【《浅析我国民法典中居住权的适用及其局限性》6000字（论文）】

浅析我国民法典中居住权的适用及其局限性目录TOC\o"1-3"\h\u25335摘要 II15248一、居住权适用的情形 III31189（一）继承案件中特定人群的生活居住 III25991（二）保留居住权的住房买卖案件 III29409（三）婚姻家庭案件中特定人群的生活居住 IV19894二、居住权适用条件上存在的局限性 IV6144（一）居住权的设立方式过于狭窄 IV15987（二）居住权的主客体范围模糊不清 V14867（三）居住权法律效力的立法空白 V15742三、完善居住权适用的建议 V18124（一）合理拓宽居住权的设立方式 V19682（二）正确解释居住权主、客体的范围 VI32396（三）明确居住权的法律效力 VI24573结语 VII20940参考文献 VIII随着人们对住房需求的日渐增长，住房问题成为了社会发展的难题，也是人们普遍关心的问题，居住权被纳入《民法典》这一创举回应了该现实问题。但是我国《民法典》对居住权的法律规定还较为简单，居住权在实践适用中是复杂多变的，难免会面临立法不清、空白、滞后性等问题[1]。因此笔者立足于居住权相关法律规定之下，具体分析其在实践适用中可能会面临哪些局限性？并对此提出相应的完善建议。一、居住权适用的情形笔者登录中国裁判文书网对“民事案件”、“判决书”、“居住权”这三个关键词进行搜索，得出以下数据：年份20112012201320142015201620172018201920202021判决数量14925997948265503530653086706789277805183上述表格显示2011年至2020年涉及居住权纠纷的案件数量大致呈现出逐年增长的趋势，首先可以看出我国将居住权纳入《民法典》中之前，司法实践中已经出现了大量涉及居住权纠纷的民事案件[2]。其次将该年与往年的判决数量进行对比，2021年涉及居住权纠纷的案件减少了近三千件，因此可以可以看出设立居住权对预防该纠纷、减少诉讼具有现实意义。笔者采用抽样的方法对上述涉及居住权的案件进行分析，概括出以下四种居住权适用的常见情形[3]。（一）继承案件中特定人群的生活居住居住权可以适用于《民法典》继承编。在以往司法实践中，老人会订立一份附有义务的遗嘱，其附带的责任就是让上述的某一群人能够在自己的房子里生活，但是这种行为只能约束双方，不能与第三者相抗衡，并且，老人的遗产的孩子也不一定能够充分地履行这一义务。《民法典》的继承法中的现行法律条款并不能充分地满足这些特殊人群的住房需要，但是，如果老人为自己的配偶或生活伙伴建立了居住权，那么他们的配偶或生活伙伴在遗产中享有的居住权就可以与其他继承人分割、处分遗产的权利相抗衡[4]。其次，很大一部分的老人生活起居依赖保姆，因而存在着为保姆提供生活和居住的问题，而通过遗嘱建立居住权，则使得老年人的生活伴侣或生活伴侣、保姆以及其他家庭成员等都可以成为这种居住权的主体[5]。（二）保留居住权的住房买卖案件我国为了应对老龄化逐年加剧的趋势，自2013年开始就在不断地探索新兴的养老模式，至今我国实践中常见的养老模式主要有反向抵押、售后回租等。前者是指老人将自己所有的房屋抵押给银行等金融机构来获得贷款，作为自己老年生活的日常开支，而且，在老人去世后，房产中介可以处置按揭的房产[6]。然而，这种以贷款与担保为基础的住房养老方式，存在着诸多缺陷，无法有效地保护老年人的住房买卖。后者是老年人把自己的房子卖给诸如银行这样的金融机构，每个月都会支付老年人的生活费用，然后他们就可以把房子租回去住。