红古区小区管理办法

红古区小区管理办法一、总则（一）目的为加强红古区小区的规范化管理，提升小区居住环境品质，保障居民的合法权益，维护小区的公共秩序和安全，特制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于红古区内所有住宅小区及其附属设施设备、公共区域的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足居民的生活需求为出发点，提供优质、便捷、高效的物业服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关行业标准，依法开展小区管理工作。3.业主自治与专业服务相结合原则：充分发挥业主的自治作用，同时引入专业的物业服务企业，共同做好小区管理工作。4.公平、公正、公开原则：在小区管理过程中，做到公平对待每一位业主，公正处理各类问题，公开管理信息，接受业主监督。二、管理机构与职责（一）业主大会1.业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是小区的最高权力机构。2.业主大会依法履行以下职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。2.业主委员会的职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业1.物业服务企业应具备相应的资质等级，依法取得营业执照，并按照物业服务合同的约定，提供专业化的物业服务。2.物业服务企业的职责：按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括房屋及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生清扫，绿化养护，公共秩序维护等；制定小区物业管理方案，建立健全各项管理制度；定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督；协助业主大会和业主委员会开展工作；接受相关部门的监督检查，及时整改存在的问题。（四）政府相关部门1.街道办事处（乡镇人民政府）负责指导、监督本辖区内小区的物业管理工作，协调解决物业管理中的重大问题。2.区住房和城乡建设部门负责对全区物业管理工作进行行业指导和监督管理，依法查处物业管理中的违法行为。3.其他相关部门按照各自职责，做好小区物业管理的相关工作。三、小区规划与建设（一）规划设计1.小区的规划设计应符合国家和地方有关标准和规范，充分考虑居民的生活需求和安全因素。2.规划设计应明确小区的功能分区，包括住宅、商业、配套设施等，合理布局公共绿地、停车位、活动场地等。3.小区的建筑设计应注重美观、实用，符合环保要求，采用节能、节水等新技术、新材料。（二）配套设施建设1.小区应配套建设必要的基础设施，如供水、供电、供气、排水、通信等，确保设施设备齐全、运行正常。2.公共服务设施应包括物业管理用房、社区服务中心、幼儿园、老年活动中心、健身设施等，满足居民的基本生活需求。3.停车位的规划应合理，满足小区居民的停车需求，同时鼓励建设新能源汽车充电设施。（三）工程质量验收1.小区建设工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。2.建设单位应在竣工验收合格后，将相关资料报送住房和城乡建设部门备案。3.物业服务企业应参与小区建设工程的竣工验收，对发现的问题及时提出整改意见，确保小区设施设备符合质量要求。四、物业服务（一）服务内容1.房屋及共用设施设备维修养护定期对房屋进行巡查，及时发现和处理房屋的损坏问题；对共用设施设备进行日常维护、保养、维修，确保设施设备正常运行。2.环境卫生管理制定环境卫生管理制度，定期清扫小区道路、楼道、电梯等公共区域；及时清运垃圾，保持小区环境整洁。3.绿化养护管理对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作；合理规划绿化布局，营造优美的居住环境。4.公共秩序维护制定公共秩序维护制度，设置门岗、巡逻岗，加强小区的安全防范；协助公安机关做好小区的治安管理工作，预防和制止各类违法犯罪行为。5.车辆管理对小区内的车辆进行停放管理，引导车辆有序停放；收取车辆停放费用，确保停车秩序。6.其他服务根据业主需求，提供代收水电费、快递收发等便民服务；组织开展社区文化活动，丰富居民的业余生活。（二）服务标准1.物业服务企业应按照国家和地方有关标准，结合小区实际情况，制定具体的服务标准，并向业主公示。2.服务标准应包括服务内容、服务质量、服务响应时间等方面的要求，确保物业服务的规范化和标准化。3.物业服务企业应定期对服务质量进行自查自纠，不断改进服务水平，提高业主满意度。（三）服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定缴纳。2.物业服务费用的收费标准应根据小区的物业服务等级、服务内容、成本支出等因素合理确定，并报价格主管部门备案。3.物业服务企业应按照规定的收费标准收取费用，不得擅自提高收费标准或重复收费。4.物业服务费用应专款专用，主要用于物业服务成本支出，包括人员工资、设施设备维护、环境卫生清扫、绿化养护等。（四）服务监督与考核1.