维修资金新管理办法

维修资金新管理办法一、总则（一）目的为了加强维修资金的管理，保障维修资金的安全，提高维修资金的使用效率，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区行政区域内各类住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。（三）基本原则1.专户存储原则：维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。维修资金应当存入维修资金专户，专款专用。2.业主决策原则：维修资金的使用应当经业主大会依法通过后实施。未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3.公开透明原则：维修资金的交存、使用、管理和监督应当公开透明，接受业主和社会的监督。4.安全保值增值原则：维修资金应当按照国家有关规定保值增值，确保资金的安全。（四）定义1.住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2.住宅共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3.住宅共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、交存（一）交存主体1.商品住宅的业主：应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.已售公有住房的业主：应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。（二）交存标准1.商品住宅的交存标准：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。2.已售公有住房的交存标准：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）交存方式1.委托代交：业主可以委托房地产开发企业、公有住房售房单位代交住宅专项维修资金。房地产开发企业、公有住房售房单位应当自收到业主交存的住宅专项维修资金之日起30日内，将代交的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2.业主直接交存：业主也可以直接将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。（四）账户设立1.专户银行的选择：住宅专项维修资金应当存入商业银行。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当会同同级财政部门，按照商业银行代收代付的原则，依法通过公开招标等方式，确定本地区住宅专项维修资金专户管理银行。2.账户的设立：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当自收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。三、使用（一）使用范围1.住宅共用部位的维修和更新、改造：包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.住宅共用设施设备的维修和更新、改造：包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）使用程序1.提出使用建议：物业服务企业或者相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.制定使用方案：使用建议应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位选择等内容。使用方案应当经有利害关系的业主同意，并在物业管理区域内公示5个工作日。3.列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案：业主大会成立前，维修资金的使用由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会依法通过后实施。4.组织实施：维修资金的使用应当通过公开招标等方式确定施工单位，并签订维修合同。维修资金的使用应当按照维修合同约定的时间、进度和质量要求进行。5.竣工验收：维修项目竣工后，物业服务企业或者相关业主应当组织验收，并将验收情况在物业管理区域内公示5个工作日。6.结算：维修资金使用完毕后，物业服务企业或者相关业主应当向业主委员会提交维修资金使用情况报告，并附维修合同、费用清单、发票等凭证。业主委员会应当在收到报告之日起30日内，持相关凭证到专户管理银行办理维修资金使用结算手续。（三）紧急使用程序1.发生危及房屋安全等紧急情况：发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定实施：物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修和更新、改造，并在24小时内通知业主委员会；没有业主委员会的，应当在24小时内通知社区居民委员会。维修和更新、改造费用在5万元以下的，由物业服务企业或者相关业主先行垫付，并在垫付后7个工作日内持相关凭证向业主委员会提出列支申请；业主委员会应当在收到申请之日起3个工作日内审核同意，并报物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；建设（房地产）主管部门应当在收到备案申请之日起3个工作日内审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；专户管理银行应当在收到通知之日起3个工作日内将维修资金划转至维修单位账户。维修和更新、改造费用在5万元以上的，由物业服务企业或者相关业主组织业主大会决定列支方案；业主大会应当在决定列支方案后7个工作日内持相关凭证向物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；建设（房地产）主管部门应当在收到备案申请之日起3个工作日内审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；专户管理银行应当在收到通知之日起3个工作日内将维修资金划转至维修单位账户。2.事后补办手续：紧急情况解除后，业主委员会应当将使用情况在物业管理区域内公示5个工作日，并在公示结束后30日内持相关凭证到专户管理银行办理维修资金使用结算手续。四、管理（一）专户管理1.专户管理银行的职责：专户管理银行应当按照本办法的规定，为住宅专项维修资金开立专户，建立健全住宅专项维修资金管理制度，定期向业主大会和业主公布住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况，接受业主和相关部门的监督。2.资金的存储：住宅专项维修资金应当存储在专户管理银行，按照国家有关规定计息，所得收益纳入住宅专项维修资金滚存使用。（二）账目管理1.建立健全账目：业主大会、业主委员会应当建立健全住宅专项维修资金管理制度，设立住宅专项维修资金账目，定期公布住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况。2.接受监督：业主有权查询住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况，业主大会、业主委员会应当及时答复。（三）监督管理1.政府部门的监督：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当会同同级财政部门，加强对住宅专项维修资金交存、使用、管理情况的监督检查。2.业主的监督：业主大会、业主委员会应当定期公布住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况，接受业主的监督。业主有权对住宅专项维修资金的使用情况提出异议，业主大会、业主委员会应当及时处理。3.社会监督：住宅专项维修资金的交存、使用、管理情况应当向社会公开，接受社会监督。五、增值收益（一）增值收益的来源1.银行存款利息：住宅专项维修资金存储在专户管理银行产生的利息收入。2.购买国债收益：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，取得的国债利息收入。（二）增值收益的分配1.用于补充住宅专项维修资金：增值收益应当优先用于补充住宅专项维修资金，提高维修资金的保障能力。2.按照业主大会的决定使用：增值收益在补充住宅专项维修资金后仍有结余的，可以按照业主大会的决定使用，用于物业管理区域内的其他公共事务。六、法律责任（一）对挪用维修资金行为的处罚违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。（二）对其他违法行为的处罚1.违反本办法规定，建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员有下列行为之一的，由上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：未按照本办法规定及时、足额筹集住宅专项维修资金的；违反本办法规定使用住宅专项维修资金的；未按照本办法规定实施监督管理的；其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。2.违反本办法规定，业主大会或者业主委员会不履行职责的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期仍不改正的，可以提请业主大会决定更换业主委员会成员。3.违反本办法规定，物业服务企业未按照本办法规定使用