在这种模式下，老人将房子的产权转让给中介公司，然后根据租赁合同获得房子的使用权[7]。由于债权的相对性、相对弱的对抗性，使得这一类型的社会弱势群体面临着更大的风险。现实生活中不良之人借以房养老的名义诈骗老人的事件屡见不鲜，追其主要原因还是以房养老模式所依靠的法律基础不牢固，缺乏更加强有力的法律保障[8]。如今《民法典》将居住权纳入物权制度，为住房养老制度的建立提供了新的法律基础。住房权利适用于住房养老的模式是指老年人把自己的房子卖给别人，同时在该房屋上设立居住权。此做法一方面可以让老人出售房屋获得现金，解决今后的日常生活支出，同时老人还有权继续居住该房屋直至离世[9]。另一方面买受人牺牲一定时期的房屋使用权，能够以较低的价格来获取房屋的所有权。老年人的居住权，可以与房屋所有权等各种权益相抗衡，以保障老年人的交易安全，达到老有所养、老有所居的目的。（三）婚姻家庭案件中特定人群的生活居住《民法典》中的《婚姻家庭编》规定了居住权，这对保护特殊家庭成员在婚姻家庭案件中的居住权具有重要的意义。在具体的情形下，父母与子女、家庭成员之间存在着相互赡养、扶养的责任[10]。而且，这一责任还包含了在一方有住房问题时，对方必须为其提供一套可以居住的房子。在我国的司法实践中，最常见的例子就是，父母为孩子购买一套婚房，将房产登记在孩子和孩子的名字上。或在农村集体土地上自己出资盖房子，孩子们实际住在那里。这两种情形都会使父母在老年时没有住房，而居住权的建立则为这种父母提供了一种解决办法，即在把房子送给孩子的时候，家长可以在房子里建立居住权，这样就可以保证他们的晚年生活[11]。又比如，在离婚案件中，如何保证无产权人在离婚后的生活，是一个很大的问题。由于我国的传统风俗，在谈婚论嫁时，男子必须将房子作为结婚的住房，因此，大多数的非物主都是妇女。我国的法律对夫妻在婚姻关系中存在着一定的抚养责任。但是，在离婚后，这种抚养责任也就结束了。妇女在没有财产所有权的情况下，因其在婚姻存续期间所住的房子而面临着无法生活的窘境。在过去的司法裁决中，对于无财产关系的离婚和生活困难的当事人，法院一般都会根据各方的不同情况，判决对方承担相应的责任，这一点《民法典》第1090条也予以了法律上的确认。但是，本文认为这种援助义务仅仅是让弱势一方暂时居住，在实践中难以实施，难以保证有困难的一方的居住问题，但是居住权却为这种情况提供了一个解决办法。二、居住权适用条件上存在的局限性（一）居住权的设立方式过于狭窄《民法典》对居住权的设定仅限于合同和遗嘱，其实质是意定居的居住权。在我国的司法实践中，无论是以契约形式还是以遗嘱形式确立的居住权，都必须依赖于产权人的自愿为特殊群体设置居住权，从而使作者产生了这样的想法：假如房主不主动为某一特定人群设置居住权，则难以保障此类人群的居住权益，如未成年人、老弱病残等，对自身权益的保护意识较差。如果房主不愿意为老年或未成年的孩子在自己的房子上设置居住权，那么老年人和未成年儿童的住房问题应该怎样处理。另外，由于我国的传统风俗，在婚姻中，房屋的所有权人大多是妇女，一旦夫妻感情破裂，离婚后，双方难以达成设立居住权合意。因此，单凭一项意居权是不能充分保护上述主体的居住权的。（二）居住权的主客体范围模糊不清我国现行的居住权主体范围并不清晰，第一，通过考察，可以将居住权人的主体包括在其中，但是否包括法人和非法人组织，目前尚无定论。其次，居住权的行使与权利的受惠者之间存在着一定的差异，居住者的生活无法脱离其家庭成员、同住的人，所以是否将居住权受益主体延伸至居住权人的家庭成员、同住的生活人等问题，需要进一步加强法律解释。