镇江市建房管理办法

镇江市建房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强镇江市建房管理，规范建房行为，保障城乡规划的顺利实施，维护公共利益和建房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江苏省城乡规划条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于镇江市行政区域内国有土地和集体土地上各类建房活动及其管理。包括新建、改建、扩建建筑物、构筑物以及附属设施等行为。（三）基本原则1.符合城乡规划原则建房应当符合镇江市城乡规划要求，服从规划管理，不得擅自改变土地用途和规划条件。2.节约集约用地原则鼓励合理利用土地资源，严格控制建设用地规模，提高土地利用效率，禁止闲置、浪费土地。3.安全第一原则建房必须确保工程质量和施工安全，符合建筑工程质量、安全标准和抗震设防要求。4.依法管理原则建房管理应当严格依照法律法规和本办法规定的程序进行，做到公正、公平、公开。二、规划管理（一）规划编制与审批1.镇江市城乡规划主管部门应当根据城市发展需要，组织编制各类建房相关的规划，明确不同区域的建房标准、布局和要求。2.建房项目应当符合经依法批准的城乡规划。建设单位或者个人在申请建房前，应当向城乡规划主管部门提交建房申请，城乡规划主管部门依据规划进行审核，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。（二）规划条件与变更1.城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证时，应当依据控制性详细规划，提出建设用地的位置、面积、使用性质、开发强度等规划条件。2.建设单位或者个人应当按照规划条件进行建设。确需变更规划条件的，应当向城乡规划主管部门提出申请。经审核同意变更的，城乡规划主管部门应当依法办理相关变更手续。（三）规划核实1.建房项目竣工后，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请规划核实。城乡规划主管部门应当按照规划条件和建设工程规划许可证的要求进行核实。2.经核实符合规划要求的，城乡规划主管部门应当出具规划核实合格证明；不符合规划要求的，建设单位或者个人应当按照要求进行整改，整改合格后方可通过规划核实。三、土地管理（一）土地用途管制1.严格执行土地用途管制制度，建房用地必须符合土地利用总体规划确定的用途。禁止擅自将农用地转为建设用地，禁止在基本农田保护区内建房。2.建设单位或者个人应当按照土地出让合同或者划拨决定书约定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。确需改变土地用途的，应当依法办理土地用途变更手续。（二）土地取得方式1.建房用地可以通过出让、划拨等方式取得。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2.以划拨方式取得土地使用权的建房项目，建设单位应当按照国家有关规定缴纳土地使用税等相关费用，并按照规定的用途使用土地。（三）土地权属登记1.建房项目竣工验收合格后，建设单位或者个人应当持相关证明文件向不动产登记机构申请土地权属登记。不动产登记机构应当依法办理土地登记手续，核发不动产权证书。2.依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。四、建设工程管理（一）建设工程许可1.建设单位或者个人在取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证后，方可向建设行政主管部门申请办理建设工程施工许可证。2.建设行政主管部门应当按照国家有关规定对建设工程施工许可申请进行审核，符合条件的，核发建设工程施工许可证。（二）工程发包与承包1.建设工程发包单位应当将工程发包给具有相应资质等级的承包单位。禁止将建设工程肢解发包。2.承包单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止承包单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他承包单位的名义承揽工程。禁止分包单位将其承包的工程再分包。（三）工程质量与安全1.建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。建设单位应当向施工单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。2.施工单位应当建立健全质量安全保证体系，严格按照工程建设强制性标准和施工规范进行施工，确保工程质量和施工安全。建设工程监理单位应当依法对建设工程质量、安全实施监理。3.建设行政主管部门应当加强对建设工程质量和安全的监督管理，定期进行检查和抽查，发现问题及时督促整改。（四）工程竣工验收1.建设工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。2.建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。五、农村建房管理（一）申请条件与审批程序1.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。2.农村村民申请建房，应当向村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核。乡（镇）人民政府应当在收到申请后的规定时间内进行审核，符合条件的，报县级人民政府批准。（二）建房标准与风貌管控1.农村建房应当遵循安全、适用、经济、美观的原则，按照规定的建房标准进行建设。鼓励采用新型建筑材料和节能技术，推广装配式建筑。2.加强农村建房风貌管控，引导村民建设具有地方特色、体现乡村风貌的住宅。乡（镇）人民政府应当根据本地实际，制定农村建房风貌导则，对建筑风格、色彩、高度等进行规范。（三）监督管理1.乡（镇）人民政府应当加强对农村建房的日常监督检查，及时发现和制止违法建房行为。县级人民政府相关部门应当按照职责分工，加强对农村建房的指导和监督。2.村民委员会应当协助乡（镇）人民政府做好农村建房管理工作，对村民建房情况进行监督，发现问题及时报告。六、监督检查与法律责任（一）监督检查1.市、县（区）人民政府及其相关部门应当建立健全建房管理监督检查制度，加强对建房活动的日常监督检查。2.城乡规划主管部门、土地管理部门、建设行政主管部门等应当按照各自职责，对建房项目进行监督检查，有权采取查阅、复制有关文件和资料，现场检查等措施。被检查单位或者个人应当如实提供有关情况和资料，不得拒绝、阻挠。（二）法律责任1.违反本办法规定，未取得建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。2.违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，由土地管理部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处每平方米30元以下的罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.违反本办法规定，建设单位或者个人未按照规定申请规划核实或者经规划核实不合格，擅自交付使用的，由城乡规划主管部门责令改正，处建设工程造价百分之二以上百分之四以下的罚款。4.违反本办法规定，建设工程承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费百分之二十五以上百分之五十以下的罚款；对施工单位处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；可以责