2025年中国办公楼租赁指南报告-仲量联行

SEEABRIGHTERWAY向光而为仲量聯行“办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择专业的房地产顾问很有必要。仲量联行在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务，助力企业获取理想办公空间。评估房地产租赁/购买的全局策略，您都需要专业的租户代表为您服务。•物业搜索及研究•现场考察•商业条款谈判•租赁/购买策略分析•财务分析•策略评估与总体规划结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策3哈尔滨长春吉林长春乌鲁木齐沈阳呼和浩特北京唐山呼和浩特北京唐山大连廊坊天津烟台石家庄威海邢台青岛开封临沂徐州盐城郑州襄樊南京扬州武汉杭州金华南昌长沙福州韶关清远肇庆云浮阳江汕尾惠州深圳香港秦皇岛鄂尔多斯鄂尔多斯太原太原潍坊西宁延安常州无锡西宁延安常州无锡苏州昆山兰州济南渭南洛阳渭南洛阳汉中广元汉中广元南通绵阳德阳甘孜南充达州广安绵阳德阳甘孜南充达州广安湖州磊兴绍兴海宁成都拉萨遂宁内江句容湖州磊兴绍兴海宁成都拉萨遂宁内江句容资阳泸州雅安眉山资阳泸州雅安眉山自贡宜宾昭通毕节凯里攀枝花自贡宜宾昭通毕节凯里攀枝花安顺贵阳昆明温州丽江梅州丽江梅州*州泉州广州@门*州泉州广州@门南宁汕头揭阳河源南宁汕头揭阳河源茂名湛江茂名湛江东莞中山珠海东莞中山珠海海口三亚澳n佛山顺德4该类型办公楼内不同办公单位或楼层的产权由不同业主所有有无/全过程中提供专业建议，以协助企业实现如温室气体减排等目标。+租约双方都可能需要承担各自在商谈及履行租约的过程中6根据租户实际需求，确定基本筛选展开全面深入的市场调研，实地考就筛选后的若干办公楼与业主分别与业主确定租赁条件，签署租赁意7租户在租期到期时以书面形式提出续租意向，享有优在租赁期满一定时间后，租户以书面形式通知业主后有权解除部分或全部租8办公区域办公区域建筑面积包括每个楼层外墙内所有面指在整层租赁或者大部分单元租赁的部分或全部核心筒周围一圈的公共走2025年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求复苏节奏缓慢。在全球不确定性加剧的环境下，租户的租赁决策更趋谨慎，租金成本及租约灵活性是租户普遍最为关注的因素。成本驱动型的需求仍主导大部分城市的办公楼市场。与此同时，新增供应的持续放量进一步推升市场平均空置率水平。截至2025年上半年，中国14个重点城市的甲级办公年年末，14个城市合计仍将有近1,385万平方米的新增未来供应量仍较为显著。2025年上半年，供应放量叠加新增需求修复缓慢，使全国主要城市的甲级办公楼租金继续承压，整体仍保持下行趋势。在仲量联行追踪的重点城市，甲级办公楼市场的平均租金均呈现不同程度跌幅。多数城市业主方更加项目业主方为稳定现有出租率，普遍在续租条件上保持灵活议价空间。90净有效租金(人民币/平方米/天)净有效租金(人民币/平方米/天)香港北京上海深圳广州杭州青岛南京西安天津武汉成都重庆沈阳●租金同比变化●租金同比变化租金同比变化租金同比变化上海是中国最大的国际经济中心和重要的国际金融中心，也是高速发展的海的经济结构转型进一步优化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳步增长。截至2025年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,863万平方米。上海持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。金融服务业与专业服务业等传统行业彰显韧性，同时近年来前沿科技领域的爆发突破、产业升级转型和社会经济消费观念与模式的改变，使传统甲级办公楼需求行业中不断涌现出引领需求增长的新兴元素，构建起上海稳固多新增供应的入市，上海办公楼市场迎来一轮市场革新，不仅为租户提供了充分的市场竞争有效降低了企业的租务的全面升级，正在重塑上海办公楼市场的整体品质，为企业创造领先卓越的商务氛围和办公环境。地方生产总值亿元第三产业增加值亿元常住人口万人世界500强个总体量万平方米净吸纳量万平方米空置率平均租金元/平方米/天上海甲级办公楼市场可分为中央商务区和非中央商务区两大区域。黄浦江将这两个片区进一步划分为浦东和浦西各板块。随着轨区以及成长商务区。