区与市区的距离，吸引更多企业关注，提升整个区域价值；区域内工程众多，去化速度较慢，但未来新增供给体量不大，估计在二号线开通后，进入全线上升的销售通道。第三局部：SWOT分析3SWOT分析优势-----Strength3SWOT分析劣势-----Weak3SWOT分析机会-----Opportunity3SWOT分析威胁-----Threaten第四局部：工程定位4项目定位本案核心价值体系区域金牛科技产业园区核心多适应性+高性价比品质科技化办公总部支撑区域发展支撑交通三大干道，地铁交通区位价值产品价值规划价值4项目定位项目市场定位甲级、乙级写字楼商业写字楼主要区域南延线、顺城街-东大街普通写字楼住改商、无级别写字楼主要区域全城各区域80%的企业无适宜的办公物业市场竞争空白带本案市场定位点4项目定位项目市场定位为更多数的企业提供的写字楼城西金牛产业园写字楼金牛产业园高性价比写字楼4项目定位项目客群定位结论：80%的有3~10年以上历史的中小型企业，有以上明确的需求4项目定位项目客群定位核心客户大西门有置业需求的中小企业；主要决策者居住西门有置业需求的中小企业西门大型企业上下游相关企业大型企业或高新企业驻蓉机构、分支机构外地企业驻营机构、分支机构次核心客户重要客户次要客户关联客户4项目定位项目客群定位客群定位结论：高成长的优质中小企业群体客群特征客群类型划分4项目定位项目产品定位现代化、科技化以玻璃幕墙为主的外立面表达出，现代简洁的建筑风格。建议在内部增加更多的科技系统配套，增强工程自身的科技含量，以适应目标客群的现代办公需求。4项目定位项目产品定位A区：为写字楼效劳性商业配套5F，层高4.5米，一层4,8米。开展方向多样，可做金融、商务茶餐，接待酒店、配套百货等业态。4项目定位项目产品定位B区：办公类商务科技总部12F，层高3.6米。对现有面积进行划分，将整层分零，适应需求面积300平米左右。4项目定位项目产品定位A区：效劳性商业配套+B区：商务科技总部工程产品定位：拥有效劳性商业配套的商务科技总部+现代化、科技化4项目定位项目总定位工程产品定位：拥有效劳性商业配套的商务科技总部市场定位：金牛产业园高性价比写字楼客群定位：高成长的优质中小企业群体工程总定位：满足优质中小企业·现代·效劳型·办公总部第五局部：工程形象5项目形象形象提炼金牛产业园区作为政府的重点招商工程，对工程具有极大的支撑作用。关键词一：金牛产业园5项目形象形象提炼一个优质的写字楼一定是为目标客户量身定制的最适宜的商务办公品牌，需要承载以下四大商务功能：提供接待功能——商务洽谈、信息传递实现沟通功能——交流平台、合作共识展示形象功能——企业文化、行业辨识促进绩效功能——实现赢利、拓展品牌关键词二：科技化商务办公5项目形象形象提炼关键词三：配套效劳在写字楼周边逐渐衍生出，以金融效劳、商务会谈、餐饮配套等业态为主的效劳型商业。如：科华路——力宝大厦航空路——丰德广场人南路——数码广场5项目形象形象提炼科技化商务办公+配套效劳工程形象：金牛产业园首席效劳型科技化办公总部金牛产业园+5项目形象形象定位案名建议：健欣国际科技中心推广名建议：首席效劳型科技化办公总部第六局部：产品优化6产品优化标准层建议：按照中小型企业办公及商务要求以300~500㎡一间来对整层进行分割。写字楼产品建议标准层及层高建议层高建议：按照写字楼标准，工程层高目前在3.6米/4.5米，净高不低于2.7米。6产品优化大堂建议：销售期将入户大堂作为售楼部使用，企业入驻后作为大堂使用，空间上层高做到一二层合并即9~10米，面积在500㎡左右。6产品优化景观建议采用简单易行的景观塑造手法，尽量使景观精细化，防止大面积的景观装饰。在内廷等主要景观点布置植被即可，并取巧的将景观与建筑相结合。走廊建议：走廊的设计风格、色调、材质等都应工程整体形象、尤其是入户大堂相照应、匹配，以保证工程整体性。走廊除满足功能需求以外，也是极好的形象展示空间，后期运营过程中可适当利用。6产品优化电梯建议建议电梯能满足不低于1.3吨荷重量和4米/秒运行速度，优质电梯是速度和质量的保证。建议所采用的电梯为国内外比较著名的电梯品牌，如日立、迅达等品牌，能突出内部轿箱空间宽敞舒适性，销售中给客户带来吸引力。空调建议建议采用分户式中央空调，鉴于普通空调管线长度小于15米，分户中央空调管线小于25米，建议在楼体的东西两侧放置空调机，可以放置在柱体外部1.5米的外延区域，外侧采用百叶遮挡，可以减少整体使用玻璃幕墙带来的高能耗，同时也可以减轻东侧交通高架等带来的噪音影响。整体档次较高，分户独立控制，节省商务本钱。办公空间内部采用空调，外部公共空间不使用，根本上采用百叶等遮挡，以减少能耗。品牌建