上海商铺销售管理办法

上海商铺销售管理办法总则制定目的为加强上海商铺销售管理，规范商铺销售行为，维护房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，依据国家相关法律法规及本市房地产管理的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于上海市行政区域内各类商铺的销售活动及其相关管理。本办法所称商铺，是指用于商业经营活动的房屋，包括独立商铺、商场内铺位、商业街店铺等。基本原则1.合法合规原则：商铺销售活动应当遵守国家法律法规及本市房地产管理的各项规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.公平公正原则：销售过程中应遵循公平、公正的原则，保障交易双方的平等地位，禁止任何形式的欺诈、胁迫等不正当行为。3.信息透明原则：销售方应如实向购买方提供商铺的相关信息，包括但不限于房屋状况、产权情况、周边配套、规划用途等，确保购买方在充分了解的基础上做出决策。4.诚实守信原则：交易双方应诚实守信，履行各自的义务，不得隐瞒真实情况或故意提供虚假信息。销售主体资格管理开发企业资质要求从事商铺开发销售的企业，应当具备相应的房地产开发资质。企业应按照资质等级标准，取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。资质证书实行年检制度，企业应按时参加年检，确保资质证书的有效性。销售代理机构资质要求委托销售代理机构销售商铺的，代理机构应具备房地产经纪机构备案证书。代理机构应遵守房地产经纪管理的相关规定，依法开展代理销售活动，不得超越备案范围经营，不得从事与房地产经纪无关的业务。销售人员资格要求从事商铺销售的人员，应当取得房地产经纪人协理从业资格证书或房地产经纪人执业资格证书。销售人员应熟悉房地产销售业务知识，遵守职业道德规范，为客户提供专业、准确的服务。企业应对销售人员进行定期培训，提高其业务水平和服务质量。商铺销售信息管理销售信息公示1.开发企业或销售代理机构应在销售现场显著位置公示以下信息：营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或房地产权证（现房销售）；商铺的位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、优惠活动等销售信息；物业服务内容、标准及收费标准；周边配套设施情况，如交通、学校、医院、商场等；商铺的规划用途及相关变更情况；投诉受理电话及渠道。2.公示信息应真实、准确、完整，不得隐瞒或虚假宣传。如有变更，应及时更新公示内容，并告知已登记的意向购买人。销售合同示范文本商铺销售应使用本市统一的商品房买卖合同示范文本。合同文本应明确双方的权利义务，包括房屋基本情况、价格及付款方式、交付时间及条件、产权登记、违约责任等条款。开发企业或销售代理机构不得擅自修改示范文本的内容，不得增加不合理的条款或减轻自身责任。销售广告管理1.商铺销售广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。广告中涉及商铺的位置、面积、价格、优惠活动等内容，应当与实际情况相符。2.广告中不得含有以下内容：对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；承诺为入住者办理户口、就业、升学等事项；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；法律法规禁止的其他内容。销售流程管理售前准备1.开发企业或销售代理机构应完成商铺的前期准备工作，确保商铺具备销售条件。包括但不限于取得相关证照、完成工程建设并通过验收、具备通水通电通气等基本使用条件。2.对商铺进行详细的测绘，确定准确的面积、户型等数据，并制作商铺平面图、户型图等销售资料。3.制定销售方案，明确销售价格、付款方式、优惠政策、销售进度计划等内容。销售方案应报房地产管理部门备案。客户接待与登记1.在销售现场安排专业的销售人员负责接待客户。销售人员应热情、耐心地解答客户的咨询，向客户介绍商铺的基本情况、销售信息等。2.客户有意向购买商铺的，销售人员应要求客户填写客户登记表，记录客户的姓名、联系方式、身份证号码、意向商铺位置、面积、户型等信息。客户登记表应妥善保管，作为后续销售服务和统计分析的依据。认购与签约1.客户确定购买意向后，与销售方签订认购协议。认购协议应明确认购商铺的具体位置、面积、价格、付款方式、认购定金金额及支付方式等内容。认购定金的金额不得超过总房价的一定比例（具体比例按照本市相关规定执行）。2.在规定的时间内（一般为认购协议约定的时间），客户与销售方签订商品房买卖合同。签订合同前，销售方应再次向客户明示合同条款，确保客户充分理解并同意相关内容。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的义务。