EQ\*jc3\*hps16\o\al(\s\up5(上海),火车站)元/平方米/天元/平方米/天中央商务区租金(净有效)(左轴)非中央商务区租金(净有效)(左轴)“受全球宏观环境影响，上海办公楼市场情绪保持谨慎，租户继续保持对租金成本的高敏感度，成本驱动型搬迁和升级需求仍是主要需求来源。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，持续提供具有吸引力的租金和激励政策。深圳是国家区域中心城市和国家创新型城市，也是中国重要的经济特圳持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中心，初步构建了化产业为支柱的现代产业体系。截至2025年中，深圳甲级办公楼总体量约1,436万平方米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于相关产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务区向新兴商务区扩张的趋势；前海片区产业生态正实现闭环式发展，区域内优质办公空间供应充足且性价比突2025年上半年，深圳经济运行总体平续受成本节约驱动，价格敏感型租户是市场主要的需求来源。2025年上半年，全市净吸纳量约18万平方米，其中新兴商务区的净吸纳量贡献较为突金水平延续下行趋势。地方生产总值亿元第三产业增加值亿元常住人口万人世界500强个总体量万平方米净吸纳量万平方米空置率平均租金元/平方米/天北站商务区地铁5号线元/平方米/天元/平方米/天全市租金(净有效)(左轴)全市空置率(右轴)“深圳深厚的产业根基持续孵化增长新引擎，以人工智能、智能制造、半导体及集成电路为核心的硬科技板块日益壮大，叠加华南企业加速布局的出海经济浪潮，为办公楼市场注入了强劲的结构性增香港是全球金融中心和世界顶级城市之一，其主要优势包括良好的商业环境、健全的基础设施以及深厚的专业服务和创业网络。这座城市将继续从其作为内地和世界其他地区之间门户的地位中获益。租赁市场出现了资产分级现象，连接性最佳的顶级地标物业和核心甲级办公楼表现优异。这一趋势在分区同样显著，中环和尖沙咀地区因金融及保险行业租户活动增加而受益。业主持续提供灵活的商用条款及高激励性的财务方案。2025年上半年整体租赁市场保持平甲级办公楼总存量的0.1%。租金环比下降2.5%至每月每平方尺46.5港元。多个大型新项目将在中期入市，使当前13.6%的整体空置率继续保持上行地方生产总值亿元第三产业增加值亿元常住人口万人世界500强个总体量百万平方尺净吸纳量千平方尺空置率平均租金*港元/平方尺/月v中环是香港著名的中央商务区。除此之外，湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场。港岛东和九龙东为成本敏感的租户提供了更为合算的选择，因此成为较受欢迎的非核心细分市场。v0核心细分市场空置率(右轴)非核心细分市场空置率(右轴)核心细分市场(净有效)租金(左轴)核心细分市场空置率(右轴)非核心细分市场空置率(右轴)非核心细分市场(净有效)租金(左轴)“尽管面临重大挑战，香港办公楼市场仍呈现出初步企稳迹象。核心区域优质办公楼租赁成交和洽谈区域办公空间的需求有所增加。鉴于新股市场今年下半年将继续保持活跃，这一趋势将持续支撑办公楼市场需求增长，中环部分甲级办公楼的租金有望在今年晚些时候率先企稳。际交往中心和科技创新中心，并正在北京实现GDP增速5.2%，地区生产总截至2025年上半年，北京甲级办公楼总存量为1,150万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚中关村则是全市的科技互联网行业聚业服务业仍然作为三大需求支柱，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，吸引大量内资科技互联网和金融企业入驻该区域，当前区域内整体入驻水平已2025年上半年，办公楼市场需求持续关村和奥林匹克区域带来大面积去化。地方生产总值亿元第三产业增加值亿元常住人口万人世界500强个总体量万平方米净吸纳量万平方米空置率平均租金元/平方米/天北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。使馆区元/平方米/天元/平方米/天全市租金(净有效)(左轴)全市空置率(右轴)“在办公楼市场，科技企业租赁表现相对突出，整合与扩张等租赁行为带动市场流动性提升。北京商业地产市场正在经历螺旋式下降的缓冲期，整体租金表现仍面临较大挑战，但流动性的改善对于提振市场信心及夯实修复基础将起到重要作用。