个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法一、总则（一）目的与依据为规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，促进个人住房贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于中华人民共和国境内依法设立的商业银行及其他银行业金融机构向个人发放的用于购买、建造、大修自住住房的贷款。（三）基本原则个人住房贷款业务应遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。二、受理与调查（一）受理条件借款人申请个人住房贷款，应具备以下条件：1.具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；2.具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明；3.借款人具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；4.具有真实合法有效的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件；5.有规定比例的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款；6.有贷款人认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；7.贷款人规定的其他条件。（二）申请材料借款人申请个人住房贷款，应向贷款人提供以下材料：1.个人住房贷款申请审批表；2.借款人及配偶身份证明、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件；3.收入证明材料和有关资产证明等；4.合法有效的购房合同；5.涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明；6.涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；7.贷款人要求提供的其他文件或资料。（三）调查内容贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。调查的主要内容包括：1.借款人基本情况；2.借款人收入情况；3.借款用途；4.借款人还款来源、还款能力及还款方式；5.保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。三、风险评价与审批（一）风险评价贷款人应建立和完善借款人信用评级体系，对借款人的信用状况、还款能力、贷款用途等进行全面、客观的风险评价。风险评价应充分运用定量和定性分析方法，对调查情况的真实性、准确性、完整性进行全面审查，形成调查评价意见。（二）审批流程个人住房贷款的审批流程应遵循审贷分离、分级审批的原则。1.调查人员完成调查后，应将调查资料和调查评价意见提交审批部门。2.审批部门应对调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、风险程度等。3.贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人员按照授权独立审批贷款。（三）审批决策审批人员应根据风险评价结果，按照规定的审批权限和程序，对贷款申请进行审批决策。审批决策意见包括同意、否决或复议。同意贷款的，应明确贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等；否决贷款的，应说明理由；复议贷款的，应明确复议的要求和条件。四、合同签订（一）合同文本贷款人应与借款人签订书面借款合同，需明确约定各方当事人的诚信承诺和贷款资金的用途、支付对象（范围）、支付金额、支付条件、支付方式等。借款合同应符合《中华人民共和国民法典》等相关法律法规的规定。（二）担保合同对于采取抵押担保方式的，贷款人应与抵押人签订书面抵押合同，并及时办理抵押登记。抵押合同应包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属、抵押担保的范围等内容。对于采取质押担保方式的，贷款人应与出质人签订书面质押合同，并及时办理质押登记。质押合同应包括质物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属、质押担保的范围等内容。对于采取保证担保方式的，贷款人应与保证人签订书面保证合同，明确保证责任和保证期间等内容。（三）合同签订要求合同签订应遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，确保合同条款清晰、明确、合法有效。合同签订过程中，应向借款人充分说明合同条款的内容，确保借款人理解并同意合同条款。合同签订后，应及时将合同文本送达借款人，并办理相关手续。五、发放与支付（一）贷款发放条件贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。贷款发放前，应满足以下条件：1.借款合同已签订并生效；2.借款人已按合同约定支付首付款；3.需办理保险、公证等手续的，有关手续已办理完毕；4.采取委托扣划还款方式的，借款人已在贷款人处开立还款账户；5.贷款人要求的其他条件。（二）支付方式1.贷款人受托支付贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付条件符合约定的，应通过贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付贷款资金。贷款人受托支付的操作要点包括：（1）明确借款人应提交的支付申请及所需的证明材料；（2）审核支付申请的信息是否与商务合同相符；（3）核对收款方信息是否与交易合同一致；（4）按照合同约定的支付金额和支付方式进行支付。2.借款人自主支付对于借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的个人住房贷款和贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的个人住房贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式。借款人自主支付的操作要点包括：（1）借款人应在提款时向贷款人提供贷款资金使用计划和支付委托；（2）贷款人应定期跟踪分析评估借款人自主支付方式的合理性；（3）借款人应定期向贷款人报告贷款资金的支付情况。（三）发放与支付管理贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人应定期跟踪分析评估借款人履行借款合同约定内容的情况，并作为与借款人后续合作的信用评价基础。六、贷后管理（一）贷后检查1.定期检查贷款人应定期跟踪分析评估借款人履行借款合同约定内容的情况，并作为与借款人后续合作的信用评价基础。定期检查的内容包括借款人的收入情况、信用状况、还款能力、抵押物或质押物的价值变化情况、保证人的担保能力变化情况等。2.不定期检查在贷款存续期间，贷款人应不定期对借款人的情况进行检查。不定期检查的情形包括：借款人出现重大经济纠纷、财务状况恶化、信用状况下降等情况；抵押物或质押物出现重大风险；保证人的担保能力出现重大变化等。（二）还款管理1.还款方式个人住房贷款的还款方式主要包括等额本息还款法、等额本金还款法、按季付息到期一次还本还款法等。借款人应按照借款合同约定的还款方式按时足额偿还贷款本息。2.还款提醒贷款人应通过短信、电话、邮件等方式向借款人发送还款提醒，提醒借款人按时足额偿还贷款本息。对于逾期还款的借款人，应及时采取催收措施。（三）担保管理1.抵押物管理对于采取抵押担保方式的，贷款人应定期对抵押物的价值进行评估，确保抵押物的价值足值。抵押物出现价值下降、被查封、被扣押等情况时，贷款人应及时要求借款人采取措施恢复抵押物的价值或提供其他担保。2.质押物管理对于采取质押担保方式的，贷款人应定期对质押物的保管情况进行检查，确保质押物的安全。质押物出现价值下降、被损坏等情况时，贷款人应及时要求借款人采取措施恢复质押物的价值或提供其他担保。3.保证人管理对于采取保证担保方式的，贷款人应定期对保证人的担保能力进行评估，确保保证人的担保能力充足。保证人出现担保能力下降、丧失担保能力等情况时，贷款人应及时要求借款人更换保证人或提供其他担保。（四）档案管理贷款人应妥善保管个人住房贷款的档案资料，包括借款申请资料、调查资料、审批资料、合同文本、支付凭证、贷后检查资料等。档案资料应分类整理、归档保存，确保档案资料的完整性、真实性和有效性。档案资料的保管期限应符合国家有关规定。七、法律责任（一）借款人责任借款人有下列情形之一的，贷款人应按照借款合同约定，通过提前收回贷款本息，依法处分抵押物或质物，或要求保证人承担保证责任等方式，追究借款人的违约责任：1.借款人未按照借款合同约定按时足额偿还贷款本息的；2.借款人提供虚假或隐瞒重要事实的资料，骗取贷款的；3.借款人未经贷款人同意，将设定抵押权或质权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；4.借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；5.借款人拒绝或阻碍贷款人对贷款使用情况和抵押物或质物情况进行监督检查的；6.借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；7.保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的；8.借款人在还款期限届满前，转移、隐匿财产，以逃避债务的；9.借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的；10.借款人违反借款合同约定的其他行为。（二）贷款人责任贷款人有下列情形之一的，由银行业监督管理机构责令改正，并处二十万元以上五十万元以下罚款；情节特别严重或逾期不改正的，可以责令停业整顿或吊销其经营许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.向关系人发放信用贷款或以优于其他借款人同类贷款的条件向关系人发放担保贷款的；2.违反本办法规定对借款人身份、资信、经济状况及借款用途等进行调查的；3.未按本办法规定签订借款合同的；4.与借款人串通，违法违规发放贷款的；5.放任借款人将贷款用于股本权益性投资的；6.