《民法典》规定了我国居住权的对象为“住宅”，但至今没有对此作出具体的司法解释。《民法典》对他人房屋的居住权作出了规定，对其他拥有使用权的房屋能否成立居住权？把房子看成是一个整体，是否可以在房子的一部份上设置一个居住权？房屋的附属物能否列入居住权对象？法律条文只对“住宅”一词的表述还不足以解决以上三大问题。（三）居住权法律效力的立法空白我国的居住权缺乏对居住权人的权利、义务内容的详细规定，仅有《民法典》第366条规定了居住权人享有对他人住宅享有占有、使用的权利。在司法实践中居住权人具体享有哪些权利？其行使权利的范围和界限在哪？又需要承担哪些义务？如果不明确这些问题，不利于居住权当事人维护自身的合法权利[12]。在实践中也会出现居住权当事人在签订合同时，一方随意限制对方的权利，不合理减轻或者免除自身所承担的义务的情况。三、完善居住权适用的建议（一）合理拓宽居住权的设立方式我国建立居住权的初衷是为了解决弱势人群的住房需要，它具有很强的保护作用。从以上对居住权的适用情况来看，这一保障作用主要体现在家庭、父母、子女、离婚配偶、保姆等方面。《民法典》对居住权的设定仅限于合同和遗赠，并不能充分保障这一特殊群体的居住权。纵观《民法典》，除《物权编》对居住权作了规定外，在《婚姻家庭编》和《继承法》中也明确了父母与子女、家庭成员之间的相互赡养、抚养、扶养的义务[13]。同时，这一责任也包含了在一方有住房问题时，对方必须为其提供一套可以居住的房子，这一条款从本质上来说，就是根据法律确立的居住权的法律基础。为了更好地实现我国居民权利的立法目标，本文提出了在现行的居住权制度中，运用但书等立法技术，合理扩大居住权的设立。（二）正确解释居住权主、客体的范围从《民法典》中“满足居住需要”、“不得继承”、“居住权人已死”等词语可以看出，立法者将居住权的主体定位为“有生命特性的人”。然而，《民法典》同时也对“个人姓名和住所”作出了规定，这就意味着，立法者还为法人和其他非法人团体保留了作为居住权的权利，例如，公司出资在别人的住房上购买了居住权，以便为员工提供住宿。上述情况既不违反居住权的本意，又为投资商业发展留出了一定的空间，从而最大限度地发挥居住权的作用[14]。但是，从长期来看，可以拓展居民权利的范围，发展投资居住权利，而在投资居住权利中，法人和非法人机构自然可以作为其居住权的主体。[14]另外，居住权的主体不能扩展到对居住权的亲属或共居者的范围，如权利人的家人或共居者均为居住权的拥有者，则该居所的居住权必须在所有人死亡后消失。这样，房屋产权人的权益保障就会出现不平衡。《民法典》关于其他拥有使用权的住房能否建立居住权，其原则上是在别人的住所上建立居住权，但也存在着一个例外，即在租约中，未经租赁者的许可不得转租。因此，本文认为，该条款可以类推适用于在租赁期内，在租赁期内，承租人可以在租赁期内取得居住权。此外，租赁物权的设置不会影响租赁人的合法利益，而出租人仍然能够取得租赁收入，从而达到租赁目的。因此，拥有使用权的其他房屋可以作为居住对象；关于住房是否属于居住权的客体，在房屋的一间房内设置居住权，根据物权对象的特殊性，物权对象应具备一定的特殊性和独立性，而作者认为，将房屋的一部分作为居住权客体并不违反该原则。在房子的一部份上设置居住权，仅仅是对整个房子的一种负担，也就是对居住权人的权力行使范围的一种限定[15]。因此，在某一处房产上设置居住权，并不违反物权的具体客体。所以，作者主张，住宅的一部份可以作为居住权的对象。