广州是广东省省会和国家中心城服务业对广州经济增长的贡献率保持全年地区生产总值实现了2.1%的同比半导体、生物医药产业等新兴制造业发展潜力逐步释放，新兴产业增加值吸引了众多世界500强企业以及国内专业服务业构成主力租户结构。新兴区域中，琶洲子市场商务氛围日益成熟，依托TMT龙头企业集聚效应及高性价比租金优势，持续吸引科技企业和成长型专业服务机构入驻。依托珠三角产业集群优势，广州企业的跨越。目前，广州已基本构建覆盖数字营销、跨境支付、法律财税等核心环节的品牌出海全产业链。行业新赛道的崛起也为办公楼租赁市场注入场的高供应压力和企业对租赁成本的持续管控，全市租金水平仍处于下行地方生产总值亿元第三产业增加值亿元常住人口万人世界500强个总体量万平方米净吸纳量万平方米空置率平均租金元/平方米/天0元/平方米/天元/平方米/天租金(净有效)(左轴)空置率(右轴)“随着品牌出海不断深化，广州已逐步建成涵盖营销投流、跨境支付、法律税务咨询等环节的品牌出海产业链，琶洲作为融合高品质产业与办公空间的复合功能型片区，成为这些企业搬迁和扩张的首选地。同比增长8.2%。国际门户枢纽能级持企业租金预期减弱明显，决策周期延构成核心需求支柱，三者合计占比超地方生产总值亿元第三产业增加值亿元总体量万平方米净吸纳量万平方米常住人口万人世界500强个空置率空置率元/平方米/天与天府新区西博城构成成都未来主要增量市场。元/平方米/天元/平方米/天全市租金(净有效)(左轴）全市空置率(右轴)“推动产业升级将促进高质量产业聚集，同时办公楼市场进入品质适配调整周期。供需双向优化将释重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点，同时也是中国经济第四极——成渝地区双城经济圈的中心城市。“十四五”时期，重庆将围绕新一代信息技术、新能源及智能网联汽车、先进材料等方向，布局一批优势产业链。重庆产业的良性发展奠定办公楼市场需求基础。截至2024年，重庆甲级办公楼总存量达到393.9万平方米，位列中国第为办公楼市场重要的租户构成。金融业、服务业以及房地产建筑业长期以来是重庆办公楼需求的主要来源。在“智慧城市”战略的带动下，科技互联网产业快速崛起，成为办公楼需求的重要增量来源。0元/平方米/天“2025年，重庆产业迎来新篇章，“2025年，重庆产业迎来新篇章，新能源汽车、科技制造业蓄势发力，首家央企落地。产业发展成为重庆办公楼及产业园区市场需求的关键支撑。随着甲级办公楼新增供应回落，市场供需有望逐步修复。办公楼租金已触达极低水00元/平方米/天元/平方米/天全市租金(净有效)(左轴)全市空置率(右轴)“杭州办公楼市场的修复行情持续，商业地产市场的温差尤在。降本增效仍是大多数办公楼租户的考量重点；业主则采用更为灵活的租赁策略，并通过各种楼宇附加价值的提升，从而在存量“市场新增供应短期内仍处于高位，新项目虽带来一定竞争压力，但也推动了企业的流动性需求。在经济周期下，降本增效预“市场新增供应短期内仍处于高位，新项目虽带来一定竞争压力，但也推动了企业的流动性需求。在经济周期下，降本增效预计会持续驱动企业升级搬迁；未来，产品力、服务力和经营力将0元/平方米/天全市租金(净有效)(左轴)全市空置元/平方米/天0截至2025年上半年，南京甲级办公楼总体量录得279万平方米。从全市来的四大核心商务区格局。其中新街口元/平方米/天0租金(净有效)(左轴)空置率(右轴)““当前南京市场正处于动态调整阶业加速布局；专业服务与金融业通过存量整合持续释放升级搬迁需求。这三大行业共同筑牢市场基本产力，政策资源正精准聚焦载体功能创新与租户结构优化，通过空间改造升级与专项租赁激励等措施，罗罗“带动甲级办公楼市场迎来供应高总部自用及关联企业需求有望加速去化。但市场增量需求仍承压，租金下行或刺激搬迁需求。建议业主实施差异化定价策略，针对不同客群优化租赁方案，以稳定出租率“带动甲级办公楼市场迎来供应高总部自用及关联企业需求有望加速去化。但市场增量需求仍承压，租金下行或刺激搬迁需求。建议业主实施差异化定价策略，针对不同客群优化租赁方案，以稳定出租率0元/平方米/天全市租金(净有效)(左轴)全市空置率(右轴)-ai-aimdJmdJYYlbyamlbyam“2025上半年，天津生产总值同比增长5.3%，以信息传输软件和信为代表的现代服务业保持两位数截至2025年上半年，天津甲级办公楼总体量录得152万平方米。天津市作为全国先进制造研发产业基地，正在加金融业与专业服务业作为天津办公楼市场稳定的需求来源，保持相对较高的行业活跃度。目前企业多偏好性价比较高的品质办公楼项目。未来两年内，新增供应有望给租户提供更多升“2025上半年，天津生产总值同比增长5.3%，以信息传输软件和信为代表的现代服务业保持两位数