付款与交付1.客户应按照合同约定的付款方式和时间支付购房款。销售方应提供合法有效的收款凭证，并按照合同约定及时办理款项入账手续。2.开发企业应按照合同约定的交付时间和条件向客户交付商铺。交付前，开发企业应组织相关部门对商铺进行验收，确保商铺质量符合合同约定及相关标准。交付时，开发企业应向客户提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，并协助客户办理房屋交接手续。价格管理明码标价制度1.开发企业或销售代理机构应按照本市房地产价格管理的相关规定，对商铺实行明码标价。在销售现场显著位置公示每套商铺的销售价格、套内建筑面积、建筑面积、单价、总价、付款方式、优惠折扣等信息。2.明码标价内容应真实准确，不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用。不得使用虚假或使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈。价格调整1.开发企业调整商铺销售价格的，应提前一定时间（具体时间按照本市相关规定执行）在销售现场显著位置公示调整原因、调整幅度等信息，并告知已登记的意向购买人。2.调整后的价格应符合市场行情和公平合理原则，不得随意抬高或压低价格。对于同一幢楼或同一区域内的商铺，价格调整应保持相对合理的价差关系。售后管理产权登记协助1.开发企业应在商铺交付使用后的一定期限内（具体期限按照本市相关规定执行），协助客户办理房屋产权登记手续。开发企业应按照合同约定提供相关资料，并积极配合产权登记部门的工作。2.客户应按照产权登记部门的要求，提供真实有效的身份证明、购房合同等资料，及时缴纳相关税费，办理产权登记手续。物业服务1.开发企业应选聘具有相应资质的物业服务企业为商铺提供物业服务。物业服务合同应明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等条款。2.物业服务企业应按照合同约定履行服务职责，加强对商铺区域的安全防范、环境卫生、设施设备维护等管理工作，为业主创造良好的经营和生活环境。业主应按照合同约定按时缴纳物业服务费用。投诉处理1.建立健全投诉处理机制，设立专门的投诉受理部门或岗位，负责受理客户对商铺销售及售后管理过程中的投诉。2.对客户的投诉应及时进行调查核实，在规定的时间内给予答复和处理意见。对于合理的投诉，应积极采取措施解决问题，维护客户的合法权益；对于不合理的投诉，应做好解释说明工作。监督管理部门职责分工1.上海市住房和城乡建设管理部门负责本市商铺销售活动的监督管理工作，制定相关政策措施，规范销售行为，查处违法违规销售行为。2.上海市市场监督管理部门负责对商铺销售过程中的价格欺诈、虚假宣传等不正当竞争行为进行查处，维护市场秩序。3.上海市规划和自然资源部门负责对商铺的规划用途、土地使用情况等进行监督管理，确保符合规划要求。4.其他相关部门按照各自职责，协同做好商铺销售管理的相关工作。日常巡查与检查1.各相关部门应加强对商铺销售活动的日常巡查和检查，定期或不定期对销售现场、开发企业、销售代理机构等进行检查，查看销售信息公示情况、销售合同签订情况、价格执行情况等是否符合规定。2.建立健全检查记录制度，对检查中发现的问题及时进行记录，并要求相关责任单位限期整改。整改完成后进行复查，确保问题得到彻底解决。投诉举报处理1.设立投诉举报电话、邮箱等渠道，接受社会公众对商铺销售违法违规行为的投诉举报。对投诉举报内容应及时进行登记，并按照规定的程序进行调查处理。2.对经查实的违法违规行为，依法予以严肃处理，并将处理结果及时向社会公开，维护消费者的合法权益和房地产市场秩序。法律责任开发企业责任1.开发企业违反本办法规定，有下列情形之一的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款：未取得相应资质证书从事商铺开发销售的；未按照规定公示销售信息的；擅自修改销售合同示范文本内容的；进行虚假广告宣传的；未按照合同约定协助客户办理产权登记手续的；其他违反本办法规定的行为。2.开发企业在销售过程中存在欺诈行为，导致购买人权益受损的，应承担相应的赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。销售代理机构责任销售代理机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款：1.未取得房地产经纪机构备案证书从事代理销售活动的；2.超越备案范围经营的；3.未按照规定公示销售信息的；4.协助开发企业进行虚假广告宣传的；5.其他违反本办法规定的行为。销售人员责任销售人员违反本办法规定，有下列情形之一的，由所在企业进行批评教育、扣减绩效奖金等处理；情节严重的，取消其从业资格：1.未取得相应从业资格证书从事销售活动的；2.向客户隐瞒真实