关于住宅的附属物是否属于居住物权的问题；关于这一问题，学术界曾就该问题展开了激烈的争论，一种观点认为居住权利对象只局限于住宅，另一种观点认为，可以扩展理解，将房屋的附属设施纳入居住权对象。在这两种意见中，作者赞成后一种看法，即居民对住宅的使用范围仅限于住宅内部，是一种过于死板的做法，作者主张，居住者可以使用住宅的附属设施，但必须限定其附属设施的定义，如室外厕所、晾晒衣物的庭院等，“住宅”的扩展可以被扩展为房屋的全部或部分以及它的附属设备。（三）明确居住权的法律效力关于居住权和责任内容存在的法律缺位问题，我国的立法应及时做出明确的规定，并在适当的时候做出合理的解释。(1)居住权：第一，我国确立居住权的目的在于保护某一特定的人群的居住权，所以，居留者在居住权的范围内，应当以其居住的生命作为其占有和使用的权利。其次，正如前面提到的，居住者有权请求房屋拥有者为其提供所需的辅助设备，以使其能够满足其生活需要。而且，居住权人的生命与其家庭成员、同住人的生活息息相关，因此，其家庭成员、同住的人可以享有对该房屋的占有、使用权利，从而使其成为国家利益的主体。《民法典》最终明确了“拥有居住权的住宅是不能出租的，除非当事人同意”，所以，在与业主协商一致的情况下，可以将其出租出去。(2)在居住者的责任方面，居住者也有适当的管理和保养房屋的责任。在维护义务方面，业主必须承担日常维修、物业管理等日常开支。在合理经营管理责任方面，从制度上看，居住权和租赁权利具有同样的作用，都是为别人提供住所。本文认为，居住权的行使可以参考租约中的相关条款，居住者应当在居住需求的范围内，不能随意更改其使用范围。如果居留人违背了这一义务，则对其所有者负有侵权的权利。另外，《民法典》中关于“寄存”的有关规定，居住权人应当承担善意管理人的注意义务，并且在有偿和无偿的情况下，应当区分出在居住权是无偿设立，居住权人故意或重大过失造成住宅损坏的，才需要承担赔偿责任；如果房屋为有偿使用，因业主的不当行为而导致房屋受损，则应承担相应的赔偿责任。(3)关于物主的权利：因居住者在行使其权利时，因其不当使用而导致其房屋毁损、灭失时，其所有者有权请求居住人承担相应的赔偿责任。房屋所有权人因未履行协议，将房屋出租给第三人，房屋所有权人有权要求其占有、返还，第三人根据有效的租赁合同，向居留人提出违约责任。(4)关于物主的责任：应当满足物主的居住需要，并向其提供可以居住的住宅及其所必需的辅助设备。房屋所有者对房屋进行重大维修，其目的是维护其所有物。结语“十九大”报告指出，要加快构建多主体供给、多渠道保障住房体系，是对我国当前住房保障工作的重要举措。虽然《民法典》已经将居民权利写入了2021年初，但是，我们都清楚，居住权的制定仅仅是起步阶段，其生命在于实践，其适用和发展还有很长的路要走。从现行的立法来看，《民法典》中有关居住权的规范比较简明，但对于居住权的设立方式、主体客体、权利义务关系、权利范围等方面还需要进一步的法律阐释，以便更好地适用居住权。由于居住权的个人依赖性很强，并且其保护作用主要集中在居住权的保护上，所以在投资居住权利上的应用范围比较狭窄，所以在理论上仍有进一步的研究空间。从实现立法目标和目标来看，居住权是以满足特殊群体的居住需求为首要目标，并以其实际价值为重点，并为其物权性使用提供了多种途径。所以，对以上问题进行讨论，对于更好地适应实际需要，也是很有意义的。

参考文献[1]王婧宁,王鸿.新时代背景下居住权保障性功能研究[J].秦智,2022,(11):1-7.[2]韦冬妹.对比视野下居住权制度的完善建议[J].法制与经济,2022,31(05):95-100.[3]杜丽萍.居住权设立的现状与思考[J].山西省政法