业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。2.业主大会或业主委员会应定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价，考核结果应向业主公示。3.对服务质量不达标的物业服务企业，业主大会有权要求其限期整改；整改仍不合格的，业主大会有权依法解除物业服务合同。五、小区公共区域管理（一）共用部位管理1.小区的共用部位包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.物业服务企业应加强对共用部位的巡查和维护，禁止任何单位和个人擅自占用、损坏共用部位。3.业主不得在共用部位堆放杂物、搭建建筑物或构筑物，不得改变共用部位的用途。（二）共用设施设备管理1.小区的共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、供气系统、通信系统、监控系统等。2.物业服务企业应建立共用设施设备管理制度，定期对设施设备进行维护、保养、检测，确保设施设备正常运行。3.业主应配合物业服务企业做好共用设施设备的管理工作，不得擅自损坏或停用设施设备。（三）环境卫生管理1.小区应保持环境卫生整洁，无乱堆乱放、乱贴乱画、乱停乱放等现象。2.物业服务企业应按照环境卫生管理制度，定期清扫公共区域，及时清运垃圾，确保垃圾日产日清。3.业主应自觉维护小区环境卫生，不得随意丢弃垃圾，不得在公共区域饲养家禽家畜。（四）绿化管理1.小区的绿化应合理规划，布局美观，植物生长良好。2.物业服务企业应加强对绿化植物的养护管理，定期浇水、施肥、修剪、病虫害防治，确保绿化效果。3.业主应爱护小区内的绿化植物，不得随意践踏、攀折、损坏绿化植物。（五）公共秩序管理1.小区应加强公共秩序管理，确保居民的人身和财产安全。2.物业服务企业应设置门岗、巡逻岗，加强小区的安全防范，对进出小区的人员和车辆进行登记、检查。3.业主应遵守小区的公共秩序管理规定，配合物业服务企业做好安全防范工作。六、小区专项维修资金管理（一）资金筹集1.专项维修资金由业主按照规定缴存，用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。2.专项维修资金的缴存标准应按照国家和地方有关规定执行，业主应按时足额缴存。3.新建商品住宅的专项维修资金由建设单位代收代交，业主在办理房屋入住手续时，将专项维修资金交至建设单位。（二）资金使用1.专项维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.物业服务企业或业主委员会应根据小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造需求，提出使用计划，报业主大会或相关部门审核。3.专项维修资金的使用应按照规定的程序进行，包括制定方案、公示、表决、备案等环节，确保资金使用的合法性和合理性。（三）资金管理1.专项维修资金应专户存储，专款专用，不得挪作他用。2.物业服务企业或业主委员会应定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主监督。3.相关部门应加强对专项维修资金的监督管理，确保资金安全。七、小区装饰装修管理（一）装修申报1.业主进行房屋装饰装修前，应向物业服务企业提出书面申请，并提交装修设计方案、施工单位资质证明等材料。2.物业服务企业应在收到申请后的规定时间内进行审核，对符合要求的予以批准，并与业主签订装饰装修管理服务协议。（二）装修管理1.物业服务企业应告知业主装修的禁止行为和注意事项，加强对装修现场的巡查和监督。2.装修施工单位应遵守装修管理规定，文明施工，不得擅自改变房屋结构、损坏共用设施设备、影响邻里正常生活。3.业主应按照装修管理服务协议的约定，按时缴纳装修保证金等费用。（三）装修验收1.装修工程竣工后，业主应通知物业服务企业进行验收。2.物业服务企业应按照装修管理服务协议的约定，对装修工程进行验收，对符合要求的退还装修保证金等费用。3.对违反装修管理规定的，物业服务企业有权要求业主或装修施工单位限期整改，整改仍不合格的，物业服务企业有权依法采取措施。八、小区停车管理（一）停车位规划1.小区应根据实际情况，合理规划停车位，包括地面停车位、地下停车位、机械式停车位等。2.停车位的规划应充分考虑居民的停车需求，确保车辆停放有序。（二）停车收费1.小区停车收费应按照价格主管部门的规定执行，实行明码标价。2.物业服务企业应向业主或使用人收取停车费用，并出具合法有效的票据。3.停车费用的收取应用于停车位的维护、管理等支出，不得挪作他用。（三）停车管理1.物业服务企业应加强对小区停车秩序的管理，设置明显的停车标识，引导车辆有序停放。2.对违规停车的，物业服务企业有权采取劝阻、警告、锁车等措施，确保停车秩序。3.业主或使用人应遵守停车管理规定，按时缴纳停车费用，不得长期占用公共停车位。九、小区应急管理（一）应急预案制定1.物业服务企业应制定小区应急预案，包括火灾、地震、水浸、电梯故障等突发事件的应急处置措施。2.应急预案应明确应急组织机构、职责分工、应急响应程序、应急资源保障等内容，确保在突发事件发生时能够迅速、有效地进行应对。（二）应急演练1.物业服务企业应定期组织应急演练，提高应急处置能力。2.应急演练应包括火灾逃生演练、地震应急演练、电梯故障应急演练等，演练结束后应进行总结评估